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Suggerimenti e procedura per l'acquisto di una proprietà spagnola – Rivendita

1.- Punti da verificare quando si acquista una casa in Spagna

Il processo di acquisto di una proprietà in Spagna non è molto diverso dagli altri paesi. Si prega di essere gentilmente invitati a prestare attenzione ai seguenti PUNTI DA CONTROLLARE:

1. Per verificare che il venditore sia legalmente proprietario della proprietà: Devi ricevere una copia degli atti del titolo del venditore o "Escritura”. Inoltre, è fondamentale ottenere le corrette informazioni dal catasto al fine di verificare le condizioni legali dell'immobile di proprietà, come eventuali limitazioni, oneri, ecc., Ed inoltre, se ci sono prestiti / mutui che interessano l'immobile .

2. Verificare che la proprietà sia debitamente registrata e che paghi la tassa comunale o "Impuesto su Bienes Inmuebles (IBI) ". L'imposta comunale non pagata degli anni precedenti può essere trasferita al nuovo proprietario.

3. Ottieni un “certificazione catastrale ” (relazione catastale) verificare quali sono i confini esatti e che l'immobile sia regolarmente iscritto nelle scritture catastali. Inoltre, queste informazioni aiuteranno a confermare le dimensioni e la superficie ufficiali della trama e la sua esatta collocazione.

4. Visita e incontrare il dipartimento delle costruzioni dal municipio per essere informato su punti come se è stata concessa l'autorizzazione di pianificazione per le costruzioni esistenti sulla proprietà e che non ci sono altri sviluppi pianificati nelle vicinanze che potrebbero influire sulla nuova proprietà.

5. Verificare che non vi siano altre multe o limitazioni che interessano la proprietà a causa della sua costruzione, o addirittura ordini di demolizioni

2.- Quali sono i passi da seguire quando si acquista una casa di rivendita in Spagna? 

Il processo di acquisto in Spagna è leggermente diverso dagli altri paesi. È obbligatorio che tu sia informato e che tu abbia compreso tutte le fasi del processo di acquisto e che tu riceva l'adeguata assistenza legale prima di firmare, o pagare, qualsiasi documento / pagamento in Spagna.

A volte scopriamo che i nostri clienti contattano la nostra azienda una volta che hanno già firmato contratti di prenotazione o documenti con agenti / fornitori. Si prega di notare che una volta che un contratto di prenotazione / acquisto è legalmente vincolante, quindi, si potrebbe essere in una situazione difficile se le condizioni concordate nel contratto non sono le migliori per proteggere la propria posizione di acquirente.

Quindi, la nostra raccomandazione è: NON FIRMARE / PAGARE NULLA IN SPAGNA SENZA LA PRECEDENTE AUTORIZZAZIONE DEL TUO AVVOCATO.

Pertanto, ti consigliamo vivamente di contrattare un rispettabile Solicitor spagnolo per aiutarti e assisterti in tutte le fasi di questo processo, nella primissima fase del processo di acquisto.

Una volta presa la decisione di acquistare in Spagna, è assolutamente necessario che contatti il ​​tuo avvocato per partecipare al processo di acquisto.

Insieme all'elezione del tuo avvocato, ci sono altri punti da considerare quando si acquista una casa in Spagna:

È necessario aprire un conto bancario in Spagna per acquistare una casa?

Tutti i pagamenti al venditore devono essere effettuati dal tuo conto bancario. È possibile effettuare pagamenti parziali sul prezzo finale dal tuo conto bancario nel tuo paese di residenza. Ma è consigliabile che i pagamenti finali del prezzo siano effettuati da un conto bancario a tuo nome in Spagna Quindi, una volta che sei in Spagna, non dimenticare di aprire un conto bancario.

Inoltre, dopo il completamento sarà necessario un conto bancario per pagare le bollette, le spese condominiali, ecc., Relative alla tua proprietà.

Il tuo avvocato ti aiuterà con l'apertura del tuo conto bancario in Spagna presso una delle banche locali nell'area.

Fai clic qui per saperne di più sul perché aprire un conto bancario in Spagna

Come ottenere un mutuo in Spagna per l'acquisto di una casa?

Avete intenzione di acquistare la proprietà con un mutuo in Spagna? Questo è un punto molto importante. In effetti, esiste un nuovo regolamento. La nuova legge afferma che il cliente firma prima del NOTARIO con la banca l'accettazione delle condizioni del mutuo con un periodo di tempo sufficiente prima del completamento del processo di acquisto (più o meno 10 giorni).

Pertanto, ti invitiamo gentilmente a leggere questo articolo:

Nuove norme riguardanti i mutui in Spagna

È obbligatorio ottenere il NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) quando si acquista una casa in Spagna?

Per favore, presta attenzione è essenziale per ottenere quello che chiamiamo “numero NIE” (“ Numero di identificazione di Extranjeros“) per l'acquisizione di un immobile in Spagna.

Tutti gli stranieri spagnoli e i non residenti sono pregati di ottenere un numero individuale NIE. Ciò è necessario per il pagamento delle tasse e la corretta identificazione legale degli acquirenti e delle parti coinvolte nel processo di vendita.

Cos'è il contratto di “Deposito” o “Prenotazione”? 

Una volta presa la decisione di acquistare un determinato immobile in Spagna, la prima cosa che ti verrà chiesta è pagare un deposito iniziale per mantenere l’immobile fuori dal mercato. Lo scopo del deposito è quello di togliere l’immobile dal mercato, e di prenotarlo esclusivamente per te mentre studi la situazione giuridica dell'immobile e altre questioni, come mutui, situazione finanziaria, ecc. Quindi, questo contratto ti lascerà un tempo determinato per completare le ricerche sull'immobile, e, in caso positivo, poi, firmare un “contratto di acquisto definitivo” con il venditore.

Durante la validità del contratto di deposito, se il Venditore non adempie al suo obbligo e viola il contratto con "malafede" (rifiutando di vendere, cambiando idea o vendendo a un altro acquirente), quindi ti rimborserà Il doppio degli importi ricevuti a titolo di penalità per violazione del contratto. Ad esempio, se il Acquirente non riesce a completare la vendita, perde l'importo del suo deposito.

Cos'è il “contratto di compravendita” o “Contrato de Compraventa”?, quali sono le differenze con il “contratto di prenotazione”?

Dopo la formalizzazione del contratto di prenotazione, e una volta versato il deposito, e il vostro avvocato ha completato le necessarie perquisizioni sulla proprietà, si concorda comunemente di organizzare un “contratto definitivo” in cui è richiesto un ulteriore pagamento parziale.

Questo contratto è ormai “definitivo”. La differenza principale con questo e il “prenotazione" o "contratto di deposito” riguarda gli obblighi di ciascuna delle parti.

Principalmente, le obbligazioni assunte dai venditori al contratto “definitivo” sono superiori a quelle assunte con quello di riserva. Con questo contratto, il venditore non può abbandonare la vendita. In altre parole: una volta firmato il contratto definitivo, il venditore non può “cambiare idea” o vendere ad un altro acquirente. La decisione del venditore di vendere all'acquirente è ora confermata e lui, semplicemente, non può abbandonare la vendita.

Nel presente contratto di compravendita definitivo è compreso tutti i termini e le condizioni legali che regoleranno l'acquisto e la vendita,  dell'immobile, fissando il prezzo finale, e considerando le circostanze ottenute dopo le necessarie perquisizioni effettuate sull'immobile.

Ad esempio, si può convenire che il venditore debba adempiere a determinati obblighi, come pagare determinate spese, o aggiornare la dimensione della proprietà presso il catasto, o aggiornare i registri catastali o pagare determinate fatture che erano finora non pagate ; eccetera.

Inoltre, in questo contratto le spese da pagare di ciascuna parte sono dettagliate ed elencate (ad esempio, chi paga il notaio e le tasse del catasto, ecc.).

Per la sua importanza, è altamente raccomandato che questo contratto sia stipulato da Solicitors con esperienza in Conveyance. Ma è anche altamente raccomandato che questo contratto contenga le condizioni necessarie per proteggere gli elementi di costruzione e i documenti sulla proprietà, quindi, il tuo avvocato deve essere esperto non solo di “diritto di proprietà”, ma anche di “costruzione”. Ricordiamo che non tutti gli avvocati esperti in “diritto immobiliare” sono esperti anche in “diritto edilizio”.

Quali sono gli atti di proprietà dell'acquisto o “Escritura”? , qual è la differenza tra “escritura” e “contrato de compraventa”?

L' "Contrato de Compraventa" è un "un bagno" contratto che conferma una vendita valida di proprietà all'acquirente. Il presente contratto è perfettamente valido tra entrambe le parti con i diritti e gli obblighi in esso contenuti. Ma, affinché tale accordo sia valido verso terzi, deve essere “ufficialmente formalizzato”. Il formale “passaggio di proprietà” che trasforma il contratto di acquisto da contratto “privato” a contratto “pubblico” avviene con la firma del “Escritura de pagúlica de compraventa ” o "Piccoli atti pubblici".

A differenza di altri sistemi in cui il processo di vendita è svolto da avvocati, in Spagna, la formalizzazione di "piccoli atti pubblici"Sono fatti da Notai pubblici. Quindi, in Spagna, per modificare un contratto da "privato" a "pubblico", deve essere autenticato (preparato da un notaio) e iscritto al registro immobiliare/catastale ("Registro de la Propiedad"). In questo momento viene corrisposto al venditore l'intero prezzo pattuito, ed è questo il momento in cui il venditore cede il possesso e la proprietà dell'immobile all'acquirente.

Il modo per formalizzare la firma del “atto” è in un “incontro personale” l'ufficio notarile spagnolo. Entrambe le parti (venditori e acquirenti), partecipare di persona (o da rappresentanti legali che si avvalgono della procura), e devono essere presenti presso lo studio notarile il giorno di perfezionamento concordato nel contratto privato. Se l'acquirente richiede un mutuo per acquistare la proprietà, anche il rappresentante della banca ipotecaria deve partecipare alla riunione per completare il prestito ipotecario all'acquirente.

Come accennato, se l'acquirente o il venditore non possono partecipare a questa riunione, possono organizzare a “Poder de Representación” (Procura) per consentire a qualcun altro di rappresentarlo e firmare il documento a nome del cliente (solitamente, Solicitors).

Come spiegato qui, in occasione della riunione del notaio, l'acquirente paga il resto del prezzo concordato con il venditore (di solito mediante bozza del banchiere) e il venditore dà accesso ufficiale alla proprietà al venditore, insieme alla piena proprietà. In questo atto, quindi, il venditore, letteralmente, dà le "chiavi" della proprietà per l'acquirente. In quel momento, entrambe le parti firmano i piccoli atti e la vendita è completa.

Dopo quella firma, e nello stesso momento, ai venditori e agli acquirenti viene fornita una copia ufficiale degli atti originali chiamati "Copia semplice".  Questo documento, è una semplice copia degli atti. Con questo documento, l'acquirente può provare la proprietà della proprietà, ed è comunemente usato per procedere con le modifiche dei contratti elettrici e idrici, e altri come contrarre l'assicurazione sulla proprietà, ecc.

Gli originali degli atti vengono poi presentati all'ufficio del catasto per completare la modifica dei nomi in questo registro. Il tuo avvocato, la tua banca (o lo stesso notaio) invierà al catasto l'originale degli atti, unitamente alle ricevute delle imposte già pagate. Questo processo richiede solitamente 3-6 mesi.

Come pagare il prezzo dell'immobile quando si acquista una casa in Spagna?

Come spiegato sopra, il modo migliore per effettuare i pagamenti finali della vendita al venditore è direttamente da un conto bancario a tuo nome in Spagna. Per questo, in precedenza dovevi aprire un conto bancario su una delle banche spagnole.

Prima del completamento, è necessario trasferire dal proprio paese di residenza gli importi necessari sul proprio conto bancario spagnolo per coprire:

- Il resto del prezzo finale

- Le spese e le tasse della transazione (spese notarili e catastali, tasse, spese legali, ecc.).

Quindi, in Spagna è diverso dagli altri paesi, dove tutti i pagamenti vengono effettuati tramite il conto bancario dell'avvocato. In Spagna deve essere effettuato direttamente sul conto bancario del venditore.

La pratica più comune per effettuare il pagamento finale del prezzo al venditore è di a Assegno circolare emesso dalla tua banca spagnola a nome del venditore. Pertanto, assicurati che tu o il tuo avvocato abbiate preparato con la vostra banca spagnola di disporre di fondi sufficienti sul vostro conto bancario spagnolo per partecipare agli ultimi pagamenti della vendita, almeno una o due settimane prima del giorno concordato nel notaio.

Altre spese, come l'imposta sul trasferimento, le spese notarili e catastali, ecc., Possono essere concordate per essere trasferite separatamente al tuo avvocato o alla tua banca dei mutui, ecc.

Si prega di tenere presente che se il Venditore non è residente, devi trattenere un determinato importo del prezzo da pagare al venditore (di solito, il 3% del prezzo), e depositarla presso l'ufficio delle imposte spagnolo (chiamato anche "Hacienda") a causa della responsabilità fiscale sulle plusvalenze del venditore. Il tuo avvocato ti spiegherà come procedere con questo punto.

Quali sono i costi di acquisto quando si acquista una casa in Spagna? 

L'imposta da pagare per l'acquisto di una RIVENDITA è la TASSA DI TRASFERIMENTO (IVA-IVA non applicabile alle rivendite), o "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP). Questa tassa è regionale e varia da regione a regione. Ad esempio, in Murcia e Andalusia è l'8%, a Madrid il 6%, e in Catalogna, Isole Baleari e nella regione di Valencia è il 10%. 

Per favore, nota quello in caso di acquisto di un nuovo immobile si paga l'IVA (IVA) a 10% (anziché ITP) perché il vendita di “nuovi” immobili è considerato come un transazione d'affari, tra un'azienda (il costruttore) e un consumatore (l'acquirente). Ma, in rivendita, non vi è alcuna società coinvolta, in quanto si tratta solo di una transazione privata tra due persone fisiche o particolari, pertanto l'imposta sarà la tassa di trasferimento.

Commissioni dell'avvocato, è comunemente accettato nel mercato spagnolo che gli onorari dell'avvocato siano circa l'1% del prezzo di acquisto, più IVA. Oltre a ciò, il tuo avvocato può anche addebitarti il ​​costo delle ricerche effettuate per ottenere le informazioni legali della proprietà (come rapporti catastali, certificati, ecc.) E altri costi per la modifica dei contratti di utilità e altri costi amministrativi addebiti.

Altre spese a pagare sulle rivendite sono le spese notarili, di registrazione e di gestione (gestoría), che possono aggirarsi intorno all'1% del prezzo di acquisto.

Gli acquisti nella regione di Valencia, inclusi tasse, spese notarili, tasse catastali, ecc., I costi di acquisizione potrebbero essere circa il 12-13% del prezzo di acquisto.

Se fosse necessario un mutuo, quindi, potrebbero esserci spese e commissioni aggiuntive dalla tua banca, e altre spese come l'assicurazione sulla vita o sulla casa, ecc. Potrebbero esserci anche commissioni di valutazione, che sono le commissioni del prestatore incaricato dalla tua banca per valutare la proprietà.

Riepilogo dei costi pagati per l'acquisto di una casa dall'acquirente

Consigli e controlli da considerare quando si acquista una casa in Spagna

Se hai deciso di acquistare o vendere una proprietà in Spagna, ti preghiamo di prestare attenzione alle seguenti informazioni:

1.- Controllare la descrizione dell'immobile negli atti di proprietà

COME VIENE REGISTRATA E DESCRITTA LA PROPRIETÀ SUI TITOLI DEL TITOLO: Verificare negli atti di proprietà che la proprietà sia adeguatamente descritta e registrata. Gli atti di proprietà devono dettagliare a descrizione perfetta delle dimensioni, dei bordi e del resto degli elementi di costruzione esistenti sulla proprietà.

È abbastanza comune scoprire che le proprietà che sono state di proprietà di diversi proprietari per molti anni, sono state modificate / estese nelle loro dimensioni e / o dipendenze (nuove stanze, chiusura della veranda o terrazza, garage, piscine, ecc.).

Se la superficie attuale delle costruzioni esistenti non fa coincidere con la descrizione nei fatti, allora, dobbiamo conoscere il motivo di questa discrepanza! . In molte occasioni ci sono processi che possono essere presi per correggere tali discrepanze e modi per risolverli. Ma, in altri casi, tali differenze mostrano un problema legale che colpisce la proprietà che è necessario conoscere per essere confermati fin dalle prime fasi del processo di acquisto / vendita.


   Un esempio: Una casa di 120 m2 con una piscina di 50 m2 e un garage trasformata in una "pensione". Negli atti la casa appare solo come 120 m2, ma non la piscinae il garage è un "garage” non una “pensione”.

   Conseguenza: Gli atti devono essere aggiornati e l'acquirente deve essere informato che la "pensione" è legalmente considerata un "garage".

  NOTA: Qui, non stiamo considerando la “descrizione interna” della casa (numero di stanze, servizi igienici, ecc), quello che stiamo considerando è la “dimensione costruita” (in spagnolo, “superficie construída”). All'atto non è necessario riportare l'esatta descrizione o distribuzione di ogni singola dipendenza interna all'abitazione, ma solo “ampliamenti” o “nuove costruzioni” realizzate sulla proprietà.

Nel caso in cui tu abbia modificato l'interno dell'immobile cambiando le murature interne, allora non sarà necessario aggiornare gli atti, basterà solo “dichiarare” la nuova distribuzione interna al termine della compravendita.

ie: Deeds mostra che ci sono "4" camere da letto e le hai convertite in "2". In tal caso non è necessario aggiornare gli atti. In qualità di proprietario, sei libero di modificare/riformare le dipendenze interne all'interno della proprietà (ottenendo sempre l'apposita licenza di riforma).


2.- Verifica l'immobile presso l'ufficio Catastro

CATASTRO (noto anche come “SUMA” o “IBI”, o “COUNCIL TAX”): Allo stesso modo degli atti, la proprietà deve essere registrata in "Catastro" con le dimensioni e la superficie esatte e attuali della trama e ciascuno degli elementi di costruzione.

Ogni anno fatture catastrofali – “Imposta Comunale” (“IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles“) mostra la dimensione della proprietà utilizzando i record Catastro. La “dimensione” delle costruzioni considerate in questo disegno di legge è molto importante, in quanto viene utilizzata per effettuare il calcolo dell'annuale “IBI” o “Imposta Comunale”. Pertanto, è essenziale verificare se i registri catastali mostrano la dimensione corretta e aggiornata della costruzione esistente sulla proprietà, comprese eventuali modifiche o ampliamenti che sono stati apportati.

Quindi, per favore, tieni presente che "Ufficio Catastro" calcola l'imposta comunale in relazione alla dimensione delle costruzioni, tenendo conto di tutti i componenti della costruzione come la casa, la piscina, il garage, ecc.

Pertanto, nel caso in cui la proprietà sia stata modificata con estensioni, tali estensioni devono essere registrate presso l'ufficio Catastro, altrimenti la fattura fiscale del Consiglio non può essere calcolata correttamente. Quindi, questo deve essere considerato e verificato come parte essenziale del processo di transazione immobiliare.


   An esempio: Quando la proprietà è stata acquistata, le costruzioni esistenti hanno fatto un totale di 120 m2, per una casa. Questo è quanto è emerso anche negli atti e nel disegno di legge Catastro (IBI). Per questo motivo le bollette Catastro (IBI) erano di 300 euro.

Alcuni anni dopo, il proprietario ha costruito una piscina di 50 m2 e un garage di 40 m2. Nel caso in cui il proprietario non abbia dichiarato a Catastro questi nuovi elementi costruttivi, le fatture Catastro -IBI sono sottopagate.

La ragione di ciò è che, come spiegato in questa sezione, le fatture catastrofali vengono calcolate considerando la dimensione delle costruzioni (in termini di "maggiore dimensione costruita" = "maggiore imposta"). Quindi, probabilmente, se il proprietario avesse dichiarato questi elementi, il conto IBI sarebbe superiore a 300 euro. Quindi, nel caso in cui l'acquirente non si occupi di questo punto e svolga il processo di acquisto, potrebbe essere responsabile nei confronti di Catastro di queste costruzioni non dichiarate in caso di ispezioni catastrofali.


3.- Controlla il resto dei documenti legali della proprietà

Di solito, al fine di confermare la situazione giuridica di un immobile, è necessario ottenere i seguenti documenti:

Lo studio dei documenti di cui sopra è standardizzato in Spagna da agenti e avvocati.

Ma come specializzato nella costruzione  la nostra azienda pone particolare enfasi nello studio e nella considerazione di altri documenti, che non sono sempre presi in considerazione da altri professionisti non così specializzati nella costruzione come TLA.

4.- Controlla se esiste un certificato di abitazione/licenza di lavoro/licenza di lavoro (CH/LO)

: Questo documento è ottenuto dal Municipio al termine dei lavori di costruzione, al fine di confermare che la proprietà soddisfa le condizioni legali di abitazione. Questo documento è inoltre necessario per collegare acqua ed elettricità alla proprietà e per apportare le modifiche ai contratti di acqua ed elettricità a tuo nome.

Per ottenere questo certificato è "obbligatorio" quando si vendono/acquistano immobili in Spagna?:

RISPOSTA: dipende dal tipo di proprietà

In “Nuove” proprietà, il costruttore ha l'obbligo di fornire questo documento all'acquirente al completamento del processo di vendita.

Ma, per favore, notalo in “Rivendite”, non esiste una legge che obblighi il venditore a fornire tale documento al termine della vendita. Le leggi spagnole dicono che è il "compratore" che deve ottenere questo documento a suo nome dopo il completamento, per procedere con i cambiamenti dei nomi dell'acqua e dell'elettricità.

A questo punto dobbiamo dire che l'amministrazione potrebbe rifiutare di dare il CH all'acquirente dopo il completamento nel caso in cui la proprietà sia stata sottoposta a lavori non autorizzati, ecc. Del precedente proprietario. Quindi, se la proprietà non è in perfette condizioni legali, potrebbe esserci il rischio di non ottenere l'approvazione di questo documento dopo il completamento. E questo potrebbe lasciare l'acquirente in una situazione molto complicata, in quanto potrebbe avere problemi per ottenere i contratti di utilità a suo nome.

Un punto molto importante qui è che l'esistenza o la validità della CH e il resto delle informazioni sulla CH non sono mostrate negli atti, ma nel municipio locale della zona !.

Quindi, il tuo avvocato deve esaminare attentamente la questione utilizzando la sua competenza ed esperienza per confermare un documento così importante come questo.  

Da come conclusione, questo certificato è ESSENZIALE alla vendita della proprietà e la sua conferma deve essere ispezionata fin dall'inizio del processo di acquisto / vendita.

5.- Ottenere conferma di eventuali multe per lavori edili presso la proprietà. Certificato di non infrazione (CNUI)

Questo è un certificato rilasciato dal Municipio che lo conferma non ci sono multe per la costruzione, né altre infrazioni né ordini di demolizioni che interessano la proprietàQuesto certificato conferma se la proprietà è soggetta a qualsiasi tipo di penalità di costruzione come ordini di demolizioni, ecc. Se la proprietà è stata costruita, o estesa, senza l'appropriata licenza edilizia, l'amministrazione spagnola può avere il diritto di agire contro quell'edificio. Ma questi diritti dell'amministrazione hanno un limite temporale. L'ottenimento di questo documento è particolarmente consigliato quando si acquistano “ville”, o immobili “bifamiliari”, o quando si acquistano immobili in terreni rustici.

6.- Ottenere conferma della classificazione urbanistica della casa/immobile presso il Comune. Cedula Urbanistica

Questo è un documento ottenuto dal Municipio che conferma diversi aspetti della proprietà, come:

7.- Molto importante. Al termine NON DIMENTICARE di portare con te il notaio:

E la cosa più importante: CONTATTACI!