TASSE SULLA VENDITA DI IMMOBILI IN SPAGNOLO

Nel caso in cui tu abbia deciso di VENDERE la tua proprietà spagnola, per favore, presta attenzione ai seguenti concetti che ti aiuteranno a conoscere l'imposta sugli utili da capitale che devi pagare sulla vendita:

1.- PREZZO DI ACQUISIZIONE: Questo è il prezzo totale della proprietà pagato al venditore al completamento dell'acquisto della proprietà.

2.- SPESE DI ACQUISIZIONE: Queste sono le spese e le tasse totali pagate in aggiunta al prezzo come: spese notarili, tasse catastali, imposta sui trasferimenti, spese legali, ecc.

3.- RIFORME ACCETTATE PER RIDURRE I GUADAGNI DEL CAPITALE: Si prega di notare che le spese per le riforme effettuate nella proprietà non sono sempre accettate per ridurre le plusvalenze. Solo le riforme considerate “strutturali” sono concetti che possono ridurre questa tassa.

4.- RITENZIONE PER GUADAGNI DI CAPITALI: Sulle vendite immobiliari, quando il venditore non è fiscalmente residente in Spagna, è prevista una trattenuta del 3% del prezzo pattuito per la vendita, che non viene corrisposto al venditore. L'acquirente ha l'obbligo di "trattenere" il 3% dal prezzo e depositarlo presso l'ufficio delle imposte spagnolo, come "pagamento anticipato" delle plusvalenze da pagare dal venditore.

CALCOLO DEI GUADAGNI DEL CAPITALE

Le vendite di proprietà spagnole derivano la responsabilità di guadagni in conto capitale verso i venditori.

La Caiptal Gains Tax da pagare è il 19% dell'“Utile netto” della vendita.

Per ottenere quello che è l'“Utile netto” della vendita è necessario seguire questa formula:

Prezzo di vendita – Prezzo di acquisto – Spese e Imposte di acquisto – Costo delle “riforme strutturali” apportate all'immobile

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Esempio di calcolo degli utili di capitale: 

• Hai acquistato una proprietà di rivendita nel 2015 al prezzo di 200.000 EUR.
• In quel momento, hai pagato 24.000 EUR, che è il 12% delle spese: 10% tassa di trasferimento + 2% notaio, catasto, spese legali, ecc.
• Quindi, hai apportato riforme interne per 17.000 EUR (cambio di lavorazione del pavimento, riparazione della piscina e nuove finestre).
• Alcuni anni dopo hai costruito un garage per un valore di 20.000 EUR

Quindi, hai deciso di vendere ora per un prezzo di 260.000 EUR.

Qual è il Capital Gains derivaleggiato da questo vendita?

NOTA: prima di effettuare il calcolo, dobbiamo informare che l'amministrazione spagnola prenderà in considerazione tutti i concetti di cui sopra per ridurre l'imposta, ad eccezione di quello per le "riforme interne" per un valore di 17.000 EUR. La ragione di ciò è che le riforme “interne” che non sono riforme “strutturali” non sono considerate per benefici fiscali.

Usiamo la formula:

260.000 (Prezzo della vendita) - 200.000 (Prezzo di acquisizione) - 24.000 (Spese e tasse di acquisizione) - 20.000 (Nuovo garage) =

16.000 EUR

Questo è l'“Utile netto” che si otterrà con la vendita

Poiché l'aliquota per i guadagni in conto capitale è del 19%, quindi l'importo dell'imposta per i guadagni in conto capitale sarà:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

MODALITÀ DI PAGAMENTO DEI GUADAGNI DEL CAPITALE

1.- PER I RESIDENTI SPAGNOLI NON FISCALI

Essendo non residente fiscale in Spagna, il modo in cui paghi i guadagni in conto capitale è il seguente:

• A COMPLETAMENTO DELLA VENDITA: 3% DI RITENZIONE: Al termine della vendita, l'amministrazione spagnola obbliga l'acquirente a effettuare una RITENZIONE del 3% dal valore del prezzo della vendita. Quindi, non ricevi l'intero prezzo concordato. L'acquirente trattiene il 3% del prezzo totale e ha l'obbligo di depositarlo presso l'ufficio delle imposte. Questo viene fatto "lo stesso giorno del completamento della vendita".

NOTA: in base all'esempio sopra riportato, nel caso in cui il prezzo della vendita fosse pari a 260.000 EUR, la conservazione da effettuare da parte dell'acquirente sarebbe pari a 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• PRIMA DEI 4 MESI DOPO IL COMPLETAMENTO DELLA VENDITA: DICHIARAZIONE DI VINCITE DI CAPITALE 19% applicabile sia a cittadini comunitari che extracomunitari): Dopo il completamento della vendita, hai 6 mesi per presentare la "Dichiarazione sulle plusvalenze" all'ufficio delle imposte spagnolo. In questa dichiarazione, tu (o il tuo avvocato), dovete calcolare l'imposta seguendo l'esempio precedente. In questo caso, l'importo che devi pagare è di 3.040 EUR.

NOTA: Come spiegato qui, il CG derivato da questa transazione è di 3.040 EUR. Poiché sei stato trattenuto con un importo superiore (7.800 EUR), hai un "credito" con l'amministrazione spagnola per la differenza.

Quindi, se l'amministrazione spagnola ti trattiene 7.800 EUR per l'imposta CG, poiché il risultato finale dell'imposta è di soli 3.040 EUR, allora l'amministrazione spagnola deve "rimborsarti" la differenza: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Come richiedere questo rimborso? Il tuo avvocato deve includere questo fatto nella stessa Dichiarazione sugli utili da presentare all'ufficio delle imposte.

2.- GUADAGNI DI CAPITALE IN CASO DI RESIDENTI FISCALI SPAGNOLI: 

Nel caso in cui tu sia considerato "residente fiscale spagnolo" (il che significa che stai pagando la tua imposta sul reddito in Spagna come residente spagnolo), allora, una volta calcolate le plusvalenze, avrai i seguenti vantaggi sulla tassa:

• NESSUNA PLUSVALENZA PER RESIDENZA PERMANENTE: Nel caso in cui l'immobile che stai vendendo sia la tua residenza permanente (l'hai utilizzata per più di 3 anni come "casa permanente"), allora avrai i seguenti vantaggi:
  • Se hai meno di 65 anni: Non paghi CG per gli importi della vendita ottenuti "reinvestiti" nell'acquisizione di una nuova proprietà da utilizzare come residenza permanente. Hai 2 anni per praticare questo “reinvestimento” (passati 2 anni senza investire tali importi, sarai tassato per intero).
  • Se hai più di 65 anni: Non paghi CG per gli importi ottenuti sulla vendita. E questo anche se non si “reinveste” in un nuovo immobile.
• NESSUNA RITENZIONE DEL 3%: Al completamento della vendita, ricevi l'intero importo del prezzo dall'acquirente senza ritenzione applicabile.

NOTA: di solito i proprietari confondono la "Residenza fiscale spagnola", con la "Residenza spagnola".

In altre parole, le persone pensano che la “Carta di soggiorno spagnola, o “Certificato di residenza” ottenuta presso la Polizia Nazionale spagnola, sia sufficiente per dimostrare di essere “Residenti spagnoli per le tasse”, e, purtroppo, non è così.

Il "Carta di residenza spagnola" (o "Certificazione di residenza spagnola"), non è il documento valido per modificare il corrispettivo fiscale in "Residente fiscale".

La carta di residenza spagnola (o certificato) serve solo a dichiarare che "vivi" in Spagna, al fine di facilitare la polizia per avere un migliore controllo sui residenti in una determinata area.

Al fine di diventare residente spagnolo per le tassee quindi iniziare a pagare le tasse in Spagna come un normale cittadino spagnolo, è necessario ottenere il CERTIFICAZIONE FISCALE DI RESIDENTE SPAGNOLO emesso dall'Ufficio delle imposte spagnolo o dalle dogane spagnole, quindi inizierai a pagare le tasse in Spagna e non nel tuo paese di origine.

Inoltre, una volta che devi dichiarare alla Tassa di ufficio dal tuo paese che sei residente fiscale spagnolo e che non desideri continuare come residenza fiscale nel tuo paese-

Quindi, per favore, controlla con il tuo consulente fiscale le tasse che stai attualmente pagando perché, anche se non sei residente in Spagna, dovresti dichiarare e pagare l'IMPOSTA SUL REDDITO NON RESIDENTI.

ALTRE IMPOSTE PER VENDORS-PLUSVALÍA

Principalmente, la PLUSVALÍA, è una tassa sull'aumento del valore del terreno in cui si trova la tua proprietà, dal momento dell'acquisto e della vendita. È l'unica tassa che non siamo in grado di calcolare preventivamente alla vendita, perché dipende da precisi criteri del Comune.

In questi casi, una trattenuta dal compratore al venditore è sufficiente per coprire il pagamento di questa imposta. Complessivamente quando il venditore lascia il Paese dopo la vendita.