Se hai deciso di acquistare o vendere una proprietà in Spagna, ti preghiamo di prestare attenzione alle seguenti informazioni:

1.- CONTROLLA LA DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE I DOCUMENTI DELL'IMMOBILE

COME VIENE REGISTRATA E DESCRITTA LA PROPRIETÀ SUI TITOLI DEL TITOLO: Verificare negli atti di proprietà che la proprietà sia adeguatamente descritta e registrata. Gli atti di proprietà devono dettagliare a descrizione perfetta delle dimensioni, dei bordi e del resto degli elementi di costruzione esistenti sulla proprietà.

È abbastanza comune scoprire che le proprietà che sono state di proprietà di diversi proprietari per molti anni, sono state modificate / estese nelle loro dimensioni e / o dipendenze (nuove stanze, chiusura della veranda o terrazza, garage, piscine, ecc.).

Se la superficie attuale delle costruzioni esistenti non fa coincidere con la descrizione nei fatti, allora, dobbiamo conoscere il motivo di questa discrepanza! . In molte occasioni ci sono processi che possono essere presi per correggere tali discrepanze e modi per risolverli. Ma, in altri casi, tali differenze mostrano un problema legale che colpisce la proprietà che è necessario conoscere per essere confermati fin dalle prime fasi del processo di acquisto / vendita.

   Un esempio: Una casa di 120 m2 con una piscina di 50 m2 e un garage trasformata in una "pensione". Negli atti la casa appare solo come 120 m2, ma non la piscinae il garage è un "garage” non una “pensione”.

   Conseguenza: Gli atti devono essere aggiornati e l'acquirente deve essere informato che la "pensione" è legalmente considerata un "garage".

  NOTA: Non stiamo considerando la “descrizione interna” della casa (numero di stanze, servizi igienici, ecc), quello che stiamo considerando è la “dimensione costruita” (in spagnolo, “superficie construída”). Non è necessario atti per mostrare l'esatta descrizione o distribuzione di ogni dipendenza interna all'interno della casa. Se hai modificato l'interno dell'immobile cambiando le murature interne, allora non sarà necessario aggiornare gli atti, basterà solo “dichiarare” la nuova distribuzione interna al termine della compravendita.

ie: Deeds mostra che ci sono "4" camere da letto e le hai convertite in "2". In tal caso non è necessario aggiornare gli atti. In qualità di proprietario, sei libero di modificare/riformare le dipendenze interne all'interno della proprietà (ottenendo sempre l'apposita licenza di riforma).

PROPRIETÀ IN CATASTRO (noto anche come "SUMA" o "IBI", o "TASSA DI CONSIGLIO"): Analogamente agli atti, la proprietà deve essere registrata in "Catastro" con le dimensioni e la superficie esatte e attuali.

Ogni anno le fatture catastrofali - "Imposte comunali" (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) mostrano le dimensioni della proprietà utilizzando i registri catastrofali. L'entità delle costruzioni considerate in questo disegno di legge è molto importante, in quanto viene utilizzata per effettuare il calcolo dell'annuale “IBI” o “Imposta Comunale”. Pertanto, è essenziale verificare se i registri catastali mostrano la dimensione corretta e aggiornata della costruzione esistente sulla proprietà, comprese eventuali modifiche o ampliamenti che sono stati apportati.

Quindi, per favore, tieni presente che "Ufficio Catastro" calcola l'imposta comunale in relazione alla dimensione delle costruzioni, tenendo conto di tutti i componenti della costruzione come la casa, la piscina, il garage, ecc.

Quindi, nel caso in cui la proprietà sia stata modificata con estensioni, ecc., Questa deve essere considerata e verificata come parte essenziale del processo di transazione della proprietà.

   An esempio: Quando la proprietà è stata acquisita, le costruzioni esistenti hanno fatto un totale di 120 m2, per una casa. Questo è quanto è emerso anche negli atti e nel disegno di legge Catastro (IBI). Per questo motivo le bollette Catastro (IBI) erano di 300 euro.

Alcuni anni dopo, il proprietario ha costruito una piscina di 50 mq e un garage di 2 mq. Nel caso in cui il proprietario non abbia dichiarato a Catastro questi nuovi elementi costruttivi, le fatture Catastro -IBI sono sottopagate. La ragione di ciò è che, come spiegato in questa sezione, le fatture catastrofali vengono calcolate considerando la dimensione delle costruzioni (in termini di "maggiore dimensione costruita" = "maggiore imposta"). Quindi, probabilmente, se il proprietario avesse dichiarato questi elementi, il conto IBI sarebbe superiore a 40 euro. Quindi, nel caso in cui l'acquirente non si occupi di questo punto e svolga il processo di acquisto, potrebbe essere responsabile nei confronti di Catastro di queste costruzioni non dichiarate in caso di ispezioni catastrofali.

2.- ALTRI DOCUMENTI PER CONFERMARE LA LEGALITÀ DELL'IMMOBILE:

Di solito, al fine di confermare la situazione giuridica di un immobile, è necessario ottenere i seguenti documenti:

• Titolo proprietà della proprietà: per confermare come la proprietà è stata acquistata, i confini legali e le spese legali / i debiti che potrebbero influenzare la proprietà
• Catastro (fattura fiscale IBI-Council)
• Bollette: acqua, elettricità, gas
• Certificato di prestazione energetica: per confermare il livello di consumo energetico dell'edificio
• Certificato della comunità dei proprietari: per dimostrare che gli attuali proprietari sono aggiornati sui diritti della comunità
• eccetera,

Lo studio dei documenti di cui sopra è standardizzato in Spagna da agenti e avvocati.

Ma, soprattutto nella costruzione e nel settore immobiliare, la nostra azienda pone particolare enfasi nello studio e nella considerazione di altri documenti, che non sono sempre presi in considerazione da altri professionisti non così specializzati nella costruzione come TLA.

• Certificato di abitazione / Licenza di occupazione / Licenza di occupazione (CH / LO): Questo documento è ottenuto dal Municipio al termine dei lavori di costruzione, al fine di confermare che la proprietà soddisfa le condizioni legali di abitazione. Questo documento è inoltre necessario per collegare acqua ed elettricità alla proprietà e per apportare le modifiche ai contratti di acqua ed elettricità a tuo nome.

Per ottenere questo certificato è "obbligatorio" quando si vendono/acquistano immobili in Spagna?:

Dipende dal tipo di immobile: Negli immobili “Nuovi”, il costruttore ha l'obbligo di fornire questo documento all'acquirente al termine del processo di vendita.

Ma, per favore, tieni presente che in "Rivendite", non esiste alcuna legge che obblighi il venditore a fornire questo documento al termine della vendita. Le leggi spagnole dicono che è il "compratore" che deve ottenere questo documento dopo il completamento, per procedere con i cambiamenti dei nomi dell'acqua e dell'elettricità.

A questo punto dobbiamo dire che l'amministrazione potrebbe rifiutare di dare il CH all'acquirente dopo il completamento nel caso in cui la proprietà sia stata sottoposta a lavori non autorizzati, ecc. Del precedente proprietario. Quindi, se la proprietà non è in perfette condizioni legali, potrebbe esserci il rischio di non ottenere l'approvazione di questo documento dopo il completamento. E questo potrebbe lasciare l'acquirente in una situazione molto complicata, in quanto potrebbe avere problemi per ottenere i contratti di utilità a suo nome.

Un punto molto importante qui è che l'esistenza o la validità del CH non è mostrata negli atti !. Quindi, il tuo avvocato deve esaminare attentamente la questione utilizzando la sua competenza ed esperienza per confermare un documento così importante come questo.  

Da come conclusione, questo certificato è ESSENZIALE alla vendita della proprietà e la sua conferma deve essere ispezionata fin dall'inizio del processo di acquisto / vendita.

• Certificato di non infrazione (CNUI): Questo è un certificato rilasciato dal Comune che conferma che non ci sono multe per la costruzione, né altre infrazioni o ordini di demolizione che interessano la proprietà. Questo certificato conferma se la proprietà è soggetta a qualsiasi tipo di sanzione edilizia come ordini di demolizione, ecc. Se la proprietà è stata costruita, o ampliata, senza la licenza edilizia adeguata, l'amministrazione spagnola può avere il diritto di agire contro tale edificio. Ma questi diritti dell'amministrazione hanno un limite nel tempo. Questi diritti scadono in 15 anni dopo il completamento dei lavori dalla proprietà o da uno qualsiasi degli eventuali ampliamenti ivi effettuati. L'ottenimento di questo documento è particolarmente consigliabile quando si acquistano "ville", o "bifamiliari", o quando si acquistano proprietà in terra rustica.

• Cedula Urbanistica: Questo è un documento ottenuto dal Municipio che conferma diversi aspetti della proprietà, come:
  • La considerazione “urbanistica” del lotto e dell'area. Ad esempio, se il lotto è considerato “rustico”, o “urbanizzabile”, o “protetto”, o interessato dal demanio pubblico, ecc.
  • Se l'urbanizzazione dell'area è stata completata o se ci sono altre aree o infrastrutture di urbanizzazione da completare
  • Gli esatti "diritti di costruzione" del lotto (massimo edificio/costruzione consentito nel lotto) ecc..