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Parti che intervengono nel processo di costruzione spagnolo. Costruttore, Architetto, Promotore

AGENTI INTERVENTI NEL PROCESSO EDILIZIA

La legge organica spagnola dell'edilizia (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1. - Agenti che intervengono nella Promozione

Proprietario e Utente

Il proprietario è il titolare dell'opera o i mandanti, mentre il Utente è colui che -non essendo proprietario- detiene sia un diritto reale sull'immobile di terzi (ad esempio diritto di usufrutto, diritto di superficie, ecc.), sia un diritto personale d'uso (ad esempio diritto di locazione, cessione di uso, ecc.).

Sebbene sia logico che queste due figure siano indicate come ricevitori finali dell'immobile, la loro inclusione tra gli agenti edili non è considerata del tutto corretta, in quanto ad essi non dovrebbe essere applicabile il regime di responsabilità previsto dal LOE, in quanto i loro obblighi non sono altro che quello di mantenere l'immobile in buono stato e la sua uso. In fin dei conti sono loro che vengono colpiti dal danno e, quindi, coloro che esercitano le azioni appropriate esigendo responsabilità quando vedono i propri diritti lesi.

Obblighi di dovere di conservazione, uso e manutenzione

Gli obblighi del titolare e quelli dell'utente sono distinto, indipendentemente dal fatto che il proprietario lo sia o meno.

Gli obblighi del proprietari e le comunità dei proprietari sono:

– Mantenere l'immobile in buono stato attraverso un corretto uso e manutenzione;

– Ricevere, conservare e trasmettere la documentazione del lavoro eseguito e le assicurazioni e garanzie di cui dispone.

Quindi, secondo il Codice Tecnico dell'Edilizia:

  • L'edificio e le sue strutture devono essere utilizzati correttamente in conformità con l'art istruzioni per l'uso, astenendosi dal farne un uso incompatibile con la destinazione d'uso. I proprietari e gli utenti devono informare i responsabili della manutenzione di qualsiasi anomalia riscontrata nel normale funzionamento dell'edificio.
  • L'edificio deve essere mantenuto in buone condizioni attraverso corretta manutenzione . Ciò comporta l'esecuzione delle seguenti azioni:

– eseguire il piano di manutenzione dell'edificio, affidando a un tecnico competente gli interventi programmati per la manutenzione dell'edificio e dei suoi impianti;

– effettuare le ispezioni previste dal regolamento e conservare la relativa documentazione; E

– documentare per tutta la vita utile dell'edificio tutti gli interventi, siano essi di riparazione, riforma o riabilitazione, effettuati sullo stesso, consegnandoli nel libretto di costruzione.

Utenti, proprietari o meno, hanno l'obbligo di utilizzare gli immobili o parte di essi in modo corretto, secondo le istruzioni per l'uso e la manutenzione contenute nella documentazione dell'opera eseguita. Gli obblighi degli utenti raggiungono la quota concordata nel contratto corrispondente. In mancanza di ciò, o quando non vi sia clausola relativa alla suddetta proporzione, essa corrisponde all'una o all'altra in un sistema di equa ripartizione degli oneri e delle prestazioni, a seconda della natura o meno delle piccole riparazioni che hanno tali oneri, motivato dall'uso quotidiano di strutture e servizi.

Pertanto, sia i proprietari che gli utenti sono obbligati a fare un uso adeguato e corretto dell'edificio e a mantenerlo in buono stato.

I proprietari sono inoltre obbligati a preservare l'edificio.

Parte della dottrina comprende che l'obbligo di utilizzare correttamente l'immobile secondo le istruzioni per l'uso e la manutenzione deve comprendere l'obbligo di conservazione, poiché il corretto uso e manutenzione sono obblighi strumentali della conservazione. La stessa LOE si riferisce al Codice tecnico dell'edilizia (CTE) come quadro normativo in cui ritrovare i requisiti fondamentali di qualità degli edifici e dei loro impianti, che consentono il rispetto dei requisiti fondamentali e, di conseguenza, si può comprendere che è lì che i confini dell'obbligo di utilizzo, mantenere e preservare l'edificio sono stabiliti.

Complessi immobiliari e di urbanizzazione

Nel caso di complessi immobiliari, questo obbligo di utilizzo e conservazione si riferisce agli elementi esclusivi e anche agli elementi comuni. Pertanto, in caso di modifica di elementi architettonici, impianti o servizi dell'elemento privato, essa deve essere eseguita in modo appropriato per evitare il deterioramento o l'alterazione della sicurezza dell'edificio, della sua struttura generale, della sua configurazione o dello stato esterno o il danno ai diritti altrui. proprietario.

Gli obblighi di ciascun proprietario, tra gli altri, sono di rispettare l' elementi comuni e le strutture generali della comunità, siano esse ad uso generale o privato di uno qualsiasi dei proprietari, facendone un uso appropriato ed evitando, in ogni momento, di causare danni o danni.

Per quanto riguarda il mantenimento in buono stato conservativo dell'appartamento o dei locali e relativi strutture private , la portata o la misura di tale obbligo deve intendersi, nella misura in cui non arrechi alcun danno alla collettività o agli altri proprietari. La legge impone l'obbligo di risarcire i danni che vengono cagionati alla collettività o agli altri proprietari per propria negligenza, sia nell'elemento privato, sia negli elementi comuni del complesso immobiliare o dell'immobile soggetto al regime di proprietà orizzontale , o per negligenza delle persone di cui deve rispondere.

Oltre al particolare obbligo di uso, manutenzione e conservazione di ciascuno dei proprietari, la comunità di proprietari ha il dovere di eseguire i lavori necessari per l'adeguata manutenzione e conservazione dell'immobile e dei suoi servizi, affinché esso risponda alle condizioni idonee. strutturali, di impermeabilizzazione, abitabilità e sicurezza.

 Limiti dell'obbligo di conservazione

 Il dovere di conservazione ha i seguenti limiti:

  • Quando il demolizione dell'edificio è appropriato. Tale limite del dovere di conservazione non impedisce l'imposizione di lavori o riparazioni di riconosciuta urgenza e di carattere provvisorio ed eccezionale al fine di vigilare sull'incolumità e anche sulla salute dell'edificio fintantoché abitato o in piedi.
  • A parte il caso precedente, il dazio di conservazione arriva fino a la metà del valore di una nuova costruzione, equivalente all'originale in relazione alle caratteristiche costruttive e alla superficie utile. Questo limite quantitativo del dovere legale di conservazione è legato al concetto di rovina economica .

Se rientra il dovere di mantenere gli edifici in condizioni di sicurezza, salubrità e decorazione pubblica contenuto normale del diritto di proprietà , tale dovere ha il suo limite o momento di cessazione nella situazione di rovina, perché quando è opportuna la demolizione si estingue, per incompatibilità, il dovere di conservazione, che non è di ostacolo all'imposizione di lavori o riparazioni di riconosciuta urgenza e di carattere provvisorio ed eccezionale, al fine di vigilare sull'incolumità e anche sulla salute dell'edificio fintanto che è abitato o in piedi.

 Violazione del dovere di conservazione

 Nei casi di ingiustificata mancata esecuzione dei lavori ordinati entro il termine a tal fine conferito, sarà effettuato fuori filiale dalla Pubblica Amministrazione competente o l'applicazione di ogni altra formula di reazione amministrativa, a sua discrezione. In tali casi, il limite massimo dell'imposta di conservazione può essere innalzato, se previsto dalla normativa regionale, fino al 75% del costo di sostituzione della corrispondente costruzione o edificio.

Spetta, quindi, alla normativa regionale precisare le misure in caso di mancato rispetto degli obblighi di conservazione, uso e manutenzione di cui sopra. La tipica reazione amministrativa è costituita dall'art ordini di esecuzione per l'esecuzione di quei lavori di manutenzione e conservazione che si rendessero necessari e che ritenga opportuni per garantire il buono stato di conservazione e manutenzione degli edifici.

Il mancato rispetto di un ordine di esecuzione dei lavori emesso dall'Amministrazione per la conservazione di un edificio, può comportare l'esecuzione da parte dell'Amministrazione dei lavori di conservazione ordinati, con ripercussioni sul pagamento degli stessi al proprietario dell'immobile . Parimenti, l'Amministrazione facente invierà al Registro della Proprietà una certificazione dell'atto o degli atti corrispondenti per la sua prova di nota marginale dell'ultima registrazione del dominio.

Il mancato rispetto comporta anche il corrispondente sanzioni amministrative .

Documentazione, assicurazione e garanzie dell'immobile

 I proprietari hanno l'obbligo di ricevere, conservare e trasmettere la documentazione del lavoro eseguito e l'assicurazione e le garanzie che ha.

A grandi linee, questa documentazione potrebbe essere raggruppata come segue blocchi :

  • Documentazione in relazione al paternità delle opere : Deve essere consegnato un elenco di tutte le aziende e professionisti che sono intervenuti nella costruzione al fine di identificare gli agenti edili.
  • Documentazione tecnica :

– planimetrie edilizie;

– Istruzioni per l'uso e la manutenzione;

– elenco dei materiali utilizzati nei lavori;

– Ordini significativi per la manutenzione e la manutenzione dell'immobile inseriti nel libro ordini, assistenza e sinistri;

– Documenti che sono legalmente richiesti o che sono stati richiesti dalla direzione del progetto, con i quali è accreditata la qualità dei processi di costruzione, dei materiali, degli impianti o di qualsiasi altro elemento o parte dell'opera.

  • Documentazione legale : Ai proprietari deve essere consegnata copia delle autorizzazioni previste dalla legge per la costruzione dell'abitazione e dell'attestato urbanistico o attestante l'accreditamento delle circostanze urbanistiche dell'immobile, con riferimento al rispetto delle operazioni di ricomposizione o risarcitoria, nonché di la licenza o atto equivalente per l'uso o l'occupazione dell'abitazione (patente o certificato di agibilità), delle aree comuni e dei servizi accessori.

Informazioni per la registrazione e altre circostanze relative alla forma giuridica dell'immobile devono essere consegnate o fornite al proprietario: dati anagrafici, oneri, statuti e norme di funzionamento, se esistenti, della comunità dei proprietari, informazioni sui contratti di servizi e forniture comunitarie e abitative.

In caso di surrogazione dell'acquirente dell'immobile in qualsiasi operazione di credito con garanzia reale sull'immobile di cui non è parte, le informazioni devono essere particolarmente dettagliate e chiare in merito al notaio che autorizza l'atto, alla sua data, ai dati di iscrizione al catasto e alla passività ipotecaria corrispondente all'abitazione in questione, con manifestazione delle scadenze e importi.

In relazione a garanzie dell'immobile e dei suoi elementi (un anno e dieci anni di assicurazione) , al pari di quanto previsto da ogni altra normativa applicabile, il titolare deve ricevere informazioni circa l'identità del garante e del titolare della garanzia, i diritti che gli spettano e il termine di durata.

Fermo restando quanto sopra, le norme urbanistiche disciplinano l'art contenuto obbligatorio che il titolo deve contenere in forza del quale è formalizzata l'alienazione di terreni e fabbricati:

  • Il situazione urbana del terreno, quando non sono atti ad uso privato o edificabile, hanno fabbricati fuori progetto o sono destinati alla costruzione di alloggi soggetti a qualche regime di tutela pubblica che ne consenta la stima del prezzo massimo di vendita, affitto o altre forme di accesso a alloggi.
  • Gli obblighi e gli obblighi legali in attesa di adempimento, quando il terreno è oggetto di un'azione di urbanizzazione o di dotazione.

La violazione di tale obbligo, autorizza l'acquirente a recedere dal contratto entro un periodo di 4 anni e chiedere il risarcimento appropriato ai sensi del diritto civile.

Il consegna della predetta documentazione è resa, una volta terminati i lavori, al committente dal direttore dei lavori, che è incaricato di consegnarla ai proprietari e agli utenti finali dell'immobile.

In caso di acquisizione della proprietà di un immobile o di parte di esso, tutta la documentazione relativa all'immobile o alla parte acquisita deve essere consegnata all'acquirente dell'immobile , mentre, nel caso di locazione , la persona che utilizza l'edificio deve ricevere le istruzioni per l'uso e la manutenzione.

 Promotore

 Si considera promotore qualsiasi persona, fisica o giuridica, pubblica o privata, che, individualmente o collettivamente, decide, promuove, programma e finanzia , con mezzi propri o altrui, le opere edili per sé o per la loro successiva vendita, consegna o cessione a terzi a qualsiasi titolo.

L'attività di promozione comporta, quindi, a organizzazione permanente mediante il quale una persona prende l'iniziativa in un'opera ed è responsabile del coordinamento delle sue fasi.

È attività consiste nel progettare l'operazione, organizzarla e coordinarla dal punto di vista legale, tecnico, amministrativo e finanziario. Pertanto, per comprendere questa figura, occorre tener conto della sua funzione economica di intermediario, cioè di agente che gestisce la trasformazione del capitale in opere edili.

Il promotore è colui che realizza il funzioni di decidere, promuovere, programmare e finanziare opere edili. In linea di principio, il concetto di promotore non dovrebbe comprendere agenti o dirigenti di imprese estere che intervengono, solo ed esclusivamente, nell'interesse della persona o dei soggetti che ne commissionano l'azione. Il promotore è il principale di questi. Tuttavia, i predetti agenti rientrano nella nozione di promotore e rispondono come tali se si accerta che la loro intenzione è di utilizzare la figura del mandato per sottrarsi alla responsabilità del promotore.

Il Codice Tecnico dell'Edilizia (CTE), in modo più semplice rispetto alla LOE, definisce la figura del promotore come “l'agente edile che decide, promuove, programma e finanzia le opere edili"

Un promotore può essere:

  • Qualsiasi persona fisica o giuridica . A differenza del resto degli agenti edili, per essere un promotore non è legalmente richiesto alcun titolo accademico o professionale o accreditamento di competenza. Parimenti, si segnala che, a meno che la persona del committente e quella del costruttore non coincidano, il primo non interviene nell'esecuzione dell'opera.
  • Pubblico o privato . Comprende sia società civili, commerciali o industriali, sia enti, associazioni o fondazioni. Si determina quindi, a differenza di quanto affermato dalla Suprema Corte in numerose sentenze antecedenti all'entrata in vigore della LOE, che il movente del profitto è irrilevante a fronte di essere o non essere considerato promotore. In tal senso, la LOE equipara nella sua motivazione le figure di promotore, gestore di cooperative o comunità di proprietari, o altre figure analoghe che compaiono con sempre maggiore frequenza nella gestione economica degli immobili. Parimenti, la responsabilità del promotore è espressamente estesa alle persone fisiche o giuridiche che, in forza del contratto o del loro intervento deliberativo nella promozione, agiscono come tali promotori nella forma di promotore o gestore di cooperative o comunità di proprietari o altro figure analoghe
  • Individualmente o collettivamente . Sono considerati promotori sia il soggetto che individualmente svolge le funzioni degli stessi, sia quando vi siano più persone che svolgono dette funzioni. È il caso in cui più società dello stesso gruppo intraprendono la promozione di un progetto, alcune delle quali sono incaricate del finanziamento del progetto e altre della sua organizzazione, coordinamento, programmazione e gestione dell'esecuzione. La casistica al riguardo è innumerevoli.
  • Con risorse proprie o di terzi . Il promotore può svolgere le sue funzioni di decidere, promuovere, programmare e finanziare opere edilizie sia con risorse proprie che di terzi. Ricorre a mezzi esterni quando, ad esempio, si rivolge a mezzi finanziari, a enti bancari, avvalendosi dell'interposizione di una comunità di proprietari. In tal senso, e ai fini della responsabilità a carico del promotore, si deve tener conto di chi è il soggetto che svolge effettivamente le funzioni di promotore quando compaiono persone fisiche o giuridiche che si dedicano alla gestione, consulenza tecnica dei titolari e gestione.

Obblighi del Promotore:

 Sono obblighi del promotore:

  • Possedere la proprietà di un diritto sul lotto che consente loro di costruirci sopra. Non è necessario essere il proprietario del terreno su cui è destinato ad essere costruito. Ciò che è rilevante è che il promotore abbia il potere di costruire sul sito , che sarebbe sufficiente con una procura rilasciata dal proprietario del terreno.
  • Fornire il documentazione e informazione preventiva necessari per la redazione del progetto, nonché autorizzare il direttore dei lavori a successive modifiche allo stesso.
  • Gestire e ottenere il necessario licenze e amministrativo autorizzazioni , oltre a firmare il atto di ricezione dell'opera . Il promotore è il soggetto preposto alla gestione dell'ottenimento di tutte le licenze, permessi e autorizzazioni necessarie all'esecuzione dell'immobile. In tal senso, si precisa che il promotore sarà responsabile, unitamente all'appaltatore, qualora i lavori inizino senza le prescritte licenze. In pratica, se l'inadempimento di tale obbligo presuppone il ritardo dei lavori, salvo diverso accordo tra le parti, il soggetto inadempiente può essere costretto a risarcire il resto degli agenti coinvolti nei lavori. Tutto ciò, fermo restando il diritto che detti agenti possono avere, ove opportuno, di risolvere i rispettivi contratti qualora il loro interesse contrattuale sia frustrato.
  • Firma il assicurazioni e garanzie di responsabilità di uno e dieci anni.
  • Il promotore dell'immobile in costruzione deve garantire, dal momento dell'ottenimento della licenza edilizia, la restituzione delle somme consegnate (comprese le relative tasse) più interessi legali, nel caso in cui i termini pattuiti per l'inizio dei lavori o la consegna degli alloggi.
  • Consegnare all'acquirente, se del caso, il documentazione del lavoro eseguito , o qualsiasi altro documento richiesto dall'Amministrazione competente. La documentazione del lavoro eseguito è composta da:

– il progetto, con l'eventuale recepimento delle modifiche debitamente approvate;

– il certificato di ricevuta;

– Il rapporto identificativo degli agenti che sono intervenuti durante il processo edilizio; Y

– Istruzioni per l'uso e la manutenzione dell'edificio e dei suoi impianti.

Tutta questa documentazione costituisce il libro dell'edificio.

Autopromozione – Autopromotore

 Da un punto di vista legale non ci sono differenze tra il committente che svolge le sue funzioni al fine di disporre di quanto costruito, e colui che costruisce, almeno inizialmente, per proprio uso e godimento.

Si considera autopromotore una persona che, non essendo a professionale , programma e assume i professionisti necessari al fine di costruire un edificio per il proprio uso e godimento, assumendo il rischi derivanti dallo sviluppo dell'immobile sul proprio terreno.

Il trattamento giuridico del promotore e dell'autopromotore è lo stesso. All'autopromotore trovano piena applicazione tutte le disposizioni relative al promotore e, in particolare, quelle relative al regime di responsabilità e garanzia.

Di conseguenza, l'autopromotore è obbligato a fornire quanto richiesto garanzie al Promotore in ogni caso, salvo quanto indicato nell'obbligo di garanzia assicurativa decennale, e non solo per il caso in cui intenda disfarsi dell'immobile o quando ne proceda effettivamente alla dismissione.

Il di controllo oltre la costituzione delle predette garanzie viene effettuata, non al momento della vendita, ma al momento dell'atto e della registrazione della dichiarazione della nuova opera presso l'ufficio catastale.

Uno di problemi pratici che potrebbero sorgere qualora le predette garanzie non fossero costituite al momento della dichiarazione della nuova opera, rinviando dette costituzione al momento dell'alienazione dell'immobile, sarebbe che se, per acquisire l'immobile, l'acquirente (o l'ente che finanzia), richiede un mutuo ipotecario, l'ente finanziario richiederà prove documentali del completamento dei lavori per i quali è necessaria la dichiarazione accreditamento della sottoscrizione della corrispondente assicurazione decennale. Posto che per una compagnia di assicurazioni rilasciare un'assicurazione decennale di responsabilità civile su un edificio avrebbe dovuto essere oggetto di un controllo di qualità specifico fin dall'inizio, sarà praticamente impossibile dichiarare la nuova opera e l'ultimazione dei lavori e, pertanto, non sarà possibile ottenere il credito.

Fermo restando quanto sopra, possibile Solutions al problema pratico di una compagnia di assicurazioni che rilascia un'assicurazione di responsabilità civile decennale su una costruzione che non è stata sottoposta al corrispondente controllo di qualità, possono essere:

– stabilire l'obbligo di effettuare un controllo di qualità dell'immobile senza che ciò comporti la sottoscrizione immediata della relativa assicurazione (PTOM); o

– Che l'obbligo di stipulare la relativa assicurazione ricade sul costruttore, in quanto può essere espressamente concordato con il costruttore, che è contraente dell'assicurazione per conto del primo.

 Casa unifamiliare ad uso proprio

 Questa ipotesi è esclusa dall'obbligo di contrarre assicurazione di responsabilità civile decennale per danni materiali.

Fermo restando quanto sopra, in caso di trasferimento “inter vivos” entro un termine di 10 anni , l'autopromotore è obbligato a sottoscrivere l'assicurazione corrispondente per il tempo residuo al compimento dei 10 anni. In relazione a tale obbligo dell'autopromotore, è possibile concordare diversamente.

Nonostante la possibilità di non stipulare un'assicurazione decennale di responsabilità civile quando una casa unifamiliare è autocostruita per uso proprio, non va dimenticato che se è smaltito prima della scadenza del termine di 10 anni dal completamento dei lavori, può essere molto difficile In pratica una compagnia di assicurazioni rilascia un'assicurazione di responsabilità civile per il tempo residuo per completare i 10 anni, su una costruzione che potrebbe non essere stata soggetta a qualità controllo fin dal suo inizio.

Comunità di proprietari in costruzione

Nei casi in cui a comunità di proprietari svolge le funzioni di promotore, non esiste persona giuridica alla quale possa essere attribuita la considerazione di promotore. In teoria, le comunità di proprietari non hanno dedizione professionale nel settore delle costruzioni, a differenza delle cooperative edilizie.

Dati possibili dubbi su chi ha il stato di promotore in determinate situazioni che si verificano nella pratica, è necessario precisare che:

  • Il promotore è il manager professionale il quale, ricevendo l'incarico dai membri della comunità, assume le decisioni rilevanti e fondamentali in merito all'ordinamento della costruzione e al processo edilizio.

Tutta la comunità i membri hanno la qualità di promotore:

– quando non è presente un responsabile professionale; o

– Quando è uno dei membri della comunità che sviluppa l'intervento decisionale nella promozione, questo non ha sviluppo immobiliare in quanto dedizione professionale o la sua attività abituale non è svolta all'interno del mercato delle costruzioni.

In questi due casi, tutti i membri della comunità sono responsabili degli obblighi derivanti dall'intervento decisionale della comunità nella promozione. I condomini sono responsabili delle obbligazioni assunte dalla comunità dei proprietari in base alla loro quota di partecipazione. Il responsabilità nei confronti delle parti lese è, quindi, solidale e non congiunta e molteplice ( CC art.393 ). Fermo restando quanto sopra, nel caso in cui lo sia uno dei membri della comunità chi svolge l'intervento decisionale nella promozione e questo ha come attività professionale lo sviluppo immobiliare o qualsiasi altra direttamente collegata al mercato immobiliare, questo sarà l'unico soggetto considerato promotore ai fini della LOE.

Le cooperative in costruzione

 Le cooperative edilizie sono associazioni di persone la cui lo scopo è comune interesse o necessità socio-economica, ovvero fornire ai propri membri abitazioni o locali e fabbricati, nonché conservarli o amministrarli, potendo acquisire, parcellare e sviluppare terreni a tal fine. e svolgere quei lavori, lavori e servizi che sono necessari, e anche contribuire direttamente e personalmente con il lavoro dei suoi partner.

La cooperativa è una delle forme che, in linea di principio, si presenta come meno caro di procedere alla costruzione e all'acquisizione di un'abitazione, poiché la figura del promotore è esclusa dal processo di costruzione e, quindi, i soci della cooperativa risparmiano il loro profitto aziendale (circa il 25% del valore dell'abitazione), riuscendo a adeguare i prezzi alle possibilità della domanda e adeguare le forme di pagamento alle possibilità e ai bisogni dei soci della cooperativa purché tale adeguamento sia compatibile con il finanziamento dell'opera. Il socio cooperativo è invece responsabile, anche finanziariamente, in quanto membro della società cooperativa, delle abitazioni e dei locali che non vengono premiati al termine della promozione.

Per quanto riguarda l’ aggiudicatrice , le cooperative edilizie possono:

  • Assumi direttamente tutti i professionisti coinvolti nel processo di costruzione, dal tecnico incaricato della progettazione dell'edificio agli appaltatori che eseguono i lavori. In questo caso nessun contratto viene stipulato con alcun promotore, con i partner che assumono la promozione e, quindi, coloro che devono monitorare i lavori, assumendosi eventuali costi aggiuntivi o ritardi nella consegna.
  • Assumere una società di gestione, ovvero un ente specializzato nella costituzione di cooperative edilizie e nella loro gestione, addebitando un canone in base al prezzo dell'alloggio. In tal caso, è l'ente gestore che è responsabile nei confronti della cooperativa stessa del proprio operato in relazione ai propri interessi e, parimenti, ed individualmente, nei confronti dei soci e dei terzi.

Tuttavia, legalmente, il la condizione di promotore è concessa non solo a coloro che svolgono collettivamente le funzioni di promotore, ma anche a coloro che, in forza del contratto o del loro intervento deliberativo nella promozione, agiscono in qualità di promotori nella forma di promotore o gestore di cooperative.

In questo senso, e di fronte al possibile dubbi su chi ha lo status di promotore in determinate situazioni che si verificano nella pratica, si precisa che ha lo status di promotore:

  • Il professionale direttore dei lavori al quale il consiglio direttivo attribuisce poteri sufficienti per prendere le decisioni pertinenti in merito alla pianificazione della costruzione.
  • Nel caso in cui non venga conferito alcun potere o venga conferito potere, ciò non include il potere di decidere sugli atti fondamentali nel processo edilizio, il cooperativa . La responsabilità del consiglio direttivo della cooperativa e dei suoi soci nei confronti della cooperativa per vizi o difetti delle abitazioni, richiede un atto di colpevolezza da parte degli amministratori.

Controllo sul rispetto del non sono previste garanzie al momento dell'iscrizione della cessazione della cooperativa nel Registro delle Società cooperative. In tal senso, va tenuto conto che gli statuti delle cooperative devono stabilire come a durata minima della società , il tempo necessario affinché le case siano assegnate individualmente ai soci, e sopravvivano per almeno altri 5 anni. dal rilascio del certificato o della licenza di abitabilità.

Agenti e intermediari immobiliari

 Questa figura non è contemplato nel LOE in quanto tale. Tuttavia, da un punto di vista economico, è una figura interessante nei contratti di compravendita immobiliare perché la sua concorrenza ha un impatto diretto sull'adeguamento del prezzo.

Non sono sviluppatori immobiliari. Suo attività non si concentra tanto sulla costruzione quanto sulla vendita di immobili. Gli intermediari sono agenti o professionisti che forniscono consulenza in materia cercare e acquistare di abitazioni e altri tipi di edifici. Nella maggior parte dei casi, si prendono cura di tutto il necessario procedure fino all'effettiva acquisizione di uno specifico immobile.

Il fondamentale vantaggio fornito dagli intermediari non è altro che un risparmio di tempo per le persone interessate all'acquisto di una casa o di un altro tipo di edificio. Forniscono informazioni sul prezzo degli immobili, facilitano offerte adeguate alle esigenze e alle possibilità del futuro acquirente, mediano tra il venditore e l'acquirente e forniscono consulenza nella ricerca di finanziamenti.

I servizi di questo tipo di intermediazione immobiliare generano a commissione che solitamente è a carico di chi vende l'immobile, ma che a volte può essere pagato anche da chi acquisisce l'immobile (doppia commissione).

Le tipologie di intermediario sono le seguenti:

  • Real Agenti immobiliari.
  • Immobili manager .
  • Società immobiliari .

L'intermediazione i servizi (consulenza, informazione, gestione, ecc.) forniti dalle tre tipologie di intermediari sono molto simili. La differenza fondamentale tra agenti immobiliari e altri agenti immobiliari è che hanno un'assicurazione di responsabilità civile, mentre il resto non sempre ce l'ha.

2.- Agenti che intervengono nel processo di costruzione

Il costruttore

Il costruttore o appaltatore è l'agente dell'edificio che assume, contrattualmente prima del promotore, l'impegno ad eseguire con risorse umane e materiali, proprie o esterne, le opere o parte di esse oggetto del progetto e dell'appalto.

Il obbligo principale del costruttore deve fornire un risultato utile al promotore, per realizzare l'opera eseguita; tuttavia, l'appaltatore si assume vari obblighi e responsabilità:

– In ambito contrattuale, si assume il rischio ed il costo della perdita o della distruzione dell'opera fino alla sua consegna, salvo ritardi nel ricevimento (CC art.1544, 1588 s. e 1596; LOE art.17);

– sul posto di lavoro (può incorrere in sensi di colpa nella scelta ed nel monitoraggio );

– in relazione ai materiali (siano essi forniti o collocati dal costruttore stesso);

– in relazione al capitale, al suo finanziamento, ecc.

Ispirato al principio del rischio e della possibilità dell'appaltatore, l'appalto di lavori è anche noto come un contratto aziendale , alludendo ai diversi obblighi e responsabilità assunti dall'appaltatore nell'ambito del contratto e al fatto che l'appaltatore deve fornire i mezzi, le risorse umane e materiali necessarie per ottenere il risultato promesso.

Requisiti

 Il costruttore è tenuto ad avere il qualifiche o formazione professionale che si qualifica per il rispetto delle condizioni richieste per agire come costruttore.

Non essendo specificata la qualifica o formazione professionale cui si fa riferimento e non esistendo una specifica qualificazione avente lo scopo di formare gli appaltatori, la previsione di legge relativa alla qualificazione abilitante del costruttore è priva di contenuto, restando una mera dichiarazione di buone intenzioni.

Poiché non esiste un titolo ufficiale per essere un appaltatore, attualmente qualsiasi persona, fisica o giuridica, con il legale capacità essere vincolato e con sufficiente capacità professionale (ed economica) per adempiere al contratto di lavoro può essere un appaltatore.

Tuttavia, ove opportuno, l'appaltatore deve attenersi agli obblighi stabiliti dalle comunità autonome per l'esercizio della professione edile, essendo le uniche competenti a dettare norme in relazione all'esercizio delle professioni non certificate nell'ambito della costruzione.

Si CE ne sono alcuni qualifiche ufficiali, formazione professionale, relativa alle varie attività materiali di costruzione (ad esempio esecuzione e piani di lavoro, muratura, ecc.). In questo senso esistono attestati di professionalità che confermano la competenza e l'esperienza acquisita da alcuni tecnici edili.

obblighi

 Oltre al requisito relativo alla qualifica o alla formazione professionale abilitante per essere un costruttore, si applicano i seguenti obblighi:

  • Il esecuzione del lavoro soggetto al progetto, alla legislazione applicabile e alle istruzioni del direttore dei lavori e del direttore dell'esecuzione dei lavori, al fine di raggiungere la qualità richiesta nel progetto.

L'esecuzione dei lavori da parte dell'appaltatore deve rispettare quanto segue parametri :

– all'ordine ricevuto dal mandante o promotore;

– al progetto redatto dal progettista;

- al lex artis del costruttore, che è parte del contratto ( CC art.1258 ), cioè che deve osservare le regole e le buone pratiche consuete proprie della sua professione;

– alla normativa applicabile, in particolare quella relativa ai prodotti da costruzione, al controllo qualità, alla salute e sicurezza, alla prevenzione dei rischi sul lavoro, ecc., e deve disporre delle prescritte autorizzazioni, permessi e licenze, ecc.;

– Alle indicazioni del promotore, generalmente convogliate attraverso il project management, ovvero il project manager e il project execution manager.

Come è stato analizzato in precedenza, l'appaltatore non si attiene allo svolgimento di un'attività con la dovuta diligenza, è necessario per raggiungere il risultato stabilito nel contratto. Per questo motivo, il rischio della perdita della cosa è a tue spese fino alla consegna dell'opera.

L'appaltatore non può limitarsi all'esecuzione delle istruzioni tecniche poiché la sua qualità di esperto lo rende in grado di valutare le fattibilità delle istruzioni e ordini ricevuti, nonché l'idoneità dei materiali da costruzione se forniti dal cliente. Egli ha l'obbligo di avvertire il mandante quando le istruzioni o gli ordini sono errati o irrealizzabili ed è, pertanto, nella sua facoltà di non eseguire o eseguire gli ordini quando, a suo avviso, sono errati o irrealizzabili.

L'appaltatore deve obbedire al indicazioni del promotore , tuttavia, non c'è spazio per lui per rivendicare e nascondersi dietro il fatto che fa ciò che i tecnici gli ordinano di fare in caso di tentativo di sottrarsi alla sua eventuale responsabilità in relazione ai lavori.

  • Il designazione del direttore dei lavori che assume la rappresentanza tecnica del costruttore nell'opera e che, in ragione delle sue qualifiche o esperienze, deve possedere una formazione adeguata secondo le caratteristiche e la complessità dell'opera.

Il gestore del sito non è tenuto ad avere un accademico livello . Solitamente si tratta, in genere, di un architetto tecnico o di persona con grande esperienza nel mondo delle costruzioni.

Per poter impartire ordini ai suoi subordinati, è necessario che il direttore dei lavori conosca la costruzione da eseguire e sia in grado di ordinare le risorse umane e materiali necessarie per eseguire ed eseguire i lavori in conformità con quanto concordato tra l'appaltatore e il committente nel contratto.

  • Il allocazione delle risorse umane e materiali che l'importanza del lavoro richiede. Il costruttore deve destinare all'opera le risorse umane e materiali necessarie al raggiungimento del risultato contrattualmente pattuito.

Il costruttore di solito non svolge direttamente la sua attività, ma agisce attraverso la sua struttura aziendale. Pertanto, il totale o parziale subappalto dei lavori è possibile, purché ricorrano i requisiti di cui alla L 32/2006, che regola la figura del subappaltatore nel settore delle costruzioni, salvo che tale facoltà sia stata espressamente esclusa nell'appalto, ovvero salvo che le principali aggiudicazioni o commissiona tutti i lavori all'appaltatore in base alle sue condizioni personali.

  • Il formalizzazione del subappalto di alcune parti o impianti dell'opera nei limiti previsti dal contratto e dalla Legge 32/2006.

Il subappalto è incluso tra gli obblighi dell'appaltatore, tuttavia non è tanto un obbligo quanto a energia dell'appaltatore.

L'appaltatore è direttamente responsabile , davanti al titolare dell'opera, per i lavori che i subappaltatori svolgono. A sua volta, se il lavoro è stato adeguato su una base più elevata, il subappaltatore può portare a surrogazione e azione sussidiaria nei confronti dello stesso titolare dell'opera per reclamare quanto dovuto dall'appaltatore.

  • La firma del layout o certificato di inizio e la certificato di ricezione del lavoro. L'atto di layout deve essere firmato dall'appaltatore e dalla direzione lavori, ovvero dal direttore dei lavori e dal direttore dell'esecuzione dei lavori.

L'allestimento deve essere effettuato dal costruttore nell'ambito dell'esecuzione dei lavori. L'atto di layout deve indicare se l'inizio dei lavori procede o meno e, se applicabile, l'atto di layout funge da inizio formale del lavoro.

Allo stesso modo, è obbligo del contraente firmare l'atto di ricezione dell'opera , che deve essere sottoscritto, almeno, dal contraente e dal promotore (LOE art.6). Se prenotazioni sono registrati nel certificato di accettazione, una volta corrette tali riserve, l'appaltatore deve firmare il certificato di rettifica ( LOE art.6.2.d ).

  • Fornire al direttore dei lavori i dati necessari per l'esecuzione del documentazione del lavoro eseguito . L'appaltatore deve consegnare al direttore dei lavori le informazioni e la documentazione necessarie per la predisposizione da parte sua della documentazione relativa all'opera eseguita ( LOE art.12. xnumx.f ).
  • La sottoscrizione del garanzie previsto dalla legge, in particolare l'art assicurazione decennale , e il assicurazione dei danni materiali , fideiussoria o garanzia finanziaria che il costruttore deve sottoscrivere a garanzia dei danni materiali dovuti a vizi o vizi di esecuzione che pregiudicano elementi di cessazione o di ultimazione dei lavori e che devono essere risarciti durante un periodo di un anno dal completamento dei lavori e dalla loro consegna al committente.

L'abbonamento a tale assicurazione può essere sostituito da una ritenuta d'acconto by , il promotore del 5% dell'importo dell'esecuzione materiale dei lavori durante il periodo di garanzia. Resta inteso, seppur nulla nella LOE, che l'appaltatore potrebbe sostituire anche la sottoscrizione della predetta assicurazione con la consegna al promotore di un banca garanzia a garanzia di almeno il 5% dell'importo dell'esecuzione materiale dell'opera per un periodo di un anno, attraverso il quale i danni materiali causati all'edificio per vizi o vizi nella sua esecuzione che hanno interessato elementi di finitura o di finitura durante l'anno suddetto sarebbero essere risarcito.

Il promotore può concordare espressamente con il contraente che quest'ultimo sia il contraente per conto del primo per quanto riguarda l'assicurazione per danni materiali o fideiussione per garantire il risarcimento dei danni causati da vizi o difetti di elementi costruttivi o impianti per 3 anni . che determinano il mancato rispetto dei requisiti di abitabilità; Y

– assicurazione per danni materiali o fideiussione a garanzia 10 anni risarcimento del danno materiale causato all'edificio da vizi o difetti che si originano o interessano le fondazioni, i supporti, le travi, i solai, le pareti di carico o altri elementi strutturali, e che compromettono direttamente la resistenza meccanica e la stabilità dell'edificio.

Subfornitore

Il subappaltatore è la persona fisica o giuridica che contrattualmente assume nei confronti dell'appaltatore o di altro subappaltatore committente l'impegno ad eseguire determinati parti o unità di lavoro , fermo restando il progetto dal quale ne è disciplinata l'esecuzione. Il varianti di questa figura possono essere quelle del primo subappaltatore (subappaltatore il cui cliente è l'appaltatore), secondo subappaltatore (subappaltatore il cui cliente è il primo subappaltatore), e così via.

La legge 32/2006 disciplina subappalto nel settore edile e mira a migliorare le condizioni di lavoro nel settore, in generale, e le condizioni di salute e sicurezza dei suoi lavoratori, in particolare. Tale legge presuppone un cambiamento radicale rispetto al modello preesistente, in quanto affronta per la prima volta, ed in maniera strettamente settoriale, una disciplina del regime giuridico del subappalto che, riconoscendone l'importanza per il settore delle costruzioni e la specializzazione per l'aumento della produttività, stabilisce una serie di garanzie volte ad evitare che il mancato controllo in questa forma di organizzazione produttiva provochi oggettive situazioni di rischio per la sicurezza e la salute dei lavoratori, in un Paese come la Spagna, che continua a registrare un tasso di infortunistica manodopera molto famigerata per numero e serietà.

Tale norma, strettamente settoriale, si applica ai contratti stipulati, in subappalto, per l'esecuzione delle seguenti lavori eseguiti in opere edili :

– scavo;

– Movimenti terrestri;

- costruzione;

– montaggio e smontaggio di elementi prefabbricati;

– allestimenti o installazioni;

- trasformazione;

– riabilitazione;

– riparazione;

– smantellamento;

- stendere;

- Manutenzione;

– lavori di conservazione e tinteggiatura e pulitura;

– sanificazione.

 Requisiti per appaltatore e subappaltatore

Una serie di requisiti sono stabiliti per appaltatori e subappaltatori, in minimo evitare la partecipazione di aziende prive di una struttura organizzativa minima che consenta di garantire che siano in grado di adempiere ai propri obblighi a tutela della salute e sicurezza dei lavoratori. .

Affinché un'impresa possa intervenire nel processo di subappalto nel settore edile, in qualità di appaltatore o subappaltatore, deve possedere i seguenti requisiti:

  • Avere propria organizzazione di produzione , disporre delle risorse materiali e personali necessarie e utilizzarle per svolgere l'attività appaltata.
  • Assumi il rischi, obblighi e responsabilità inerenti allo sviluppo dell'attività imprenditoriale.
  • esercitare direttamente i poteri di organizzazione e gestione sul lavoro svolto dai propri lavoratori in cantiere e, nel caso di lavoratori autonomi, svolgono il lavoro con autonomia e propria responsabilità ed al di fuori dell'ambito organizzativo e gestionale dell'impresa che per loro opera. hanno assunto.

In aggiunta ai requisiti di cui sopra, le imprese che intendono affidarsi o subappaltare per lavori in cantiere devono:

  • Dimostra che ce l'hanno risorse umane , a livello gestionale e produttivo, di disporre della necessaria formazione in materia di prevenzione dei rischi professionali, nonché di un'organizzazione preventiva adeguata alla L 31/1995, in materia di prevenzione dei rischi professionali.
  • Essere registrati nel Registro delle Imprese Accreditate . Tale registrazione è effettuata d'ufficio dalla competente autorità del lavoro, sulla base della dichiarazione del datore di lavoro di cui al comma successivo.

Le imprese appaltatrici o subappaltatrici devono attestare il rispetto dei requisiti di cui sopra mediante a dichiarazione sottoscritto dal legale rappresentante formulato presso il Registro delle Imprese Accreditate. L'iscrizione è effettuata d'ufficio dalla competente autorità del lavoro, sulla base di detta dichiarazione.

Inoltre, le imprese la cui attività consiste nell'appalto o subappalto abituale di lavori nei cantieri devono disporre, nei termini stabiliti dal regolamento, di un numero di lavoratori assunti a tempo indeterminato che non sia inferiore al 10% durante i primi 18 mesi di validità della presente norma, né al 20% nei mesi dal 19° al 36°, né al 30% dal 37° mese compreso. A tal fine, nel cooperative di lavoro associate, i soci lavoratori sono computati in modo analogo ai lavoratori dipendenti, nei termini stabiliti dalla normativa.

Regime di subappalto

 L'eccesso nelle filiere della subfornitura, soprattutto nel settore delle costruzioni, opera minando progressivamente i margini aziendali e la qualità dei servizi forniti al punto che, negli ultimi anelli della filiera, tali margini sono praticamente inesistenti, favorendo il lavoro sommerso, proprio nell'ultimo elemento che deve rispondere delle condizioni di sicurezza e salute dei lavoratori che eseguono i lavori. Per questo motivo, l'indicato eccessi di subappalto possono favorire la comparsa di pratiche incompatibili con la salute e sicurezza sul lavoro.

Subappalto , come forma di organizzazione produttiva, non può essere limitato , salvo le condizioni e nei casi previsti dalla L 32/2006 . Pertanto, il regime di subappalto nel settore delle costruzioni in generale è il seguente:

  • Il promotore può contrattare direttamente con tutti gli appaltatori che ritiene opportuno, siano essi persone fisiche o giuridiche.
  • Il appaltatore può appaltare con imprese subappaltatrici o lavoratori autonomi l'esecuzione dell'opera che è stata appaltata con il promotore.
  • Il primi e secondi subappaltatori possono subappaltare l'esecuzione dei lavori che, rispettivamente, hanno appaltato.
  • Il terzista subappaltatore non può subappaltare il lavoro che ha appaltato ad altro subappaltatore o lavoratore autonomo.
  • Il lavoratore autonomo non può subappaltare il lavoro affidatogli o ad altre società subappaltatrici o altri lavoratori autonomi.
  • Allo stesso modo, anche i subappaltatori non possono subappaltare , la cui organizzazione produttiva messa in uso nel lavoro consiste, fondamentalmente, nell'apporto di manodopera, intesa come quella che per lo svolgimento dell'attività appaltata non utilizza più attrezzature di lavoro proprie rispetto a strumenti manuali, compresi gli elettroutensili portatili, anche se dotati di il supporto di altre squadre di lavoro diverse da quelle indicate, purché appartenenti ad altre aziende, appaltatrici o subappaltatrici dei lavori.

Fermo restando quanto sopra, ove debitamente giustificato casi fortuiti , a causa di esigenze di specializzazione del lavoro, complicazioni tecniche di produzione o circostanze di forza maggiore che possono incontrare gli agenti coinvolti nei lavori, è necessario, a giudizio della direzione del progetto, l'appalto di una parte dei lavori con a terzi, eccezionalmente il subappalto stabilito in un livello aggiuntivo può essere prorogato, a condizione che la direzione lavori ne dichiari la preventiva approvazione e la causa o le cause che lo motivano nel libro del subappalto (L 32/2006 art.7).

Eccezionale estensione del subappalto non si applica nei casi previsti alle lettere e) ed f) che precedono, salvo che la circostanza che ne sia causa è forza maggiore.

L'appaltatore deve informare il Salute ed coordinatore della sicurezza e , il rappresentanti dei lavoratori delle diverse società comprese nell'ambito di esecuzione del suo contratto che sono elencate nel libro del subappalto, il subappalto eccezionale.

Parimenti, l'appaltatore deve informare il competente lavoro autorità del subappalto eccezionale indicato presentando, entro 5 giorni lavorativi dalla sua approvazione, una relazione indicante le circostanze della sua necessità e una copia dell'iscrizione effettuata nel libro del subappalto.

Registro delle Imprese Accreditate – (L 32/2006 artt.5 e 6)

Ai fini delle disposizioni in materia di regime di subappalto è prevista l'istituzione del Registro delle Imprese Accreditate, a seconda della manodopera competente autorità, intesa come quella corrispondente al territorio della comunità autonoma in cui ha sede la società. appaltatore o subappaltatore.

Registrazione in il Registro delle Imprese Accreditate è valido per l'intero territorio nazionale, ed i suoi dati sono pubblicamente accessibili, ad eccezione di quelli relativi alla privacy personale.

Con regolamento, il contenuto, forma ed effetti dell'iscrizione in detto registro, nonché l'art sistemi di coordinamento dei diversi registri dipendenti dalle autorità regionali del lavoro.

Obblighi di appaltatore e subappaltatore

Sono stabiliti i seguenti obblighi:

  • Dovere di vigilanza e responsabilità derivate dall'inosservanza. Le imprese appaltatrici e subappaltatrici coinvolte in opere edili comprese nell'ambito di applicazione della L 32/2006 devono vigilare sull'osservanza delle disposizioni della stessa da parte delle imprese subappaltatrici e dei lavoratori autonomi con cui contraggono; in particolare, per quanto riguarda:

– gli obblighi di accreditamento e registrazione ( L 32/2006 art.4.2 ); Y

- Il sistema di subappalto (L 32/2006 art.5).

Le imprese subappaltatrici devono comunicare o trasferire all'appaltatore, tramite le rispettive società appaltatrici se diverse dalle prime, eventuali informazioni o documentazione che incide su quanto sopra.

Ferme restando le altre responsabilità stabilite dalla normativa sociale, l'art violazione dei prescritti obblighi di accreditamento e registrazione o del regime di subappalto, determina il congiunto e diverse responsabilità del subappaltatore che ha contratto incorrendo detti inadempimenti e del corrispondente appaltatore in materia di obblighi di lavoro e di previdenza sociale derivanti dall'esecuzione del contratto pattuito che corrispondono al subappaltatore responsabile dell'inadempimento nell'ambito dell'esecuzione del suo contratto, qualunque l'attività di dette società.

In ogni caso, la responsabilità prevista dallo Statuto dei Lavoratori art.43 è richiesta (ET) quando ricorrono i presupposti in esso previsti.

  • Avere il documentazione del subappalto . Ciascun appaltatore deve disporre di un libretto di subappalto in tutte le opere edili comprese nell'ambito di applicazione della L 32/2006.
  • Dovere di informare i rappresentanti dei lavoratori . I rappresentanti dei lavoratori delle diverse aziende che intervengono nell'esecuzione dei lavori devono essere informati delle assunzioni e dei subappalti che in essa vengono effettuati.
  • Accreditare il formazione preventiva dei lavoratori . Le aziende devono garantire che tutti i lavoratori che prestano servizi nei cantieri abbiano la formazione necessaria e adeguata per il loro lavoro o funzione in termini di prevenzione dei rischi professionali, in modo che siano consapevoli dei rischi e delle misure per prevenirli.

1) Attraverso un contratto collettivo di settore a livello statale, possono essere stabiliti sistemi o procedure di rappresentanza dei lavoratori attraverso le rappresentanze sindacali o su base bipartita tra organizzazioni imprenditoriali e sindacati, al fine di promuovere il rispetto del rischio professionale norme di prevenzione nelle opere edili del territorio corrispondente. Puoi anche stabilire programmi di allenamento e contenuti specifici di natura settoriale e per il lavoro di ciascuna specialità.

2) Lo specifico sistema di accreditamento della formazione può consistere nel rilascio di una tessera professionale per ciascun lavoratore, unica e valida in tutto il settore.

3) Il subappaltatore non ha la qualifica di agente edile ai sensi del regime LOE, che definisce il responsabilità di agenti edili contro difetti di costruzione , essendo il costruttore responsabile dell'attività dei subappaltatori, in quanto legati contrattualmente, limitando l'azione del subappaltatore a seguire le istruzioni del suo appaltatore.

4) Le violazioni delle disposizioni della L 32/2006 sono sanzionate ai sensi del RDLeg 5/2000 del testo unico della Legge violazioni e sanzioni nell'ordine sociale

Unione temporanea di imprese –  (L 18/1982)

Data la complessità tecnica e commerciale, oltre che normativa, che il mercato immobiliare e il processo edilizio hanno acquisito, sono comparsi e si stanno affacciando nuovi partecipanti o soggetti che sviluppano una prestazione di servizi che viene a contribuire in un modo o nell'altro per garantire una costruzione più efficiente e di qualità.

All'interno di questo grande gruppo, spiccano:

– gestione integrata del progetto o responsabile del progetto ; E

– la collaborazione di imprese e/o imprenditori del settore edile con joint venture e joint venture .

Le unioni temporanee di imprese (di seguito, UTE) suppongono a sistema di collaborazione tra imprese e/o imprenditori per un tempo determinato, determinato o indeterminato, per lo sviluppo o l'esecuzione di un'opera, un servizio o una fornitura e con un determinato regime fiscale.

Le UTE nascono da un contratto di collaborazione stipulato tra aziende e/o imprenditori e formalizzato in un atto pubblico che dà origine a un'organizzazione che manca personalità giuridica . Per tale motivo, i membri dell'UTE sono solidalmente responsabili nei confronti di terzi degli atti e delle operazioni compiute per il comune vantaggio.

Caratteristiche

Affinché sia ​​applicabile il regime fiscale previsto dalla L 18/1982, l'UTE deve possedere le seguenti caratteristiche:

  • È i membri devono essere persone fisiche o giuridiche residenti in Spagna o all'estero. Il business reddito delle persone fisiche che fanno parte di una joint venture è determinato dalla stima diretta ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.
  • È oggetto deve essere quello di sviluppare o eseguire esclusivamente un'opera, un servizio o una fornitura specifici all'interno o all'esterno della Spagna, potendo sviluppare o eseguire lavori e servizi complementari e accessori dell'oggetto originale.
  • È durata deve essere uguale a quello dell'opera, servizio o fornitura che ne costituisce l'oggetto con un massimo di 25 anni, a meno che l'esecuzione o lo sfruttamento non sia di opere o servizi pubblici, nel qual caso la durata massima sarà di 50 anni. anni.
  • Devono essere gestiti da a unico gestore con poteri sufficienti conferiti da ciascuno dei membri dell'UTE per esercitare i diritti e contrarre i corrispondenti obblighi per conto dell'UTE.
  • Essi devono essere costituiti mediante a atto pubblico che contiene gli statuti o gli accordi che ne regolano il funzionamento, tra cui, tra gli altri, la proporzione o le modalità per determinare la partecipazione dei diversi membri alla distribuzione dei risultati dell'UTE e il criterio di assegnazione del tempo. risultati o entrate e spese. L'atto pubblico deve essere iscritto in un apposito registro di natura amministrativa presso il Ministero delle Finanze. Precedente a Registrazione , è necessario indirizzare alla Direzione Generale Tributari un documento con il quale i membri dell'UTE chiedono l'accettazione del regime fiscale speciale e la registrazione dell'atto. Tale documento deve essere presentato unitamente a copia dell'atto costitutivo dell'UTE, fotocopia del modello 036 o 037 che richiede il CIF dell'UTE e fotocopia del modello 845 (per tassa comunale) o 846 (per tassa provinciale). .

L 18/1982 utilizza il termine “ imprenditori” , tuttavia, deve essere inteso che le persone fisiche possono far parte di una UTE, purché in regime di stima diretta.

 Regime fiscale

 Il regime fiscale applicabile a tali soggetti varia a seconda del possesso o meno dei requisiti indicati nella L 18/1982:

  • Se i requisiti non sono soddisfatti: questi enti non sono contribuenti IS , pagando le imposte secondo il sistema di ripartizione del reddito ( LIS art.6 ).
  • Se i requisiti sono soddisfatti, il regime fiscale dipende dal fatto che o meno l'UTE è iscritta nell'apposito registro : l'UTE non iscritta all'albo speciale è tassata secondo il regime generale IS, mentre quella iscritta è assoggettata al regime fiscale speciale previsto per tali enti.

 Regime fiscale speciale

 Alle UTE iscritte nell'albo speciale si applica il seguente regime fiscale:

1) Non pagano IS per la parte del base imponibile attribuibile ai soci residenti in territorio spagnolo. Nel caso in cui l'UTE opti per il modalità di pagamento rateale , la base di calcolo non comprende la parte di base imponibile attribuibile ai soci che devono sopportare l'imputazione della base imponibile. In nessun caso è prevista la restituzione dell'eccedenza delle rate rate in relazione alla stessa parte.

2) È membri residenti in territorio spagnolo o non residenti con stabile organizzazione ivi sono imputati:

  • Il oneri finanziari netti che, in applicazione della limitazione alla deducibilità degli oneri finanziari, non sono stati dedotti dall'UTE nel periodo d'imposta. Gli oneri finanziari netti a carico dei soci non sono deducibili dall'ente.
  • Nel periodi di imposta iniziando o dopo 1-1-2015 , la riserva di capitalizzazione che non è stata applicata dalla stessa UTE nel periodo d'imposta. La riserva che viene imputata ai soci dell'UTE non può essere applicata da questi ultimi, a meno che il socio non sia un contribuente IRPF.
  • Il positivo o il negativo basi imponibili, ottenute dall'UTE. Le basi imponibili negative attribuite ai soci non possono essere compensate dall'UTE. Per i periodi d'imposta che iniziano il 1-1-2015 o successivamente, le basi imponibili positive sono ridotte o aumentate, a seconda dei casi, nella riserva di livellamento.
  • Il basi delle detrazioni e dei bonus nella quota spettante all'ente. Queste basi di detrazione o bonus sono integrate nella liquidazione dei soci, riducendo la quota secondo le normative IS o IRPF.
  • Ritenute e acconti corrispondente all'UTE.

3) Dividendi e quote di utili corrispondente membri non residenti in territorio spagnolo sono tassati come tali, secondo le norme stabilite dal RDLeg 5/2004 (reddito da non residente), e gli accordi per evitare la doppia imposizione firmati dalla Spagna. .

Dividendi e partecipazione agli utili corrispondenti a partner coloro che devono sopportare l'attribuzione della base imponibile e provengono da periodi d'imposta durante i quali l'UTE era in tale regime, non sono tassati per tale imposta o imposta sul reddito delle persone fisiche.

4) In caso di trasferimento di azioni nel capitale, nei fondi propri o nei risultati di una joint venture in regime fiscale speciale, il valore dell'acquisizione è maggiorato dell'importo delle prestazioni sociali che, senza effettiva distribuzione, sono state attribuite ai soci. come provento delle sue azioni nel periodo di tempo tra l'acquisizione e il trasferimento.

5) Nel periodi di imposta iniziando o dopo 1-1-2015 , il valore dell'acquisizione di quote di UTE è ridotto dell'ammontare delle perdite sociali che sono state attribuite ai soci.

Questo regime fiscale Non si applica in quei periodi d'imposta in cui si svolgono attività diverse da quelle idonee allo scopo o detengono, direttamente o indirettamente, partecipazioni in società che sono loro socie, o dirigono o controllano, direttamente o indirettamente, le attività di propri soci o di terzi .

Gli UTE e il loro partecipanti residenti in Spagna non sono obbligati a effettuare ritenute alla fonte, per conto dell'IS o dell'IRPF, sulle rendite soggette a ritenuta che siano reciprocamente soddisfatte come diretta conseguenza dell'attività del sindacato nei suoi rapporti con i suoi iscritti. Rispetto agli altri redditi che soddisfano, sussiste l'obbligo di effettuare la corrispondente ritenuta o acconto a titolo di acconto IS o IRPF.

Le aziende associate ad una UTE che operano all'estero possono beneficiare della reddito dall'estero Vai all’email esenzione metodo ( LIS art.45 ). I soggetti che partecipano a lavori, servizi o forniture che siano eseguiti o forniti all'estero, mediante formule di collaborazione analoghe all'UTE, possono avvalersi dell'esenzione per redditi provenienti dall'estero. Gli enti devono richiedere l'esenzione al Ministero dell'Economia e delle Finanze, fornendo informazioni simili a quelle richieste per le unioni temporanee di società costituite in territorio spagnolo. L'opzione di esenzione ne determina l'applicazione fino alla cessazione dell'UTE. Il reddito negativo ottenuto dall'UTE è imputato alla base imponibile degli enti aderenti. In tal caso, quando negli anni successivi la joint venture ottiene un reddito positivo, le società associate includeranno nella propria base imponibile, su base positiva, il reddito negativo precedentemente allocato, fino al limite dell'ammontare di detto reddito positivo. Quanto sopra non si applica nei periodi d'imposta in cui il contribuente svolge attività diverse da quelle in cui dovrebbe consistere il suo oggetto sociale.

L'Amministrazione Finanziaria considera simile alla UTE spagnola la “ joint venture » (quando non danno origine a una nuova società) e consorzi con altre società estere, prive di personalità giuridica e il cui scopo è l'esecuzione di un'analoga opera, fornitura o servizio.

 Estinzione

Una volta raggiunto l'oggetto sociale per il quale è stata costituita, l'UTE si estingue. La risoluzione è formalizzata in a atto pubblico , che deve essere comunicato al Ministero delle Finanze, che lo rimuove dall'anagrafe speciale.

Insediamento

Se la liquidazione si traduce in a consegna della merce alle società che compongono l'UTE i cui valori di mercato sono superiori ai valori contabili, la differenza tra i due valori deve essere inclusa nella base imponibile dell'UTE corrispondente al periodo d'imposta in cui avviene il trasferimento. estinzione, in modo che sia imputato ai soci, i quali aumenteranno il valore fiscale della loro partecipazione all'UTE per l'importo della plusvalenza derivante dallo scioglimento dell'UTE che è stata loro imputata.

A livello dei membri dell'UTE in liquidazione, si produce reddito per la differenza tra il valore di mercato della commissione di liquidazione percepita ed il valore fiscale della partecipazione all'UTE ad essi imputata, comprensivo del reddito generato dalla liquidazione dell'UTE, che è attribuito ai suoi aderenti.

 Joint venture

Joint venture formula presuppone la collaborazione tra più aziende attraverso a Accordo contrattuale ovvero mediante, oltre al predetto accordo contrattuale, la costituzione da parte di più società di a società controllata comune per svolgere un'attività concreta. Quest'ultimo caso è solitamente il più caratteristico. La suddetta controllata è di norma o una società per azioni o una società a responsabilità limitata, costituita e posseduta nella stessa percentuale da tutte le società coinvolte.

Per ciascuno di essi devono essere seguite tutte le formalità previste dalla normativa spagnola costituzione e funzionamento della suddetta società controllata comune. Le società commerciali hanno, in linea di principio, un carattere stabile e una certa vocazione alla permanenza, ma anche così possono avere un carattere temporaneo, stabilendo per esso una certa durata o traguardo di completamento.

Trattandosi di una specifica formula di collaborazione dei partner, è necessario stabilire un accordo molto chiaro sul scopo e forma della società e dell'organizzazione che si costituisce nello statuto e nel patto parasociale, disciplinando opportunamente gli organi sociali e il quorum. minimi di voto in detti organi (assemblea dei soci o azionisti e organo amministrativo) per adottare accordi, potendo anche stabilire alcuni accordi che richiedono il concorso di tutti i soci.

Tipi di società

 Come caratteristiche identificative di ciascuna delle due tipologie di società citate, si evidenziano:

  • Società per azioni (SA): Deve avere un capitale minimo di 60,101 euro diviso in azioni e i soci non sono personalmente responsabili per i debiti della società, ma solo il patrimonio della società è responsabile dell'adempimento di tali debiti.
  • Società a responsabilità limitata (SL): Deve avere un capitale minimo di 3,005 euro suddiviso in azioni che non possono essere liberamente trasferite a soggetti diversi dai soci o loro parenti o società del medesimo gruppo. In questo caso, anche i partner non sono personalmente responsabili per i debiti aziendali. La società a responsabilità limitata ha un regime relativamente più flessibile rispetto alla società per azioni, lasciando maggiore autonomia alla volontà delle parti.

 Differenze tra UTE e «joint venture»

L'alternativa di creare una joint venture per lo sviluppo di un progetto immobiliare, nonostante la sua struttura organizzativa e operativa vantaggi e il regime fiscale speciale che prevede una maggiore flessibilità alla collaborazione tra le società che aderiscono, dispone del svantaggio che i suoi membri sono solidalmente responsabili verso terzi degli atti e delle operazioni compiuti per il comune vantaggio. Un altro svantaggio è la forma del suo organo di gestione attraverso un unico dirigente che impegna l'UTE e, di conseguenza, i suoi partner. Tutti i partner devono concordare sulla persona del manager che può impegnare le sue azioni in esso.

Tale inconveniente non si pone, tuttavia, nel caso del società controllata comune risultante dalla joint venture (società a responsabilità limitata o società di capitali) in quanto i soci non sono personalmente responsabili dei debiti societari della società. Tale alternativa comporta invece la costituzione di una società con tutte le procedure e i costi corrispondenti e la non applicazione della speciale regime fiscale dell'UTE.

D'altra parte, la natura temporanea dell'UTE può essere applicato anche alla società a responsabilità limitata, stabilendo una durata limitata all'esecuzione dell'opera o alla prestazione del servizio.

 3. - Direzione tecnica

 Progettista del progetto – (LOE art.10 )

Il progettista è definito come tecnico qualificato e competente che, per ordine del committente e fatte salve le corrispondenti norme tecniche e urbanistiche, si occupa di cogliere il concetto dell'edificio in una serie di piante e documenti secondo un codice grafico di ambito generale.

Il progettista può intraprendere autonomamente lo sviluppo del progetto o può concordare con il promotore l'assunzione dello stesso collaborazioni parziali di altri tecnici che possono:

– scrivere bozze parziali del progetto; o

– scrivere le parti che completano il progetto.

Il contratto di collaborazioni parziali deve essere effettuato in coordinazione con il progettista che è l'autore del progetto principale, evitando duplicazioni nella documentazione e nei compensi a carico degli autori delle diverse opere indicate ( LOE art.4.2 ).

Quando il progetto viene sviluppato o completato attraverso progetti parziali o altri documenti tecnici, ogni progettista assume proprietà del loro progetto.

 Requisiti

Il progettista deve essere in possesso del titolo accademico e professionale maglieria in di architetto, architetto tecnico, ingegnere o ingegnere tecnico, a seconda dei casi, e soddisfare il condizioni necessari per l'esercizio della professione.

Per lo svolgimento delle suddette professioni è richiesto il possesso del titolo accademico corrispondente a ciascuno dei predetti tecnici. In tal senso, i commenti fatti al n. 1695 , in merito al direttore dell'esecuzione dei lavori, in relazione ai titoli accademici e professionali abilitati, alle condizioni richieste per l'esercizio della professione e all'intrusione professionale.

Persona legale

Se la persona designata come redattore tecnico del progetto è una persona giuridica, questa persona deve, a sua volta, designare il persona tecnica che sarà il progettista che dovrà possedere la qualifica professionale qualificante. Il progettista in questo caso può essere a lavoratore assunto dalla persona giuridica, o uno dei partner che ne fa parte.

 Construction Manager

 Il direttore dei lavori è l'agente edile che, nell'ambito della direzione lavori, dirige lo sviluppo dell'opera nei suoi aspetti tecnici, estetici, urbanistici e ambientali, nel rispetto del progetto che la definisce, della licenza edilizia e delle altre autorizzazioni obbligatorie e condizioni del contratto, al fine di assicurarne l'idoneità allo scopo proposto.

Questo è il tecnico qualificato competente che, insieme al direttore di esecuzione dei lavori, forma il gestione facoltativa delle opere.

Il direttore dei lavori può svolgere, oltre al funzioni che gli sono proprie (alta direzione dei lavori), quelle del direttore dell'esecuzione dei lavori. Entrambe le funzioni dell'una e dell'altra sono perfettamente differenziate e identificabili.

Il direttore dei lavori può essere la persona che ha redatto il progetto dell'opera che si intende eseguire o una persona diversa. Quando si tratta di un professionista diverso da quello che ha redatto il progetto, hanno l'obbligo di rivedere il progetto, poiché assumono la rischio e responsabilità derivato dalle omissioni, carenze e imperfezioni di detto progetto ( LOE art.17.7.2º ). Tuttavia, il direttore dei lavori ha il diritto di ripetizione contro il progettista.

Più di un regista è appaltata in solido per la direzione dei lavori, sono solidalmente responsabili, ferma restando la ripartizione che corrisponde tra loro ( LOE art.17. 7.3º ).

Le opere del progetti parziali può essere diretto da altri tecnici sotto il coordinamento del direttore dei lavori.

Se la persona designata per svolgere le funzioni di project manager è a persona legale , questa persona deve a sua volta designare il tecnico che sarà il responsabile del progetto e che deve possedere la qualifica professionale qualificante.

1) A difetto del progetto non esonera da responsabilità il tecnico che dirige i lavori, poiché la sua qualità di tecnico lo obbliga ad esaminare il progetto ea determinarne l'idoneità alle circostanze specifiche dell'opera, salva la responsabilità del progettista per i vizi subiti. Pertanto, deve intendersi che il direttore dei lavori, tacitamente, ratifica ed approva quanto calcolato e progettato dal progettista tecnico e, di conseguenza, se vi sono errori, la responsabilità derivante da tali atti è solidale. entrambi i tecnici.

2) Il architetto è richiesto il direttore di un'opera a grado di diligenza che deriva dalla specialità delle sue conoscenze e dalla garanzia tecnico-professionale che il suo intervento nell'opera implica, includendo tra i suoi compiti lo studio delle condizioni peculiari del terreno su cui sarà edificato. Questa consolidata dottrina giurisprudenziale è inclusa nella LOE.

Requisiti

Per svolgere le funzioni di direttore dei lavori è necessario essere in possesso dell'abilitazione accademico e professionale qualifiche e per soddisfare il condizioni necessari per l'esercizio della professione.

Architetti, architetti tecnici, ingegneri e ingegneri tecnici possono svolgere le funzioni di direttore dei lavori. Tali professionisti devono, per l'esercizio della loro professione, essere in possesso del corrispondente titolo .

Il omologazione in Spagna di titoli rilasciati da Stati che non fanno parte dell'Unione Europea si svolge in conformità con le convenzioni e gli accordi bilaterali che, se applicabili, la Spagna potrebbe aver firmato in relazione al riconoscimento degli studi e dei titoli di studio. Parimenti, i suddetti titoli di studio possono essere omologati in Spagna, a condizione che i requisiti e la procedura per l'omologazione e la dichiarazione di equivalenza al titolo di studio e al livello accademico universitario ufficiale e per la convalida di stranieri sono soddisfatti gli studi di istruzione superiore e la procedura per determinare la corrispondenza ai livelli del quadro spagnolo delle qualifiche per l'istruzione superiore dei titoli ufficiali di architetto, ingegnere, laureato, architetto tecnico, ingegnere tecnico e diploma ( RD 967 / 2014 ).

L'omologazione e il riconoscimento in Spagna dei titoli di studio rilasciati in uno Stato membro dell'Unione Europea avviene in base al tipo di titolo.

Per quanto riguarda il condizioni per l'esercizio della professione , per lo svolgimento delle funzioni di direttore dei lavori è necessario essere iscritti e, conseguentemente, l'osservanza degli obblighi determinati dagli statuti degli ordini professionali.

Di seguito i compiti del project manager:

  • Avere il accademico e professionale qualifica di architetto, architetto tecnico, ingegnere o ingegnere tecnico, a seconda dei casi, e soddisfare il condizioni richiesta per l'esercizio della professione (n. 1684 ). In generale, la direzione dell'esecuzione dei lavori può essere svolta da soggetti con titolo di architetto, architetto tecnico, ingegnere o ingegnere tecnico.

Come nel caso del progettista, in relazione al direttore dei lavori, il LOE non offre a preferenza in cui si determina quali professionisti sono responsabili della direzione dei quali lavori, limitandosi ad elencare i tecnici che potrebbero essere abilitati, salvo il caso del edifici del gruppo a) of LOE art.2.1 , in cui la competenza della direzione dei lavori è attribuita esclusivamente agli architetti.

  • Verifica il file che stabilisce e l'adeguatezza del fondazione e il proiettato struttura alle caratteristiche geotecniche del terreno. È obbligo del direttore dei lavori verificare sul terreno la fattibilità geometrica del progetto che si intende eseguire, nonché la disponibilità del terreno necessario per la sua esecuzione.

Per picchettamento si intende l'atto di disegnare una grandezza naturale sul terreno o sull'opera, una figura geometrica di composizione variabile e con significato tecnico proprio, che sia stata precedentemente disegnata su una pianta o la sua descrizione sia registrata in altro documento con dati sufficienti alla sua corretta interpretazione e traslazione ( RD 314/1979 punto 3.1.1 ).

In relazione alla seconda parte dell'obbligo descritto, è necessario predisporre a studio geotecnico affinché il direttore dei lavori possa verificare l'adeguatezza della fondazione e della struttura progettata. Tuttavia, il LOE non indica lo studio geotecnico tra i documenti obbligatori che devono far parte del progetto.

Le impostazioni su comporta la marcatura o la determinazione a terra di ciò che si riflette in pianta da parte del progettista, e si limita alla verifica geometrica sul lotto dell'edificio progettato e alla dichiarazione da parte del costruttore di essere in grado di dare inizio ai lavori appaltati, con quanto che la direzione lavori, d'intesa con il promotore, autorizzi l'immediato avvio dei lavori.

  • Risolvere contingenze che si verificano sul sito e registrano nel libro ordini e assistenza le indicazioni precise per la corretta interpretazione del progetto. Il direttore dei lavori deve garantire che i lavori siano eseguiti secondo il progetto, per il quale deve monitorare e garantire lo sviluppo dei lavori e risolvere eventuali imprevisti che possono verificarsi durante tale sviluppo. È necessario effettuare tutti i controlli necessari affinché i lavori siano effettivamente conformi al progetto, dando all'appaltatore le istruzioni necessarie per farlo. In tal senso, all'appaltatore devono essere forniti i piani ei dati necessari per la corretta interpretazione del progetto.

Il direttore dei lavori è responsabile interpretare il progetto , sia dal punto di vista tecnico, economico ed estetico, sia adottando gli accorgimenti necessari per completare lo sviluppo del progetto, stabilendo gli adattamenti, i dettagli complementari e le modifiche eventualmente necessari per raggiungere il totale completamento dell'opera , secondo il progetto.

Il direttore dei lavori deve registrare gli ordini impartiti nel libretto ordini e assistenza, nonché gli ordini relativi al controllo qualità, e presentarlo completato al termine dei lavori.

  • Preparare, su richiesta del promotore o con il suo consenso, possibile modifiche del progetto , che sono richieste dallo stato di avanzamento dei lavori, purché si adeguino alle disposizioni normative contemplate e osservate nella redazione del progetto. Legalmente, il direttore dei lavori è obbligato ad apportare modifiche al progetto solo quando queste sono richieste dallo stato di avanzamento dei lavori. Tuttavia, contrattualmente è possibile estendere il ius variandi del promotore a tutte le modifiche che decide di apportare al progetto in corso d'opera o anche limitare tale facoltà ad introdurre modifiche che comportino variazioni del prezzo dell'appalto, in aumento o in diminuzione. , di una certa percentuale.

Né la LOE né il Codice Civile riconoscono al promotore il diritto di apportare modifiche al progetto. Il direttore dei lavori ha l'unico obbligo di eseguire modifiche al progetto volte a correggerlo in quanto non corretto o non fattibile. Il irrealizzabilità può essere determinato da ragioni tecniche, legali, urbane, ecc.

Nel caso in cui sia prevista la possibilità di introdurre variazioni al progetto, le modalità di regolazione e calcolo degli adeguamenti di prezzo e di durata dovute a tali variazioni devono essere specificatamente disciplinate nel contratto di esecuzione dei lavori.

L'architetto direttore dei lavori deve correggere il progetto che viene eseguito quando incorre errori . Se l'autore del progetto e il direttore dei lavori sono lo stesso architetto superiore, è solo l'esecuzione di quanto progettato. Ma se è diverso, il secondo diventa qualificatore e correttore del primo, perché il criterio è che il progetto è l'intenzione e l'esecuzione è la realtà.

  1. e) Firma il disposizione o inizio dei lavori minuti e il finale certificato di lavoro, oltre a preparare il certificazioni parziali e la definitiva liquidazione delle unità lavorative eseguite, con i visti eventualmente obbligatori.

Il certificato di disposizione o di inizio lavori o di scavo delle funi deve essere firmato dalla direzione lavori, dall'appaltatore e dal promotore.

La sottoscrizione da parte del direttore dei lavori del certificato finale dell'opera è requisito necessario per poter registrare la dichiarazione di nuova costruzione (o provare il completamento quando è stata dichiarata la nuova opera in costruzione) e ottenere la prima licenza di occupazione.

  1. f) Preparare e firmare il documentazione del lavoro eseguito di consegnarlo al promotore, con i visti eventualmente obbligatori. Posto che la prassi dimostra che nei lavori ci sono sempre variazioni (maggiori o minori) nel progetto dall'inizio della sua esecuzione fino alla fine dei lavori, è obbligo del direttore dei lavori predisporre e firmare la documentazione dell'opera che è stato effettivamente eseguito. Tale documentazione è nota come dell'edificio come – documentazione costruita .

Il direttore dei lavori deve consegnare tale documentazione dell'opera eseguita al promotore, che a sua volta deve consegnarla ai futuri acquirenti dell'edificio costruito.

g) Gli obblighi del direttore dell'esecuzione dei lavori , nei casi in cui il direttore dei lavori e il direttore dell'esecuzione dei lavori siano lo stesso professionista.

Direttore Esecutivo – Direttore Lavori

Il direttore dell'esecuzione dei lavori è definito come agente edile che, nell'ambito della direzione lavori, assume la funzione tecnica di dirigere l'esecuzione materiale dei lavori e di controllare qualitativamente e quantitativamente la costruzione e la qualità dell'edificio. .

due figure sono così differenziati all'interno della direzione facoltativa:

– il direttore dei lavori; E

– Il direttore dell'esecuzione dei lavori.

Entrambe le figure lo sono compatibile e, allo stesso tempo, le loro funzioni sono perfettamente differenziabili.

Il funzioni essenziali del direttore dell'esecuzione dei lavori devono dirigere, ordinare e ispezionare l'esecuzione e lo sviluppo dei lavori. Tuttavia, le funzioni del direttore dell'esecuzione dei lavori sono sempre soggette a quelle del direttore dei lavori.

La figura del direttore dell'esecuzione dei lavori è quella che tradizionalmente si è sviluppata nel mondo delle costruzioni dalla geometra o architetto tecnico . Questo agente non ha alcun potere per preparare o redigere il progetto o la sua modifica.

Il direttore dei lavori sviluppa il mediare la direzione dell'esecuzione dei lavori, mentre il direttore di esecuzione dei lavori esercita quello che sarebbe il direzione immediata . È direttamente e immediatamente nei lavori e nel processo edilizio e viene a sopperire in cantiere alle carenze tecniche e preparatorie dell'appaltatore.

Se il soggetto incaricato di svolgere le funzioni di direttore dell'esecuzione dei lavori è a entità legale , questa persona deve a sua volta designare il tecnico che sarà il direttore dell'esecuzione dei lavori, che deve possedere la qualifica professionale qualificante.

Il direttore dell'esecuzione dei lavori, nella sua qualità di tecnico, deve essere aggiornato e conoscere il standard tecnologici dell'edificio , ed avvertire il direttore dei lavori della sua inosservanza, verificando che la costruzione sia conforme alle sue lex artis

Requisiti

 Per svolgere le funzioni di direttore dell'esecuzione dei lavori è necessario essere in possesso dei titoli di studio accademici e professionali abilitati e possedere i requisiti condizioni richieste per l'esercizio della professione. Questo requisito è indipendente dal fatto che gli edifici destinati a essere progettati e gestiti siano soggetti o meno alla LOE.

Così, architetti, architetti tecnici, ingegneri e ingegneri tecnici può svolgere le funzioni del direttore dell'esecuzione del progetto.

obblighi

Il direttore dell'esecuzione dei lavori ha i seguenti obblighi:

  • Verificare la ricezione di prodotti da costruzione in loco , ordinando l'esecuzione di preciso prove e prove. Tra gli obblighi che incombono al direttore dell'esecuzione dei lavori c'è quello di effettuare le verifiche dei materiali utilizzati nell'esecuzione materiale dei lavori (miscele, prove e verifiche, proporzioni e dosaggio dei materiali, analisi, corretto posizionamento dei materiali di cui sopra, relativa documentazione, ecc.).
  • Dirigere il esecuzione materiale dei lavori, verificando la disposizione, i materiali, la corretta esecuzione e disposizione degli elementi costruttivi e degli impianti, secondo il progetto e le indicazioni del direttore dei lavori.
  • Annotare le istruzioni appropriate nel file libro ordini e assistenza e nella libro di controllo della qualità. Il direttore dell'esecuzione dei lavori deve annotare nel libro degli ordini e assistenza gli ordini precisi e le istruzioni che vengono impartite nell'opera per la corretta interpretazione ed esecuzione del progetto.

Per quanto riguarda il controllo della qualità, nulla è detto nella LOE sugli obblighi della direzione del progetto a questo proposito. È la normativa regionale che stabilisce l'obbligo di monitorare e verificare il rispetto del grado di qualità e del programma di controllo della qualità corrispondente all'edificio sulla direzione del progetto (direttore dei lavori e direttore dell'esecuzione dei lavori).

  • Firma il minuti di impaginazione o inizio dei lavori e il attestato finale di lavoro, nonché preparare e firmare il certificazioni parziali e la liquidazione finale delle unità di lavoro eseguite.
  • Collaborare all'elaborazione del documentazione del lavoro eseguito . Il direttore dell'esecuzione facoltativa deve collaborare con gli altri agenti dell'edificio alla predisposizione della documentazione dell'opera eseguita, fornendo gli esiti del controllo svolto.

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