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Come costruire una casa in terreno rustico in Spagna – Terreno non urbanizzabile

Come costruire una casa in terreno rustico in Spagna – Terreno non urbanizzabile

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Aspetti generali

Gli avvocati di TLA si occupano da più di 15 anni di transazioni e casi di immobili in terreni rustici in tutto il territorio spagnolo. Da Catalogna; (Tarragona e Barcellona), Regione Valenciana (Castellón, Valencia e Alicante – Costa Blanca), Murcia;, Almeria (Valle dell'Almanzora), e Malaga.

Come risultato della nostra vasta esperienza e del riconoscimento di diverse normative regionali, abbiamo preparato una guida da seguire per coloro che hanno intenzione di acquistare un appezzamento / terreno nelle zone rurali della Spagna, con il progetto di costruire una casa su esso.

Se stai acquistando un terreno o una proprietà in campagna, come ad esempio un casale (cortijo), è fondamentale verificare se è inserito in una zona area in cui è consentita l'urbanizzazione (in questo caso si chiama "finca urbana", o "suelo urbano") o dove l'urbanizzazione e gli sviluppi residenziali non sono ammessi ("Finca rustica" o "suelo rustico").

I terreni in Spagna sono classificati in diversi tipi:

1. Terra urbana – “Suelo urbano"

Questa è una terra in cui è autorizzata a costruire con specifiche derterminate contenute nei "Piani di sviluppo" della città o area (Plan General de Ordinación Urbana PGOU) o in zone specifiche di urbanizzazione denominate "piani parziali" (Aerei Parziali), Ecc.

Questa terra utilizza tutte le strutture e i requisiti per vivere lì ad alta densità di popolazione, come le adeguate forniture di acqua ed elettricità, collegamento alla rete fognaria, parchi e aree verdi, sport, istruzione, ospedali, ecc.

Urban Land o "Terreno urbano"È quello che usiamo per trovare nelle città, nei villaggi o nelle urbanizzazioni e utilizzato per accedere correttamente alle strade, con marciapiedi, aree pedonali, strade, aree commerciali, centri sanitari, scuole, ospedali, sport, ecc.

2. Terreno non urbanizzabile – ” Suelo non urbanizzabile

“Non urbanizzabile” è un tipo di terreno dove non è possibile sviluppare alcun terreno industriale, residenziale o commerciale, perché è destinato a determinati usi protetti, prevalentemente connessi al foresta, agricoltura e altri. Quindi, in questi tipi di terreni, altri usi come residenziale, industriale o commerciale sono molto limitati, limitati e non sempre consentiti.

All'interno dei terreni “Non Urbanizzabili” troviamo una classificazione in sottotipi di terreno, a seconda dell'uso consentito, e del livello di tutela:

  • Terreno protetto (in spagnolo “Suelo No Urbanizable Protegido”): Si tratta di terreni dove, per determinati motivi (di solito legati alla natura, al bosco, ecc.), vengono limitate le costruzioni e altri tipi di attività al fine di “proteggere” un determinato valore.
  • Terreno non protetto (in spagnolo “Suelo No Urbanizable Comun”): Questa è una terra dove l'uso principale è agricolo e agricolo e dove altri usi (come residenziale, commerciale, ecc.) Potrebbero essere consentiti, rispettando determinate condizioni.

"Terra rustica” è il nome che solitamente viene adottato per il Suelo No Urbanizzabile Comune in Spagna. In altre parole: aree in cui le urbanizzazioni non possono essere sviluppate, che è destinato all'uso agricolo, sono consentiti altri usi come costruzione di proprietà residenziali, o industrie, ecc., sempre nel rispetto di determinate norme e condizioni.  

3.- Terreno urbanizzabile – “Suelo urbanizzabile":

Questo è il tipo di terreno in cui in futuro potrà essere sviluppato con urbanizzazioni, aree commerciali, parchi industriali, ecc. Quindi, nel caso in cui venga approvato un progetto di edilizia pubblica o privata, allora l'area potrà essere urbanizzata.

Passi da seguire per costruire una casa residenziale su terreno rustico 

 

Parlando ora “Terra rustica”, questa è una terra in cui l'uso principale consentito è quello di “agricoltura”, o di essere utilizzato dagli agricoltori per sviluppare un'attività agricola.

Ma, in questa terra, eccezionalmente, è autorizzato a costruire nuove costruzioni con uso residenziale. Queste costruzioni devono essere a bassissima densità edilizia, cercando di evitare di creare aree costruite ad alta densità che possano creare “urbanizzazioni di fatto”.

Quindi, è molto comune scoprire che solo quando il terreno ha una dimensione minima (5.000 m2, 10.000 m2 o 20.000 m2 ecc.), Si è autorizzati a costruire lì una costruzione, chiamata anche "cortijo", "villa", " masía ", chalé", "chalet", "hacienda", ecc.

Nelle zone rurali o rurali spagnole è abbastanza comune da trovare case costruite su terreni di dimensioni inferiori a quella richiesta per avere diritti di costruzione (case costruite in terreni con meno di 10.000 m2 per esempio)  Questo perché questi edifici sono stati costruiti prima che entrassero in vigore le nuove norme, o, semplicemente, che sono stati costruiti senza rispettare le leggi, quindi, sono considerati ora come costruzioni”Fuera de Ordinación” (fuori normativa vigente). Questo è il caso di immobili costruiti molto tempo fa, che ora non soddisfano la normativa vigente. Questi tipi di immobili possono essere perfettamente legali ora, ma sottoposti ad alcune restrizioni d'uso (la più importante è che la casa ante il resto delle costruzioni esistenti sulla proprietà siano rispettate dall'amministrazione, ma non possono essere ampliate, e non è autorizzato a costruire nuove costruzioni su quel lotto).

Quindi, se la tua intenzione è sviluppare un progetto per la costruzione di una casa in aree "rustiche", dovresti prima verificare presso l'autorità legale (principalmente il Municipio, Comune = "Ayuntamiento"), quali sono le specifiche, i requisiti e limitazioni, che puoi dover costruire lì.

1. Primo passo: confermare se il progetto può essere sviluppato  

La "Licenza di costruzione" o "Permesso di costruzione" o "Licenza di costruzione" (Licenza di produzioneLicenza di edificazioneo Sindaco di Licencia de Obra).

Come accennato in precedenza, se la tua intenzione è sviluppare un progetto in una delle aree “terreni rustici”,  dovresti prima verificare con l'autorità locale (principalmente il municipio o il consiglio = "Ayuntamiento"), o, in alternativa, consultare e farsi consigliare da avvocati specialisti in edilizia e in costruzioni rustiche.

Quindi, prima di passare alle fasi avanzate del processo, è essenziale che tu ottenere le informazioni adeguate sulle normative locali e sulle limitazioni della zona, e il possibilità di sviluppare ed eseguire il tuo progetto. Così come in altri Paesi, l'autorizzazione al vostro progetto verrà approvata formalmente una volta ottenuta la “Licenza di Costruire”, o “Permesso di Costruire” da parte del Comune.

Così, la Il primo passo è sapere se la normativa locale autorizza la costruzione di una casa su quella trama.

Molto importante: Fornitura di acqua ed elettricità

Come spiegato sopra, l'approvvigionamento idrico ed elettrico e il servizio fognario sono elementi garantiti ai cittadini che vivono nelle aree urbane "suelo urbano". Ma nelle terre rustiche è fuori dalle aree urbane e spesso fuori dai principali punti di connessione alla rete idrica ed elettrica.

Infatti, la Il Comune non ha alcun obbligo di fornire acqua ed elettricità nelle aree rustiche. Solo in urbano. Quindi è molto importante studiare attentamente le possibilità di ottenere acqua ed elettricità sul terreno selezionato.

 Per esempio: Se c'è acqua di rete ed elettricità vicino al terreno e può essere collegata, non ci sono problemi.

Ma a volte capita che il il punto più vicino dell'allacciamento elettrico o idrico è lontano. Quindi vuol dire che per allacciarsi bisogna sostenere costi elevati e le spese per portare la fornitura all'immobile.

Solo consultare elettricisti e idraulici locali, o costruttori locali, avrai le informazioni necessarie per confermare le possibilità di fornitura e collegamenti di acqua ed elettricità a quel terreno.

Quindi è necessario tenerne conto dall'inizio del processo, prima di procedere con il processo di acquisto.

E' sempre possibile prelevare l'acqua da un serbatoio di accumulo interno installato presso la struttura, e da quello tipico spagnolo “POZOS” = POZZI D'ACQUA. Allo stesso modo è possibile ricavare energia elettrica dai pannelli solari, oppure dall'energia eolica “eolica”. Non sempre, però, questo tipo di forniture sono autorizzate dai Comuni locali a rilasciare autorizzazioni a costruire. Pertanto, queste informazioni devono essere prese in considerazione nelle primissime fasi del processo di acquisto/costruzione.

Quindi, lo consigliamo prima di ACQUISTARE la trama, o per prendere qualsiasi decisione sulla transazione, tieni presente di avere a STUDIO PRELIMINARE DEL PROGETTO consultare gli avvocati locali, gli architetti, i costruttori o il personale tecnico delle costruzioni del dipartimento edile del municipio (Dipartimento o Concejalía de Urbanismo). Ciò renderà più sicuro l'investimento perché, dopo tutto, avrai un'idea concreta e riconoscerai le condizioni e le limitazioni per costruire in quel terreno, prima di procedere all'acquisto del terreno. È più che raccomandabile quello di fare uno studio da un avvocato esperto di costruzioni e, se possibile, consultare l'architetto che svilupperà il progetto e la costruzione.

Inoltre, in quello studio premilinare chiedi al tuo avvocato di confermare non solo i diritti di costruzione specifici sul terreno, ma anche di scoprire quali altri sviluppi sono previsti in quell'area, ad esempio nuove strade, autostrade, linee ferroviarie, parchi industriali, aree commerciali, o anche un'urbanizzazione.

Queste informazioni possono essere ottenute dal tuo avvocato con incontri presso il Municipio, studiando le normative locali, e anche ottenendo dal Municipio con un documento chiamato "CÉDULA URBANÍSTICA".

Una volta che conosci esattamente il tipo di edificio autorizzato a essere costruito in quel terreno, devi contrattare i servizi di un architetto per sviluppare il PROGETTO DI COSTRUZIONE, o PROGETTO DI COSTRUZIONE.

Nel progetto di costruzione, il tuo architetto deve adattare le tue idee e preferenze alle normative specifiche del Comune in quella zona. Quindi, il tuo architetto ti guiderà in tutto questo processo, informandoti sulle diverse possibilità di trasformare la tua "casa ideale" in una costruzione che rispetti le normative della zona.

La cosa più importante è avere ogni dettaglio specificato dal tuo architetto. Chiedi al tuo architetto di esaminare i piani nel modo più dettagliato possibile. Prova a visualizzare quali saranno le viste da finestre diverse e quali letti di dimensioni che le camere possono gestire ecc.

In parole semplici: cerca di ottenere dal tuo architetto tante informazioni su come sarà la casa finale. Cerca di arredare e vivere in casa mentre è ancora sulla carta. Potresti non essere sul posto per catturare cose che potrebbero infastidirti negli anni a venire, come una finestra fuori centro in una camera da letto o lucernari che non sono esattamente sopra dove saranno i lavandini del bagno.

Una volta completato il progetto, il tuo architetto deve essere presente al progetto di costruzione al municipio locale presso il Dipartimento di costruzione ("Dipartimento di Urbanisticao "o"Concejalia de Urbanismo“). Con l'applicazione della licenza edilizia, devi pagare una tassa comunale, Impuesto sobrio Construcciones, Instalaciones y Obras, applicabile a tutti gli sviluppi che richiedono una licenza di costruzione (indipendentemente dal fatto che ne sia richiesta o meno la concessione). Questa imposta può variare dal 2% al 4% del costo di costruzione, a seconda del municipio della tua zona.

Quindi, studieranno quanto è adatto il tuo progetto alle condizioni specifiche o alle limitazioni nell'area.

Se il tuo progetto soddisfa la normativa e soddisfa i regolamenti e i requisiti su cui basarsi in quella zona, ti autorizzeranno a costruire lì con il giusto "Licenza di costruzione" o "Permesso di costruzione", Così avrai il diritto di costruire lì esattamente la stessa proprietà presentata al Municipio con il progetto.

2.- Seconda fase: processo di costruzione

Per favore, clicca sotto per ottenere informazioni dettagliate sul processo di costruzione, quando hai deciso di sviluppare il tuo progetto di costruzione in Spagna.

Processo di costruzione quando si costruisce per conto proprio