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Vendere un immobile in Spagna

Nel caso tu abbia deciso di VENDERE la tua proprietà, ti preghiamo di prestare attenzione alle seguenti informazioni:

1.- CONTROLLA LA DESCRIZIONE DELLA TUA PROPRIETA 'NEI DOCUMENTI DI PROPRIETÀ

PROPRIETA 'SULLE ATTIVITÀ: Verificare negli atti di proprietà che la proprietà appaia descritta correttamente. Gli atti di proprietà devono avere un descrizione perfetta delle costruzioni esistenti nella proprietà.

È abbastanza comune che immobili di proprietà di diversi proprietari per molti anni, siano stati modificati con ampliamenti (una nuova stanza, chiusura del portico o terrazzo, ecc.), O con nuove costruzioni (un garage, una piscina, un ospite Casa).

Se le dimensioni e le costruzioni reali non coincidono con la descrizione nell'attos    non essere preoccupato!  ci sono processi che possono essere fatti e ci sono modi per risolverlo !. Ma devi conoscerli nello stesso momento in cui prendi la decisione di vendere, per sapere esattamente «cosa» devi fare e «quanto» saranno queste azioni.


Ad esempio: hai una casa di 120 m2 con una piscina di 50 m2 e un garage trasformato in una pensione. Nelle opere la casa appare solo come 120 m2, ma gli atti non menzionano la piscina. E il garage è descritto negli atti come un "garage" non una "guest house".

In questo caso, le tue azioni devono essere aggiornate e devi pagarle. 

NOTA: Non stiamo parlando della "descrizione interna" della casa, ma solo del perimetro della proprietà nota come "dimensione costruita" (in spagnolo, "superficie construida").

Gli atti non devono mostrare la vera descrizione o distribuzione «dentro» la casa. Se hai modificato l'interno della proprietà cambiando le pareti interne, non sarà necessario aggiornare gli atti. Sarà sufficiente quindi dichiarare la nuova distribuzione una volta completata al notaio.

Ad esempio, i documenti mostrano che ci sono 4 camere da letto e le hai convertite in 2 quando hai acquistato la proprietà. In questo caso non è necessario aggiornare gli atti. Come proprietario, hai la libertà di riformare all'interno della proprietà (si ottiene sempre la licenza appropriata).

PROPRIETÀ IN CATASTRO (noto anche come "SUMA" o "IBI", o "TASSA DI CONSIGLIO"): Come negli atti, la proprietà deve essere registrata in "Catastro" (SUMA) come in realtà. Ogni anno le bollette Catastro mostrano l'effettiva dimensione della proprietà. È quindi necessario verificare se i record Catastro mostrano le dimensioni effettive della proprietà in quanto è "reale", comprese le eventuali modifiche o estensioni esterne che sono state apportate.

Ricorda che l'ufficio Catastro calcola l'imposta comunale in base alle dimensioni della proprietà, tenendo conto di tutti i componenti della costruzione come la casa, la piscina, il garage, ecc. Se hai ampliato la proprietà e non hai informato l'ufficio Catastro, il momento giusto per farlo è quando decidi di vendere.


  NOTA:  Per favore, segui questo esempio: Quando hai acquistato la proprietà c'era una casa di 120 m2. Questo è quanto è stato dimostrato anche nei fatti e nel disegno di legge Catastro. Per questo motivo le bollette Catastro (IBI) erano di 300 euro.

Un anno dopo aver costruito una piscina di 50 m2 e un garage di 40 m2. Non le hai dichiarate a Catastro. Se tu avessi dichiarato la nuova piscina e il garage a Catastro, i conti della tassa comunale sarebbero stati aumentati da 300 euro a 350 euro (circa), 50 euro in più a causa delle nuove costruzioni.

Ora, se decidi di vendere la tua proprietà, devi aggiornare le informazioni registrate presso l'Ufficio Catastro. Puoi quindi informare l'Ufficio Catastro delle estensioni che hai fatto e poi, possono chiederti di pagare la differenza di 50 EUR (circa) per le estensioni non dichiarate fino a 4 anni fa.

 DOMANDA: Ho esteso la mia proprietà durante il periodo in cui sono stato proprietario o, semplicemente, i miei atti e l'Ufficio Catastro non coincidono con le dimensioni reali della mia proprietà. Come risolverlo?

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2.- PROVARE LA LEGALITÀ DELLA COSTRUZIONE:

Per vendere la proprietà, è obbligatorio ottenere la prova della legalità della proprietà. DUE documenti possono aiutarti in questo modo:

Certificato di abitazione (CH)

Nessun certificato di infrazione (CNUI)

A) Certificato di abitazione (CH): Sappiamo tutti che il CH è un documento che dimostra che la proprietà è stata costruita rispettando e rispettando le leggi spagnole sulle costruzioni.

Questo documento è necessario anche per l'allacciamento idrico ed elettrico all'immobile, al primo acquisto dell'immobile e per garantire le variazioni contrattuali e la fornitura al secondo e ai successivi proprietari.

CH era valido per 5-10 anni e deve essere rinnovato ogni volta che la proprietà viene venduta o trasmessa, mostrando i nomi degli attuali proprietari.

B) - Nessun certificato di infrazione .- Viene chiamato "Certificato di non infrazione urbana"(CNUI). Questo è un certificato rilasciato dal Municipio, attestante che la proprietà è libera (o no), da eventuali multe sulla proprietà o su qualsiasi delle costruzioni aggiunte alla proprietà.

Perché questo certificato è necessario per vendere la mia proprietà?

Aiuterà la tua vendita senza intoppi. Se disponi di tutti i tuoi documenti in ordine, ad esempio certificati che dimostrano che la tua proprietà è esente da multe per la costruzione, il processo e la vendita verranno sviluppati in modo più rapido e semplice.

Avere tutti i documenti della proprietà in atto, crea fiducia nel possibile acquirente e nel suo avvocato.

Si prega di notare che se vi è una sanzione che colpisce la proprietà per la costruzione o per una delle estensioni, IT NON SARÀ MOSTRATO NELLE QUESTIONI e / o il resto dei documenti della proprietà. Queste informazioni possono essere ottenute solo presso il municipio locale della zona.

D'ora in poi, questo certificato è ESSENZIALE alla vendita della proprietà, e deve essere ottenuto dal proprietario  prima completamento.

Come si ottiene il “Certificado de No Infracción Urbanística” ?: Il modo migliore per ottenerlo è richiederlo al Comune. Puoi chiedere al tuo avvocato di farlo.

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3.- SITUAZIONE FISCALE PERSONALE - IMPOSTA SULLE GUADAGNI DEL CAPITALE

CALCOLO DEI GUADAGNI DEL CAPITALE

Le vendite di proprietà spagnole derivano la responsabilità di guadagni in conto capitale verso i venditori.

La tassa sugli utili cautali da pagare è il 19% dell '«utile netto» della vendita.

Per ottenere qual è l '«Utile netto» della vendita è necessario seguire questa formula:

Prezzo di vendita - Prezzo di acquisto - Spese e tasse di acquisto - Costo delle «riforme strutturali» effettuate sulla proprietà


Esempio di calcolo degli utili di capitale: 

  • Hai acquistato una proprietà di rivendita nel 2015 al prezzo di 200.000 EUR.
  • In quel momento, hai pagato 24.000 EUR, che è il 12% delle spese: 10% tassa di trasferimento + 2% notaio, catasto, spese legali, ecc.
  • Quindi, hai apportato riforme interne per 17.000 EUR (cambio di lavorazione del pavimento, riparazione della piscina e nuove finestre).
  • Alcuni anni dopo hai costruito un garage per un valore di 20.000 EUR

Quindi, hai deciso di vendere ora per un prezzo di 260.000 EUR.

Qual è il Capital Gains derivaleggiato da questo vendita?

NOTA: Prima di fare il calcolo, dobbiamo informare che l'amministrazione spagnola prenderà in considerazione tutti i concetti di cui sopra per ridurre la tassa, eccetto quello per le «riforme interne» per un valore di 17.000 EUR. La ragione di ciò è che le riforme «interne» che non sono riforme «strutturali» non sono considerate per i benefici fiscali.

Usiamo la formula:

260.000 (Prezzo della vendita) - 200.000 (Prezzo di acquisizione) - 24.000 (Spese e tasse di acquisizione) - 20.000 (Nuovo garage) =

16.000 EUR

Questo è l'utile netto da ottenere con la vendita

Poiché l'aliquota per i guadagni in conto capitale è del 19%, quindi l'importo dell'imposta per i guadagni in conto capitale sarà:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 


MODALITÀ DI PAGAMENTO DEI GUADAGNI DEL CAPITALE

1.- PER I RESIDENTI SPAGNOLI NON FISCALI

Essendo non residente fiscale in Spagna, il modo in cui paghi i guadagni in conto capitale è il seguente:

  • A COMPLETAMENTO DELLA VENDITA: 3% DI RITENZIONE: Al termine della vendita, l'amministrazione spagnola costringe l'acquirente a fare una RITENZIONE del 3% dal valore del prezzo della vendita. Quindi, non ricevi l'intero prezzo concordato. L'acquirente mantiene il 3% del prezzo totale e ha l'obbligo di depositare presso l'ufficio delle imposte. Ciò avviene «lo stesso giorno di completamento della vendita».

NOTA: in base all'esempio sopra riportato, nel caso in cui il prezzo della vendita fosse pari a 260.000 EUR, la conservazione da effettuare da parte dell'acquirente sarebbe pari a 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

  • PRIMA DI 6 MESI DOPO IL COMPLETAMENTO DELLA VENDITA: DICHIARAZIONE DEI GUADAGNI DI CAPITALE (19%): Dopo il completamento della vendita, hai 6 mesi per presentare la «Dichiarazione sulle plusvalenze» all'ufficio delle imposte spagnolo. In questa dichiarazione, tu (o il tuo avvocato), dovete calcolare l'imposta seguendo l'esempio sopra. In questo caso, l'importo che devi pagare è di 3.040 EUR.

NOTA: come spiegato qui, il CG derivato da questa transazione è di 3.040 EUR. Dato che sei stato trattenuto con un importo maggiore (7.800 EUR), hai un «credito» con l'amministrazione spagnola per la differenza.

Quindi, se l'amministrazione spagnola detiene da te 7.800 EUR per l'imposta CG, poiché il risultato finale dell'imposta è solo 3.040 EUR, l'amministrazione spagnola deve «rimborsarti» la differenza: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Come richiedere questo rimborso? Il tuo avvocato deve includere questo fatto nella stessa Dichiarazione sugli utili da presentare all'ufficio delle imposte.

2.- GUADAGNI DI CAPITALE IN CASO DI RESIDENTI FISCALI SPAGNOLI: 

Nel caso in cui tu sia considerato «residente fiscale spagnolo» (il che significa che stai pagando la tua imposta sul reddito in Spagna come residente spagnolo), quindi, una volta calcolati i guadagni in conto capitale, avrai i seguenti benefici sull'imposta:

  • NESSUN GUADAGNO DI CAPITALI PER IL RESIDENCE PERMANENTE: Nel caso in cui la proprietà che stai vendendo sia la tua residenza di residenza (devi usarla per più di 3 anni come "casa permanente"), allora avrai i seguenti benefici:
    • Se hai meno di 65 anni: non paghi CG per gli importi della vendita ottenuti «reinvestiti» nell'acquisizione di un nuovo immobile da utilizzare come residenza permanente. Hai 2 anni per praticare questo «reinvestimento» (trascorsi 2 anni senza investire tali importi, verrai tassato per intero).
    • Se hai più di 65 anni: non paghi CG per gli importi ottenuti sulla vendita. E questo anche se non "reinvesti" in una nuova proprietà.
  • NESSUNA RITENZIONE DEL 3%: Al completamento della vendita, ricevi l'intero importo del prezzo dall'acquirente senza ritenzione applicabile.
NOTA: di solito i proprietari confondono la "Residenza fiscale spagnola", con la "Residenza spagnola".

In altre parole, la gente pensa che la «carta di soggiorno spagnola, o« certificato di residenza »ottenuto dalla polizia nazionale spagnola, sia sufficiente per dimostrare di essere« residenti spagnoli per tasse »e, sfortunatamente, non è così.

Il "Carta di residenza spagnola" (o "Certificazione di residenza spagnola“), Non è il documento valido per modificare il tuo corrispettivo fiscale in« Residente fiscale ».

La carta di residenza spagnola (o certificato) serve solo a dichiarare che "vivi" in Spagna, al fine di facilitare la polizia per avere un migliore controllo sui residenti in una determinata area.

Al fine di diventare residente spagnolo per le tassee quindi iniziare a pagare le tasse in Spagna come un normale cittadino spagnolo, è necessario ottenere il CERTIFICAZIONE FISCALE DI RESIDENTE SPAGNOLO emesso dall'Ufficio delle imposte spagnolo o dalle dogane spagnole, quindi inizierai a pagare le tasse in Spagna e non nel tuo paese di origine.

Inoltre, una volta che devi dichiarare alla Tassa di ufficio dal tuo paese che sei residente fiscale spagnolo e che non desideri continuare come residenza fiscale nel tuo paese-

Quindi, per favore, controlla con il tuo consulente fiscale le tasse che stai attualmente pagando perché, anche se non sei residente in Spagna, dovresti dichiarare e pagare l'IMPOSTA SUL REDDITO NON RESIDENTI.

- CONCLUSIONI

Quindi, una volta spiegato tutto quanto sopra, quando hai deciso di VENDERE la tua proprietà spagnola, tieni presente che devi ottenere / presentare quanto segue documenti prima della vendita:

  1. Titoli di proprietà della proprietà (Scritto): Se possibile, quelli ORIGINALI. Con la descrizione corretta e aggiornata delle costruzioni.
  2. Consiglio fiscale (IBI - SUMA) .- Con la corretta descrizione delle costruzioni.
  3. Acqua e bollette elettriche.- i più recenti.
  4. Certificato di abitazione chiamato anche "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
  5.  Nessun certificato di infrazione .- Questo è chiamato "Certificato di non infrazione urbana".
  6. Certificato della comunità dei proprietari (se il caso) che mostra che sei aggiornato sugli addebiti comunitari.
  7. Originale NIE e passaporti originali
  8. Attestato di certificazione energetica

LE TASSE Devi presentare i seguenti documenti fiscali:

Modelli 210 o 214 dai 3 anni precedenti. Se residente fiscale non spagnolo

Modello 100 dai 3 anni precedenti. Se residente fiscale spagnolo


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