Suggerimenti e procedura per vendere una proprietà in Spagna

Nel caso tu abbia deciso di VENDERE la tua proprietà, ti preghiamo di prestare attenzione alle seguenti informazioni:

1.- Controllare i documenti e la legalità della proprietà

1.-Controllare la descrizione dell'immobile negli atti di proprietà (“Escritura”) 

Controlla gli atti di proprietà: Verificare negli atti di proprietà che la proprietà appaia descritta correttamente. Gli atti di proprietà devono avere un descrizione perfetta delle costruzioni esistenti nella proprietà.

È abbastanza comune che immobili di proprietà di diversi proprietari per molti anni, siano stati modificati con ampliamenti (una nuova stanza, chiusura del portico o terrazzo, ecc.), O con nuove costruzioni (un garage, una piscina, un ospite Casa).

Se le dimensioni e le costruzioni reali non coincidono con la descrizione nell'attos    non essere preoccupato!  ci sono processi che possono essere eseguiti e ci sono modi per risolverlo!. Ma devi conoscerli nello stesso momento in cui prendi la decisione di vendere, per sapere esattamente “cosa” devi fare e “quanto” saranno queste azioni.

Ad esempio: hai una casa di 120 m2 con una piscina di 50 m2 e un garage trasformato in una pensione. Negli atti la casa appare solo come 120 m2, ma gli atti non menzionano la piscina. E il garage è descritto negli atti come un “garage” non come una “pensione”.

In questo caso, le tue azioni devono essere aggiornate e devi pagarle. 

NOTA: Non stiamo parlando della “descrizione interna” della casa, ma solo del perimetro della proprietà detta “dimensione costruita” (in spagnolo, “superficie construida”).

Gli atti non devono riportare la reale descrizione o distribuzione “all'interno” della casa. Se hai modificato l'interno dell'immobile cambiando i muri interni, allora non sarà necessario aggiornare gli atti. Basterà poi dichiarare al notaio la nuova ripartizione ultimata.

Ad esempio, i documenti mostrano che ci sono 4 camere da letto e le hai convertite in 2 quando hai acquistato la proprietà. In questo caso non è necessario aggiornare gli atti. Come proprietario, hai la libertà di riformare all'interno della proprietà (si ottiene sempre la licenza appropriata).

2.- Verificare come l'immobile è registrato presso l'ufficio Catastro (noto anche come “SUMA” o “IBI”, o “COUNCIL TAX”)

Come negli atti, l'immobile deve essere registrato al “Catastro” così come è in realtà. Ogni anno le fatture Catastro riportano le effettive dimensioni dell'immobile. Bisogna poi verificare se dai registri Catastro risulta la reale dimensione dell'immobile così come è “nel reale”, comprese eventuali modifiche esterne o ampliamenti intervenuti.

Ricorda che l'ufficio Catastro calcola l'imposta comunale in base alla dimensione della proprietà, tenendo conto di tutti i componenti costruttivi come la casa, la piscina, il garage, ecc. Se hai effettuato estensioni della proprietà e non hai informato l'ufficio Catastro, il momento giusto per farlo è quando decidi di vendere.

  NOTA:  Per favore, segui questo esempio: Quando hai acquistato la proprietà c'era una casa di 120 m2. Questo è quanto è stato dimostrato anche nei fatti e nel disegno di legge Catastro. Per questo motivo le bollette Catastro (IBI) erano di 300 euro.

Un anno dopo aver costruito una piscina di 50 m2 e un garage di 40 m2. Non le hai dichiarate a Catastro. Se tu avessi dichiarato la nuova piscina e il garage a Catastro, i conti della tassa comunale sarebbero stati aumentati da 300 euro a 350 euro (circa), 50 euro in più a causa delle nuove costruzioni.

Ora, se decidi di vendere la tua proprietà, devi aggiornare le informazioni registrate presso l'Ufficio Catastro. Puoi quindi informare l'Ufficio Catastro delle estensioni che hai fatto e poi, possono chiederti di pagare la differenza di 50 EUR (circa) per le estensioni non dichiarate fino a 4 anni fa.

 DOMANDA: Ho esteso la mia proprietà durante il periodo in cui sono stato proprietario o, semplicemente, i miei atti e l'Ufficio Catastro non coincidono con le dimensioni reali della mia proprietà. Come risolverlo?

3.- Verificare la situazione giuridica della costruzione:

Per vendere la proprietà, è obbligatorio ottenere la prova della legalità della proprietà. DUE documenti possono aiutarti in questo modo:

• Certificato di abitazione (CH)
• Nessun certificato di infrazione (CNUI)

A)   Il certificato di abitazione o la licenza di occupazione sono “obbligatori” quando si vendono/acquistano proprietà in Spagna?

RISPOSTA: dipende dal tipo di proprietà

In “Nuove” proprietà, il costruttore ha l'obbligo di fornire questo documento all'acquirente al completamento del processo di vendita.

Ma, per favore, notalo in “Rivendite”, non esiste una legge che obblighi il venditore a fornire tale documento al termine della vendita. Le leggi spagnole dicono che è il "compratore" che deve ottenere questo documento a suo nome dopo il completamento, per procedere con i cambiamenti dei nomi dell'acqua e dell'elettricità.

A questo punto dobbiamo dire che l'amministrazione potrebbe rifiutare di dare il CH all'acquirente dopo il completamento nel caso in cui la proprietà sia stata sottoposta a lavori non autorizzati, ecc. Del precedente proprietario. Quindi, se la proprietà non è in perfette condizioni legali, potrebbe esserci il rischio di non ottenere l'approvazione di questo documento dopo il completamento. E questo potrebbe lasciare l'acquirente in una situazione molto complicata, in quanto potrebbe avere problemi per ottenere i contratti di utilità a suo nome.

Un punto molto importante qui è che l'esistenza o la validità della CH e il resto delle informazioni sulla CH non sono mostrate negli atti, ma nel municipio locale della zona !.

Quindi, il tuo avvocato deve esaminare attentamente la questione utilizzando la sua competenza ed esperienza per confermare un documento così importante come questo.  

Da come conclusione, questo certificato è ESSENZIALE alla vendita della proprietà e la sua conferma deve essere ispezionata fin dall'inizio del processo di acquisto / vendita.

Sappiamo tutti che il CH è un documento che dimostra che la proprietà è stata costruita rispettando e rispettando le leggi spagnole sulle costruzioni.

Questo documento è necessario anche per l'allacciamento idrico ed elettrico all'immobile, al primo acquisto dell'immobile e per garantire le variazioni contrattuali e la fornitura al secondo e ai successivi proprietari.

CH era valido per 5-10 anni e deve essere rinnovato ogni volta che la proprietà viene venduta o trasmessa, mostrando i nomi degli attuali proprietari.

Cclicca qui sotto per saperne di più sull'obbligo di fornire il certificato di abitazione durante il processo di rivendita:

Cos'è Certificato di abitazione – Licenza di occupazione – Cedula de habitabilidad. È necessario in Spagna?

B) - Nessun certificato di infrazione .- Viene chiamato "Certificato di non infrazione urbana"(CNUI).

Si tratta di un certificato rilasciato dal Comune, che stabilisce che la proprietà è esente (o meno), da eventuali multe sulla proprietà derivanti da una costruzione o da un atto compiuto sulla proprietà senza la dovuta autorizzazione.

Ad esempio, la costruzione della casa principale, dei garage, degli ampliamenti edilizi, delle piscine, dei lavori sul terreno, del paesaggio, ecc., senza le dovute autorizzazioni o licenze del Comune.

Perché è necessario il certificato di non infrazione per vendere una proprietà in Spagna?

Aiuterà la tua vendita senza intoppi. Se disponi di tutti i tuoi documenti in ordine, ad esempio certificati che dimostrano che la tua proprietà è esente da multe per la costruzione, il processo e la vendita verranno sviluppati in modo più rapido e semplice.

Avere tutti i documenti della proprietà in atto, crea fiducia nel possibile acquirente e nel suo avvocato.

Si prega di notare che se vi è una sanzione che colpisce la proprietà per la costruzione o per una delle estensioni, IT NON SARÀ MOSTRATO NELLE QUESTIONI e / o il resto dei documenti della proprietà. Queste informazioni possono essere ottenute solo presso il municipio locale della zona.

D'ora in poi, questo certificato è ESSENZIALE alla vendita della proprietà, e deve essere ottenuto dal proprietario  prima completamento.

Come si ottiene il “Certificado de No Infracción Urbanística” – Certificato di non infrazione in Spagna?

Il modo migliore per ottenerlo è richiederlo al Comune. Puoi chiedere al tuo avvocato di farlo.

Il Certificato di Nessuna Infrazione riporta alcune penalizzazioni o multe, o addirittura ordini di demolizione, posso vendere l'immobile in questi casi?. 

Nel caso in cui il risultato del Certificato di Non Infrazione mostri qualsiasi tipo di informazione su eventuali multe, penalizzazioni o altro, dovresti mostrarlo a un avvocato specializzato in costruzioni per indicare come procedere. A volte, le informazioni di questo certificato contengono multe storiche che sono già state pagate o sono ormai scadute, e in altre occasioni ci sono gravi problemi che potrebbero influenzare il processo di vendita.

Detto questo, la proprietà può essere venduta, perché il sistema spagnolo consente agli acquirenti di acquistare immobili con multe di costruzione, ma gli acquirenti devono essere perfettamente informati sui dettagli di tali multe e sulle conseguenze che potrebbero avere come nuovi proprietari. Nel caso in cui gli acquirenti siano debitamente informati e accettino espressamente di acquistare la proprietà con tali sanzioni, allora la vendita può andare a buon fine.

2.- Verifica la tua situazione fiscale personale – Pianificazione fiscale quando vendi casa in Spagna

a) Come calcolare la plusvalenza sulla vendita di una proprietà spagnola?

Le vendite di proprietà spagnole derivano la responsabilità di guadagni in conto capitale verso i venditori.

La Caiptal Gains Tax da pagare è il 19% dell'“Utile netto” della vendita.

Per ottenere quello che è l'“Utile netto” della vendita è necessario seguire questa formula:

Prezzo di vendita – Prezzo di acquisto – Spese e Imposte di acquisto – Costo delle “riforme strutturali” apportate all'immobile

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Esempio di calcolo degli utili di capitale: 

• Hai acquistato una proprietà di rivendita nel 2015 al prezzo di 200.000 EUR.
• In quel momento, hai pagato 24.000 EUR, che è il 12% delle spese: 10% tassa di trasferimento + 2% notaio, catasto, spese legali, ecc.
• Quindi, hai apportato riforme interne per 17.000 EUR (cambio di lavorazione del pavimento, riparazione della piscina e nuove finestre).
• Alcuni anni dopo hai costruito un garage per un valore di 20.000 EUR

Quindi, hai deciso di vendere ora per un prezzo di 260.000 EUR.

Qual è il Capital Gains derivaleggiato da questo vendita?

NOTA: prima di effettuare il calcolo, dobbiamo informare che l'amministrazione spagnola prenderà in considerazione tutti i concetti di cui sopra per ridurre l'imposta, ad eccezione di quello per le "riforme interne" per un valore di 17.000 EUR. La ragione di ciò è che le riforme “interne” che non sono riforme “strutturali” non sono considerate per benefici fiscali.

Usiamo la formula:

260.000 (Prezzo della vendita) - 200.000 (Prezzo di acquisizione) - 24.000 (Spese e tasse di acquisizione) - 20.000 (Nuovo garage) =

16.000 EUR

Questo è l'“Utile netto” che si otterrà con la vendita

Poiché l'aliquota per i guadagni in conto capitale è del 19%, quindi l'importo dell'imposta per i guadagni in conto capitale sarà:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

b) Come pagare le plusvalenze sulla vendita di una proprietà spagnola

1.- Calcola le plusvalenze spagnole per i residenti spagnoli

Essendo non residente fiscale in Spagna, il modo in cui paghi i guadagni in conto capitale è il seguente:

– AL COMPLETAMENTO DELLA VENDITA: RITENZIONE DEL 3%.

: Al termine della vendita, l'amministrazione spagnola obbliga l'acquirente a effettuare una RITENZIONE del 3% dal valore del prezzo della vendita. Quindi, non ricevi l'intero prezzo concordato. L'acquirente trattiene il 3% del prezzo totale e ha l'obbligo di depositarlo presso l'ufficio delle imposte. Questo viene fatto "lo stesso giorno del completamento della vendita".

NOTA: in base all'esempio sopra riportato, nel caso in cui il prezzo della vendita fosse pari a 260.000 EUR, la conservazione da effettuare da parte dell'acquirente sarebbe pari a 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

– ENTRO 6 MESI DAL PERFEZIONAMENTO DELLA VENDITA: DICHIARAZIONE DELLA PLUSVALENZA (19%):

Dopo il completamento della vendita, hai 6 mesi per presentare la "Dichiarazione delle plusvalenze" all'ufficio delle imposte spagnolo. In questa dichiarazione, tu (o il tuo avvocato) dovete calcolare l'imposta seguendo l'esempio sopra. In questo caso, l'importo da pagare è di 3.040 EUR.

NOTA: Come spiegato qui, il CG derivato da questa transazione è di 3.040 EUR. Poiché sei stato trattenuto con un importo superiore (7.800 EUR), hai un "credito" con l'amministrazione spagnola per la differenza.

Quindi, se l'amministrazione spagnola ti trattiene 7.800 EUR per l'imposta CG, poiché il risultato finale dell'imposta è di soli 3.040 EUR, allora l'amministrazione spagnola deve "rimborsarti" la differenza: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Come richiedere questo rimborso? Il tuo avvocato deve includere questo fatto nella stessa Dichiarazione sugli utili da presentare all'ufficio delle imposte.

2.- Calcola le plusvalenze spagnole come residenti fiscali spagnoli 

Nel caso in cui tu sia considerato "residente fiscale spagnolo" (il che significa che stai pagando la tua imposta sul reddito in Spagna come residente spagnolo), allora, una volta calcolate le plusvalenze, avrai i seguenti vantaggi sulla tassa:

• NESSUNA PLUSVALENZA PER RESIDENZA PERMANENTE: Nel caso in cui la proprietà che stai vendendo sia la tua residenza permanente (la usi da più di 3 anni come "casa permanente"), allora avrai i seguenti vantaggi:
  • Se hai meno di 65 anni: Non paghi CG per gli importi della vendita ottenuti "reinvestiti" nell'acquisizione di una nuova proprietà da utilizzare come residenza permanente. Hai 2 anni per praticare questo “reinvestimento” (passati 2 anni senza investire tali importi, sarai tassato per intero).
  • Se hai più di 65 anni: Non paghi CG per gli importi ottenuti sulla vendita. E questo anche se non si “reinveste” in un nuovo immobile.
• NESSUN 3% DI RITENZIONE: Al termine della vendita, l'acquirente riceve l'intero importo del prezzo senza alcuna ritenuta applicabile.

Solitamente i proprietari confondono la “Residenza fiscale spagnola” con la “Residenza spagnola”.

In altre parole, le persone pensano che la “Carta di soggiorno spagnola, o “Certificato di residenza” ottenuta presso la Polizia Nazionale spagnola, sia sufficiente per dimostrare di essere “Residenti spagnoli per le tasse”, e, purtroppo, non è così.

Il "Carta di residenza spagnola" (o "Certificazione di residenza spagnola"), non è il documento valido per modificare il corrispettivo fiscale in "Residente fiscale".

La carta di residenza spagnola (o certificato) serve solo a dichiarare che "vivi" in Spagna, al fine di facilitare la polizia per avere un migliore controllo sui residenti in una determinata area.

Cos'è il certificato fiscale spagnolo, è uguale al “TIE”? 

Al fine di diventare residente spagnolo per le tassee quindi iniziare a pagare le tasse in Spagna come un normale cittadino spagnolo, è necessario ottenere il CERTIFICAZIONE FISCALE DI RESIDENTE SPAGNOLO emesso dall'Ufficio delle imposte spagnolo o dalle dogane spagnole, quindi inizierai a pagare le tasse in Spagna e non nel tuo paese di origine.

Inoltre, una volta che devi dichiarare alla Tassa di ufficio dal tuo paese che sei residente fiscale spagnolo e che non desideri continuare come residenza fiscale nel tuo paese-

Quindi, per favore, controlla con il tuo consulente fiscale le tasse che stai attualmente pagando perché, anche se non sei residente in Spagna, dovresti dichiarare e pagare l'IMPOSTA SUL REDDITO NON RESIDENTI.

- CONCLUSIONI

Quindi, una volta spiegato tutto quanto sopra, quando hai deciso di VENDERE la tua proprietà spagnola, tieni presente che devi ottenere / presentare quanto segue documenti prima della vendita:

1. Titoli di proprietà della proprietà (Scritto): Se possibile, quelli ORIGINALI. Con la descrizione corretta e aggiornata delle costruzioni.
2. Consiglio fiscale (IBI - SUMA) .- Con la corretta descrizione delle costruzioni.
3. Acqua e bollette elettriche.- i più recenti.
4. Certificato di abitazione chiamato anche "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Nessun certificato di infrazione .- Questo è chiamato "Certificato di non infrazione urbana".
6. Certificato della comunità dei proprietari (se il caso) che mostra che sei aggiornato sugli addebiti comunitari.
7. Originale NIE e passaporti originali
8. Attestato di certificazione energetica

LE TASSE : Devi presentare i seguenti documenti fiscali:

Modelli 210 o 214 dai 3 anni precedenti. Se residente fiscale non spagnolo

Modello 100 dai 3 anni precedenti. Se residente fiscale spagnolo