Cos'è una Cooperativa per l'edilizia?
Una cooperativa abitativa è un gruppo di individui che hanno l'intenzione di avere una casa. A tale scopo si raggruppano in una cooperativa con lo scopo di:
- Controllo del progetto di costruzione
- Ottenere al prezzo più basso possibile
- Controllo del processo di costruzione e materiali di qualità
Acquisto in termini di cooperativa in Spagna è diventato molto popolare in Spagna nelle zone degli anni 50-90 prima del boom edilizio spagnolo, soprattutto in grandi aree come Madrid, Bilbao, Barcellona, Valencia, ecc. Era un modo da un determinato gruppo di particolari di associare e sviluppare progetti di costruzione per le proprie case, ottenendo il controllo del progetto, e passando dal normale modo di acquistare direttamente dai costruttori.
L'acquisto del piano ha vantaggi economici in termini di prezzo e modalità di pagamento. Il prezzo chiuso in un mercato rialzista come quello attuale è un grande vantaggio poiché tale importo può essere inferiore del 15% rispetto a una casa già costruita.
Nel caso del socio cooperativo, in cui il socio è l'aggiudicatario ed utilizzatore dell'immobile, può fare a meno di alcuni intermediari, il che gli consente di acquistare l'immobile a costi contenuti. L'importo dell'acquisto può essere tra il 20% e il 30% inferiore a quello di una casa da banco. Questo è uno degli argomenti principali dei soci della cooperativa per intraprendere questo tipo di progetto.
La costituzione di una cooperativa parte dall'insieme di più persone (soci) che apportano un capitale per realizzare un progetto, in questo caso la costruzione di case.
Una volta che la cooperativa è legalmente costituita, il terreno viene acquisito e a società di costruzioni responsabile per la costruzione della proprietà è assunto. I soci della cooperativa agiscono quindi come promotori del progetto.
È normale assumere a societa 'di gestione, che si occuperà dell'amministrazione dei fondi e della gestione quotidiana dei lavori. In molti casi, dietro a questi manager, ci sono promotori specializzati, il cui vantaggio è che hanno una vasta esperienza e possono ottenere migliori condizioni economiche con fornitori, sindacati e materiali.
Si tenga presente che, pur esistendo una legge statale, ogni comunità autonoma è regolata da specifici presupposti giuridici, in questo caso dallo stesso Statuti della Costituzione della Comunità dei proprietari.
Storicamente, ci sono stati casi di sviluppatori che hanno avviato cooperative senza membri con l'intenzione di raccogliere capitali in anticipo per iniziare la costruzione. In questi casi, il progetto potrebbe non essere completato o potrebbero sorgere problemi e insicurezze per i contributori. Per evitare situazioni di impotenza e perdite economiche, è necessario effettuare alcune procedure di verifica:
- Proprietà fondiaria e licenze urbane
- Costi, garanzie e programma di finanziamento
- Studiare l'idoneità del progetto e le caratteristiche: planimetrie, descrizioni, materiali di qualità e rapporti di servizio
- Il piano di contribuzione economica
- Traiettoria, rapporto di credito e informazioni sul gestore responsabile e sul costruttore
- Statuto e diritti e doveri dei soci cooperatori
L'acquisto di una casa in regime cooperativo è una valida opzione, è consigliabile solo soppesare i vantaggi e gli svantaggi di questa formula e per ognuno fare le proprie valutazioni per determinare se è conveniente per loro:
Vantaggi dell'acquisto di una casa in regime cooperativo:
- Economico: come spiegato all'inizio, potendo fare a meno di altri intermediari e agire come partner commerciali, i soci della cooperativa possono acquistare una casa a un prezzo compreso tra il 20% e il 30% inferiore al mercato delle abitazioni da banco.
- Fatto su misura: un altro vantaggio delle case in formula cooperativa è che i membri possono adattare la propria casa a proprio piacimento, apportando modifiche alla pianta, ai materiali o alle qualità, sempre entro determinati parametri.
- I membri possono partecipare alle assemblee e partecipare attivamente al processo decisionale, dove i voti di tutti i partecipanti hanno lo stesso peso. Gli incontri possono affrontare tutti i tipi di esigenze e domande come l'installazione di elementi di sicurezza o sorveglianza saranno sollevate fino all'assegnazione di posti liberi o contributi aggiuntivi, per esempio.
- In molti casi, le condizioni del mutuo dei soci della cooperativa possono essere più allettanti o con condizioni migliori rispetto a quelle usuali sul mercato.
- E' possibile per un socio cooperativo disiscriversi e recuperare le somme versate. In caso di recessi ingiustificati, sarà necessario confermare i termini di restituzione o anche la percentuale di penale se prevista dallo statuto. In questo caso particolare, abbiamo visto negli Statuti che non c'è alcun diritto di cancellarsi dalla comunità dei proprietari. Quindi, nel momento in cui un membro entra e canta, gli altri comproprietari possono pretendergli di pagare tutti i pagamenti da fare come parte del prezzo. La comunità può anche richiedere tali pagamenti in via giudiziaria.
Svantaggi:
- Anticipo di capitale: per costituire la cooperativa e iniziare il processo di costruzione, sarà necessario che i soci effettuino anticipatamente i principali contributi.
- I tempi di costruzione sono spesso sempre più lunghi per le cooperative, generalmente per una serie di motivi, il più importante è il modo più duro per prendere decisioni nella comunità.
- In alcuni casi, a causa di errori di calcolo, imprevisti, migliorie non previste all'inizio... i fondi possono essere scarsi e possono essere necessari contributi straordinari.
- Si sono verificati casi di promotori o manager che, per attrarre partner, fanno pubblicità ingannevole o richiamano l'attenzione con informazioni inesatte e che possono portare a gravi situazioni di disagio. È quindi importante seguire i consigli di raccolta delle informazioni e verificare la normativa statutaria, la sua struttura, i piani, nonché le assicurazioni e le garanzie.
- Sebbene per le società di gestione assunte per la supervisione e il controllo dei lavori siano specialisti in materia, ci sono stati casi storici di aziende che per cattiva gestione, contratti difettosi o deviazioni economiche hanno causato il fallimento o il fallimento totale. In questi casi, non comuni a causa della normativa e del controllo vigenti, i soci possono perdere tutti i loro contributi. È essenziale conoscere la traiettoria, l'esperienza delle imprese appaltatrici e garantire che legalmente, a livello di garanzie, assicurazioni e procedure, venga svolto in modo tempestivo per garantire l'adempimento del progetto.
- Le spese relative all'atto pubblico di nuova costruzione e divisione in regime patrimoniale orizzontale nonché quelle relative alla costituzione e divisione delle unità abitative saranno a carico del promotore secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
- A volte gli Statuti creano difficoltà ai membri a lasciare il gruppo dopo l'adesione.
- La “comunità dei proprietari” sarà il “promotore” del progetto. Significa che tutta la responsabilità e la responsabilità civile dei lavoratori, della sicurezza e della salute, e anche le colpe sull'edificio, saranno della collettività.
- Rischio finanziario: i comproprietari possono vendere a terzi le proprie quote della comunità. Ma nel caso in cui uno o più comproprietari falliscano nei pagamenti, c'è un alto rischio di avere problemi finanziari sul progetto che possono essere bloccati per continuare il suo sviluppo, causando sanzioni, ritardi o addirittura la perdita del progetto.
Aspetti da considerare quando si acquista un immobile in Cooperativa:
- Per verificare la situazione finanziaria e la reputazione del costruttore e della società di gestione (da quanto tempo l'azienda è in attività, rapporti finanziari, ecc.)
- Per verificare gli Statuti della Cooperativa
- Per confermare le modalità in cui gli importi da pagare saranno effettivamente utilizzati per acquistare il terreno e/o per completare ciascuna delle fasi di costruzione
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