CAMBIAMENTI NELLA NORMATIVA SULLA CASA CHE INTERESSANO IL PROCESSO DI ACQUISTO IMMOBILI RESIDENZIALI IN SPAGNA – UN NUOVO SCENARIO PER L'ACQUISTO DI IMMOBILI IN SPAGNA

 Legge 12/2023, del 24 maggio, para el derecho de la Vivienda . Clicca qui per vedere la legge 

Questa legge introduce, tra l'altro, un fondamentale avanzamento nella tutela dei diritti di acquirenti e inquilini di abitazioni residenziali nei confronti di costruttori e proprietari di immobili.

La legge dichiara la fornitura di trasparenza nel processo di fornitura di tutti i tipi di informazioni che interessano la proprietà come requisiti obbligatori nei processi di acquisto e vendita di immobili.

Così, in questo modo, la legge stabilisce, al suo articolo 30, che i principi fondamentali degli acquirenti, acquirenti o locatari di immobili sono di ricevere informazioni sulle caratteristiche degli immobili, sui loro servizi e impianti e sulle condizioni giuridiche ed economiche di la loro acquisizione, locazione, cessione o utilizzazione, e che si tratti di:

• Completato
• Obiettivo
• veritiero
• Chiaro, comprensibile e accessibile

Chi deve rispettare questo obbligo di informazione nei confronti dell'acquirente e/o del locatario?

Tale “dovere di informazione” si configura come obbligo per tutti gli agenti che, operando nel settore dell'edilizia abitativa e riabilitativa e della prestazione di servizi immobiliari, sono abilitati a trasferire, locare e trasferire immobili in nome proprio o per conto di terzi, ad esempio:

• Promotori e costruttori
• Proprietari, venditori e altri titolari di diritti reali
• Agenti immobiliari
• Amministratori di proprietà

Tutti questi agenti e professionisti devono rispettare e garantire che, nell'esercizio della loro attività, rispettino il loro obbligo di fornire informazioni complete, obiettive, veritiere, chiare, comprensibili e accessibili agli acquirenti e/o ai locatari in conformità con le disposizioni del presente legge. domestico.

Oltre all'obbligo di informazione, gli agenti devono rispettare la normativa in materia di tutela dei consumatori e degli utenti in caso di rapporti tra consumatori o utenti e imprenditori, essendo la pubblicità da essi svolta soggetta alla normativa generale che la disciplina.

È vietato qualsiasi atto pubblicitario con informazioni insufficienti, carenti o fuorvianti.

Che tipo di informazioni dovrebbero fornire i proprietari, gli sviluppatori, gli agenti immobiliari e i gestori di proprietà agli acquirenti e/o ai locatari?

 Deve essere informazioni “complete”.. In altre parole, qualsiasi forma di comunicazione rivolta a richiedenti abitazione, utenti o al pubblico in generale al fine di promuovere direttamente o indirettamente il trasferimento, la locazione e ogni altra forma di cessione di proprietà.

Le informazioni che “come minimo” deve essere fornito all'acquirente o al futuro locatario è, ai sensi dell'art. 31, il seguente:

- Identificazione del venditore o del locatore e, se del caso, della persona fisica o giuridica coinvolta, nell'ambito di un'attività professionale o imprenditoriale, per l'intermediazione nell'operazione. Ovvero, deve essere identificato il titolare e, se del caso, il agente immobiliare coinvolti nell'operazione.

- Prezzo e condizioni economiche dell'operazione: prezzo totale e concetti in esso inclusi (mobili, infissi, ecc.), nonché le condizioni di finanziamento o di pagamento che, se del caso, potrebbero essere stabilite.

– Caratteristiche essenziali dell'abitazione e dell'edificio, tra cui:

1. -  Certificato di abitazione, o certificato di abitabilità, o licenza di occupazione.

2. - Accreditamento della superficie utile e costruita dell'abitazione, differenziando in caso di divisione orizzontale l'area privata da quella comune, e senza la possibilità di computare a tali fini le superfici dell'abitazione con altezza inferiore a quella prevista dalla normativa normativa.

In altre parole, il proprietario o l'agente non possono pubblicizzare o proporre come “superficie utile” o “superficie costruita” quelle parti della casa che non soddisfano l'altezza minima richiesta dalla normativa per la superficie abitabile della casa.

3. -  Età dell'edificio e, ove opportuno, delle principali riforme o azioni realizzate su di esso. Cioè, deve essere fornita una storia delle riforme effettuate sulla proprietà.

4. -  Servizi e dotazioni a disposizione della struttura, sia individuali che comuni, quali acqua, elettricità, servizi igienici, fognature, fossa settica, ecc.

5. - Certificato di efficienza energetica della casa.

6. - Condizioni di accessibilità degli alloggi e degli edifici. Cioè, se la casa dispone di servizi e accesso per persone con mobilità ridotta o ridotta.

7. - Stato di occupazione o disponibilità dell'abitazione. Cioè, se la casa è occupata o libera.

- Informazioni legali della proprietà: l'identificazione anagrafica dell'immobile, con il riferimento degli oneri, gravami e condizioni di qualsiasi natura, e la quota di partecipazione alle parti comuni stabilita nell'atto di proprietà.

– Nel caso il casa è protetta o in aree protette, espressa indicazione di tale circostanza e dell'assoggettamento al regime giuridico di tutela ad esso applicabile.

– Nel caso di edifici che hanno ufficialmente protezione architettonica perché facenti parte di un ambiente dichiarato o per il loro particolare valore architettonico o storico, saranno fornite informazioni in merito grado di protezione e le condizioni e i limiti per gli interventi di riforma o risanamento.

- Ogni altra informazione che possa essere rilevante per la persona interessata all'acquisto o affittare la proprietà, compresi gli aspetti di a di natura territoriale, urbanistica, fisico-tecnica, di tutela del patrimonio, o amministrativa ad essa connessa.

Importante !

Il mancato conferimento di tali informazioni sarà inteso come violazione dell'obbligo di informazione da parte del titolare e/o dell'agente.

Inoltre, in generale, si intendono incomplete, insufficienti o carenti le informazioni che omettano dati essenziali o le contengano in termini idonei a trarre in inganno i destinatari o a produrre ripercussioni economiche o giuridiche non ammissibili, tali da turbare il sereno godimento della casa nel normali condizioni d'uso.

Informazioni sull'amianto nella proprietà o nell'edificio

Nei medesimi termini stabiliti nella sezione precedente, il soggetto interessato all'acquisto o alla locazione di un immobile può richiedere informazioni sulla rilevazione di amianto o altre sostanze pericolose o dannose per la salute.

Informazioni sulla "zona di stress"

I governi locali indicheranno quali aree sono considerate “zonas tensionadas” (aree stressate), dove c'è un'alta domanda di immobili e un'offerta bassa.

Quando l'immobile che verrà affittato come residenza abituale si trova in un'area con uno stressato mercato residenziale, il proprietario e, se del caso, la persona che interviene nell'intermediazione dell'operazione deve indicare questa circostanza e informare , prima della formalizzazione del contratto di locazione, e comunque nel documento contrattuale, dell'importo dell'ultimo canone del contratto di residenza abituale che era stato in vigore negli ultimi cinque anni nel medesimo immobile, nonché del valore che può corrispondere ad esso sulla base dell'indice di riferimento del prezzo di locazione dell'alloggio applicabile.

Quando devono essere fornite queste informazioni?

La legge stabilisce che l'obbligo di fornire tali informazioni deve essere adempiuto PRIMA della formalizzazione della transazione e della consegna di qualsiasi somma di denaro in conto.

Questo obbligo legale stabilisce un cambiamento sostanziale nel tradizionale processo di acquisto, vendita e locazione di immobili in Spagna. Ad oggi, è prassi comune nel mercato immobiliare spagnolo che le informazioni da fornire all'acquirente o agli inquilini siano effettuate DOPO la consegna di un segnale o pagamento in acconto della transazione di acquisto o locazione.

Però, i la legge prevede l'obbligo per i proprietari di fornire queste informazioni agli acquirenti o ai locatari nel momento in cui decidono di mettere in vendita o in affitto i propri immobili.

In questo modo, la legge cerca di correggere quei casi in cui acquirenti o futuri inquilini consegnavano somme di denaro “alla cieca”, e senza che fossero fornite informazioni essenziali sugli immobili. Ciò dava luogo a complicate situazioni in cui gli acquirenti, oi conduttori, scoprivano vizi di legge nell'immobile, avendo già consegnato ed in mano ad agenti e/o venditori determinate somme di denaro.

Si impone, quindi, una modifica sostanziale della procedura nell'attività di acquisto, vendita e locazione di immobili. Sarà necessario che i proprietari oi venditori, nel momento in cui decidano di vendere o affittare l'immobile, prendano le misure necessarie per ottenere tale documentazione, da soli o assistiti da agenti immobiliari e/o legali. rappresentarli nel processo.

Il Certificato di Abitabilità o Licenza di Occupazione (CH)

La legge stabilisce come obbligo da parte del proprietario di fornire il Certificato di Abitabilità o Licenza di Occupazione PRIMA che l'acquirente o il locatario effettui qualsiasi tipo di consegna a causa del prezzo.

Per questo motivo si conferma la tendenza che negli ultimi anni si è praticata nella procedura di compravendita secondo cui il proprietario deve fornire all'acquirente e/o conduttore il Certificato di Abitabilità o la Licenza di Occupazione.

Si pone allora la questione di quelle case che non hanno il Certificato di Abitabilità.

In questi casi possono verificarsi le seguenti ipotesi:

• Che la casa sia in condizione di ottenere il CH. In questi casi, il proprietario deve compiere le azioni appropriate per ottenere questo documento, assumendo i servizi dei tecnici e degli avvocati necessari per esso.
• Che la casa non sia in condizione di ottenere il CH. Ci sono molte case sul mercato che hanno difficoltà ad ottenere il CH o la licenza di occupazione, nella maggior parte dei casi perché queste case non sono conformi ai regolamenti urbanistici. In questi casi, sarà necessario che il proprietario si rivolga ad architetti e/o avvocati per guidarli e consigliarli a studiare le modalità per ottenere questo documento.

In questi casi di mancanza del Certificato di Abitabilità, si deve tener conto di quello che la Legge dice essere “Casa”.

La Legge definisce “una casa di abitazione" come:

"Edificio o parte di edificio di natura privata e destinato a residenza e abitazione di persone, che soddisfi le condizioni minime di abitabilità previste dalla legge, potendo avere accesso agli spazi comuni e ai servizi dell'edificio in cui è ubicato, tutto ciò nel rispetto della normativa applicabile e della pianificazione urbanistica e territoriale. "

Stabilisce cioè che, perché una costruzione diventi “Abitazione”, occorre

• Che si tratta di un "edificio" di un'area privata. In altre parole, le parti della casa o dell'appartamento che non appartengono esclusivamente alla casa, come le parti comuni o che appartengono alla comunità dei proprietari, non possono essere considerate come area edificata o utile.
• Che la destinazione della costruzione sia quella di “residenza” e di “abitazione”. In molte occasioni non troviamo edifici, o parti di essi, che siano stati costruiti come “capannoni”, “capannoni agricoli”, autorimesse, scantinati inabitabili, Pertanto, ciò che la legge dice è che queste parti o costruzioni non possono essere calcolate come superficie costruita dell'abitazione.
• Che soddisfino le condizioni minime di abitabilità previste dalla legge. Pertanto, è richiesta la conferma da parte del venditore o del proprietario che l'immobile soddisfi i requisiti di legge e le condizioni di abitabilità. Il modo migliore per dimostrarlo sarà fornire un Certificato di Abitabilità o Licenza di Occupazione rinnovato e valido.
• In conformità con la legislazione applicabile e con la pianificazione urbanistica e territoriale. In poche parole, che la casa sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie locali e territoriali.

Obbligo del venditore o proprietario di fornire il Certificato di Abitabilità o Licenza di Occupazione rinnovato ed in vigore.

Tale requisito chiarisce la confusione che esiste da anni nel mercato immobiliare, e che faceva riferimento all'obbligo del proprietario di dimostrare che sta vendendo un immobile abitabile. Da anni agenti e professionisti del settore sono testimoni di un confronto con proprietari di immobili in vendita che si sono letteralmente rifiutati di fornire i documenti informativi della loro proprietà per garantire la legalità della stessa agli acquirenti. Tra questi, e diremmo quasi il più importante, il Certificato di Abitabilità o Licenza di Occupazione.

L'opposizione sostenuta dai proprietari si basava su argomenti tali come:

• “È l'acquirente che deve ottenere il certificato di abitabilità e non io”
• “Sono andato in Comune e mi hanno detto che non devo rinnovare il certificato di abitabilità perché è l'acquirente che deve rinnovarlo”
• Il notaio mi ha detto che il rinnovo del certificato di abitabilità non è necessario per vendere un immobile

…e un lungo elenco di argomentazioni che sono servite per evitare la spesa e la fatica di ottenere questo tipo di documentazione, così essenziale per confermare la legalità di un immobile all'acquirente.

Questa situazione ha dato origine a conflitti tra i proprietari, gli acquirenti, e tutti quei professionisti che partecipano ad operazioni di acquisto, vendita e locazione in Spagna.

Ora, con questa nuova legge, è confermato dall'obbligo legale che lo è il venditore or proprietario che devono fornire questo documento dal primo momento in cui decidono di affittare o vendere la loro proprietà.

Ciò impedirà all'acquirente di ottenere il CH dopo l'acquisizione?

NO

Il venditore deve fornire il CH rinnovato per confermare che la proprietà soddisfa le leggi ma, a seconda della normativa locale l'acquirente può essere invitato a rinnovarlo e cambiarlo a suo nome dopo l'acquisizione per completare il cambio di acqua, elettrico e altri (come licenza di affitto turistico).

Informazioni sulle abitazioni protette e informazioni urbane.

Come nel caso della licenza di occupazione o del certificato di occupazione, è prassi comune nel mercato immobiliare spagnolo che il proprietario metta in vendita o in affitto la sua proprietà con un totale mancanza di documentazione e persino di conoscenza della situazione legale e della pianificazione della proprietà, lasciando la ricerca e il rilevamento di detta documentazione nelle mani dell'acquirente o del conduttore.

Questa posizione ha supposto, fino all'entrata in vigore di questa legge, una ragione per insicurezza e incertezza giuridica delle operazioni di compravendita immobiliare in Spagna.

Con questa nuova legge, il venditore è obbligato, in primo luogo, effettuare un'analisi e uno studio legale della casa prima che venga immesso sul mercato. Detto studio legale comporta la fornitura di tutti i tipi di informazioni che lo riguardano e che si basano su quanto segue:

• La casa è protetta o ha un regime di protezione?
• È interessato da qualsiasi tipo di condizione o limitazione pubblica ( Affetto delle coste, silvicoltura, demanio pubblico, esproprio, ecc ?
• Su che tipo di terreno si trova l'immobile, urbano, rustico, edificabile?
• La casa è stata ristrutturata?
• Quali sono i confini e le dimensioni esatte della casa?
• Ha qualche tipo di limitazione o condizione urbanistica (infrazione urbanistica, urbanizzazione semi-consolidata, edilizia abitativa fuori pianificazione?

Il fatto che il proprietario ottenga o sia costretto a ottenere queste informazioni fornirà una maggiore sicurezza nelle transazioni immobiliari in Spagna, e consentirà di evitare le controversie che si sono verificate nel mercato spagnolo su chi dovrebbe fornire queste informazioni e, soprattutto, se "c'era" o era obbligatorio fornirle, e chi deve farlo secondo il legge.

Riferimento speciale alle informazioni che devono essere fornite dagli amministratori di proprietà

Stabilisce la sesta disposizione aggiuntiva:

3. Gli amministratori di immobili, nello svolgimento della loro attività professionale, devono agire con efficienza, diligenza, responsabilità professionale ed indipendenza, nel rispetto della normativa vigente e dei codici deontologici stabiliti nel settore, con particolare riguardo alla tutela dei diritti dei consumatori stabiliti dalle comunità autonome e nella presente legge.

Questo precetto della legge viene a riconoscere il dovere dei gestori di proprietà di proteggere i diritti dei consumatori ai sensi di questa legge. Quello che viene da dire è che, intendendo per “consumatori” gli acquirenti ei futuri affittuari degli immobili che gestiscono, devono tutelare i propri diritti.

Le informazioni sulla proprietà contenute nella comunità dalle leggi e dagli accordi comunitari sono essenziali per l'acquirente per ottenere queste informazioni in tempo.

Questo punto è molto importante nella pratica immobiliare spagnola, poiché per decenni abbiamo riscontrato situazioni in cui gestori di proprietà ostacolato il flusso di informazioni agli acquirenti di immobili, sostenendo di non essere autorizzati a condividere tali informazioni. Questo comportamento ha generato a alto livello di insicurezza nelle operazioni immobiliari, poiché l'acquirente era costretto ad effettuare un investimento in una casa che non sapeva se potesse avere problemi nascosti nelle mani dei proprietari e dei loro amministratori.

Con la quale, ancora una volta, questa legge viene a chiarire il obbligo imposto ai gestori della proprietà di fornire questa importante informazione per l'acquirente e il futuro inquilino.

Supplemento IBI - Imposta sugli immobili per immobili non occupati

Nel caso di immobili ad uso abitativo permanentemente non occupato, i comuni possono richiedere un supplemento dell'IBI fino al 50 per cento dell'importo netto dell'imposta.

A tali fini, sarà considerato un proprietà non occupata. permanentemente disoccupato , continuativamente e senza giustificato motivo, per un periodo superiore a due anni , nel rispetto dei requisiti, mezzi di prova e procedura stabiliti dall'ordinanza tributaria, ed appartengono a proprietari di quattro o più immobili ad uso abitativo.

Il supplemento può essere fino al 100 per cento dell'importo netto dell'imposta quando il periodo di vacanza è maggiore di tre anni , e può essere modulato in base al periodo di vacanza.

Inoltre, i comuni possono aumentare la corrispondente percentuale di addizionale ai sensi di quanto sopra fino a 50 punti percentuali aggiuntivi nel caso di immobili appartenenti a proprietari di due o più immobili ad uso abitativo non occupati nello stesso territorio comunale.

 L'addizionale IBI interessa le seconde residenze di proprietà di stranieri non residenti?

 La risposta è no. La legge stabilisce che, nel caso di immobili di seconda residenza, il periodo di vacanza diventa QUATTRO ANNI.

In ogni caso, le seguenti cause sarà considerato giustificato (ovvero non darà luogo a considerare l'immobile non occupato ed eviterà la maggiorazione) :

• Il trasferimento temporaneo per motivi di lavoro o di formazione del titolare
• Cambio di indirizzo per dipendenza o motivi di salute o emergenza sociale
• Proprietà destinate a usi abitativi di seconda residenza con una massimo di quattro anni di vacanza continua
• Beni oggetto di lavori o azioni di risanamento, o altre circostanze che ne rendano impossibile l'effettiva occupazione
• il suo uso e disposizione o che si tratta di beni immobili i cui proprietari, a condizioni di mercato, offrono in vendita, con un massimo di un anno in questa situazione, o in affitto, con un massimo di sei mesi in questa situazione.
• Nel caso di immobili di proprietà di una Pubblica Amministrazione, sarà altresì considerata giusta causa se l'immobile è oggetto di una procedura di compravendita o messo in funzione mediante locazione.

Il supplemento, che sarà richiesto ai contribuenti di questa imposta, maturerà il 31 dicembre e saranno stabilite annualmente dai Comuni, una volta verificata la vacanza dell'immobile a tale data, unitamente all'atto amministrativo con il quale viene dichiarata.

La dichiarazione comunale come immobile permanentemente non occupato richiederà il previa audizione del soggetto passivo e l'accreditamento da parte del Consiglio Comunale delle indicazioni di posto vacante, da disciplinare in detta ordinanza, all'interno della quale possono figurare quelle relative ai dati dell'anagrafe comunale, nonché i consumi dei servizi di erogazione.

Ciò che questo precetto intende è mettere case vuote sul mercato, evitando così la speculazione, che favorirà l'offerta di prodotti nel mercato immobiliare.

 Un nuovo scenario per le agenzie immobiliari

L'obbligo di informazione preventiva richiesto ai proprietari e agli agenti immobiliari tutela l'acquirente in quanto consumatore. Tuttavia, esso rappresenta davvero un rischio per gli agenti immobiliari poiché saranno obbligati a fornire le informazioni del proprietario dell'immobile prima di poter chiudere la transazione con l'acquirente o con l'inquilino.

Questo tipo di informazione preventiva può portare a situazioni in cui il l'acquirente entra in contatto con il venditore direttamente, aumentando il rischio che la transazione immobiliare si concluda direttamente tra di loro, maliziosamente evitando di pagare per i servizi dell'agenzia.

Questo è già un fatto abituale e purtroppo nel mercato immobiliare, in cui molte volte le parti, con l'obiettivo di risparmiare denaro nelle loro transazioni, disdegnano il buon lavoro svolto dalle agenzie immobiliari che è quello di contattare acquirenti e venditori nel mercato.

Il compito essenziale svolto dalle agenzie immobiliari, così importante per il mercato immobiliare, può essere influenzato da questo obbligo di fornire informazioni preventive sulla proprietà e sul proprietario, agli acquirenti che potrebbero essere tentati di contattare direttamente i proprietari per evitare di pagare commissioni o onorari dall'agenzia immobiliare.

Con cui, sarà importante e consigliato per le agenzie immobiliari rivedere i loro contratti di mandato sia per i proprietari che per gli acquirenti o futuri inquilini, al fine di proteggere legalmente il pagamento delle loro parcelle professionali, compreso, se necessario, alto sanzioni in caso di violazione. per le parti che concludono i loro contratti direttamente e senza passare attraverso il buon servizio di agenzie immobiliari.

Inoltre, richiederà anche alle agenzie immobiliari di ottenere le necessarie autorizzazioni dai proprietari per condividere informazioni private nel rispetto delle norme personali legge sulla protezione dei dati.

Ecco perché saranno necessari progressi nel professionalizzazione dell'agente immobiliare settore, che devono sicuramente avere una maggiore specializzazione nel settore, ampliando le proprie competenze oltre il compito strettamente commerciale di contattare acquirente e venditore.

Senza dubbio, questo nuovo regolamento aumenterà la professionalità degli agenti immobiliari.

TLA CORP 2023