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CASE TURISTICHE NELLE COMUNITÀ DI PROPRIETARI – CONFLITTI

CASE TURISTICHE NELLE COMUNITÀ DI PROPRIETARI – CONFLITTI 940 788 Esther Marhuenda Bolívar

Risoluzione del conflitto

Il fenomeno delle residenze turistiche all'interno delle comunità dei proprietari è una delle questioni più controverse sorte in questa materia.

Affittare una casa per scopi turistici è non, di per sé, a attività fastidiosa, ma in pratica genera spesso problemi di convivenza con i vicini, ad esempio per l'uso intensivo di elementi comuni, che possono essere intesi come anormali degli stessi e aumentare il rischio di danneggiamento, o rumore in determinati momenti.

il Solutions che le comunità di quartiere possono adottare al problema dell'alloggio turistico sono diverse.

L'affitto turistico di appartamenti ubicati in un comune dove gli altri proprietari hanno la loro residenza abituale è un attività fastidiosa e pericolosa, essendo l'uso degli elementi comuni da parte di un gran numero di persone un uso anomalo degli stessi.

Divieto di attività

(LPH art.17.12)

Attualmente, le comunità di proprietari hanno la possibilità di raggiungere accordi che limitano o condizionano l'esercizio dell'attività di locazione turistica.

Questi accordi richiedono il voto favorevole di 3/5 del totale proprietari chi, a sua volta, rappresentano i 3/5 delle quote di partecipazione , indipendentemente dal fatto che modifichino o meno il titolo costitutivo o lo statuto della società. Comunità. Gli accordi che vengono presi in tal senso non possono avere effetti retroattivi, cioè non possono limitare l'attività per chi l'ha già esercitata.

Questo allentamento delle maggioranze necessarie per limitare l'attività di locazione turistica si applica da 6-3-2019. Fino ad allora, questo tipo di restrizione comportava una modifica degli statuti o del titolo costitutivo che, come tale, richiedeva il sostegno unanime dell'intera comunità ( LPH art.17.6 ). Ciò significava che se c'era già un vicino che stava destinando una casa a struttura ricettiva o aveva intenzione di farlo, era praticamente impossibile raggiungere un accordo contro di essa.

Dopo questa modifica normativa, lo scopo dell'espressione » limite o condizione » contenuto nella norma è sollevato, cioè se le assemblee dei proprietari possono vietare senza giusta causa l'affitto della vacanza solo con la maggioranza di 3/5 o se solo possono stabilire limiti o condizioni che il proprietario deve soddisfare per dedicare la casa a questa attività e solo se non vengono soddisfatte, vietarla.

In assenza di un pronunciamento giurisprudenziale in materia, sembra che l'art dottrina maggioritaria è propenso verso questa seconda opzione:

  • La comunità dei proprietari può stabilire varie limitazioni - come, ad esempio , che gli occupanti non possano rimanere negli spazi comuni degli occupanti, che le chiavi della casa o del portale non possano essere lasciate fuori dall'edificio per il ritiro del futuro inquilino, limite il numero di utenti che possono essere in casa contemporaneamente, ecc. In ogni caso, devono essere condizioni che hanno un vantaggio per la proprietà e il resto dei vicini e che implicano un palese abuso di diritto o che presuppongono davvero un divieto assoluto della destinazione di vacanza della casa.
  • Ma la collettività, anche se raggiunge la maggioranza qualificata del LPH art.17.12 , la comunità non può vietare direttamente una delle proprietà private dall'essere dedicata alla cosiddetta casa vacanza. Diverso è che, stabilite determinate condizioni per essa, la violazione della stessa, se incide in modo significativo sul normale sviluppo della comunità, può essere considerata attività fastidiosa ed essere vietata.
  • Interpretare la limitazione come un divieto assoluto costituirebbe un eccesso che violerebbe le facoltà dominicali derivate dal diritto del padrone di casa se non fondate su norme non comunitarie. Il consiglio di proprietà poteva vietarne l'uso solo quando la normativa di settore non consentisse l'attività nel tipo, luogo o tempo dell'edificio, in modo tale che, in realtà, nulla potesse essere aggiunto a detta normativa.

Per gli accordi adottati tra 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , abrogata per mancata convalida al Congresso, ha già stabilito l'allentamento delle maggioranze attualmente in vigore, per cui quelle adottate in quel periodo sono pienamente valide e obbligano la comunità ( LPH art.17.12 ).

 Aumento delle tasse

(LPH art.17.12)

Un'altra soluzione che le comunità possono adottare è quella di accogliere gli appartamenti turistici ma obbligando i proprietari a pagare quote di spese speciali, oppure aumentando le quote di partecipazione alle spese comuni per le abitazioni in cui si svolge tale attività. Per la loro adozione, questo tipo di accordo richiede il voto favorevole dei 3/5 del totale dei proprietari che, a loro volta, rappresentano i 3/5 delle quote di partecipazione.

In ogni caso, la maggiorazione non può superare il 20% della quota versata.

Questa misura, applicabile dal 6-3-2019 , era già incluso da RDL 21/2018 nel LPH , pertanto, gli accordi che verranno presi al riguardo tra il 12-19-2018 e il 1-23-2019, sono perfettamente validi e vincolano la collettività.

Con tale provvedimento non si intende sanzionare il proprietario che dedica la propria abitazione all'attività di locazione turistica, ma rendere proporzionale al proprio contributo alla collettività l'utilizzo di elementi comuni.

Azione giudiziaria

Se la comunità ritiene che il proprietario o l'occupante dell'appartamento si sviluppi in esso o nel resto della proprietà attività vietate negli statuti, lesivi del patrimonio, il presidente della comunità, di propria iniziativa o di uno qualsiasi dei proprietari o occupanti, può esigere che chi compie le attività vietate le sospenda immediatamente. Se il proprietario o l'occupante continua a sviluppare la condotta dannosa, possono adire il tribunale affinché i tribunali possano decidere in merito

In relazione all'alloggio turistico, a parte gli accordi che le comunità potrebbero prendere per vietare, in futuro, l'attività, l'art domanda che sorge nei tribunali rispetto a quelle già esistenti, è se dedicare queste abitazioni all'affitto turistico sia un'attività vietata, analizzando la normativa negli statuti e la sua interpretazione.

La posizione che i tribunali hanno attualmente preso è di ammettere il restrizione o divieto di appartamenti turistici in una comunità di proprietari solo quando nel titolo costitutivo o negli statuti è contenuto un chiaro ed espresso divieto, che interessa i terzi acquirenti e purché il divieto di legge sia iscritto al catasto. Con un tale divieto, la comunità dei proprietari sta adottando una misura preventiva per evitare attività fastidiose.

Le comunità autonome, alla luce della controversia sorta con queste abitazioni, hanno regolato la materia per adattarla alla situazione attuale e cercare di evitare, per quanto possibile, questi conflitti sorti nelle comunità vicine.

Prima di questa tendenza, si interpretava che bastava che il il termine dimora era usato nel titolo costitutivo o negli statuti della comunità dei vicini di ritenere che l'unico uso consentito dell'appartamento era a tale scopo, residenza o abitazione e che, come tale, contraddiceva quello dello scopo turistico.

 



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