Cédula de habitabilidad - Certificato di abitazione - Licenza di occupazione
Certificato di abitazione - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera o Segunda Ocupación).
Questo è un documento che riprende la conferma dal Municipio che la proprietà è pronta per essere abitata, e viene applicato una volta che la proprietà è terminata con la Licenza dei lavori finali (Certificado Final de Obra) e iscritta nel registro fondiario con la Dichiarazione dei nuovi edifici (Declaración de Obra Nueva) .DON
È necessario questo documento per ottenere il permesso del Municipio di vivere in casa. Prima di averlo, quello che hai è una costruzione, ma non una "casa".
Questo documento sarà necessario per ottenere la fornitura individuale delle PRINCIPALI utenze a Vostro nome e con utilizzo “a consumo”.
Questo documento è quindi estremamente importante per ottenere i contratti elettrici e idrici sui nomi delle persone nella PRIMA CONNESSIONE. Prima che il costruttore ottenga il certificato di abitazione, potrebbe esserci fornitura di acqua ed elettricità nella costruzione, poiché è normale che il costruttore ottenga questa fornitura per eseguire i lavori (per i pedaggi, macchinari, ecc.). Ma la fornitura ottenuta dal costruttore è una fornitura per “lavori”, ma non per “consumi domestici”.
A volte, acquirenti o promotori vengono lasciati nelle loro proprietà con approvvigionamento elettrico e idrico per lavori da anni, poiché il costruttore non ha ottenuto il CH adeguato (Certificato di abitazione). Hanno acqua ed elettricità ma sono in pessime condizioni e costosi rispetto alla normale fornitura di una casa.
Al fine di garantirvi, in qualità di acquirente o promotore, che il costruttore otterrà il CH corretto, sarà vivamente consigliato lasciare una parte del pagamento del prezzo al momento del CH. Costringerà il costruttore a lavorare bene e fare del suo meglio per ottenere questo documento al più presto.
Come spiegato, il CH è particolarmente importante per collegare la proprietà alla rete idrica ed elettrica nella PRIMA VOLTA. A volte, a seconda della zona, non è necessario cambiare i contratti di fornitura con il nome del nuovo proprietario, ma è ampiamente richiesto per il PRIMO collegamento della proprietà alla rete.
Questo documento è necessario per completare una vendita? In altre parole, se voglio comprare una casa, è necessario presentare questo documento?
Prima di luglio 2008, non era necessario ottenere un certificato di abitazione per completare una vendita. Ai venditori non è stato richiesto di presentare il CH ai nuovi proprietari. Pertanto, notai, funzionari catastali, banche, avvocati ecc. Non chiedevano al CH di completare le vendite. Pertanto, questo documento non era obbligatorio prima di luglio 2008.
Perché questo documento non era obbligatorio per completare le vendite? - Perché, lo scopo di questo documento, come spiegato sopra, è di "collegare" la proprietà all'acqua e all'elettricità per la prima volta e, una volta collegata, di "cambiare" i contratti esistenti con il nome dei nuovi proprietari.
Infatti, per RESALES, durante decenni, acquirenti e venditori spagnoli hanno collegato le loro proprietà all'acqua e all'elettricità e hanno modificato i contratti di fornitura, senza questo documento. Specialmente nei terreni rustici, le società elettriche e idriche non chiedevano questo documento per modificare i contratti di fornitura.
Quindi, NUOVI immobili e RESALES sono stati acquistati e venduti e le vendite sono state completate presso l'ufficio notarile e registrate nell'ufficio del catasto, senza CH. Pertanto, i costruttori vendevano le loro nuove case costruite agli acquirenti senza questo documento. Inoltre, i venditori (in rivendita) vendevano le loro proprietà agli acquirenti senza.
In alcune aree, anche le aziende fornitrici non richiedevano il contratto di questo documento. Nella maggior parte dei casi, gli acquirenti potevano contrarre l'acqua e l'elettricità con una telefonata o cambiando il nome dei contratti con i loro nomi e il CH non è mai stato richiesto. Ancora oggi ciò è possibile in determinate aree.
Il problema è arrivato con NUOVE proprietà, come nuovi appartamenti, urbanizzazioni, ecc. E per l'esplosione della crisi spagnola. Come spiegato, prima del luglio 2008 non era necessario che i costruttori fornissero ai loro acquirenti il CH per completare le loro vendite. Quindi, era molto comune vendere proprietà "in costruzione". Ad esempio, in un'urbanizzazione con 500 case, il costruttore potrebbe vendere per blocchi, ad esempio, 100 case, una volta completate, senza attendere per completare TUTTA l'infrastruttura di urbanizzazione.
Il CH è l'ultimo documento ottenuto dopo la finalizzazione dei lavori di costruzione dell'edificio. Quindi, poiché prima del 2008 non era necessario presentare CH al termine, i costruttori costruivano e vendevano le loro proprietà prima che fossero "completamente finite". Con questo scenario, gli acquirenti stavano acquistando i loro nuovi immobili pronti per essere utilizzati, ma, a volte senza “completare” altre fasi o isolati dall'urbanizzazione, o qualche infrastruttura di urbanizzazione. Alla fine gli acquirenti furono collegati alle forniture con "fornitura di edifici", con la speranza che il costruttore, una volta completato il resto dell'urbanizzazione, o il resto dei lavori di urbanizzazione, avrebbe poi fornito loro la fornitura di "rete".
Questo era lo scenario prima della crisi.
Ma, con la crisi, nel mercato si è ripetuto che i costruttori sono entrati improvvisamente in bancarotta e le loro aziende erano in grossi guai finanziari perché le banche stavano chiudendo. Inoltre, il mercato si fermò e le grandi urbanizzazioni furono improvvisamente invendute. Quindi, i costruttori sono stati bloccati con una posizione drammatica in cui non potevano finire le urbanizzazioni o la costruzione già iniziata, perché non riuscivano a trovare abbastanza credito per farlo dalle banche. Oltre a questo, non potevano ottenere finanziamenti privati dalle loro vendite perché il mercato era stato bloccato e non potevano vendere le loro proprietà.
Come risultato di questo scenario, gli acquirenti che avevano precedentemente completato le loro vendite e acquistato unità dal costruttore da urbanizzazioni non completate, si sono trovati su contratti di utilità di "fornitura di edifici" e hanno visto come il costruttore è semplicemente scomparso, lasciando incompleto il complesso di urbanizzazione. Poiché le opere globali dell'urbanizzazione non erano complete, il CH era impossibile da ottenere, e gli acquirenti e le famiglie rimasero con "rifornimento di edifici" per lungo tempo.
Questo problema non si è verificato nei RESALES dove, con pochissime eccezioni, venditori e acquirenti di proprietà OLD, che erano realmente collegati all'acqua e all'elettricità, potevano ottenere la cnahge dei contratti con il nome del nuovo proprietario, dopo la vendita, senza alcun tipo di problemi. Pertanto, era davvero comune sul mercato NON applicare al CH sulle rivendite (urbane e rustiche), se le proprietà erano già collegate all'acqua e all'elettricità e quando il CH non era necessario per cambiare l'utilità con il nome del nuovo proprietario .
Ma, nel luglio 2008, è entrata in vigore una nuova legge per tutto il territorio spagnolo. Una delle intenzioni di questa legge era quella di evitare la situazione degli acquirenti di nuove proprietà in urbanizzazioni, complessi, edifici, ecc. Questa legge diceva che i costruttori non potevano completare le vendite di NUOVE proprietà senza il CH. E ordinò a notai, uffici catastali, ecc. Di richiedere al CH di completare le vendite di nuovi immobili. Ma questa legge obbligava i notai e gli ufficiali del registro fondiario a chiedere che il CH completasse gli acquisti SOLO PER NUOVE PROPRIETÀ.
Ad esempio, questa legge non ha detto nulla riguardo alle RIVENDITE. Quindi, di conseguenza, per completare una vendita di una rivendita, non era necessario fornire questo documento.
Questa legge ha contribuito a evitare problemi futuri con gli acquirenti che acquistano NUOVE proprietà, ma, poiché non hanno menzionato nulla in relazione a RESALES, creando una grande confusione nel mercato.
Come spiegato sopra, acquirenti e venditori stavano vendendo e rivendendo le loro proprietà, senza il CH. I compratori di rivendita stavano cambiando le loro bollette dell'acqua ed elettriche senza alcun tipo di problema e il notaio mai chiesto il CH nelle loro transazioni.
La confusione si è creata quando, dopo l'approvazione di questa legge, negli anni 2009-2010, gli acquirenti hanno iniziato a chiedere ai venditori di fornire questo documento. I venditori sono stati invitati a fornire il CH, ma, quando hanno consultato l'ufficio notarile per confermare se questo documento fosse obbligatorio da fornire, è stato confermato che non era richiesto dalla legge. Quindi, notai, uffici del registro fondiario, ecc., Richiedevano il CH solo per le NUOVE vendite e non per le RIVENDITE.
In quel periodo è iniziata una grande confusione tra gli acquirenti che richiedevano questo documento in RESALES e i venditori che non volevano fornirlo perché non erano obbligati a farlo.
Questa confusione è stata ancora peggiore nei RESALES nelle proprietà di terreni RUSTIC costruiti in meno di 10.000 m2. Per molto tempo i municipi nelle zone rustiche non sapevano come reagire quando venditori o acquirenti chiedevano al CH di completare le vendite.
Diversi municipi (TH) hanno deciso di assegnare il CH senza restrizioni. Hanno considerato il CH come un documento “amministrativo” per ottenere o modificare i contratti elettrici e idrici. Dato che questi municipi non consideravano questo documento come un documento "legale", c'erano casi in cui una proprietà poteva avere un CH perfetto e un'ammenda da costruire illegalmente.
In altri casi, TH ha deciso di assegnare CH a tutte le proprietà (costruite in più o in meno della trama minima), sempre che nessuna sanzione per la costruzione stava colpendo quella proprietà. Questa era la posizione più logica.
Ad esempio, alcuni altri hanno deciso di non assegnare il CH alle proprietà dei terreni rustici, se non rispettavano le dimensioni minime del terreno (principalmente 10.000 m2). La posizione di questi municipi ha creato la situazione ingiusta e illogica in cui le proprietà piuttosto vecchie, costruite anche 20-40 anni fa, sono state rifiutate di ottenere il CH perché sono state costruite in terreni più piccoli del minimo.
Inoltre, la confusione era ancora peggiore perché, nella maggior parte dei casi, gli acquirenti chiedevano ai venditori il CH di acquistare le loro proprietà, pur sapendo che, nella zona in cui si trovava quella proprietà, il CH non veniva richiesto dal fornire alle aziende la modifica dei contratti di utilità a loro nome.
Nel frattempo, il paese spagnolo è stato sostenuto finanziariamente dalle istituzioni dell'UE. Uno dei requisiti dall'UE alla Spagna per ricevere un aiuto finanziario era migliorare la protezione ambientale e ridurre l'impatto ambientale. La ragione di questo requisito è che, per decenni, la Spagna non ha seguito in questo modo le direttive dell'UE. Tradotto nel mercato delle costruzioni, significa che le costruzioni e gli edifici sono stati costruiti in Spagna senza considerare o rispettare le leggi dell'UE in questo modo (principalmente, riduzione del consumo energetico e riduzione dell'acqua residua)
Nel periodo 2012-2013 e 2014, questa confusione sembra ormai terminata. Sembra ora che la maggior parte dei municipi e dei governi regionali (comprese le aree complicate come Catral, Elche, Denia, Javea, ecc.) Abbia creato una base di ciò che dovrebbe essere richiesto per ottenere il CH, che è più o meno il a seguire per Proprietà RUSTIC LAND:
- Indipendentemente dalle dimensioni della trama, la proprietà deve essere esente da multe per la costruzione.
- Che la proprietà e le sue costruzioni sono dichiarate e pagano la tassa comunale adeguata
- È ampiamente richiesto di fornire un rapporto dell'architetto sulla costruzione.
- La proprietà deve soddisfare le norme ambientali della zona (consumo di energia e acqua residua).
Con ciò sono terminate le eventuali confusioni che si creavano sul dare, o rifiutare, CH su terreni rustici in meno di 10.000 m2 senza CH. E 'quindi generale la posizione POSITIVA da parte della maggioranza dei Comuni rispetto alla situazione giuridica delle migliaia di VECCHIE proprietà COSTRUITE a rustico (e legalmente consolidate), in un lotto di dimensioni inferiori allo standard minimo. Quindi, dopo tutte queste confusioni e controversie, i municipi stanno ampiamente dando CH se vengono fornite le condizioni di cui sopra.
Dobbiamo dire che ci sono solo pochi municipi (come Crevillente) con una posizione molto irragionevole di rifiutare di dare CH in modo aperto.
Sono un venditore (non un costruttore), DEVO FORNIRE QUESTO DOCUMENTO ALL'ACQUIRENTE?
La risposta è semplice: Da un punto di vista legale: no. In Spagna non esiste alcuna legge che imponga al venditore (in una rivendita) di fornire il CH al fine di completare.
Ma, ad esempio, da un PUNTO DI VISTA COMMERCIALE, sarà PIÙ RACCOMANDABILE se lo fornisci, perché confermerà all'acquirente che, qualunque sia l'interpretazione delle leggi della zona, o qualunque siano i requisiti delle società di servizi, sono garantite le variazioni dei contratti di utilità. In altre parole, la tua proprietà sarà facilmente commercializzabile se viene fornito il CH.
Lo stesso se il CH è scaduto. CH usa per avere una validità di 5 anni (o 10 anni per quelli recenti). Quindi, anche se ne hai ottenuto uno al momento dell'acquisto, e anche nel caso in cui le leggi spagnole non ti obblighino a fornirlo, da un punto di vista "commerciale", sarebbe meglio per l'acquirente, se offri la proprietà con il CH rinnovato.
NOTIZIE AGGIORNATE SUL CERTIFICATO DI ABITAZIONE NELLA REGIONE DI VALENCIA:
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- Albatera Certifcate of Habitation - Come ottenere CH in Albatera
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