Come acquistare immobili a San Sebastian – Donosti

CONOSCERE DONOSTI – SAN SEBASTIAN PER FUTURI ACQUIRENTI IMMOBILIARI E INVESTITORI IMMOBILIARI

La città di San Sebastian – Donosti

Introduzione – Le origini di Donosti

storicamente si dice che l'insediamento che diede origine a San Sebastián fosse il monastero di San Sebastián el Antiguo, così come il castello di Monte Urgull , e la città situata nel tumulo funerario che la collegava alla terra i cui abitanti affermano che storicamente erano dediti alla pesca e all'attività commerciale.

Il territorio circostante era costellato di casali che svolgevano anche lavori agricoli.

Va detto che San Sebastián si trova come punto di contatto tra due diverse regioni: il mare e le terre interne. Per accedere alle terre interne, le vie di terra avevano il fiume Urumea per accedere alla costa e sviluppare così un'attività mercantile e commerciale con l'interno.

La città aveva infatti un porto marittimo, e un altro porto fluviale (o Santa Catalina), oltre al porto di Pasajes, che per molti anni fu sotto la giurisdizione di San Sebastian.

Fu Sancho El Sabio a concedere lo statuto a questo modesto centro abitato, che già cominciava ad avere un'incipiente attività commerciale.

Nel corso degli anni, data la vicinanza al confine, ebbe anche una certa importanza militare, che portò alla costruzione di diverse fortificazioni che si svilupparono nel tempo fino alla metà dell'Ottocento.

I sviluppo urbano di San Sebastián- Donosti ne ha diversi fasi :

Il primo fino alla distruzione da parte dell'assedio del 1813 (Guerra d'indipendenza spagnola) .

Dal Medioevo al XVI secolo il paese non subì grandi cambiamenti strutturali. Si tratta di un nucleo urbano murato dotato di pianta di tipo geometrico regolare, con un'importante giurisdizione sul territorio agricolo adiacente, e alcuni nuclei minori che lo circondavano.

Dalle vicinanze del primitivo castello medioevale di Urgull furono costruite diverse cinte murarie che limiteranno lo sviluppo urbano fino al XIX secolo.

Nel XVI secolo furono intrapresi i lavori di costruzione e ampliamento delle nuove mura.

Questi lavori continuano ad essere eseguiti durante il XVII secolo e, in misura minore, nel XVIII.

Questa fase si conclude con la quasi totale distruzione della città nel 1813. In questa data la città viene distrutta dall'assedio della città da parte del Duca di Wellington (Guerra d'Indipendenza), e viene ricostruita, emergendo così l'attuale parte vecchia.

Nel 1854 San Sebastián fu designata come capitale della Gipuzkoa.

In quelle date, alle attività commerciali e amministrative della città si affianca un'importante attività turistica, poiché fin dalla metà dell'Ottocento è stata scelta come residenza estiva della Famiglia Reale.

In quegli anni fu autorizzata l'abbattimento delle mura, così la città cessò di essere luogo di guerra.

A partire da quegli anni iniziò lo sviluppo della zona di Ensanche, con la costruzione della San Sebastián Ensanche meridionale, che occupò anche le paludi e Arenales de Urumea.

L'Ensanche ha uno schema regolare, con strade diritte, che formano una griglia quadrata, evidenziando la cosiddetta Avenida de la Libertad.

Questa zona ha un importante uso turistico e ricreativo con il Paseo de la Concha. Ha anche un importante uso residenziale, amministrativo e commerciale.

Le attività industriali si stanno spostando verso Ibaeta, Antiguo e quello che poi sarà il Barrio de Gros.

Le classi più umili si stanno concentrando nella parte Vecchia o si stanno muovendo verso l'Antico.

Successivamente iniziarono i lavori dell'Ensanche de Gros o Zurriola, nell'Arenales che si estendeva tra il fiume Urumea e il pendio del Monte Ulía.

L'area che oggi è considerata il Centro fu costruita tra il 1867 e il 1910. Il baricentro della città si spostò da piazza Gipuzkoa all'Avenida de la Libertad, che oggi costituisce l'asse di Donosti. Il centro storico, per il suo difficile inquadramento, è spostato ad area di svago e di piccoli esercizi commerciali, non essendo predisposto a sviluppare una moderna attività commerciale, di viabilità e di trasporto.

Successivamente, lo sviluppo urbano si è polarizzato verso le strade San Martín, la rete di strade intorno a piazza Buen Pastor e via Prim, mentre spiccano le costruzioni sulle strade Gross, Antiguo e Amara Viejo.

Le piazze di Donosti

Donosti ha molte e varie piazze, come la Piazza della Costituzione, che è uno spazio di socialità ed eventi di carattere popolare, sportivo e culturale, lasciando sotto i suoi portici i piani commerciali, al di sopra dei quali si trovano le abitazioni.

Oltre alla Plaza de la Constitución, Donosti ha le seguenti piazze:

• I Piazza della Trinità, che ha la finalità di attività culturali e sportive.
• I Piazza Zuloaga dove c'è un giardino, e il museo di San Telmo.
• Inoltre, troviamo il piccolo Piazza Lasala.
• Troviamo anche il file Boulevard Alameda, il cui spazio centrale è occupato da giardini e servizi pubblici, essendo uno degli assi fondamentali della viabilità e di congiunzione tra la parte antica e l'espansione.
• I Plaza de Gipúzkoa, con il suo giardino nella parte centrale, è un luogo di svago e svago con un piccolo laghetto. Attorno al quale si trovano locali commerciali, in cima ai quali si trovano case, uffici, oltre al Palazzo del Consiglio provinciale di Gipuzkoa. Rappresenta un luogo di attrazione e centralità per la città, occupando anche una posizione centrale nell'espansione.
• I Piazza del Buon Pastore è un'area ricreativa. In questa piazza si trova la cattedrale, circondata da case con piani commerciali. Attorno a questa piazza si trovano gli unici edifici Correos e il Centro Culturale Koldo Mitxelena.
• I Piazza Bilbao si trova anche su uno dei lati dell'area di circolazione di Calle Prim.
• I Piazza del Centenario è il punto di collegamento tra i quartieri di Amara Nuevo e Amara Viejo.
• I Piazza Pio XII si trova tra una delle più importanti aree di collegamento interne ed esterne della città. Attraverso di essa, si collega con l'autostrada Bilbao-Behobia. In esso si trova la sottodelegazione del governo, il terminal degli autobus e l'Hotel Amara Plaza.
• I Plaza de Irun, nel quartiere di Amara Nuevo. In questa piazza si trova la rete di collegamenti che collega il viale Madrid, il fiume Urumea e i collegamenti con Loiola. Al suo interno spicca il centro commerciale ARCCO.
• Il resto delle piazze del quartiere Amara Nuevo si trovano all'interno degli isolati, presentandone alcune nei loro bassi stabilimenti commerciali, garage e officine, mentre altre sono occupate da piccoli giardini e aree ricreative.

Questi sono i quadrati di Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, ed Studi.

• I Piazza di Saragozza è il suo luogo di transizione e ricreazione nel centro e Miraconcha.
• I Piazza Euskadi e Plaza de España sono luoghi di passaggio tra le strade che, attraverso queste piazze e il ponte di Santa Catalina, collegano i quartieri di Gros, Amara, Egia-Atocha e Centro.

quartiere Donosti

Alza

Il quartiere Altza si trova su una delle colline che dominano la baia di Pasaia, occupandone le pendici. È il quartiere più orientale della città, situato al confine con i termini di Pasaia e Rentería. Si estende su un colle sulla cui sommità si trovava un centro abitato, che ha dato il via ad una progressiva occupazione, nell'ultimo quarantennio, dei versanti Nord, Est ed Ovest, nonché alla costruzione antistante la statale, e nelle valli Txingurri e Molinao, costituendo un pezzo chiaramente identificabile della città.

Le caratteristiche stesse dell'ambiente fisico, e in particolare la sua topografia, evidenziata dalla disposizione delle grandi infrastrutture realizzate nei suoi dintorni (porto di Pasaia, autostrada Bilbao – Behobia e i suoi collegamenti con La Herrera e il porto) costituiscono, oggi Oggi, i limiti del Quartiere sono completamente definiti, salvo la sua soluzione di continuità ad Est nel quartiere Antxo in Pasaia e l'Area Garbera, posta a Sudovest.

Ha un'estensione di quasi 230 Ha. che il PGOU suddivide in venticinque Aree di Intervento Urbano (AIU) designate : La Herrera, Tsingurri , Larratxo , Altza Over , Lardi Alde , Jolastokieta , Pikabea , Oleta , Arria, Carretera NI (sezione La Herrera-Buenavista), Larres , Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi , Mendibil, Putxuzulo , Molinao , Papin, Landarro , Garbera, Esnabide , Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular e Luzuriaga.

La coesistenza di usi incompatibili e la necessità di riqualificare spazi non finiti costituiscono altre due caratteristiche di un Quartiere in cui sono ubicate complessivamente 7,501 abitazioni, 139,716 mq ad uso industriale e 2 mq ad uso terziario.

A livello di fornitura di attrezzature comunitarie, Altza ha uno standard superiore alla media municipale derivato dalle azioni realizzate negli ultimi anni: centro sportivo Larres, casa della cultura Casares, centro sanitario, centri educativi, ecc., che hanno avviato un importante processo di ristrutturazione.

Dato il problema, il PGOU opta per la riabilitazione del tessuto urbano, il trasferimento di industrie, la preparazione di terreni industriali alternativi, l'offerta di terreni terziari, ecc. Per quanto riguarda le azioni specifiche, dobbiamo evidenziarle: il rimodellamento del Herrera e accessi Buenavista; esecuzione di nuovi accessi da Intxaurrondo e Molinao; riforma interna di Herrera, Larratxo e Buenavista; riabilitazione integrata ad Altza, Arria e Molinao; completamento delle aree Oleta e Darieta; creazione di terreni industriali a Landarro e Miamarka; previsione di un centro commerciale e direzionale a Lardi-Alde; esecuzione dei parchi di Arria, Garberako Gaina e Larres; e l'ampliamento del complesso sportivo di Larres.

Amara Berri (Amara Nuevo)

Con una superficie totale di 132 ettari, è limitata a nord dal fiume Urumea nel meandro che costeggia la penisola di Mundaiz. A est ea sud dalla strada “tangenziale” ea ovest dalle linee ferroviarie Eusko Trenbideak e dalla nuova strada Amara-Ayete. Comprende i terreni pianeggianti della piana di Urumea e gli avvallamenti di Anoeta e Morlans (nella sua parte inferiore) che costituiscono estensioni naturali dei suoli di pianura. È inglobata anche parte del versante del Parco Alkolea (Area Ibaialde), pur trovandosi sulla sponda destra del fiume. La maggior parte del quartiere è considerata dal PGOU come terreno urbano, ad eccezione delle aree Ensanche de Amara IV e Riberas de Loyola, che sono classificate come Developable Land in Progress.

Amara-Berri è uno dei quartieri più importanti nello sviluppo residenziale della città, con un totale previsto di 13,199 abitazioni nell'orizzonte di sviluppo del Piano Generale.

Anorga

Il quartiere di Añorga è costituito da due grandi sacche di terreno situate su entrambi i lati dell'autostrada NI, nel tratto compreso tra il collegamento con la variante stradale a sud di Ibaeta e il comune di Lasarte.

Occupa un'area approssimativa di 123 Ha. Gli inadeguati accessi dall'IN alle aree residenziali esistenti con il conseguente isolamento che ne deriva e il basso livello di dotazioni sono i due aspetti che risaltano negativamente.

La Vecchia-Ondarreta

Il quartiere di El Antiguo-Ondarreta occupa la parte settentrionale delle aree pianeggianti della Vega de Ibaeta fino alla costa e alla collina di Lugaritz (Seminario), ha una superficie di 116 ettari ed è limitato a nord dalle strade di accesso Igeldo e la spiaggia di Ondarreta; a sud dal Camino de los Pinos e dall'accesso pedonale alla Fundación Matía; a est dalle vie Palacio e Dr. Marañón e ad ovest da Avda. de Tolosa e il pendio del Monte Igueldo.

Negli anni '1990 c'è stato un importante impulso sia nella costruzione di abitazioni che di attrezzature (centro sportivo, ambulatorio, ecc.).

È suddiviso nelle seguenti aree di azione urbana: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz , Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I e II.

Ategorrieta-Ulia

Il quartiere Ategorrieta-Ulia si sviluppa ai piedi del versante meridionale del Monte Ulia. Ha una superficie di 67.53 ettari e confina a ovest con Sagüés, a sud con Avda. de Navarra e la ferrovia RENFE, e ad est dall'Alto de Miracruz.

Il suo sviluppo è sostanzialmente lineare, sostenuto in primo luogo dalla vecchia strada Ategorrieta e successivamente dai viali Navarra e Ategorrieta, risalendo il pendio di Ulía mantenendo un riferimento di cornice massima relativamente omogeneo. La tipologia degli insediamenti, pur non essendo contemporanea, risponde nella sua generalità a insediamenti residenziali a basso sviluppo e abitazioni isolate tra le quali proliferano lotti conventuali occupati da grandi edifici che contrastano nell'ambiente residenziale.

Nel Quartiere si distinguono cinque Aree: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene , Toki-Eder e Ategorrieta , che ai fini dell'esecuzione della pianificazione sono classificate come aree urbane.

Nonostante l'apparente omogeneità, i problemi del Barrio sono diversi. C'è bisogno di riqualificazione a causa di problemi come l'insufficiente rete viaria, l'alta densità in alcune zone, il mix di usi, la mancanza di parcheggi e spazi liberi.

Nell'Area Manteo si registra una maggiore densità di occupazione con conflitti di accessibilità, mentre altre Aree presentano una qualità ambientale più elevata, che però si accompagna anche a carenze in questo stesso ambito. La tipologia a bassa densità del Quartiere dà luogo ad una dispersione degli spazi pubblici che raggiungono standard elevati a Manteo, dopo gli interventi avvenuti negli ultimi anni, e ridotti in aree di città giardino come è usuale in queste tipologie.

Viene rispettato l'obbligo di riqualificazione dell'area, che si concretizza in una serie di interventi urbanistici: trasformazione di usi industriali in terziari, creazione di nuove piazze e spazi liberi a Santa Teresa, Manteo, ecc., urbanizzazione del parco Ulía a le aree limitrofe al quartiere, realizzazione del centro sportivo e dotazione di parcheggi interrati in località Manteo. D'altra parte, occorre anche consolidare la tipologia residenziale a bassa densità come uso caratteristico, l'adeguamento e la prioritizzazione della viabilità, lo sviluppo delle aree interstiziali sfitte, risolvendo i collegamenti carenti e il consolidamento maggioritario degli usi di attrezzatura.

Ayete

Il quartiere di Ayete si trova nella zona centrale della città e occupa la sommità e le pendici dell'Alto de Ayete, situato tra le pianure di Ibaeta e Urumea.

Ha una superficie di circa 233 ettari ed è delimitato a sud dalla variante di San Sebastián, a nord dal Paseo de Miraconcha e dal Camino de San Roque, a est dalle linee ferroviarie di Eusko. Trenbideak , la nuova strada Amara - Ayete e la strada Errondo , e ad ovest con i bordi del passo Lugaritz, la strada Ibaeta - Ayete e Avenida de Tolosa.

Ayete risponde, in generale, alle caratteristiche di una città giardino di media densità nelle aree edificate e che vi è una carenza di attrezzature comunitarie, un collegamento viario carente tra le varie aree sviluppate e uno scarso supporto per l'attività commerciale. Per tutti questi motivi si prevede di realizzare alcuni interventi urbani: il centro sportivo Txantxa-Erreka e le aree sportive Lanberri, Puyo e Pagola; Centro commerciale Txantxa-Erreka ; costruzione della strada Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); e la creazione dei parchi di Puyo e Arbaizenea.

Centro-Centro

Delimitato a nord dal mare aperto, a est dal fiume Urumea, a ovest dalla Bahía de la Concha e dalle colline di Ayete, e dal nuovo Ensanche de Amara a sud, il Centro, ai fini della Piano Generale, è costituito attraverso il Quartiere Storico, gli Ensanches del XIX secolo, il Paseo de Miraconcha e la collina di San Bartolomé, tutte aree edificate, a cui si aggiungono il Monte Urgull e l'Isola di Santa Clara.

Occupa un'area di 116 ettari ed è delimitato come segue: Urgull -Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Old Amara) e Paseo de Miraconcha. Tutti loro sono classificati come Urban Land.

Trattandosi di un'area di grande qualità ambientale, architettonica e urbanistica, gli interventi previsti dal PGOU per il Centro sono fondamentalmente volti a preservarne le caratteristiche.

Così, nell'ultimo decennio del '20, un Piano di Riqualificazione del Centro Storico, di tutela del patrimonio edilizio, un altro Piano di Ristrutturazione del Traffico, considerando la possibilità di interramento delle strade Eusko. Trenbideak , e l'implementazione dell'Ensanche nell'Area San Bartolomé3, Centro Culturale nella vecchia Pescadería (1999), e la possibile ubicazione della stazione degli autobus. Di notevole importanza il piano di risistemazione e rinnovamento del Viale (1999) e Alderdi Eder (1998), interventi che, insieme alla pedonalizzazione conseguente al nuovo assetto della viabilità, dovrebbero costituire un fattore fondamentale per il miglioramento della qualità ambientale. dell'Ensanche e il suo appeal commerciale. Per finire con quest'area, indicare che il Centro Culturale Koldo Mitxelena (1993) è una delle opere che sono state realizzate e con grande successo sotto tutti gli aspetti.

Egeo

Egia costituisce un quartiere ben identificabile nel tessuto urbano con condizioni di centralità in parte svalutate per la sua collocazione ad est della ferrovia e per la sua topografia.

Il quartiere ha limiti fisici perfettamente riconoscibili, che in parte rappresentano barriere nel suo rapporto con il resto della città. Confina quindi a nord con il tracciato ferroviario RENFE, a ovest ea sud con il corso del fiume Urumea e ad est con la valle del Marrutxipi e l'area di Baratzategi, dove però si verifica una continuità della trama. più evidente.

Per integrare il pezzo urbano nella città, lo spazio occupato dal vecchio stadio Atocha e dal Mercado de Frutas è destinato alla costruzione di case, spazi aperti e usi terziari (Palazzo di Giustizia), propugnando il Piano Generale per la soluzione di comunicazioni attorno al viadotto Iztueta, integrate dai collegamenti pedonali sopra di esso all'altezza del ponte Santa Catalina e del nuovo ponte progettato davanti al parco Araba, rimodellando il cavalcavia esistente alla stazione (1999). Inoltre, il PGOU propone un nuovo accesso stradale da Amara Osinaga e Intxaurrondo, ecc. Le strutture sportive inesistenti di Egia hanno portato alla costruzione del centro sportivo, del campo da frontone e delle piste complementari sul sito di Mármoles Cantabria, risolvendo così il problema. D'altra parte, il collegamento di questo quartiere con Intxaurrondo è stato migliorato con l'estensione di Avda. de Ametzagaina. Degno di nota è anche la costruzione di case sul Paseo del Urumea ea Bateilla (1999-2000).

Gros

Ha una superficie approssimativa di 44 Ha., costituendo il Quartiere delimitato dal PGOU di minore estensione. Rappresenta l'espansione orientale della città, progettata in fasi successive, che hanno comportato una progressiva occupazione fisica di terreni bonificati dal fiume e dal mare. Allo stato attuale, incompiuto, si prevede di definirne la configurazione definitiva.

Il territorio è notevolmente orizzontale e costituisce, nonostante la sua centralità nella città, un pezzo chiaramente identificabile per la sua memoria storica e la categoricità dei suoi limiti: il fiume Urumea a ovest, la linea ferroviaria RENFE a sud, Avda. di Navarra e le pendici del Monte Ulía a est e il mare a nord.

L'intero quartiere è classificato come Urban Land. Si segnalano gli interventi consistenti nella risistemazione della spiaggia e della passeggiata della Zurriola (1995), la realizzazione dell'Auditorium e Centro Congressi Kursaal (1999), il piano di urbanizzazione e riqualificazione di Sagüés, nonché la demolizione del mercato Gros e la costruzione di case sul suo sito (1997).

Ibeta

Con una superficie di 192 ettari, occupa le aree pianeggianti dell'omonima piana dalla confluenza della variante di Añorga all'Ensanche de Ondarreta, nonché parte delle pendici di Lugaritz e Igueldo, che la delimitano sul rispettivamente est e ovest.

Sul versante collinare si osservano eccessivi sviluppi edilizi, slegati tra loro, pianificazione parziale non coordinata delle zone libere, mancanza di un'adeguata viabilità di base e di spazi liberi locali. Le previsioni di interventi per alleviare queste carenze sono la realizzazione di edifici residenziali (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio, ecc.), delle aree industriali di Igara, El Infierno e Zuatsu, della strada Ibaeta-Aiete… Anche It dovrebbe migliorare Avda. de Tolosa come fondamentale elemento configurante dello sviluppo urbanistico dell'intera area, terminare il Campus Universitario, realizzare i centri sportivi Benta – Berri (1999) e Universitari, i parchi Almorza e Lugaritz, e un'altra serie di parchi e giardini.

Parimenti si propone un programma integrato e complesso di usi che consenta al quartiere, insieme al resto della Vega appartenente al quartiere di El Antiguo-Ondarreta, le condizioni di centralità necessarie per costituire un polo alternativo al centro urbano.

Gli interventi a Muitegi (realizzazione di un “parco sportivo”), Beriyo (sviluppo residenziale misto di “costruzione aperta” e “in fase di sviluppo”), Igara (Manutenzione di destinazione industriale), Errotaburu (costruzione di case e due torri di edifici terziari usi, uno dei quali sede del Tesoro Provinciale di Guipízcpa) e Zuatsu (creazione di una nuova zona di “uso industriale” destinata all'impianto di modalità non inquinanti a metà strada tra l'area industriale e il parco tecnologico.

Igueldo

Questo quartiere è costituito da tre enclavi urbane nettamente differenziate inserite nel territorio non edificabile di Monte Igueldo, per un totale di 25.8 ettari.

Le enclavi a cui abbiamo accennato sono, in primo luogo, l'area che comprende il versante orientale del Monte, delimitato dalle vie di accesso all'Igueldo (“Faro” e “Pueblo”) e alla vetta. Il secondo è costituito dall'abitato “Amezti”, costituito da una stretta striscia di terra posta sul versante settentrionale del Monte e limitata a sud dalla strada di accesso all'agglomerato urbano di Igeldo. Quest'ultimo, insieme al territorio di recente sviluppo che è delimitato nei suoi dintorni, costituisce la terza delle suddette enclavi che compongono Igueldo.

Il problema urbano che esiste a Igueldo è il seguente: eccessiva densificazione delle aree residenziali, traffico di passaggio e necessità di uno sviluppo contenuto e graduale nel Casco. A ciò va aggiunta l'importanza paesaggistica delle pendici dell'Igueldo.

Al fine di evitare l'addensamento, si intende consolidare l'edificio esistente, non prevedendo ulteriori sviluppi edilizi di una certa rilevanza rispetto a quello corrispondente all'Area di “Igeldoko Zabalpena”. Per i problemi che ha il Casco, il traffico stradale che lo attraversa verrebbe eliminato attraverso la costruzione della circonvallazione del “Pueblo de Igueldo”. Insieme a questo, il PGOU prevede l'ampliamento del Parco Divertimenti e la creazione di spazi aperti a scala generale.

Intxaurrondo

Intxaurrondo si trova ad est della città e sale sulle sue pendici per avvicinarsi alle zone alte di Ametzagaina dopo aver scavalcato il taglio artificiale creato negli anni '1970 dalla costruzione della tangenziale Donostia-San Sebastián.

Limita a nord con il tracciato della ferrovia RENFE, ad eccezione del nucleo originario; ad Ovest con il Quartiere di Egia (Area di “Jai-Alai” e Cimitero di Polloe); a Sud con gli accessi all'autostrada e al parco Lau-Haizeta, che comprende le colline di Ametzagaina, e ad Est con il raccordo Herrera – Intxaurrondo della suddetta variante.

La sua estensione raggiunge un'area di 156 Ha., in cui si osservano i problemi tipici delle periferie cittadine: isolamento, scarsa accessibilità viaria, carenza di spazi liberi in alcuni settori, parcheggi e attrezzature. Tuttavia, gran parte di questi problemi sono migliorati sostanzialmente con l'esecuzione dei nuovi accessi da Avda. de Ategorrieta e la variante.

Per la sua soluzione sono stati proposti numerosi interventi urbanistici, alcuni dei quali già realizzati: interramento della ferrovia; creazione del Paseo de Zubiaurre; nuovi accessi stradali attraverso Marrutxipi, Altza e Amara Berri; previsione di nuove abitazioni di iniziativa pubblica a Mons e Baratzategi; fornitura di un centro commerciale a Marrutxipi; creazione di parchi a Marrutxipi e Baratzategi , giardini e piazze; realizzazione di un centro sportivo, ambulatorio medico, scuole e residenza per anziani; dotazione di parcheggi.

Loiola-Martutene

Con una superficie di circa 114 Ha., il quartiere Loiola-Martutene occupa i terreni pianeggianti della pianura del fiume Urumea che attraversa la zona sud-est del Comune, compresa la collina La Salle, che separa le zone di Loiola e Rive di Loiola.

È limitato a nord dal fiume Urumea e dalla variante stradale, a est ea ovest rispettivamente dai pendii di Intxaurrondo-Altza e Zorroaga, raggiungendo a sud il limite del municipio di San Sebastián con Astigarraga.

La riqualificazione della struttura urbana relativamente disordinata e poco attrezzata dei centri residenziali e industriali esistenti è senza dubbio uno degli obiettivi fondamentali dell'intervento in questo quartiere, così come il suo adeguato collegamento a livello urbano con il limitrofo quartiere Amara-Berri.

Loiola soffre quindi di problemi di parcheggio, traffico, mancanza di attrezzature e spazi liberi. Inoltre, ha un'alta densità, c'è un mix di usi incompatibili e i problemi di allagamento tendono ad essere troppo frequenti.

Per tutte queste ragioni vengono proposti Piani Speciali di Riabilitazione a Loiola, Txomin Enea e Martutene, Progetti per la canalizzazione del fiume e sistemazione della strada statale, una passeggiata lungo il fiume e la realizzazione di un parco sportivo a Martutene. Si noti che il centro sportivo La Salle, che dispone di garage e uffici, è stato completato nel 1997.

Miracruz - Bidebieta

Sorge sul versante meridionale del Monte Ulia, ad est della città, confina con Pasaia e si estende a sud fino alla linea ferroviaria RENFE. Ha una superficie di 57.10 ettari e la sua configurazione temporale e fisica risponde a diversi momenti e tipologie. Costituiscono così l'immagine di questo quartiere edifici unifamiliari isolati, poligoni a pianta aperta caratterizzati da alte torri e costruzioni emerse al di fuori della pianificazione allineata davanti alla strada.

Se guardiamo all'urbanistica dell'area, ci rendiamo conto che ci sono due situazioni molto diverse su entrambi i lati di Avenida Alcalde Elosegi. A Nord si collocano gli sviluppi di blocchi lineari e torri, dove si diagnostica un problema di specializzazione, gerarchia e gestione degli spazi liberi, a cui si aggiungono l'esistenza di vuoti non edificati, la precarietà delle condizioni di accessibilità di alcuni edifici, la scarsità di parcheggi e la mistificazione degli usi, a volte con evidenti incompatibilità, come nel caso di Gomistegi.

A Sud gli insediamenti rispondono prevalentemente a tipologie di basso sviluppo, intendendo come problemi specifici la sezione viaria e l'accessibilità.

Di fronte a questa situazione descritta, il PGOU propone un'azione sulla strada, progettando nuovi collegamenti a Gomistegi per migliorare l'ambiente e le condizioni di accessibilità. Viene inoltre modificata la fruizione del tratto stradale, riducendo la carreggiata nella zona Nord a beneficio di parcheggi e marciapiedi, e progettando strade di coesistenza di tratto e velocità ridotta nella zona Sud.

Si consolida, insomma, lo sviluppo realizzato promuovendo la riforma interna dell'Area Gomistegi e la risistemazione e riqualificazione dello spazio pubblico.

Miramon-Zorroaga

Questo spazio di 265 ettari si trova a sud del Comune, adagiato sulle colline che dominano la valle Urumea e i torrenti Barkaiztegi e Añorga. Limita a nord con l'autostrada, a ovest con Añorga-Txiki, a sud con Oriamendi e la valle di Barkaiztegi, a est con le cave di loiola e le pendici che scendono su Martutene.

Attualmente è un'area scarsamente occupata in cui sono insediate in modo sparso case, prevalentemente di tipologia isolata, e grandi strutture: Ciudad Sanitaria, Policlinico di Guipúzcoa, Euskal Telebista, ecc.

Gli aspetti negativi da risolvere sono l'accessibilità e l'inadeguatezza della viabilità. Con la creazione di un nuovo accesso dall'autostrada, e il miglioramento delle strade Aldapeta e Anoeta, si spera di trovare una soluzione.

La proposta contempla anche la specializzazione dell'area nell'insediamento di usi e tipologie simili a quelle attualmente esistenti, estesa alle attività tipiche del parco tecnologico Miramón e delle strutture ricreative Illumbe, in cui è stato realizzato un centro ricreativo (1999) che comprende un'arena (1998).

Zubieta

L'area a cui si fa riferimento in questo documento si riferisce alle Aree che non sono classificate come Terreni non edificabili, cioè poco più di 46 Ha. dei 770 Ha. che costituiscono approssimativamente l'interezza di questa enclave occidentale, situata nella suddetta pianura o immediatamente ad essa e, quindi, insediata in un territorio sostanzialmente pianeggiante, di fronte al quale si trova anche la cosiddetta casa Aizpurua e l'area occupata dalla Donostia -Ippodromo di San Sebastián e varie strutture e attrezzature.

Sia l'enclave che i suddetti insediamenti non appartengono interamente al comune di Donostia, parzialmente corrispondente al vicino comune di Usúrbil secondo la delimitazione recentemente concordata.

I problemi urbanistici del quartiere sono incentrati sulla necessità di risolvere il traffico di passaggio del nucleo e l'accessibilità generale. A tal fine, il PGOU prevede di migliorare le strade e fornire marciapiedi alla strada di accesso da Lasarte-Oria e Txikierdi. Parimenti si ritiene opportuno definire le linee guida per lo sviluppo residenziale del nucleo, oggetto di continue iniziative che ad oggi non hanno dato frutti, al fine di generare un'offerta residenziale che eviti tensioni di occupazione indiscriminata nella pianura.

Dall'altro, vi è la necessità di risistemare le strutture dell'Ippodromo, le sue immediate vicinanze e le sue eventuali esigenze e possibilità di espansione, e l'opportunità di disporre di terreni per usi vari con condizioni topografiche e di accessibilità favorevoli, salvaguardando la pianura in ogni caso. Nord e considerando comunque le particolari condizioni ambientali del territorio.

Per quanto riguarda gli interventi urbani su Terreni non edificati, il PGOU deve evidenziare, oltre a Mendizorrotz, Ulia, Lau – Haizeta e Oriamendi, l'apertura della discarica controllata per i rifiuti inerti.

Il quadro urbano di Donosti

Possiamo trovare blocchi chiusi e aperti (con spazi liberi al centro), regolari (hanno forme geometriche definite) e irregolari (privi di una forma poligonale regolare).

D'altra parte, si osserva una simmetria e un'uniformità nella pianta in quella che chiamiamo Città Centrale e parte della sua Area Complementare, potendo tuttavia distinguere le diverse fasi del suo sviluppo.

Lo sviluppo del tessuto urbano e della struttura nel corso della storia della città è già stato analizzato in precedenza. Ora ci fermiamo all'attuale quadro urbanistico dell'intero territorio comunale.

Solo la planimetria della Città Vecchia può darci una vaga idea dei primi tessuti urbani della città. Va ricordato che fino al XVIII secolo prevalse il piano medievale. Nelle planimetrie antecedenti al XVIII secolo, la cinta muraria appare completamente occupata dai blocchi di case, che sono tagliati dalle strade e dai cantoni in modo regolare, ricordando un accampamento militare. In questi blocchi le case sono raggruppate in modo compatto senza lasciare spazio aperto, ad eccezione della Plaza Vieja, che conduceva alla Puerta de Tierra. Nel XVIII secolo fu introdotta la grande novità della Plaza Nueva, al centro del paese, con bei portici.

Gli incendi, ai quali abbiamo già accennato, non hanno introdotto cambiamenti né nella struttura né nella morfologia urbana della città. Le case sono state ricostruite, con le stesse caratteristiche, sui loro vecchi lotti.

Dopo l'incendio del 1813, la città fu ricostruita, sempre all'interno delle sue mura. Ci sono voluti 36 anni per realizzare i lavori e il risultato è stata l'attuale Parte Vieja, che è compresa tra il Monte Urgull, l'attuale Boulevard, il porto e la via San Juan, con una superficie di 10 ettari.

L'incarico di ricostruzione toccò all'architetto Pedro Manuel Ugartemendía , il quale, dopo alcuni contrasti con i proprietari dei terreni, procedette, insieme all'architetto Alejo de Miranda, alla ricostruzione della città sui terreni preesistenti. In questo modo, l'unica consolazione rimasta agli architetti fu quella di regolarizzare e allargare alcune strade, e stabilire delle ordinanze per la tipologia e la morfologia degli edifici.

Dopo l'autorizzazione alla demolizione delle mura (1863), nel 1864 iniziarono i lavori dell'Ensanche meridionale, su proposta di Antonio de Cortázar che, con i successivi ampliamenti, arrivarono a interessare circa 70 Ha., in un periodo di circa trent'anni. Durante questo periodo furono introdotti i notabili. Il complesso si articola attorno ad un asse Nord-Sud (attuale via Hernani), prosecuzione della via Mayor nel centro storico. Parallelo alla via Hernani, e seguendo il corso del fiume, tra i ponti Santa Catalina e Zurriola, si trova il Paseo de la República Argentina. L'Alameda del Boulevard e l'Alameda de la Libertad chiudono rispettivamente il settore settentrionale dell'Ensanche sui lati nord e sud.

In questo settore settentrionale troviamo il porticato Plaza de Guipúzcoa come punto centrale. Il tessuto urbano è costituito da isolati rettangolari di 56×84 metri, undici dei quali allineati, con queste caratteristiche, tra le vie Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo e Plaza de la República Argentina. Le strade di Peñaflorida, Bengoechea, Andía e Camino intersecano le precedenti, completando il tessuto urbano di questo settore. Tra il Paseo de la República Argentina e la via Oquendo c'è un'area giardino, dove si trovano il Teatro Victoria Eugenia e l'Hotel María Cristina. Rimangono due blocchi, uno rettangolare più stretto all'estremità che si affaccia sulla baia di La Concha, e un altro trapezoidale tra Oquendo Street e Paseo de la República Argentina all'estremità che si affaccia sul fiume Urumea.

Un settore meridionale dell'Ensanche si estende da Avenida de la Libertad a Plaza del Buen Pastor, gli altri limiti sono la baia di La Concha e il fiume Urumea. Le strade di San Marcial, Arrasate , San Martín, San Bartolomé e Alfonso XIII formano gli assi orizzontali, e le perpendicolari sono formate dalle strade di Manterola, Easo , Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara ed Echaide. Il Paseo de la Concha, il Paseo de los Fueros, la Plaza de Bilbao e la Plaza de Zaragoza completano questo insieme, il cui nucleo centrale è la Plaza del Buen Pastor, che, a causa della più ampia area di questo settore dell'Eixample, rimane leggermente spostato verso ovest. I blocchi qui presenti hanno forme più vicine al quadrangolare, con 56×54 metri.

Sul colle di San Bartolomé è stata eliminata la parte di esso che ostacolava il prolungamento di via Easo. Il Piano Generale del 1995 prevede l'ampliamento della suddetta radura e il rimodellamento delle aree limitrofe ad Amara Viejo.

Si segnala che si assiste attualmente, in quest'area, ad un rafforzamento dello sviluppo dell'attività commerciale, dell'offerta culturale, ricreativa e del tempo libero. Per quanto riguarda i cambiamenti che ha subito questo settore della città, dobbiamo segnalare principalmente l'area di Buen Pastor, dove si trova anche il centro culturale Koldo Mitxelena. Oltre a questo, è l'urbanizzazione del Boulevard (1999) e Alderdi Eder (1998). Questo piano, insieme alle pedonalizzazioni risultanti dal nuovo assetto viario, deve costituire un fattore fondamentale per migliorare la qualità ambientale dell'Eixample, nonché la sua attrattività commerciale.

Tra il centro storico e la foce del fiume Urumea si sviluppò il cosiddetto Ensanche Orientale, che sottrasse terra al mare e regolarizzò e canalizzò la sponda sinistra del fiume. Il set principale è inquadrato tra il Paseo de Salamanca e la via Aldamar. Poiché il periodo di costruzione di quest'area rientra nello sviluppo dell'Ensanche de Cortázar, gli isolati hanno caratteristiche simili, con cortili più piccoli e una pianta rettangolare, cercando di sfruttare al meglio i 5.3 ettari. vinto dal mare Il ponte Zurriola e il viale collegano questa estensione rispettivamente a Gros e al centro città.

A Miraconcha troviamo un misto di ville e case di lusso; Oggi le vecchie dimore e gli chalet stanno cedendo il posto a residenze di lusso.

Il quartiere Gros è stato costruito sulle dune e sui banchi di sabbia situati tra la foce del fiume Urumea e i piedi del monte Ulía , guadagnando anche importanti terreni dal mare. Si cominciarono a costruire complessi unifamiliari e piccoli alberghi, ma ben presto si cominciò a consentire ogni tipo di abuso immobiliare, mescolando residenze con laboratori, piccole industrie, e scomparendo il verde e gli spazi aperti. La spiaggia della Zurriola era ridotta a una piccola area aperta a forti onde. Tuttavia, questa è una delle aree che ha visto la sua struttura modificata in misura maggiore. Metteremo in evidenza la riqualificazione del litorale come passeggiata pedonale da Mompás al ponte Zurriola. Vuole anche consolidare la nuova spiaggia di Gros e la nuova diga costruita come prolungamento della sponda destra del fiume. Insieme a queste due azioni, forse la più importante è la realizzazione di un complesso culturale per l'Auditorium e il Centro Congressi.

All'interno del quartiere Gros abbiamo uno degli esempi più caotici dell'urbanistica di San Sebastian; gli isolati sono estremamente irregolari, in un labirinto di strade sature di piani commerciali, officine, piccole industrie, magazzini, garage, ecc., che creano una certa sensazione di soffocamento e caos.

Gli allineamenti più regolari si trovano seguendo l'Avda. de Navarra, nel settore denominato Nuevo Gros, in cui il terreno dell'antica Plaza de Toros è stato utilizzato per costruire una serie di blocchi commerciali e scantinati che contribuiscono alla saturazione e alla congestione urbana. del quartiere, anche se sono case di qualità. Questa zona, dove gli edifici mantengono una maggiore regolarità, prosegue lungo Avda. de la Zurriola e Paseo de Ramón María de Lilí.

Tra le trasformazioni urbanistiche più rilevanti del quartiere Gros spicca la pedonalizzazione del cosiddetto “Corazon de Gros”. Allo stesso modo, si intende completare la realizzazione della viabilità dell'ampliamento e affrontare la riforma interna delle aree interessate (intorno al Gros Market), adeguando nuove destinazioni d'uso e aree ad uso pubblico in superficie.

Lo spazio aperto e verde più importante che esiste nel quartiere è la Plaza de Cataluña, sotto la quale è stato costruito negli anni '1970 un parcheggio sotterraneo.

Il quartiere di Sagüés, tra la spiaggia di Zurriola e i piedi del Monte Ulía , è un piccolo insieme di blocchi abitativi di scarsa qualità, che non risponde a nessun piano precedente, e la sua riabilitazione è prevista.

Il complesso Ulía-Ategorrieta presenta una serie di case unifamiliari, insieme a piccoli blocchi di alloggi a basso reddito, alcuni centri educativi, sanitari e religiosi e ville di lusso.

A sud di Gros iniziano i complessi di Atocha ed Eguía. Ad Atocha troviamo un allineamento regolare lungo il Paseo del Duque de Mandas, di fronte al vecchio campo di calcio di Atocha e agli edifici Abastos, Vecchio Ospedale Militare e Fabbrica di Tabacchi.

Degno di nota è anche il possibile rimodellamento dell'area del viadotto Iztueta e la costruzione da parte del Dipartimento di Urbanistica, Abitazione e Ambiente del governo basco di un programma di "abitazioni ufficialmente protette", "garage" e locali "uffici" complementari, sul Paseo del Urumea e secondo una tipologia di “edificio aperto” con annessi “giardini privati”.

Nei quartieri di Antiguo e Ondarreta troviamo grandi differenze tipologiche. Qualche anno fa, in tutta Ondarreta predominavano ville e palazzi bassi e c'erano due file di case di scarsa qualità nelle vicinanze di Monte Igueldo. Oggi assistiamo alla scomparsa dei due schieramenti. Allo stesso modo, è degno di nota l'Ensanche de Ondarreta, che ha una bassa densità, e la scomparsa della fabbrica Lizariturri, dove negli ultimi cinque anni del XX secolo è stato costruito un numero significativo di case.

Nel quartiere Antiguo c'è un settore residenziale di alto livello, in 6 isolati allineati seguendo l'Avenida de Zumalacárregui, essendo limitato da Calle Matía , da cui troviamo un insieme eterogeneo di strade e case di ogni tipo. El Antiguo si estende nelle aree residenziali, educative e industriali di Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara e Añorga.

Questo quartiere di San Sebastián è uno di quelli che è cambiato di più e, quindi, è opportuno segnalare alcune azioni. A Venta berri si sta sviluppando un'area “residenziale” e “terziaria” che si configura come “centro” di attività e rappresentativa del complesso urbano costituito dai quartieri di El Antiguo e Ibaeta. Anche la città universitaria di Ibaeta deve essere sviluppata: il campus universitario Nord e Sud dell'UPV e la Facoltà di Ingegneria (Università di Navarra).

A Beriyo si propone uno sviluppo residenziale misto di “edificio aperto” e “in fase di sviluppo”, consolidando gli edifici scolastici esistenti e creando una rete viaria che consenta un rapporto diretto tra l'area e l'intorno. A Illarra è prevista la costruzione di una nuova zona residenziale a bassa densità, come a Iza. All'area di Errotaburu deve essere assegnato un “uso caratteristico” di “abitazione”, integrato da una quota significativa di “usi terziari”.

Infine, a Zuatsu è stata creata una nuova area di “uso industriale” per l'implementazione di modalità non inquinanti, inquadrata in quella che è stata chiamata “Alta Tecnologia” o “R+D” (Ricerca e Sviluppo).

Il settore semi-rurale di El Antiguo raggiunge il punto di connessione con il complesso Ayete e la città-giardino Etxadi, che a loro volta si collegano con Aldapeta, Bidebieta-2 e Alto de Miraconcha.

Da queste zone, e con lo stesso carattere di dispersione, si accede ai quartieri popolari e alle piccole e antiche costruzioni di Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans e Amara Viejo. Da Alto de Errondo è possibile accedere all'area dei servizi sanitari e assistenziali di Zorroaga – Miramón, con l'Ospedale, Residenza Sanitaria, Policlinico, Asilo, Finca de Miramón, ecc.

Nel quartiere di Amara Nuevo, che si sviluppa con l'incanalamento dell'Urumea e il prosciugamento delle paludi, è necessario distinguere diverse aree, essendo una nota comune a tutte, i grandi blocchi di case, con un'alta densità di popolazione, e una struttura carente nella sua urbanizzazione.

La zona più aperta e di qualità si estende da Avda. de Carlos I al Paseo de Errondo e Podavines . Il suo asse centrale è la via José María Salaverría , che lascia terreni non sviluppati. Dal lato est di Avda. de Carlos I, al fiume, la linea ferroviaria e il Paseo de Zorroaga , si estende un settore più antico e di qualità inferiore, il cui asse principale è Avda. di Madrid.

A nord di Plaza de Pío XII inizia la zona settentrionale del quartiere, che raggiunge il Parque de Álava e Plaza del Centenario, che conduce al quartiere Amara Viejo e al complesso Ensanche, che si estende da Plaza da Buen Pastor a questo settore di Amara Nuevo, che presenta caratteristiche simili a quelle del resto dell'Ensanche, ma con un maggiore degrado morfologico e funzionale, con la presenza di blocchi più piccoli e irregolari. L'asse di questo settore è formato dalle vie Easo, Urbieta e Prim e, come area aperta, ha il Paseo del Árbol de Guernica, che segue il corso del fiume Urumea.

Il complesso meridionale del quartiere Amara Nuevo si completa con l'area sportiva Anoeta, i giardini di Plaza de Pío XII, la chiesa della Sagrada Familia e il complesso della subdelegazione del governo, l'istituto di istruzione secondaria, altri centri educativi e il stazione degli autobus, accanto all'Hotel Amara Plaza. Ad Anoeta spicca l'area sportiva.

Nella cosiddetta Apendix de Amara (Amara-Osinaga) gli edifici si sviluppano in blocchi destinati ad uso residenziale. Sono presenti anche “usi terziari” al “piano terra”, oltre al centro commerciale ARCCO.

Seguendo il corso dell'Urumea, dal quartiere Amara, si arriva al gruppo formato da Loyola e Txomin-Enea, dove troviamo un piccolo settore di ville, ricordo di un tentativo di creare una città giardino, la Caserma dell'Esercito, il case militari, l'area abitativa sparsa di Txomin-Enea e il raggruppamento disordinato di Loyola.

In altri settori della città (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, ecc.), ci sono forti contrasti tra dispersione e concentrazione. Predomina l'edilizia abitativa di bassa qualità, i grandi blocchi, le comunicazioni e l'accesso scadenti, la scarsità o l'assenza di spazi aperti, la debolezza dei servizi, ecc., con un'alta densità di popolazione, anche se negli ultimi anni è migliorata notevolmente in tutto ciò che riguarda le attrezzature e Servizi.

Nell'area di Intxaurrondo e Alza va segnalato lo sviluppo di un'importante “zona residenziale” a Baratzategi e Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), oltre al centro commerciale Garbera.

Aree morfologiche da Donosti

Faremo di seguito riferimento allo stato fisico degli edifici, che, insieme a quanto sopra, ci permetterà di vedere il grado di omogeneità delle diverse aree morfologiche della città.

Il Centro Storico è chiaramente un'area di conservazione morfologica, pur tendendo verso una certa rivitalizzazione delle sue funzioni che non deteriora il valore storico e sentimentale di questa unità.

All'interno di questo gruppo di aree di conservazione, sebbene per altri motivi (bellezza del paesaggio, spazi ricreativi, ecc.), includiamo i settori di Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta e Zorroaga – Miramón, sebbene in In i primi quattro, c'è stato un processo di rinnovamento abbastanza rapido con la scomparsa di palazzi paesaggistici che sono stati sostituiti da complessi residenziali più alti e densi.

Ci sono aree a El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros e altri quartieri periferici, in cui i vecchi edifici, officine e piccoli capannoni industriali sono stati o stanno per essere sostituiti da nuovi edifici residenziali. Siamo, così, di fronte a un processo di rinnovamento in aree degradate.

Ci sono anche aree molto degradate in cui non è stato avviato alcun processo di ristrutturazione.

In Avenida de la Libertad si è assistito ad un accelerato processo di rinnovamento morfologico, con la comparsa di residenze di lusso ed edifici per banche, uffici, ecc.

Anche nelle vecchie terre occupate dalla Plaza de Toros si è verificato un processo di rinnovamento e trasformazione accelerata, formando quello che viene chiamato il New Gros. Nascono così una serie di blocchi residenziali e locali commerciali. In questo stesso senso, ci sono stati processi accelerati a Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 e 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha e altri piccoli settori del quartieri periferici.

Logicamente, questi processi hanno più o meno dinamismo, in relazione allo sviluppo generale del Centro, della Città Centrale e delle interrelazioni e interdipendenze che si verificano in tutto il complesso formato da San Sebastián e la sua Area Periferica.

Il modello urbano di San Sebastian

Con questa denominazione ci si riferisce ad un'approssimazione alla realtà morfologico-funzionale del complesso urbano che forma il capoluogo Gipuzkoan e una serie di comuni vicini, alcuni dei quali formanti una conurbazione con Donostia, che occupano un settore della costa, tra le baie della Concha e della Pasaia, e da Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun e Regata de Añorga.

Questo modello urbano non appare isolato, ma fa parte, fin dal processo iniziale della sua formazione, di un'unità superiore: la Regione Urbana di Guipúzcoa. Nella nostra provincia troviamo una complessa maglia di case coloniche sparse, piccole aree rurali, che sono distribuite in tutta la geografia gipuzkoana, in un paesaggio semichiuso e orientato, che a poco a poco sta cedendo il passo a una certa originalità man mano che il fenomeno urbano si sviluppa. industriale e il processo di urbanizzazione.

Possiamo considerare Guipúzcoa come uno spazio organizzato da San Sebastián con la sua Area Periferica, all'interno del sottosistema marittimo, come una regione nodale del sistema urbano basco-periferico nel suo insieme.

Il capoluogo di Gipuzkoan è un comune molto dinamico se si considerano tutti i comuni della provincia, aumentando la propria centralità per effetto dell'aumento della concentrazione di beni e servizi. Tuttavia, questo incremento, considerevole rispetto alla provincia, non è così per i comuni immediatamente periferici, che cominciano ad ospitare funzioni commerciali tipiche della Città Centrale.

Questo modello urbano, con le sue forme, usi del suolo, strutture, infrastrutture, attività socioeconomiche, flussi, ecc., è stato configurato attraverso diverse fasi:

1) Fino alla metà del XII secolo predominava il carattere rurale.

2) Dalla metà del XII secolo all'inizio del XV secolo, con la fondazione del capoluogo e il suo consolidamento come primo centro urbano della regione, la sua fortificazione, l'incremento demografico e il controllo di un vasto territorio comunale, e lo sviluppo della rete commerciale e viaria portuale.

3) Dall'inizio del XV secolo alla fine del XVIII secolo, spiccano il ruolo militare della città e il declino del suo potere economico, la riduzione del suo mandato municipale, la crescita dei sobborghi di Antiguo, San Martín e Santa Catalina e lavori di ampliamento del porto.

4) Dall'inizio dell'Ottocento fino alla demolizione delle mura nel 19, tappa in cui si evidenziano l'incendio del 1863, i lavori di ricostruzione nel 1813, l'inizio del turismo nel 1816, l'inaugurazione dell'autostrada N-1845 nel 1 e capitale nel 1847.

5) Dal 1864 al 1955, con l'estensione di Cortázar ad Avenida, l'estensione meridionale, l'estensione orientale, l'evoluzione di altri quartieri, l'occupazione di parte della Vega del Urumea, la crescita generale dell'intero complesso urbano centrale e periferico, e il Piano Generale del 1950.

6) Dal 1956 ad oggi, con la Legge Territoriale, il Piano Generale di San Sebastián del 1962 e altri piani nei comuni della zona periferica, il Piano Urbanistico di Guipúzcoa del 1966, la Legge Urbanistica del 1990 e le sue Direttive di 1994, il Piano Generale di Donostia del 1995, la formazione delle periferie urbane, delle aree funzionali e il processo di configurazione di un'Area Metropolitana, con l'asse Donostia-Baiona.

Le unità del modello urbano sono le seguenti:

* Città Centrale con il Distretto Centrale (CBD) e l'Area Complementare.

* L'Area Periferica con il Corridoio Submetropolitano ei Corridoi Suburbani.

La città di San Sebastian-Donosti

L'asse principale del Distretto Centrale è Avenida de la Libertad, che si estende da questo asse al Boulevard e alla Plaza del Buen Pastor. In questa zona spicca la Plaza de Guipúzcoa con il Palazzo del Consiglio Provinciale. Siamo nella zona di attività più rappresentativa e ufficiale della città, con una significativa attività finanziaria e commerciale.

L'Area Complementare ha un carattere eterogeneo, con servizi e attività che ruotano attorno alla funzione del Quartiere Centrale, potendo contare anche su un'importante presenza di attività residenziale. In questa zona abbiamo i settori occidentale e meridionale dell'Ensanche, che fanno parte del Centro, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo e Benta Berri, come estensioni della parte occidentale settore, e Amara Viejo, San Roque, Morlans , Amara Nuevo, Zorroaga , Anoeta, Errondo , Ciudad Sanitaria e Miramón, come estensioni del settore meridionale. Inoltre, ci sono le zone della Città Vecchia, l'Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia e Mundaiz.

Il resto delle unità urbane è compreso in quella che chiamiamo Area Periferica, nella quale distinguiamo tra Corridoio Submetropolitano, a più alta densità e continuità urbana, e Corridoi Suburbani, che presentano minori caratteristiche di densità e continuità urbana.

Nel Corridoio Submetropolitano abbiamo Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo e i comuni di Pasaia, Lezo, Rentería e Oiartzun.

Nel Corridoio Suburbano Sudorientale troviamo Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani e Urnieta. D'altra parte, nel Suroriental-Occidental abbiamo Pakea , Beriyo , Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari , Ibaeta, Igara, Errotaburu , Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil e Andoain.

La zona periferica di Donosti

In primo luogo, va notato che Guipúzcoa è un territorio in cui troviamo una complessa maglia di frazioni sparse, piccoli centri rurali e una rete di città e villaggi, che sono distribuiti su tutto il suo territorio in un paesaggio fortemente influenzato dal fenomeno urbano-industriale . , con la quale può essere definita Regione Urbana.

In tutta quest'area si riscontra un certo equilibrio nella distribuzione spaziale della popolazione e dei centri urbani, ma con gravi problemi urbanistici e ambientali, sia nei centri storici che nelle periferie, nonché nel livello delle infrastrutture e delle attrezzature.

L'impianto urbano, sviluppato sulla costa e nelle valli, ha dato origine a numerose conurbazioni, cioè due o più nuclei che crescendo separatamente finiscono per unirsi in un complesso urbano, come nel caso di San Sebastián e della sua Periferia; Irun-Hondarribia ; Andoain-Billabona; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; eccetera

Le Regioni di Donostia-San Sebastián e Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) hanno configurato quella che possiamo chiamare l'Area Metropolitana, che presenta come caratteristiche l'esistenza di un nucleo principale o Città Centrale con la sua area di influenza, una significativa concentrazione di popolazione con posti di lavoro nelle Regioni, predominanza di attività terziarie, rapporti di interdipendenza tra i diversi nuclei, elevato grado di interrelazione nelle comunicazioni economiche e sociali, esistenza di un sistema di trasporti e comunicazioni sufficientemente sviluppato per mantenere i rapporti tra il Centro Città e sua area di influenza, facilitando al contempo il suo collegamento con altri sistemi urbani vicini.

Abbiamo già commentato in precedenza che San Sebastián è un comune con un'elevata centralità. Tuttavia, i comuni della sua Area Periferica come Rentería e Hernani mantengono la loro posizione funzionale rispetto alla capitale; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain e Lasarte-Oria aumentano progressivamente la loro centralità; tuttavia, a Lezo e Oiartzun vediamo che la dotazione terziaria non aumenta (ad eccezione degli ipermercati), correlativamente con la popolazione.

Tutta questa Periferia tende ad aumentare la concentrazione di beni e servizi, rispetto all'aumento della popolazione. Considerando il primato, si osserva come il comune di Donostia tenda a diminuire, mentre la periferia aumenta moderatamente.

Integrazione di Donostia-San Sebastian nel resto dell'area periferica

Per Sistema Urbano si intende un insieme di città con le loro caratteristiche, più le relazioni tra le città, tra le città e le loro caratteristiche, e tra le caratteristiche.

Con la parola relazioni ci riferiamo alle possibili interrelazioni, interconnessioni, interdipendenze e interazioni che possono verificarsi nel Sistema nel suo insieme.

Nei Paesi Baschi si è gradualmente formato quello che oggi chiamiamo Sistema Urbano, con l'integrazione di Guipúzcoa come Regione Urbana con le sue Contee e Aree Funzionali.

Come determinanti storiche della formazione del sistema urbano basco abbiamo la fondazione delle ville medievali e l'impatto dell'industrializzazione nelle province costiere.

Attualmente troviamo nel Sistema Urbano Basco una struttura demografico-spaziale di scarso rilievo, guidata da Bilbao e seguita dalle Comarcas o Aree Metropolitane di San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria e Bayona. Oltre a questo, possiamo differenziare un sottosistema costiero, in cui si trova Guipúzcoa insieme a Bizkaia e la costa di Laburdi, e un sottosistema interno con le terre di Álava, Navarra, Benabarra e Zuberoa.

Nel sottosistema costiero spicca la forte concentrazione dell'Area di Bilbao e Baiona, rispetto alla dispersione gipuzkoana di nuclei medi e piccoli, che garantisce un migliore equilibrio in termini di relazioni, connessioni, uso del suolo, sviluppo delle regioni e politiche di Pianificazione del Territorio.

Dobbiamo anche considerare gli assi di sviluppo che si stanno formando, come nel caso di Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; quello di Biscaglia-Cantabria; Alava-Burgos ; Guipúzcoa-Navarra; e Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, che a loro volta sono legati agli Assi maggiori come l'Arco Atlantico, la Valle dell'Ebro-Costa Mediterranea, o la N-1 verso le terre di Castilla-León, Madrid, Estremadura e Portogallo.

All'interno di questo Sistema, Guipúzcoa occupa un posto strategico per quanto riguarda le relazioni con lo spazio urbano europeo, attraverso i collegamenti con la costa Laburdi, presieduta da Baiona, che forma un'importante conurbazione, e le relazioni con il resto della Comunità Autonoma e con la Navarra verso l'asse dell'Ebro. La provincia di Guipúzcoa, con il suo tradizionale dinamismo e l'equilibrio territoriale, rappresenta un contributo molto importante all'intero sistema urbano basco, per mantenere il suo dinamismo, attrarre investimenti e migliorare la qualità ambientale. Allo stesso tempo, si stanno migliorando i limiti amministrativi realizzare spazi regionali integrati nei grandi sistemi urbani europei, che oggi sono in rapida evoluzione e rischiano di rimanere alla loro periferia.

A Guipúzcoa spicca il ruolo dell'area metropolitana di Donostia-San Sebastián, che si estende fino a Irún-Hondarribia, con importanti aree residenziali, commerciali e industriali. D'altra parte, l'autostrada di collegamento con Pamplona ha rafforzato i rapporti con la Navarra e la Valle dell'Ebro.

Donostia-San Sebastián e la sua area periferica è uno spazio urbano continuo che si collega con la costa di Laburdi, essendo un elemento chiave del sistema urbano basco ed essendo nella fase metropolitana. La capitale insieme a Rentería, Pasaia e Lezo formano una conurbazione, che se la uniamo a Irún-Hondarribia e alla costa di Laburdi costituisce il Corridoio Donostia-Baiona. Seguono per importanza Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta e Astigarraga. La specializzazione funzionale, piuttosto che le relazioni di dipendenza, è ciò che stabilisce il grado di relazione tra i centri urbani.

Nonostante l'elevata densità (1,007 Ab./Km2), la distribuzione spaziale della popolazione è abbastanza equilibrata, con crescita lenta, essendo lo spazio urbano più sviluppato nel settore terziario della Comunità Autonoma, occupando il 58% della popolazione attiva. Il settore delle costruzioni occupa il 6%, l'industria il 33% e il settore primario il 3%. In breve, la capitale di Guipúzcoa si distingue per le sue funzioni finanziarie, assicurative, di servizi alla persona e di trasporto, distribuendosi attraverso i centri della periferia (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta e Usurbil), i settori portuale, industriale e piccolo commerciale. .

Infine, va notato che questo insieme influenza anche l'area di Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna e la Navarra nordoccidentale.

Origine e fonte: Sig. Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIA E STORIA DI DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Consigli e aspetti pratici per l'acquisto di una casa a San Sebastia-Donosti 

Quali sono le tasse quando si acquista una casa a San Sebastian? 

Case di rivendita

L’Imposta da pagare è la “Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali”, che è la seguente:

• 7%: trasferimento di beni immobili
• 4%: Trasmissione di case
• 5%: Trasferimento della residenza abituale
• 4%: Trasmissione di animali e proprietà personali

Nuovi edifici/case

Si pagano le seguenti tasse:

• • IVA: 10%
  • AJD: 0.5%

Altri aspetti legali quando si acquista una casa a San Sebastian – Certificato di abitazione

• La licenza di occupazione del venditore non è richiesta. Anni fa, nei Paesi Baschi, il vecchio “Certificato di abitazione” concessa dalla Giunta Regionale è stata annullata e sostituita dalla “Licenza di Prima Occupazione” attualmente rilasciata dalle Amministrazioni Locali/Comuni nelle abitazioni di nuova costruzione.
• Si consiglia di verificare con l'Amministrazione Comunale che non vi siano violazioni urbanistiche nella costruzione e che l'immobile non sia considerato “fuori uso”.
• Nelle proprietà urbane, è necessario confermare che l'edificio ha superato il ITE ("Ispezione tecnica dell'edificio") che viene superato ogni 10 anni a partire dai 50 anni.
• Catasto: I Paesi Baschi hanno una propria organizzazione catastale, a cui si accede in modo diverso dal resto dello Stato.
• Valore fiscale: La visura catastale dell'immobile ne indica e conferma il valore fiscale

Processo e requisiti per ottenere la registrazione della licenza turistica a Donosti-San Sebastian

In conformità con le disposizioni degli articoli 8 e 9 del Regolamento Urbanistico Generale del Piano Urbanistico Generale di San Sebastián, l'uso urbano dell'alloggio turistico costituisce un uso terziario e al suo interno costituisce un uso alberghiero. Dal canto suo, la locazione di locali in residenza abituale ad uso turistico costituisce un uso assimilato all'uso abitativo residenziale.

Non può essere sviluppato l'uso di case di villeggiatura o l'affitto di stanze in residenza abituale ad uso turistico in alloggi di pubblica tutela e di dotazione.

La domanda per l'alloggio in locazione turistica è presentata mediante DICHIARAZIONE RESPONSABILE, e deve essere registrata come tale. Una volta completata la tua registrazione, apparirà nel CENSIMENTO DELLE ABITAZIONI TURISTICHE DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Distribuzione delle zone per la regolamentazione dell'affitto turistico a Donosti

Accesso alla normativa :

L'uso turistico di San Sebastián è diviso in tre zone :

• Zone A (zone saturate) . Nelle zone A o zone sature, le implementazioni dell'uso urbano di alloggi turistici sono totalmente vietato, così come l'affitto di camere in residenza abituale ad uso turistico. Non saranno interessati dalla dichiarazione di area satura gli immobili che prima dell'entrata in vigore della presente Ordinanza dispongono di autorizzazione o hanno registrato l'apposita comunicazione preventiva in cui viene emessa una relazione urbanistica favorevole secondo la normativa tempo per tempo applicabile .
• Zone B (zone ad alta domanda) .: Nelle zone B o zone ad alta domanda, specificate nei piani della presente ordinanza, il occupazione parziale di edificio residenziale ad uso abitativo turistico sarà consentito nel rispetto dei seguenti criteri generali:

1. a) Al piano terra , l'uso urbano delle abitazioni turistiche sarà consentito nei casi e nelle condizioni di attuazione dell'uso delle abitazioni nelle stesse stabilite nel Piano urbanistico generale e nell'Ordinanza comunale che disciplina l'attuazione dell'uso delle abitazioni nei diversi Piani di edilizia residenziale , oltre a lotti abitativi preesistenti.
2. b) Al primo piano, o assimilabile, l'uso urbano dell'alloggio turistico con accesso comune all'alloggio sarà consentito quando la sua superficie utile sommata al resto degli usi non residenziali nell'edificio, con accesso comune all'alloggio, sarà uguale o inferiore a 250 mq utili nell'intero edificio e deve inoltre rispettare le condizioni per l'attuazione dell'uso degli alloggi stabilite nel Piano urbanistico generale e nell'ordinanza comunale che disciplina l'attuazione dell'uso degli alloggi su diversi piani degli edifici residenziali, nonché pre- divisioni abitative esistenti.
3. c) Nei piani superiori ubicati al di sopra dei precedenti, sarà ammessa un'abitazione turistica con accesso comune alle abitazioni, purché nessuno di quelli ubicati al di sotto di esso sia destinato o sia previsto destinato ad uso abitativo, cosicché tutti questi piani dovranno essere destinati ad altri tipologie di usi autorizzati diversi dall'uso residenziale e che la loro superficie utile sommata al resto degli usi non residenziali presenti nell'edificio, con accesso comune, sia uguale o inferiore a 250 mq utili nell'intero fabbricato m² (u) limite di 250 mq utili di usi non residenziali con accesso comune alle abitazioni non superati nell'intero fabbricato, sarà consentita un'unica abitazione turistica con accesso comune alle abitazioni senza applicare il requisito della sua inesistenza. o residenziale è prevista al di sotto di quella richiesta per alloggi turistici ai piani superiori in edifici di minimo 7 piani (B+6) e un altro alloggio turistico ogni 6 piani aggiuntivi, da ubicare su uno qualsiasi dei piani aggiuntivi.

• Zone C (zone con possibilità di incremento dell'offerta di ricettività turistica) . In queste zone C, con la possibilità di ampliare l'offerta di accoglienza turistica, alla Zona B, due alloggi turistici ai piani superiori in edifici di minimo 7 piani (B+6 ); e altre due case ogni 6 piani aggiuntivi da collocare su uno qualsiasi dei piani aggiuntivi.

 Tali autorizzazioni avranno effetto a condizione che nei casi di cui sopra non sia superato nell'intero fabbricato il limite di 350 mq utili per usi non abitativi, comprese le abitazioni turistiche, con accesso comune, né il limite di mq utili per usi non residenziali usi residenziali. residenziali escluse quelle di edilizia turistica, con accesso comune alle abitazioni.

Quattro tipi di alloggi turistici per licenza turistica a Donosti

In questo modo, in conformità con la legge 13/02016, del 28 luglio, sul turismo nei Paesi Baschi, il Comune di Bilbao raggrupperà le diverse modalità che include, concentrandole in quattro diverse categorie:

• Camere turistiche : In questo tipo di alloggio, il titolare della licenza di attività turistica deve essere registrato nella casa (deve risiedere stabilmente) in cui le camere sono offerte per l'affitto turistico. L'uso dell'abitazione è soggetto alle stesse condizioni o possibilità che sono consentite nel caso di uso esclusivamente residenziale e la stessa persona non può in nessun caso offrire stanze in più abitazioni.
• Alloggio turistico : sono quelli che sono dedicati interamente a scopi turistici e devono essere localizzati in edifici ad uso abitativo ed esclusivamente ai piani primi degli stessi -o ai piani superiori, purché ubicati al di sotto delle abitazioni e con accesso indipendente. a questi dalla pubblica via.
• Alberghi, ostelli o pensioni : Restano assimilati all'Uso dell'Attrezzatura e la sua regolamentazione rimane negli stessi termini in cui è attualmente autorizzata, secondo le norme del Piano Urbanistico Generale per quanto riguarda la sua ubicazione - e quella del PER del Casco Viejo e PERRI di Bilbao la Vieja nel caso in cui siano attuate in dette aree-.
• Appartamenti turistici e apart-hotel : secondo la descrizione contenuta nella legge 13/2016, del 28 luglio, sul turismo nei Paesi Baschi, gli appartamenti sono considerati quelli che non solo hanno una camera da letto ma hanno anche un bagno e una cucina. Questo gruppo di esercizi turistici – oltre alle condizioni imposte dalla pianificazione comunale per gli usi alberghieri in genere – sarà soggetto al rispetto delle specifiche tecniche relative a luce, ventilazione e altre condizioni igienico-sanitarie richieste per i locali delle abitazioni convenzionali.