DAFO – LEGALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI ANDALUSI IN ASSENZA DI PERMESSO DI COSTRUZIONE

In Andalusia, così come in molte altre regioni della Spagna, ci sono molte costruzioni costruite con la licenza edilizia adeguata. Queste costruzioni possono essere soggette a multe, penalizzazioni o addirittura ordini di demolizione da parte dell'amministrazione.

Nel 2012 la Giunta Regionale ha istituito una procedura di legalizzazione dei beni denominata “DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN” – DAFO.

Fondamentalmente, l'amministrazione dell'Andalusia consente queste costruzioni essendo costruito senza la licenza edilizia adeguata (a volte anche costruito in aree protette)  per evitare di essere demolito, nel caso in cui si tratti di vecchi immobili e che l'immobile non sia stato oggetto di espediente di demolizione.

Di solito, il tempo richiesto dalla costruzione per far parte di questo processo di legalizzazione è 6 anni dalla sua costruzione.

Quindi, ad esempio, le costruzioni costruite da più di 6 anni, che non sono state sottoposte a un ordine di demolizione, possono quindi partecipare a questo processo di legalizzazione.

Per questo, quello che deve fare il proprietario è presentare un progetto all'amministrazione to cercare di far “consolidare” legalmente la casa. Se approvato, allora le autorità spagnole considerano la costruzione con il DAFO, che, come risultati ottiene il corrispettivo di “Casa che può essere utilizzata per vivere e senza possibilità di essere demolita dall'amministrazione".

Nel caso in cui il titolare ottenga esito positivo, il titolare ottiene il corrispettivo di “Fuera de ordinación" o "fuori normativo“. Questo tipo di considerazione vale per le costruzioni “legittimamente consolidate per vetustà”, quindi, di conseguenza, non sottoposte ad eventuali ordinanze di demolizione da parte dell'amministrazione.

Per queste tipologie di immobili, nonostante l'amministrazione confermi al DAFO che non saranno mai demoliti, ed essendo stati costruiti senza concessione edilizia, il comune consente riforme solo per ragioni di sicurezza o sanitarie, ma non riforme strutturali, o altri ampliamenti di costruzioni, né altre costruzioni come garage, piscine, ecc.

Trattandosi di edifici piuttosto antichi, il municipio tiene conto che queste proprietà sono state legalizzate nel tempo. In altre parole, trattandosi di “vecchie costruzioni”, queste costruzioni sono legalmente consolidate all'epoca, pur senza rispettare la normativa edilizia.

Pertanto, da un punto di vista legale, se questi immobili non hanno alcuna multa "recente" per la sua costruzione che colpisce attualmente la proprietà, non ci sarà alcuna azione che il municipio può intraprendere contro questa proprietà a causa della sua età, ad esempio, future multe o ordini di demolizione per le costruzioni esistenti.

Quali sono le conseguenze derivate da DAFO?

• Sicurezza che la proprietà non avrà alcun tipo di multa o demolizione commesse per le costruzioni esistenti
• Autorizzazione all'uso e all'abitabilità dell'immobile con il stessi effetti di un “Certificato di Abitazione”. Quindi, l'approvvigionamento idrico ed elettrico può essere contrattato utilizzando il DAFO.

Quindi con il DAFO tutte queste proprietà sono perfettamente legalizzate?

No. L'immobile con DAFO continuerà ad essere “fuori normativo”, e per questo il municipio non approverà mai una licenza per riformare elementi strutturali essenziali dell'edificio come fondazioni, tetto, ecc. Il municipio ammetterà limitato “riforme” per motivi di sicurezza o sanitari, e per “riparare” la struttura esistente, ma né per “rimuovere” le vecchie parti della casa, né per costruirne di nuove, né tantomeno ricostruire la costruzione.

Ad esempio, in caso di incidente o calamità naturali (alluvioni, ecc.) che possono colpire la casa sulla sua struttura, il municipio non può concedere il diritto di “ricostruire” la proprietà. Quindi, in conclusione, il municipio consente riforme interne per mantenere la costruzione, ma non riforme strutturali come proprietà, fondazioni, cambio di tetto, ecc.

Pertanto, ti consigliamo di chiedere alla compagnia assicurativa che i disastri naturali e di altro genere che potrebbero colpire gli edifici esistenti siano coperti dall'assicurazione obbligatoria sulla casa che deve essere stipulata al momento dell'acquisto della casa. 

CONSEGUENZE DELLE CASE CONSIDERATE “FUORI NORMATIVA”:

- Le costruzioni esistenti sono rispettate nelle loro dimensioni, ma non è possibile realizzare un nuovo elemento costruttivo e nemmeno ampliare quelli esistenti.

– Anche, quindi, il Municipio rispetta le costruzioni esistenti, ma non possono essere ampliate. Pertanto, non è possibile costruire nuove costruzioni nella proprietà.

– Il Consiglio comunale consente riforme interne su questi tipi di proprietà. Ma, a causa del fatto che la proprietà non è normativa, il municipio non approverà una licenza per riformare le "parti strutturali essenziali" dell'edificio come le fondamenta, il tetto, ecc. Il municipio ammetterà di "riformare ” la casa esistente, e “riparare” la struttura esistente, ma non “rimuovere” vecchie stanze per installarne di nuove. Ad esempio, nel caso in cui si verifichi un “incendio”, o un'alluvione che possa intaccare la casa sulla sua struttura, il municipio potrebbe non concedere il diritto di “ricostruire” l'immobile. Quindi, in conclusione, il municipio autorizza riforme interne per mantenere la costruzione, ma non riforme strutturali da bins, fondazioni, cambio di tetto, ecc.

– Una delle condizioni per ottenere il corrispettivo “non normativo” è dimostrare che l'immobile non è stato penalizzato nei 15 anni successivi alla costruzione.

Il suo DAFO è lo stesso di un CERTIFICATO DI ABITAZIONE?

Il Certificato di Abitazione è un documento rilasciato dal Comune della zona in cui si conferma che l'immobile soddisfa i requisiti abitativi.

Questo documento è necessario anche per allacciare acqua ed elettricità alla proprietà e per apportare modifiche ai contratti di acqua ed elettricità a tuo nome.

Le proprietà DAFO non otterranno MAI il “Certificat d'Habitation” (CH). Ma, come spiegato sopra, DAFO fornisce l'autorizzazione ufficiale all'uso e all'abitabilità dell'immobile con gli stessi effetti di un “Certificato di Abitazione”.