DICHIARAZIONE RESPONSABILE - CEDULA DE HABITABILIDAD - LICENCIA DE OCUPACION 2021

NUOVA REGIONE NORMATIVA DI VALENCIA 

- ACCELERARE IL PROCESSO DI VENDITA DI NUOVI EDIFICI

La licenza di occupazione (in spagnolo "Licenza di Ocupación” ) – detto anche “Certificato di Abitazione” o “Certificato di Conformità” – è un titolo abilitante all'occupazione di una casa/appartamento, e attesta che la costruzione è stata eseguita secondo le norme vigenti e che, pertanto, la costruzione può essere adibito a “luogo di vita residenziale”.

È un documento molto importante poiché, senza di esso, legalmente, un edificio non può essere utilizzato come "casa".

Per la sua particolare importanza, le società di fornitura di acqua ed elettricità richiedono spesso questo documento per autorizzare la fornitura di servizi, o per cambiare la titolarità dei contratti a nome dei nuovi proprietari.

Ci sono due tipi di licenza di occupazione a seconda che vengano utilizzati per case di nuova costruzione o per l'usato / rivendita.

- LICENZA DI PRIMA OCCUPAZIONE - NUOVE COSTRUZIONI

È quello che viene emesso non appena terminati i lavori di costruzione, nelle case di nuova costruzione, o in quelle che hanno subito una riforma complessiva e che ha comportato una modifica della loro struttura.

Saranno cioè i promotori che, terminati i lavori di costruzione, rilasceranno l'attestato che attesta l'avvenuto completamento dei lavori. Per fare ciò, presentano al Comune l'apposita documentazione e ottengono la licenza per occupare detto fabbricato con tutte le condizioni abitative per essere considerato “casa”.

Una volta ottenuta la licenza di occupazione, verrà autorizzato l'uso dell'edificio come “abitazione”.

Questa licenza viene rilasciata su case di nuova costruzione, nonché su quelle case che hanno subito una riforma globale e che ha portato a una modifica significativa della sua struttura come la riforma di tetti, struttura, fondamenta, facciata, ampliamenti di costruzioni esistenti o edifici nuovi presso la struttura, ecc.

- SECONDA LICENZA DI LAVORO

Queste licenze sono concesse quando è scaduto il periodo di scadenza delle licenze di prima occupazione, e quando c'è una trasmissione della casa, o quando si intende cambiare le forniture di acqua ed elettricità in un altro nome diverso dal titolare della Prima occupazione.

Queste sono anche le licenze che vengono rilasciate in quelle vecchie case che non hanno mai avuto una licenza di prima occupazione.

Storicamente, il processo di ottenimento delle licenze di occupazione è stato fonte di confusione, conflitti e persino infiniti procedimenti legali tra costruttori, individui, acquirenti e venditori di case in Spagna.

Questo articolo si concentra esclusivamente sulla nuova normativa della Regione Valenciana sulle LICENZE DI PRIMA OCCUPAZIONE (LO) nei nuovi edifici.

Per molti anni, i costruttori e gli sviluppatori hanno chiesto uno snellimento dei processi di ottenimento di LO, poiché si sono trovati in molte volte in situazioni in cui, anche la costruzione finita e pronta per la sua occupazione, non poteva essere venduta o occupata da nuovi acquirenti fino a quando questa licenza di occupazione è stata ottenuta.

PROCEDURA PRECEDENTE

Storicamente, la procedura per ottenere la licenza di occupazione è passata attraverso un processo lungo e complicato. Così, una volta che il Promotore ha richiesto il LO al Consiglio Comunale, è stato avviato un processo mediante il quale, l'amministrazione, dopo aver studiato la documentazione, e dopo aver risolto eventuali vizi documentali o procedurali, si è conclusa con un sopralluogo diretto da parte di uno dei tecnici del consiglio comunale verificare che la costruzione fosse stata completata secondo il progetto di costruzione, e che detta costruzione fosse conforme e rispettata alla licenza di costruzione concessa in quel momento.

In altre parole, il processo dipendeva dalla velocità o lentezza dell'amministrazione locale nel gestire la pratica di concessione della licenza, nonché dalla disponibilità dei suoi tecnici a effettuare visite / sopralluoghi per verificare se il costruttore avesse costruito e portato a termine i lavori in perfetta conformità con le licenza edilizia ottenuta, senza tralasciare le condizioni ivi stabilite.

Si trattava, quindi, di un meccanismo di controllo istituito dall'amministrazione al fine di rilevare eventuali lacune costruttive da parte dei costruttori, monitorando e assicurando che, in ogni momento, completassero la costruzione delle case in conformità con la licenza e la costruzione approvata progetti.

Tuttavia, le procedure per ottenere detta licenza di occupazione potevano richiedere mesi, e anche anni, che lasciavano in una situazione complicata quelle case che, essendo pronte per essere occupate, non potevano essere vendute dai costruttori, né utilizzate dai committenti, fino a mancata risposta. dall'amministrazione.

CAMBIAMENTO DEL REGOLAMENTO: LA COMPARSA DELLA “DICHIARAZIONE RESPONSABILE” – In spagnolo “Responsabile della dichiarazione"-" DR "

Per facilitare e accelerare la vendita e l'occupazione di case da parte di costruttori, alcuni anni fa, in molte regioni e comunità autonome della Spagna (compresa la Comunità Valenciana, Madrid, Catalogna, Isole Baleari, Murcia e Andalusia), è stato istituito un sistema per il quale si è accelerato l'ottenimento della licenza di prima occupazione mediante la creazione di un documento denominato “Dichiarazione di responsabilità”.

Con questo meccanismo, terminati i lavori di costruzione e presentato al Consiglio Comunale il documento di Dichiarazione di Responsabilità, è stata consentita l'occupazione dell'immobile da parte dei nuovi proprietari, mentre l'amministrazione ha rilasciato la “Licenza di Lavoro” definitiva.

Con tale documento, il promotore stesso dei lavori, presenta tutta la documentazione al Comune, e firma sotto la sua responsabilità che i lavori eseguiti sono stati ultimati secondo la licenza edilizia precedentemente ottenuta, assumendosi sotto la propria responsabilità ogni falsità o errore nella documentazione fornita.

In questo modo, è stato compiuto un passo avanti nel processo di ottenimento della prima licenza di occupazione poiché, con la semplice presentazione della dichiarazione di responsabilità, l'occupazione delle case da parte degli acquirenti era consentita e autorizzata, evitando così ed inutili attese.

Tuttavia, questo processo non ha eliminato il rilascio della licenza di occupazione finale da parte dell'amministrazione. Quindi, una volta ricevuta la dichiarazione di responsabilità, il Consiglio Comunale ha avuto un certo periodo di tempo per effettuare le opportune verifiche e controlli, e per verificare la veridicità delle dichiarazioni rese dal committente o costruttore. E, nel caso in cui il Consiglio Comunale rilevasse un qualsiasi problema o difetto in tale procedura, aveva la facoltà di annullare il rilascio della licenza di occupazione finale, essendo lo stesso committente o costruttore direttamente responsabile di qualsiasi danno causato dagli errori o errori nel processo.

Questa procedura ha comportato uno spostamento della garanzia di costruzione dalla pubblica amministrazione al committente. In questo modo il committente, assumendosi direttamente la responsabilità dell'adeguamento della casa ai regolamenti, è stato colui che ha garantito personalmente la certezza giuridica del processo, e ha permesso un rapido aggiornamento delle case costruite.

Tuttavia, come si dice, secondo la procedura precedente, c'erano ancora due fasi:

- La prima è stata la presentazione della dichiarazione responsabile

- Il secondo è stato il rilascio della licenza definitiva di occupazione da parte del Consiglio Comunale.

E questo ha fatto sì che, per molti anni, molti comuni considerassero la dichiarazione di responsabilità come una mera “richiesta” o “applicazione” della licenza di occupazione, senza conferirle gli effetti normativi della stessa licenza di occupazione.

In altre parole, la dichiarazione di responsabilità non è stata considerata un “titolo abilitante” all'occupazione della casa, fino all'ottenimento, dopo gli opportuni accertamenti, della licenza definitiva di occupazione rilasciata dall'amministrazione.

Il risultato di ciò è che, anche con la creazione del DR, i costruttori e gli acquirenti hanno dovuto attendere l'approvazione del LO da parte dell'amministrazione sia per la vendita che per l'occupazione delle costruzioni.

NUOVA PROCEDURA PER GENNAIO 2021 - COMUNITÀ VALENCIANA

Nel periodo gennaio-febbraio 2021, è stato generato un nuovo processo normativo per ottenere licenze di lavoro nella Comunità Valenciana.

Attraverso i nuovi regolamenti oggetto di questo articolo, il governo della Comunità Valenciana ha istituito un nuovo sistema in tutta la regione, in base al quale la dichiarazione responsabile è dotata della stessa efficacia e dello stesso "titolo abilitante" della licenza di occupazione quando permettendo la vendita e l'occupazione delle case.

In questo modo, una volta presentata la Dichiarazione di Responsabilità, i suoi effetti vengono assimilati a quelli della Licenza di Lavoro, eliminando così il processo di attesa per ottenere la successiva licenza di occupazione.

In altre parole, si considera solo la presentazione della “Dichiarazione di responsabilità” al consiglio comunale "titolo sufficiente" autorizzare il costruttore / promotore a vendere la casa, nonché la sua occupazione da parte degli acquirenti. Pertanto, una volta terminati i lavori, il promotore, presentando la dichiarazione di responsabilità al Comune, può richiedere e obbligare l'acquirente a completare la procedura di acquisto, nonché il pagamento del resto del prezzo.

Allo stesso modo, l'acquirente, attraverso la dichiarazione di responsabilità, può contrattare direttamente i servizi di acqua, elettricità, ecc., Avvalendosi della dichiarazione di responsabilità ottenuta dal committente.

In linea di principio, il campo di applicazione di questo regolamento è per tutti i consigli comunali della Comunità Valenciana, ad eccezione di quelli che continuano espressamente a rispettare il regolamento precedente.

In altre parole, può essere il caso che ci siano comuni che adottano queste nuove norme, con le quali la dichiarazione di responsabilità avrà gli stessi effetti di un insediamento di prima occupazione. Tuttavia, può accadere che ci siano altri comuni che preferiscono continuare a rispettare le precedenti normative, e che rifiutano di rendere effettiva la dichiarazione di responsabilità, richiedendo che le costruzioni ottengano la precedente licenza di occupazione, attraverso visite a sopralluoghi di lavoro diretto dal consiglio comunale.

METODO DI CONTROLLO E GARANZIA COSTRUTTIVA.

Come si dice in questo articolo, rendere il RD pienamente efficace significa trasferire la garanzia costruttiva dall'amministrazione ai promotori al fine di snellire il processo. Tuttavia, la stessa regola stabilisce nuovi meccanismi di controllo e ispezione che vengono ad integrare i processi precedenti, mantenendo sempre la facoltà di visitare e ispezionare fisicamente l'opera per un momento successivo.

I NOSTRI COMMENTI A QUESTA LEGGE:

Dal nostro ufficio, ci poniamo la seguente domanda.

Cosa succede nel caso in cui un costruttore ottenga la dichiarazione responsabile come licenza di occupazione, acquirente a rogito e perfezionare la vendita dell'immobile, e che, successivamente, in un successivo sopralluogo, il Consiglio Comunale rilevi le carenze, e addirittura decida la nullità del la licenza di occupazione, per vizi di costruzione insormontabili? -

In questi casi si creerebbe una figura di mancanza di tutela nei confronti del consumatore, il quale, confidando nella certezza giuridica del sistema, acquista e acquista l'immobile, ne paga il prezzo, occupa la casa, e in un secondo momento il l'amministrazione lo annulla decretando una responsabilità a carico di un'impresa edile, la quale, pur presentandosi come diretto responsabile sia civilmente che penalmente, lascia in difficile posizione reclamante l'acquirente, e il consumatore.

Vale a dire, questo acquirente, o questo consumatore, dovrebbe lottare per essere risarcito dallo sviluppatore, o dall'impresa di costruzioni, in tribunali e procedure legali che nessuno vuole.

La risposta dell'amministrazione valenciana a questo proposito è che questo regolamento è stato promosso non solo dalla Comunità Valenciana, ma anche dal proprio armonizzazione della legislazione europea che, da anni, ha chiesto che l'amministrazione spagnola fosse molto più rapida in queste questioni e processi, nonché una maggiore fiducia e responsabilità nei confronti degli agenti edili in Spagna.

Pertanto, attraverso questo nuovo regolamento, ciò che si sta facendo è applicare e sviluppare meccanismi e procedure che sono già applicati in altri Stati membri della Comunità europea, al fine di ottenere meccanismi più agili e semplici di costruzione e attività immobiliare in Spagna.