NOLEGGIO VACANZE. REGIONE DI VALENCIA. PROCESSO DI REGISTRAZIONE E IMPOSTE

Di solito, ci sono 3 modi per affittare una proprietà:

• Affitti a breve termine: Questo tipo di affitto è per i turisti che desiderano utilizzare la proprietà per turismo / vacanza. Questo tipo di noleggio deve essere registrato in un registro speciale a Valencia e uno dei requisiti è il certificato di abitazione. Breve soggiorno: meno di 2 mesi.
• Noleggio a lungo termine: Questo è quando l'inquilino desidera utilizzare la proprietà non per turismo, ma per soggiorno e residenza a lungo termine. In questo modo, sarai sempre autorizzato ad affittare la proprietà, poiché il regolamento per questo tipo di affitto è diverso da quello turistico. Per soggiorni di lunga durata: un anno o più.
• Noleggio a medio termine: Questo è quando l'inquilino non sta cercando di trascorrere alcuni giorni di vacanza, né di rimanere a lungo termine come residenza permanente. Gli inquilini usano la proprietà con l'intenzione di lavorare per un determinato periodo di tempo, o di rimanere nell'area per cercare proprietà da acquistare, o studenti per il periodo di istruzione, ecc. Normativa: uguale a lungo termine e non soggetta a rigore termini come da quelli turistici. Durata media del soggiorno: da 2 a 11 mesi.

I rendimenti più alti negli affitti sono stati creati dall'attività turistica, che ha portato a rendimenti più elevati rispetto all'attività tradizionale dei noleggi a termine.

Ma, a causa dell'aumento dei requisiti per ottenere la licenza turistica, nel mezzo di entrambi i noleggi, c'è un'opzione per avere redditi migliori rispetto al lungo termine: attività a medio termine.  Come spiegato sopra, gli inquilini a medio termine sono coloro che intendono trascorrere lunghi soggiorni nella proprietà, ma non per scopi permanenti. Rispetteranno la proprietà più dei turisti (perché la useranno per un po ') e accetteranno affitti più alti da pagare a causa della breve durata del soggiorno.

Inoltre, l'attività a medio termine non sarà regolata dalle rigide leggi che non gestiscono l'attività turistica.

Detto quanto sopra, parliamo di attività turistica.

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ATTIVITÀ TURISTICA:

PROCESSO, REGOLAMENTO E FASI DELLA REGISTRAZIONE

 

Vi è una grande confusione nel mercato spagnolo degli immobili in affitto nella REGIONE DI VALENCIA ("Comunidad Valenciana"), in merito ai requisiti, agli obblighi e ai processi esatti per sviluppare l'attività di noleggio nella regione di Valencia. Dopo aver ricevuto decine di richieste di informazioni al riguardo, abbiamo deciso di elaborare questo rapporto per chiarire le domande più comuni poste dai nostri clienti e contatti.

Antecedenti e leggi:

Ci sono 2 aspetti importanti da considerare quando si decide di affittare la propria proprietà a fini turistici:

1. OBBLIGHI FORMALI
2. OBBLIGHI FISCALI

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OBBLIGHI FORMALI

Esiste un decreto generale per l'attività turistica, il Decreto 92/2009, dal 3^rd di luglio 2009 . Il presente decreto ha l'obiettivo di:

- Confermare gli obblighi e le responsabilità legali dei proprietari

- Garantire la tutela dei diritti dei consumatori e degli utenti

- Controllo dell'attività dei proprietari

Questa legge dice, in particolare:

1.- Che cos'è un "abitazione or Appartamento turistico"?

È una proprietà in cui ci sono le seguenti condizioni:

- Quando è previsto un risarcimento per l'uso.

- Quando c'è disponibilità immediata dell'appartamento.

- Quando "uso" o "destino" dell'appartamento è "turistico"

- Quando è fatto su "base regolare". Base regolare significa che sei dentro ONE dei seguenti casi

- Quando l'affitto è gestito da grandi operatori turistici / aziende

- Quando si pubblica la proprietà in canali turistici (internet, giornali, ecc.).

- Anche quando non si è "un'azienda", si prestano alcuni di questi servizi: manutenzione e riparazione della proprietà, servizio in camera, pulizia dell'appartamento, servizi igienici, ecc., Lavaggio di indumenti privati ​​o attrezzature dell'appartamento (lenzuola, asciugamani, ecc.), Custodia dei bagagli, eccetera.

Così, quando si affitta la proprietà per scopi "residenziali", con famiglie o individui a medio-lungo termine che lo affittano per "vivere" e non per "turismo", quindi, la tua proprietà è fuori da questo regolamento "proprietà turistica". Gli "affitti residenziali" saranno regolati dalla legge generale sull'affitto (o "Ley de Arrendamientos Urbanos"). Quindi, non dovrai seguire questi requisiti formali di registrazione, ma, come spiegato di seguito, dovrai dichiarare i tuoi redditi da locazione per le tasse spagnole.

2.- Quali sono le formalità per sviluppare questa attività? -Iscrizione nel registro delle vacanze di Valencia (HRVR).

               - Se noleggi solo da prima a 4 proprietà, quindi, devi registrarti come "particolare".

                - Se affitti più di 4 immobili, quindi, devi registrarti come "azienda" or “Commerciante di affari".

Ma, anche nel caso in cui tu abbia deciso di non registrare la tua proprietà nel registro di Valencia, la tua proprietà deve soddisfare gli standard legali di qualità e attrezzatura come nella sezione seguente.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Dall'entrata in vigore della Legge 15/2018, del 7 giugno, deve essere dimostrato che la proprietà turistica ha un favorevole certificato di compatibilità urbana rilasciato dal comune in cui l'abitazione è approvata per uso turistico. Questo rapporto di compatibilità favorevole deve disporre di un codice di verifica sicuro (CSV) che consenta di verificare l'integrità e l'autenticità dei documenti elettronici, nonché di ottenerne copie elettroniche. [/ Gdlr_notification]

3.- Requisiti di proprietà-Standard legali di qualità e attrezzature:

Ogni proprietà, registrata o non registrata, offerta sul mercato come affitto a fini turistici, deve soddisfare i requisiti stabiliti dalla legge per una delle classificazioni considerate: "Standard", "Primario" o "Superiore". Per registrare la proprietà, è possibile che vengano richiesti almeno i requisiti "Standard".

I allegato della legge dettaglia i requisiti di ciascuna di queste classificazioni, in termini.

Oltre ai requisiti stabiliti dalla legge, le proprietà saranno offerte ai clienti in perfette condizioni di abitazione, conservazione, pulizia e tutte le utenze e i servizi saranno pronti per il primo giorno di occupazione.

I proprietari non possono richiedere più di 250 EUR ai clienti per deposito / obbligazione / fideiussione, tranne se gli acquirenti concordano espressamente con un importo superiore.

Licenza di abitazione / Certificato di abitazione richiesto

La proprietà deve avere il certificato di abitazione ("Licencia de ocupación" o "Cédula de Habitabilidad"), e deve essere dotata di tutti i bianchi e le attrezzature per essere utilizzata in perfette condizioni e perfetto higyene.

Le case in terra rustica richiedono una modifica della classificazione della terra

Se l'immobile è posto a rustico, poi, la classificazione del terreno deve essere modificata per consentire tale uso. Si tratta di un processo molto complicato chiamato “Declaración de Interés Comunitario”, in cui la Twon Hall, con udienza al governo regionale, accetta il cambio di destinazione d'uso del terreno. .

ALTRI OBBLIGHI FORMALI:

Oltre agli eventuali obblighi formali e fiscali previsti dalla legge, ti consigliamo in particolare quanto segue:

1. Architetto certificato: È molto importante ottenere la consulenza di specialisti per confermare se la proprietà soddisfa i requisiti di legge. Quindi, sarà necessario e l'architetto visitare la proprietà e certificare se la proprietà è pronta per essere affittata.
2. Certificato di prestazione energetica: La recente normativa spagnola impone ai proprietari di ottenere un certificato di prestazione energetica per l'affitto di immobili. Quindi, questo certificato deve essere ottenuto prima di offrire la proprietà sul mercato per l'affitto. Fare clic qui per ulteriori informazioni sui requisiti del certificato di prestazione energetica.
3. Assicurazione casa: In qualità di proprietario, ti consigliamo in particolare di stipulare un'assicurazione a copertura di container, contenuti e responsabilità civile. Clicca qui per saperne di più sull'assicurazione durante il noleggio.

Se hai già stipulato un'assicurazione per la tua proprietà e poi hai deciso di affittarla, è molto importante informate la compagnia di assicurazione su questo fatto. Altrimenti ci saranno alte possibilità che la compagnia assicurativa non copra i danni creati da attività non dichiarate.

4.- Processo di registrazione

a) Formato: Devi compilare il modulo ufficiale. Clicca qui per ottenerlo. Si noti che questo modulo è una "dichiarazione responsabile" (o "dichiarazione di responsabilità") in cui si dichiara, e CONFERMA sotto la propria responsabilità, che i dettagli e le informazioni inclusi sono VERO, essendo direttamente responsabili del contenuto incluso.

Quindi, se le informazioni contenute non sono corrette (ad esempio, dichiari che le dimensioni minime delle camere da letto sono 8 m2, quando sono meno reali), potresti essere responsabile di false testimonianze, frodi, ecc.

Pertanto, se non sei sicuro al 100% che la tua proprietà richieda TUTTE le condizioni per arrivare a uno "Standard", o per vedere se la tua proprietà può essere "Premium", contatta i servizi di un architetto per fare un sondaggio e per verificare e certificare che la tua proprietà soddisfi queste condizioni.

b) Registrazione. Una volta compilato il formato, devi presentarlo in uno degli uffici del governo di Valencia ad Alicante, Valencia o Castellón:

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Registro del Servicio Territorial de Turismo - Alicante
C / Churruca, 29-03003 Alacant / Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 - 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 - 46003 Valencia

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Riceverai un documento per confermare che la registrazione è completa. Ottenuto il numero di registrazione, devi registrarlo in TUTTA la pubblicità, i formati, i contratti, ecc. Derivati ​​dalla tua attività.

5.- MULTE

Offrire servizi senza la registrazione obbligatoria può avere le seguenti conseguenze:

- Multe fino a 90.000 EUR

- Sospensione dell'attività su quella proprietà fino a 3 anni

- Sospensione dell'attività al proprietario fino a 3 anni

6.- Altri aspetti

Devo informare e pubblicizzare il mio numero di registrazione quando pubblicizzare la proprietà?

SÌ. Il numero di registrazione deve essere indicato in tutti i tipi di informazioni, pubblicità, consulenti, ecc. E il numero di registrazione assegnato a ciascuna abitazione.

Posso affittare la mia proprietà solo per le camere?

NO. La proprietà deve essere affittata per intero e il proprietario non può viverci.

Posso affittare la proprietà come affitto standard a BREVE TERMINE?

SÌ. Ma in questo modo bisogna cancellare l'iscrizione all'Anagrafe Turistica, perché la legge non ammette inserzioni di “affitti standard” nei canali turistici. Quando si decide di affittare la proprietà, ci sono due modi:

• Registrazione in affitto standard. Significa un affitto a breve o lungo termine, e soggetto a un contratto di affitto e uso per uso turistico. In questo modo, la casa non può essere pubblicata nei canali turistici (come ad esempio AirBNB).
• Registrazione per uso turistico. In questo caso, la proprietà può essere pubblicizzata nei canali turistici.

Devo tenere un libro di Entry per gli ospiti?

SÌ. È necessario conservare un libro in cui siano registrati tutti i clienti, in un formato che è necessario ottenere presso la stazione Pólice o Guardia Civil locale dal luogo in cui si trova la proprietà.

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REQUISITI FISCALI E FISCALI

A) FORMALITÀ - DICHIARAZIONE:

Quando possiedi una proprietà e non la usi come residenza permanente, OGNI ANNO, devi presentare una dichiarazione fiscale sulla tua proprietà, e questo, anche se la proprietà è in affitto o non in affitto. E ciò avviene attraverso una DICHIARAZIONE FISCALE ANNUALE.

E, quando si affitta una proprietà e si riceve un “reddito”, quindi, si deve dichiarare nello stesso momento in cui si riceve il reddito, in una DICHIARAZIONE TRANQUILLA.

Quando si affitta una proprietà, si riceve un "reddito" soggetto alla "imposta sul reddito" spagnola. In Spagna, a seconda che tu sia "residente fiscale spagnolo" o "non residente spagnolo".

Se sei residente, allora l'imposta è l'imposta sul reddito residente (IRPF- “Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), e se non sei residente, l'imposta è l'imposta sul reddito non residente (IRPFNR- “Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Se sei "residente fiscale spagnolo", devi dichiarare i tuoi redditi da locazione nella nostra dichiarazione FISCALE ANNUALE (modello 100).

Ma, se sei un residente fiscale non spagnolo, devi dichiarare i tuoi redditi nell'imposta sul reddito non residente (modello 210) nel modo seguente:

– TRIMESTRALE: Quando affitti la tua proprietà, hai la dichiarazione di questi redditi nello stesso trimestre dell'anno in cui sono generati. Quindi, qui in questo post, abbiamo considerato il caso in cui l'affitto è per finalità “turistiche”, ma, anche, si può affittare per finalità “residenziale”. In entrambi i casi, devi dichiarare i redditi nel trimestre dell'anno corrispondente.

 "Affitto residenziale": significa che quando si affitta per scopi "residenziali", con famiglie o persone a medio-lungo termine che lo affittano per "vivere" e non per "turismo".

- ANNUALMENTE: In quanto residente, o non residente fiscale, devi effettuare la dichiarazione annuale delle imposte (IRPF / IRPFNR). Quindi, per i periodi dell'anno in cui non si affitta l'immobile, in quanto non residente, c'è una tassa da pagare, e questa viene dichiarata alla fine dell'anno successivo.

Un esempio:

Non sei residente e ottieni l'affitto per la proprietà turistica a febbraio 2015.

1.- Dichiarazione trimestrale: devi dichiarare quel reddito nello stesso trimestre. Le presentazioni di queste dichiarazioni devono essere fatte entro 20 giorni dalla fine del trimestre. Nel caso dell'esempio, i redditi da affitto dal trimestre gennaio-marzo, dovrebbero essere dichiarati nelle dichiarazioni fiscali da presentare prima del 20^th di aprile 2015.

Il resto dell'anno 2015 non vi è ulteriore affitto sulla proprietà.

2.- Dichiarazione annuale: Quindi, prima della fine dell'anno successivo, 2016, è necessario presentare la dichiarazione delle imposte e pagare per il tempo in cui la proprietà non è stata affittata.

Quindi, tieni presente che, quando affitti una proprietà per scopi turistici, insieme al tuo obbligo LEGALE di registrare la tua proprietà, hai l'OBBLIGO FISCALE di dichiarare il reddito TRIMESTRALMENTE e poi, ANALITAMENTE, per il resto dell'anno.

Devo pagare l'IVA? C'è una grande confusione nel mercato per evitare questa domanda. Puramente, i redditi da locazione non sono soggetti all'IVA.

Pertanto, se si affitta la proprietà per scopi sia residenziali che turistici, NON DEVI PRODURRE LA FATTURA e la transazione NON È TASSATA DALL'IVA.

Ma questo è solo nel caso in cui i redditi che ricevi siano SOLO IN AFFITTO. Ma, quando offri altri servizi simili all'hotel, come:

- Ristorante, cibo, colazione

- Pulizia all'interno dell'appartamento

- Lavare asciugamani, lenzuola, ecc.

In questi casi, devi PRODURRE FATTURA e addebitare l'IVA sul tuo servizio. I requisiti saranno:

- Produrre fattura per ciascuno dei tuoi ospiti

- Addebito IVA (10%)

- Dichiarare l'IVA trimestralmente

- Dichiarare l'IVA ogni anno

- Per registrarsi come professionista nell'ufficio delle imposte

- Dichiarare l'imposta sul reddito trimestralmente

- Dichiarare l'imposta sul reddito annualmente

B) IMPOSTE DA PAGARE:

Chiarito quanto sopra, considereremo ora come pagare i redditi ricevuti attraverso una casa per le vacanze.

Agli importi netti ricevuti dall'affitto, puoi ridurre:

- L'interesse proporzionale (non capitale) del mutuo (o qualsiasi altro tipo di credito utilizzato per acquistare l'immobile) pagato per l'acquisizione dell'immobile.

- La tassa proporzionale del Consiglio, la raccolta dei rifiuti, l'assicurazione della casa, le spese comunitarie, ecc.

- Riforma proporzionale, manutenzione, mobili, attrezzature, acqua, elettricità, internet, ecc.

- Marketing, pubblicità, avvocati, ecc.

Un esempio:  

"A" ha una casa in Costa Blanca, che non viene utilizzata come casa permanente e decide di affittarla tramite Airbnb o altre piattaforme simili.

• Dichiarando l'affitto ottenuto: La casa ha un valore di 150.000 EUR e l'affitto totale ottenuto è stato di 6.000 EUR in 4 mesi, maggio, giugno, luglio, agosto 2015.

1. Tassa del Consiglio. Ogni anno è di 500 euro. Quindi, 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Questo è l'importo proporzionale dell'imposta comunale durante il periodo di 4 mesi in cui la casa è stata affittata.
2. Interessi ipotecari: “A” ha pagato quell'anno 1.200 EUR di interessi ipotecari, quindi 400 EUR corrispondono al periodo di noleggio.
3. Spese condominiali: ogni anno sono 600 EUR, quindi 200 EUR corrispondono al periodo di noleggio.
4. Raccolta dei rifiuti: 150 / anno. Quindi, 50 euro corrispondono al periodo di noleggio.
5. Assicurazione casa: 350 / anno. Pertanto, 33,1 EUR corrispondono al periodo di noleggio.
6. Pagamento delle tasse di marketing: 300 EUR
7. Acqua, elettricità, gas, internet: 450 euro corrisponde al periodo di noleggio.

SPESE TOTALI: 1.599,7 EUR. Questo sarà l'importo totale che "A" può detrarre dai redditi ricevuti. Così:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

L'importo di 4.400,3 EUR paga 836,057 EUR in tasse, secondo la scala seguente:

Aliquota dell'imposta per il 2016:

• Da 0 a 12.450 euro - 19%
• Da 12.451 euro a 200 - 24%
• Da 20.201 euro a 35.200 euro - 30%
• Da 35.201 euro a 60.000 euro - 37%
• A partire da 60.001 euro -45%

E questa dichiarazione fiscale dovrebbe essere stata fatta in 2 dichiarazioni, fatte nel trimestre corretto dell'anno 2015. In questo modo:

- L'affitto ottenuto a maggio e giugno avrebbe dovuto essere dichiarato nella dichiarazione trimestrale presentata prima del 20^th di luglio 2015.

- L'affitto ottenuto in luglio e agosto avrebbe dovuto essere dichiarato nella dichiarazione trimestrale presentata prima del 20^th di ottobre 2015.

• Dichiarare il resto dell'anno: Poiché la casa non è una casa permanente, quindi, "A" deve dichiarare e pagare, per il resto dell'anno la casa è vuota. Quindi, questo è pagato:

- Nella dichiarazione annuale dell'imposta sul reddito. Se "A" era residente in Spagna, prima della fine di giugno 2016 e se "A" non era residente, prima del 31.12.2016.

- Tasso: media dello 0,5% dal valore catastrale.

 

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