Il costo delle spese legali per rappresentarti nell'acquisto di una proprietà in Spagna può variare in base a una serie di fattori, tra cui:
- L'esperienza e le qualifiche dell'avvocato.
- La complessità della transazione.
- L'ubicazione della proprietà.
In generale, le spese legali in Spagna vengono solitamente addebitate in percentuale del valore della proprietà, più IVA. La percentuale di solito varia tra 1% e 2%, ma può essere più elevato in casi complessi o in immobili di alto valore.
Perché le spese legali vengono calcolate in base ad una percentuale del valore della proprietà? Non fanno pagare a ore?
La ragione può essere storicamente determinata dal calcolo degli onorari basato sulle “scale tariffarie” ufficiali degli ordini degli avvocati spagnoli.
Come abbiamo visto in questo articolo, gli ordini degli avvocati in Spagna sono distribuiti in distretti giudiziari o per province. Storicamente, queste istituzioni determinavano tariffe “minime” che l’avvocato doveva addebitare per ogni servizio.
In passato queste scale erano obbligatorie, oggi il loro monitoraggio è del tutto volontario, nel senso che l'avvocato è libero o meno di utilizzare i criteri stabiliti in queste norme per la sua offerta al cliente.
L'unica eccezione a questo “accordo sulla libertà tariffaria” è stabilito nel calcolo delle spese legali in caso di controversia giudiziaria. In questi casi, queste scale vengono solitamente utilizzate come riferimento in caso di controversia giudiziaria. gli effetti esclusivi della valutazione di tale voce (gli onorari) negli atti di perizia o di perizia giurata di avvocati.
Vediamo come citerebbe un avvocato coinvolto in una transazione immobiliare in diverse parti della Spagna, seguendo le scale di ciascuna associazione o distretto:
Spese legali a Malaga
L'Ordine degli avvocati di Malaga ha approvato le proprie tabelle il 18 settembre 2006.
Secondo questa scala, le diverse azioni svolte dall'avvocato vengono valutate con una serie di "punti", che si accumulano man mano che il processo procede. Infine, il numero totale di punti generati viene moltiplicato per un importo aggiornato ogni anno e approvato dall'Ordine degli Avvocati di Malaga. Per l'anno 2023 il valore del punto ufficialmente riconosciuto è 71,50 EUR (più IVA 21%).
Vediamo come funziona in una transazione di compravendita:
- Consulenze semplici di meno di un'ora: 2 punti = 143 EUR + IVA/ora
- Consulenze complicate o consulenze di durata superiore ad un'ora: 4 punti = 286 EUR + IVA
- Consultazioni telefoniche: 1-2 punti = 71,50 – 143 EUR / chiamata telefonica
- Comunicazioni scritte (email): 3-6 punti = 214,5 – 429 EUR + IVA/email
- Opinioni, relazioni e relazioni: 10 punti = 715 EUR + IVA/relazione
- Incontri con altri avvocati: 3-5 punti = 214,5 – 357,5 EUR + IVA/incontro
- Gestione (notaio, registro, Comune): 2 punti = 143 EUR + IVA / Gestione
- Redazione del contratto:
- Fino a 30,000 €: 2% del valore dell'immobile
- Fino a 60,000 euro 1%
- Fino a € 150,000: 0,7%
- + 300,000 euro: 0,5%
*Questa percentuale è aumentata del 50% per operazioni contrattuali complicate, come ad esempio una lingua diversa dallo spagnolo o una delle parti del contratto che sia cittadina straniera.
**Se l'avvocato oltre a “redigere” il contratto, “negozia” le sue clausole fino al raggiungimento di un accordo, aumenta del 100%.
Pertanto, in sintesi, senza soffermarsi sulle consulenze, pareri, incontri, ecc. che possono nascere da una compravendita immobiliare, ma concentrandosi solo sul servizio di predisposizione e negoziazione di un contratto di compravendita immobiliare.
Ipotizziamo un caso, un caso specifico di vendita:
- 3 Consultazioni complicate con il cliente: 858 EUR + IVA
- 10 telefonate: 715 EUR + IVA
- 30 email: 2.145 EUR + IVA
- 3 relazioni (una sullo studio dell'immobile, un'altra sul calcolo delle imposte e un'altra sulle considerazioni civili e personali del cliente): 2.145 EUR + IVA
- 5 pratiche dal notaio, 3 dal Comune e 3 dal catasto, e 2 per ogni cambio di acqua, luce e IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + IVA
SUBTOTALE: 6.792 EUR + IVA
A tale importo va aggiunto l' compensi derivanti dalla redazione e negoziazione del contratto di compravendita:
Per un immobile di 500.000 euro:
- Editoriale: 0,5%
- Complessità contrattuale + 50% = 0,75%
- Negoziazione + 100% = 1,5%
SUBTOTALE: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + IVA
Pertanto, secondo il tariffario dell’Ordine degli Avvocati di Malaga, aggiornato al 2023, se aggiungiamo gli atti precedenti e successivi al contratto di compravendita, agli onorari derivanti dalla redazione e negoziazione del contratto di compravendita, il risultato è :
6,792 + 7,500 = 14,292 EUR spese totali per l'assistenza legale in una transazione di compravendita immobiliare a Malaga.
Secondo questo calcolo, il totale delle parcelle maturate dall'avvocato per questa vendita potrebbe essere 3% del valore dell'immobile.
Questo importo, che è quello calcolato ufficialmente secondo la scala ufficiale di Malaga, è ciò che giustifica il preventivo che solitamente offrono gli avvocati della provincia per consulenze su transazioni di compravendita immobiliare, e che varia tra 1 -3% del valore dell'immobile + IVA.
Spese legali a Valencia
L'Ordine degli Avvocati di Valencia ha approvato le proprie tabelle il 9 settembre 2007.
Queste scale quantificano i servizi di un avvocato in una transazione immobiliare basata su il “valore” o l’“importo” della transazione. Cioè il “prezzo” concordato per la vendita tra acquirente e venditore. Secondo questo valore, le percentuali vengono applicate su una scala, che sono definiti in base alle funzioni o ai servizi affidati all'avvocato valenciano.
In questo modo, basandoci sulla tariffa ufficiale e considerando le fasi e i servizi che l'avvocato svolgerebbe in un'operazione di acquisto di una casa o di un immobile a Valencia, possiamo effettuare una simulazione delle tariffe che deriverebbero dall'applicazione di tale tariffa.
- Partenze, consulenze, telefonate, comunicazioni: 60-200 EUR/quota
- Redazione di contratti complessi (sono considerati complessi i contratti in cui una delle parti è straniera, parla un'altra lingua o che devono essere redatti in un'altra lingua): 50% della Scala I
- Atti notarili: aumento del 30% delle commissioni derivanti dalla redazione del contratto.
- Negoziazione del contratto: le commissioni di cui sopra sono aumentate del 50%.
- Se l'importo del contratto è superiore a 600,000 EUR. L’importo dei compensi fino ad oggi maturati sarà incrementato delle seguenti percentuali:
- Fino a 1,200,000 €, 25%.
- Da 1,200,001 € a 1,800,000 €, 50%.
- Da 1,800,001 € a 2,400,000 €, 75%.
- Più di 2,400,000 €, 100%.
Pertanto, per un esempio di vendita di un immobile per un importo di 500,000 EUR, le tariffe secondo la tariffa dell'Ordine degli avvocati di Valencia sarebbero le seguenti:
- 3 Consultazioni complicate con il cliente: 300 EUR + IVA
- 10 telefonate: 600 EUR + IVA
- 30 email: 1.800 EUR + IVA
- 3 pareri (uno per lo studio dell'immobile, un altro per il calcolo fiscale ed un altro per considerazioni civili e personali del cliente): 600 EUR + IVA
- 5 pratiche dal notaio, 3 dal Comune e 3 dal catasto, e 2 per ogni cambio di acqua, luce e IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + IVA
SUBTOTALE: 4.600 EUR + IVA
A tale importo vanno aggiunte le spese derivanti dalla redazione e negoziazione del contratto di compravendita:
- 50% della Scala I = 11.113 EUR + IVA
- Atti notarili + 30% = 3.333,9 EUR + IVA
- Trattativa contrattuale: 5.556,5 EUR + IVA
SUBTOTALE: 20.003,4 EUR + IVA
Pertanto, secondo la tariffa dell'Ordine degli Avvocati di Alicante, se aggiungiamo le azioni precedenti e successive al contratto di compravendita, alle tariffe derivanti dalla redazione e negoziazione del contratto di compravendita, il risultato è:
4,600 + 20,003.4 = 24,603.4 EUR spese totali per l'assistenza legale in una transazione di compravendita immobiliare nella regione di Valencia.
Secondo questo calcolo, il totale delle parcelle maturate dall'avvocato per questa vendita potrebbe essere 5% del valore dell'immobile.
Questo importo, che è quello ufficialmente calcolato attraverso la scala ufficiale di Valencia, è quello che dovrebbe essere addebitato in base a questo documento. Tuttavia, la realtà è che la maggior parte degli avvocati qualificati e registrati citano preventivi di intermediazione per consulenze su transazioni di acquisto e vendita di proprietà che vanno da 1-3% del valore dell'immobile + IVA.
