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ACQUISTARE UNA CASA IN SPAGNA CON I MUTUI? - NUOVE NORME - RICHIEDI UN POA AL TUO AVVOCATO

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Da molti anni stiamo vivendo una serie di riforme legislative e cambiamenti essenziali nel modo in cui si è evoluto storicamente il processo di ottenimento dei mutui in Spagna. Le banche spagnole sono state sottoposte a grande stress quando si trattava di confermare legalmente le posizioni e le condizioni in cui hanno lavorato, nonché le richieste che sono state richieste dai cittadini e, di conseguenza, sono state emesse una serie di leggi, riforme, regolamenti, sentenze, sanzioni, ecc., che hanno rappresentato una rivoluzione nel processo ipotecario spagnolo.

Una delle ultime richieste della nuova legge sui mutui entrerà in vigore il 16 giugno 2019. Vale a dire, la prossima settimana, verrà generato un cambiamento sostanziale nella forma e nel processo di ottenimento dei mutui in Spagna.

Cos'è quel cambiamento? È molto facile, fino all'entrata in vigore di questa legge, le banche, di solito, concordano le condizioni particolari dei mutui ipotecari direttamente con i clienti. Cioè il cliente si è recato in banca per richiedere un mutuo, la banca ha studiato il caso e, nel caso in cui la banca avesse approvato il mutuo, tale approvazione è stata formulata attraverso un documento che la stessa banca ha presentato al cliente, ma che normalmente non è stato firmato fino al giorno della nomina del notaio per firmare l'atto di proprietà dell'acquisto. Quindi, l'accettazione da parte del cliente delle condizioni del mutuo è stata fatta nello stesso atto e nell'assemblea del notaio per la firma degli atti di proprietà della vendita (di solito si chiama "completamento"). In quel momento il cliente, come passo prima della sottoscrizione del rogito ipotecario, si è presentato a firmare la documentazione privata del mutuo, con tutte le condizioni ipotecarie, e presentato come passaggio essenziale prima della sottoscrizione del mutuo e degli atti la vendita.

Tuttavia, tale modalità di "approvazione del mutuo" si è tradotta in casi in cui la banca, concordate con il cliente le condizioni specifiche per l'approvazione del mutuo, tali condizioni non sono state formalmente accettate fino alla sua firma presso il notaio lo stesso giorno la vendita. Dopodiché, nel caso in cui la banca abbia apportato modifiche dell'ultimo minuto, il cliente potrebbe essere nella posizione di non essere stato informato fino al momento in cui si trova alla riunione finale per il completamento davanti al notaio.

In altri casi, a volte è accaduto che la banca semplicemente non ha informato dettagliatamente i propri clienti sulle condizioni del prestito, venendo informata all'ultimo momento e presentata sotto la pressione che, se tali condizioni non fossero accettate, l'acquisto e la vendita non prenderebbero posto.

Ciò è stato considerato come una sovrapressione per i cittadini, i quali sono stati lasciati indifesi contro la banca per le informazioni dell'ultimo minuto, quindi, generalmente costretti ad accettare le condizioni imposte se non volevano perdere la vendita.

Pertanto, questa disinformazione nei confronti dei cittadini è stata considerata come indifesa e considerata come un abuso di potere da parte della banca nei confronti dei propri clienti.

Per risolvere questo, ciò che la legge solleva è quello il cliente firma con THE NOTARY la banca con l'accettazione delle condizioni di prestito con un periodo di tempo sufficiente prima della fine del processo di acquisto.

Il termine stabilito è di 10 giorni.

 

Come funziona ?: By atto notarile. Cioè, come un passo prima della firma dell'atto ipotecario (e, di conseguenza, della vendita), la banca e il cliente devono occuparsi del notaio (il cliente può recarsi di persona o rappresentato dal suo avvocato), con un termine di 10 giorni in anticipo, per formalizzare l'atto di accettazione delle condizioni del prestito.

In questo modo, la pressione che può essere esercitata sul cliente viene evitata poiché, nel caso in cui non accetti le condizioni stabilite dalla banca, il cliente non è soggetto alla pressione di accettare queste condizioni nella stessa riunione per la firma di gli atti di acquisto.

Pertanto, il processo fino ad ora era il seguente:

- Il cliente richiede il mutuo e la banca lo accetta

- Viene stabilita la data e la firma degli atti di compravendita e ipoteca

- Lo stesso giorno della firma stabilita presso il notaio, il cliente firma il atto di ipoteca e atto di vendita. L'accettazione delle condizioni della banca avviene tramite documento privato (che è allegato al contenuto della stessa azione del mutuo).

Quindi, il cliente firma due atti: Atti della vendita e Atti del mutuo.

La nuova legge sui mutui che stabilisce quanto segue:

- Il cliente richiede il mutuo. La banca lo approva

- La banca fissa un appuntamento con il cliente presso il notaio per firmare un atti di accettazione delle condizioni del mutuo con un minimo di 10 giorni prima della data fissata per la firma dell'ipoteca finale e la vendita. Il cliente assiste questo appuntamento per presenza personale o per procura dal proprio avvocato.

- Il cliente assiste (di persona o tramite procura) la data in cui il cliente firma il atti di acquisto nonché atti ipotecari.

Quindi, il cliente firma TRE atti notarili:

1.- Atti di accettazione del mutuo

2.- Atti della vendita + Atti del mutuo.

In questo modo, vengono offerte migliori garanzie ai cittadini nel loro diritto di essere informati in dettaglio e liberi di confermare la loro decisione di ottenere il prestito ipotecario.

Pertanto, in sintesi, le banche sono tenute a che, con almeno 10 giorni di anticipo, i loro clienti debbano prestare assistenza presso l'ufficio notarile per firmare di persona, o tramite procura, gli atti di accettazione del mutuo.

In che modo ciò influisce sugli acquirenti stranieri non residenti? Come stiamo vedendo, il processo di acquisto del mutuo, fino ad ora, ha permesso ai non residenti in Spagna che hanno acquistato una proprietà in Spagna, che, in un solo giorno, potevano permettersi entrambi: l'acquisto della proprietà e il suo mutuo. Cioè, in ONE potevano completare l'atto acquistare la proprietàe ottenere un mutuo.

Tuttavia, attraverso questa riforma, c'è un'altra azione precedente da fare. Pertanto, sta diventando necessario che il cliente non residente, o che non vive in Spagna, debba recarsi in Spagna prima del completamento del processo di acquisto per formalizzare l'accettazione delle condizioni della Banca. Ciò suppone che coloro che non vivono in Spagna, devono viaggiare in viaggio prima del completamento per firmare queste condizioni ipotecarie prima di un notaio.

Con questo, è importante che, per tutti coloro che acquistano case in Spagna e che chiedono mutui in una banca spagnola, è necessario tenere presente che potrebbe essere necessario trasferirsi in Spagna, non solo per formalizzare il processo di acquisto presso fine del processo, ma anche circa 10 giorni prima della fine del processo.

Ovviamente, se l'acquirente straniero, o non residente, decide o preferisce non venire in Spagna in anticipo, dovrà fornire al proprio avvocato o al suo rappresentante legale i poteri di rappresentanza necessari (procura) per farlo.

 

SOLUZIONE: Quindi, una soluzione per il cliente per evitare questo spostamento aggiuntivo sarebbe quella di lui concede un POA al suo avvocato.

Dal momento che le procure in Spagna hanno un protocollo diverso rispetto ad altri paesi, e inoltre, i poteri concessi all'estero necessitano di legalizzazioni che richiedono un po 'di tempo, raccomandiamo a tutti coloro che acquistano una proprietà in Spagna con un mutuo spagnolo o che hanno il intenzione di farlo, di considerare questo nuovo requisito di visita personale in Spagna prima del completamento con i loro avvocati, per fornire la migliore soluzione, anche se è possibile concedere procure ai loro avvocati o rappresentanti legali.

In questo modo, coloro che non possono arrivare così lontano in Spagna, i loro avvocati saranno in grado di firmare qualsiasi tipo di documento richiesto dalla loro banca per formalizzare il processo di acquisto e mutuo.