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LEGALIZZAZIONE DI COSTRUZIONI SENZA LICENZA

LEGALIZZAZIONE DI COSTRUZIONI SENZA LICENZA 940 788 Esther Marhuenda Bolívar

Le normative spagnole stabiliscono che, affinché una costruzione abbia accesso al registro immobiliare, i notai devono richiedere che sia fornita la licenza edilizia e tutta la documentazione di costruzione, compreso il certificato di lavoro finale, ecc.

Così recita il regio decreto legislativo 2015/30 del XNUMX ottobre (testo unico della legge fondiaria)

Ma qual è la situazione di quegli edifici che sono stati costruiti senza licenza edilizia?  

In questi casi, la stessa legge fondiaria stabilisce, al suo articolo 28.4, che quelle costruzioni, edifici e impianti rispetto ai quali non è più opportuno adottare misure di ripristino della legalità urbana che ne comportino la demolizione, per scadenza della prescrizione periodi corrispondenti, può avere accesso al registro immobiliare.

Qual è lo scopo di un edificio per avere accesso al registro immobiliare?  

La ragione fondamentale di ciò è che una costruzione che non fa parte del registro immobiliare non può far parte di alcun negozio giuridico. Cioè, non puoi comprare, vendere, ereditare, ipotecare, pagare le tasse, ecc.

Con il quale, l'accesso al catasto immobiliare, consente alla costruzione di essere oggetto di traffico legale, e di far parte del diritto di proprietà del proprietario. E, inoltre, implica implicitamente che tale immobile non possa essere demolito, demolito, o comunque distrutto dall'ordinamento. Con il quale il proprietario consolida così il diritto di proprietà su detta costruzione, anche se realizzata senza licenza.

Ma una volta che una costruzione, costruita senza licenza, va al catasto, è completamente legalizzata? In altre parole, può essere considerato legale al 100%?

La risposta è complicata.

Come abbiamo detto prima, l'accesso di una costruzione senza licenza al catasto significa rendere legalmente visibile questa costruzione.

In altre parole , quando un edificio viene costruito con licenza edilizia, il Comune viene informato che un edificio sarà eseguito , e il sistema giuridico spagnolo prende atto di tale costruzione. Viene inoltre informato del completamento di tale costruzione mediante il certificato di ultimazione dell'opera dell'architetto, e la sua dichiarazione in un notaio mediante la corrispondente dichiarazione di nuova costruzione. In questo modo un edificio realizzato con licenza edilizia viene automaticamente identificato e riconosciuto dall'ordinamento.

Tuttavia, una costruzione che è stata costruita senza a licenza di costruzione non rientra nel traffico legale, perché la sua costruzione non è stata denunciata alla pubblica amministrazione . Può darsi che di detta costruzione vi sia un verbale ai fini tributari, catastali e Ibi, ma ciò non significa che, ai fini della legalità edilizia, gli enti preposti al controllo e alla supervisione dei lavori sul territorio, sono venuti a conoscenza di questa costruzione giuridica.

Inoltre, se così fosse, cioè se l'amministrazione fosse a conoscenza dell'esistenza di una costruzione abusiva, dovrebbe automaticamente agire ordinando la demolizione di tale costruzione in quanto ritenuta illegale.

Quello che succede è che il file amministrazione spagnola , per lo stesso principio di sicurezza nel traffico legale delle azioni legali e commerciali, non può ritenere a tempo indeterminato agire contro quei lavori e costruzioni che siano stati eseguiti abusivamente.

Con la quale, le diverse normative regionali spagnole stabiliscono sempre un termine massimo per le pubbliche amministrazioni per rilevare le opere e le costruzioni che vengono realizzate senza licenza, e quindi poterle penalizzare con sanzioni amministrative, multe e persino ordini di demolizione. Trascorso questo tempo senza che l'amministrazione abbia rilevato, o senza aver agito contro la costruzione, viene legalizzata e patrimonializzata nel patrimonio del proprietario.

Nella legislazione spagnola, questo termine è diverso a seconda delle diverse Comunità Autonome.

Parleremo ora di due casi, la Comunità Valenciana e l'Andalusia.

Comunità Valenciana.

Nella Comunità Valenciana, i regolamenti si basano su Legge 5/2014, del 25 luglio, su «Pianificazione del territorio, urbanistica e paesaggio» della Comunità Valenciana (meglio conosciuta come » LOTTO «), che è stato modificato lo scorso 2019, attraverso la legge del 5 febbraio, in vigore dall'8 febbraio 2019.

Questa legge stabilisce quanto segue periodi di scadenza :

Per determinare il termine di scadenza degli atti dell'amministrazione in questi casi, è necessario distinguere tra due casi:

Terreno non edificabile, rustico, protetto . Per le opere che si trovano su terreni non edificabili o tutelati, non c'è periodo di scadenza .

Pertanto, indipendentemente dal fatto che sia scaduta la possibilità di sanzionare finanziariamente dette opere, l'amministrazione può in qualsiasi momento disporre la demolizione delle opere realizzate senza licenza, poiché, come si dice, il diritto dell'amministrazione non prescrive.

  • Terreno urbano o edificabile: Per quanto riguarda i terreni edificabili urbani, la prescrizione per quelle costruzioni che, all'entrata in vigore del LOTUP (agosto 2024) non avevano prescritto il termine di scadenza secondo la precedente normativa è 15 anni. Il precedente termine di prescrizione era di 4 anni.

In altre parole, è possibile dichiarare un'opera senza licenza purché prima fosse stata completata 20 Agosto 2010 . Questa data è molto importante, perché significa quattro anni prima dell'entrata in vigore di LOTUP, precisamente il 20 agosto 2014.

Con, possono essere legalizzate le opere su terreni urbani o edificabili che, alla data di entrata in vigore della presente legge, erano prescritte per avere un termine di costruzione trascorso più di quattro anni (cioè tutte le opere realizzate prima dell'agosto 2010), accedendo al registro immobiliare . .

Però, i quelle costruzioni su terreno urbano edificabile che sono state edificate senza licenza dopo la data del 20 agosto 2010 , quali, ad esempio, 2011, 2012, 2013, ecc., la prescrizione degli ordini di demolizione di detti manufatti saranno 15 anni .

Lo stesso accade con le costruzioni costruite terreno comune non edificabile , quale possono avere accesso al registro delle proprietà purché siano state costruite prima del 20 agosto 2010.

Tuttavia, cosa molto importante, quelle costruzioni su terreni non edificati che sono state completate ad agosto 2010, sono soggette al regime di imprescrittibilità della Legge Cinque/2014, della LOTUP.

E per quanto riguarda terreno non edificabile protetto, possono essere dichiarate solo le costruzioni senza licenza che siano state completate prima del 1 febbraio 2002.

Questo è così, perché questa data coincide con il trascorrere di quattro anni che regolava nella precedente legislazione e con l'entrata in vigore della Legge Urbanistica Valenciana 16/2003, entrata in vigore il 1 febbraio 2006, che è arrivata a stabilire l'imprescrivibilità per la terra protetta.

Andalusia;

Lo stesso accade in Andalusia, sebbene non vi sia distinzione tra urbano e non urbanizzabile. In entrambi i casi, la Legge sull'Urbanistica dell'Andalusia 7/2022, nella sua formulazione dopo la sua ultima modifica dell'8 febbraio 2012, aumenta il termine di prescrizione del diritto dell'amministrazione di chiedere la demolizione delle opere da 4 a 6 anni . costruito senza licenza.

Come nella Comunità Valenciana, questo periodo si intende applicabile alle opere prive di licenza per le quali, alla data di approvazione della legge, era scaduto il periodo di 4 anni stabilito nella legislazione precedente. In altre parole, tutte le costruzioni costruite prima dell'8 febbraio 2008 possono essere legalizzate.

Pertanto, per quelle costruzioni realizzate dopo tale data, la prescrizione diventa di 6 anni.

Catalogna;

Lo stesso si può dire in Catalogna. Il decreto legislativo 1/2010, del 3 agosto, di approvazione del testo rivisto della legge urbanistica catalana, ha aumentato da 4 a 6 anni il termine di prescrizione per l'azione di ripristino della legalità urbana degli edifici.

Cioè, per richiederne la demolizione o la demolizione.

Tuttavia, in Catalogna non viene data l'interpretazione andalusa e valenciana del termine in cui inizia ad applicarsi il nuovo termine esteso di 6 anni. Secondo i criteri catalani, quelle opere realizzate prima dell'approvazione della legge, cioè il 3 agosto 2010, avrebbero una prescrizione di 4 anni. E quelli costruiti dopo, il termine sarebbe 6.

BENE. E 'inteso!. Quindi, se ho una costruzione senza licenza in cui sono trascorsi senza essere sanzionato i termini stabiliti dalla legislazione della mia Comunità Autonoma, la mia casa è al 100%?

La risposta è un po' complicata.

Come indicato in questa relazione, il superamento del termine per sanzionare/penalizzare una costruzione conferisce il potere di iscrivere tale costruzione nel registro immobiliare.

Ciò significa che: il proprietario può “possedere” l'opera senza licenza. Può essere ipotecato, affittato, venduto, ereditato, donato, ecc il sistema spagnolo non può decretarne la demolizione.

Tuttavia, sebbene il sistema spagnolo riconosca tale costruzione come legale, non può darle tutti i diritti ei vantaggi che ha una costruzione giuridica . In altre parole, il sistema spagnolo non può assimilare le costruzioni abusive che non rispettavano la legge, che non pagavano tasse di costruzione, architetti, ecc., a opere legali che hanno subito queste procedure, sono state costruite a norma di legge e sono state Hanno pagato tutte le tasse e le spese corrispondenti.

Per questo motivo queste costruzioni che sono state realizzate senza licenza, ma che sono state iscritte al catasto, sono catalogate in modo speciale. Si chiamano costruzioni “fuori servizio”.

Questo tipo di costruzione è soggetta ad alcune limitazioni rispetto alle costruzioni legali:

  • Non sono ammesse più che opere di riforma limitate alla conservazione, alla sicurezza e alla salute. Pertanto, non sono autorizzati a svolgere lavori di riabilitazione.
  • Non sono ammessi lavori di ampliamento dell'esistente.
  • Nel caso in cui la costruzione venga demolita naturalmente (per cause naturali, rovina, o calamità, alluvione, ecc.), non può essere ricostruita. Non possono essere ricostruiti.



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