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PERCHÉ UTILIZZARE UN AVVOCATO QUANDO ACQUISTARE UNA CASA IN SPAGNA?

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Perché dovresti usare un avvocato nel processo di acquisto di un immobile in Spagna? Notaio e avvocato / avvocato nel processo di acquisto di proprietà in Spagna.

Il processo di acquisto spagnolo è molto simile ad altri paesi. Gli investitori stranieri nel sistema spagnolo troveranno molte somiglianze con i loro paesi di origine.

Ma, comunque, anche potremmo trovare molte differenze.

La differenza più notevole è la posizione e le funzioni dal avvocato della scuola e il notaio funzioni.

I.- ALCUNI ESEMPI IN ALTRI PAESI EUROPEI:

A) PROCESSO BRITANNICO: Nel processo di acquisto e trasferimento britannico, il notaio non è affatto coinvolto nel processo di vendita di proprietà. Venditore e acquirente vengono assistiti nella transazione con l'aiuto, ciascuno di loro, del proprio avvocato. Quindi, l'avvocato dell'acquirente, e l'avvocato del venditore, sono quelli che, dai primi passi fino al completamento, prendono il controllo del processo di vendita, facendo e trasmettendo il cambio di nome della proprietà, e il pagamento del prezzo, delle tasse, ecc. Entrambi gli avvocati sono quelli che hanno stipulato i contratti, si prendono cura che ciascuna parte adempia ai propri obblighi, pagamento delle tasse, organizzano e ricevono pagamenti e completano la registrazione della proprietà al nuovo proprietario, ecc.

Come conclusione: Il notaio non partecipa al sistema di trasporto britannico di acquisto e vendita di proprietà, e vi sono due avvocati / avvocati, uno sull'acquirente e l'altro dal venditore, che partecipano a tutte le fasi del processo.

B) PROCESSO DELL'EUROPA CONTINENTALE: Francese, belga, svizzero, olandese, tedesco e altri: in questi paesi, sul processo di acquisto / vendita degli immobili, la presenza del notaio è essenziale. Il notaio fa tutto. A differenza del sistema britannico, nel sistema continentale, entrambe le parti, acquirente e venditore, usano il notaio, come intermediario della transazione, dall'inizio alla fine, e fa quanto segue:

  1. Approssimazione delle parti e formalizzazione dell'operazione per contratto.
  2. Controllo dell'adempimento dell'obbligo di ciascuna parte.
  3. Esegue ricerche legali, amministrative e fiscali sulla proprietà.
  4. Ricerca urbanistica e di costruzione della proprietà.
  5. Effettua e riceve tutti i pagamenti dalla vendita.
  6. Completa gli atti di vendita.
  7. Completa la registrazione nel catasto per conto del nuovo proprietario.
  8. Segnalare e pagare le tasse per l'acquisto e la vendita
  9. Apporta la modifica dei contratti di fornitura di acqua, elettricità, tasse locali, ecc.

 Conclusione: La funzione del AVVOCATO nel processo di acquisto / vendita in questi paesi è zero. L'avvocato non è coinvolto in questo processo, tranne in caso di controversie risultanti da controversie giudiziarie.

 II.- PROCESSO DI TRASPORTO SPAGNOLO

Si può dire che il processo di acquisto dello spagnolo è un mix tra i due sistemi considerati: il «britannico» e il «continentale».

Nel processo di trasporto spagnolo, il notaio è davvero importante, ma non abbastanza per effettuare un acquisto con garanzie e sicurezza totali. La presenza del notaio spagnolo nel processo di acquisto è essenziale perché, come altri paesi come Francia, Belgio, Olanda, ecc., La vendita non può essere registrata nel registro fondiario senza aver superato la formalizzazione di atti notarili (o «escrituras »).

Il notaio controlla anche le informazioni essenziali come:

- La capacità delle parti di acquistare o vendere. Cioè, se l'acquirente ha la capacità legale di acquistare e il venditore di vendere.

- Studio limitazioni e oneri sull'immobile.

- Lo studio dei documenti di proprietà, come permessi e licenze edilizie, ecc.

- Verifica delle modalità di pagamento, ecc.

Ma a differenza dei notai «continentali», quelli spagnoli non fanno altro che le funzioni menzionate. Vale a dire delle funzioni dei notai spagnoli:

  • STUDIO LEGALE E URBANISTICO: Il notaio non effettua uno studio di costruzione / urbano della proprietà come pianificazione di consulenza. Ci sono informazioni sulla proprietà presso varie fonti come il Catasto, o il Municipio, i dipartimenti di sviluppo urbanistico e di pianificazione, i dipartimenti locali e regionali, che non sono consultati né verificati dal notaio spagnolo durante il processo di acquisto.
  • Il notaio non verifica se la proprietà prevede sanzioni o multe per la costruzioneo, ad esempio, un ordine di demolizione.
  • Il notaio effettua un controllo sulla registrazione della proprietà, ma, in Spagna, la maggior parte di tle sanzioni per la costruzione e le multe non sono registrate nel registro delle proprietà / terreni.
  • Non ci sono studi o verifiche di possibili progetti di sviluppo futuri suscettibile di influire su una proprietà (ad es. espropriazione o futura autostrada, o anche un progetto di urbanizzazione, ecc.).

Sfortunatamente, ci sono casi in Spagna in cui l'acquirente ha completato l'acquisto senza l'assistenza di un avvocato specializzato, con un processo formale notarile perfetto e perfettamente registrato nel catasto e nel catasto. Quindi, formalmente perfetto. E poi, dopo il processo di acquisto, ha scoperto che mancava una licenza o un certificato di occupazione («certificato di abitazione»), o aveva anche un ordine di esproprio per un progetto autostradale, ad esempio, o che la proprietà aveva spese di urbanizzazione, o parte di la trama deve essere consegnata o persa all'amministrazione per l'estensione di una strada pubblica, ecc .

Questa mancanza di studio progettuale da parte del notaio crea particolari problemi nelle seguenti proprietà:

- Proprietà nelle urbanizzazioni: Ad esempio, il costruttore non ha completato lo sviluppo urbano e l'infrastruttura di urbanizzazione e quindi ci sono opere di urbanizzazione senza finalizzazione, che devono essere completate e pagate, a volte, dai proprietari.

- Proprietà, case o ville in zone rustiche o CAMPAGNA: Queste proprietà sono generalmente nell'area rurale e al di fuori delle aree urbane. Queste proprietà, in genere ville o case vacanza, possono avere problemi come:

* Mancanza di licenza o costruzione dell'abitazione principale

* Mancanza di licenza di costruzione o di licenza per un'eventuale estensione dell'edificio principale o dei suoi accessori (piscina, garage, ecc.).

* Problemi di identificazione o definizione dei confini della trama o terra, ecc.

* Sanzioni urbanistiche e di costruzione, multe, o ordini di demolizione, ecc.

- Ville e appartamenti in vecchie abitazioni con gravi problemi infrastrutturali o in attesa dello sviluppo del progetto o del miglioramento, ecc.

 Le informazioni di cui sopra non saranno ottenute da un notaio in Spagna.

Sfortunatamente, in Spagna, le informazioni legali, amministrative e di pianificazione riguardanti la proprietà non sono condensate in un unico punto di informazione, come dovrebbe essere il registro fondiario. In Spagna, le informazioni nel registro fondiario, sebbene essenziali, non sono complete.

Le informazioni contenute nel registro delle proprietà / terreni in Spagna NON raccolgono TUTTE le informazioni necessarie che incidono sulla proprietà.

  • CONTRATTI E PAGAMENTI: il notaio prepara i pagamenti della proprietà, né sceglie né prepara i contratti di vendita. Pertanto, l'acquirente non paga il prezzo di acquisto al notaio. In Spagna, i pagamenti del prezzo, o parti del prezzo, sono pagati agli avvocati, all'agenzia immobiliare o al venditore.

Nella nostra azienda, i clienti a volte ci chiedono il conto bancario del notaio per effettuare il pagamento del prezzo di acquisto e sono sorpresi quando informiamo che in Spagna il notaio non riceve pagamenti e che i pagamenti devono essere pagati direttamente al venditore o il suo avvocato o gli agenti immobiliari

  • REGISTRAZIONE E CAMBIAMENTO DEL PROPRIETARIO IN EL REGISTR FONCIER: il notaio, una volta completato il processo di acquisto, con la firma degli atti notarili di vendita, non ha l'obbligo di procedere alla registrazione della transazione nel registro terra. Pertanto, ci sono notai che gestiscono questa gestione e ce ne sono altri che non se ne rendono conto. E, anche nei notai che svolgono il servizio di registrazione, non vieni a registrare l'acquisto se l'acquirente non lo richiede espressamente !.

Come avvocati, abbiamo visto molte situazioni in cui i venditori hanno scoperto che anche i loro atti non erano registrati presso il catasto. Al momento dell'acquisto, gli attuali proprietari sono andati dal notaio e, una volta completato l'acquisto, e confidando che il notaio avrebbe intrapreso le azioni necessarie per completare le fasi di registrazione, non hanno incaricato il notaio di effettuare la registrazione nel catasto. Quindi il notaio non l'ha mai fatto !. Pertanto, nel corso degli anni, ho scoperto che le proprietà erano ancora per conto dei precedenti proprietari, perché non ha dato l'ordine al notaio e non sono stati assistiti da un avvocato nel tuo processo.

  • CAMBIAMENTO DEL PROPRIETARIO DEI CONTRATTI DELL'ACQUA E DELL'ELETTRICITÀ E ALTRE IMPOSTE COMUNALI: il notaio NON gestisce il cambio di proprietà dei contratti di fornitura di acqua, elettricità e altri come la tassa di proprietà o comunale.

Inoltre, il notaio non organizza la domiciliazione del pagamento di questi servizi sul conto bancario dell'acquirente mediante addebito diretto.

  • CAMBIAMENTO DEL PROPRIETARIO ALLA TASSA DI CADASTRE / CONSIGLIO: il notaio NON gestisce il passaggio di proprietà delle parti del catasto. Comunicano a Cadastre, ma non si conformano a ciò e istruiscono Cadastre a passare l'ordine di pagamento dell'imposta mediante addebito diretto sul conto bancario del proprietario.
  • CERTIFICATO DI ABITAZIONE Come spiegato in altre sezioni di questo sito, l'acquirente deve ottenere un certificato di occupazione, in atto, chiamato anche "Certificato di abitazione". Tra le nuove proprietà (quelle acquistate direttamente dai costruttori), il notaio non richiede di fornire un certificato di residenza valido ai venditori.

AGENTI IMMOBILIARI: In aggiunta a quanto sopra, l'attività dell'attività immobiliare non è regolamentata in Spagna. L'attività di vendita di immobili sul mercato è «gratuita». A differenza di altri paesi in cui la proffessione degli agenti è rigorosamente controllata e regolamentata, questo non è il caso della Spagna.

Così, non c'è alcuna garanzia in Spagna per confermare che l'agente immobiliare risponde con professionalitào, semplicemente, di avere il minimo riconoscimento legale per conoscere le legittime proprietà che offrono sul mercato.

Quindi, ti consigliamo di scegliere un agente reputato e ben stabilito. Per questo, chiedi le credenziali aziendali e controlla la reputazione dell'agente nei forum e nei social media.

Allora perché usare un avvocato IN SPAGNA PER ACQUISTARE È UNA DECISIONE APPROPIATA?

Come affermato sopra, per avere un'idea completa e ottenere informazioni sul processo di acquisto, è necessario ottenere queste informazioni da diverse fonti locali, regionali, catasto, dipartimenti di pianificazione e anche consultare architetti e altri specialisti, ecc ... TUTTO QUESTO NON SARÀ FATTO DA UN NOTAIO SPAGNOLO.

Per fare ciò è necessario ottenere i servizi di un avvocato che può ottenere tutte le informazioni da diverse fonti e controllare tutti i punti legali e amministrativi necessari.

Oltre a questo, sfortunatamente, questo processo è abbastanza complicato, quindi NON TUTTI GLI AVVOCATI SONO VALIDI PER ASSISTENZA IN OPERAZIONI DI PROPRIETÀ. Quindi hai bisogno di un avvocato che, oltre a parlare la tua lingua, e che conosca il diritto immobiliare, anche lui deve farlo essere uno specialista in diritto edile e urbanisticoe contare nel suo team con architetti e altri professionisti e tecnici, per avere abbastanza capacità e abilità per ottenere tutte le informazioni necessarie e per completare tutti gli aspetti riguardanti l'acquisto della proprietà.

Pertanto, in questa fase, una volta che la decisione di acquisto è solida, TLA, la nostra azienda, ti consiglia di:

- Contratto un avvocato. Ci sono aziende o agenti che si presentano come avvocati e offrono un «servizio legale» o si offrono come «trasportatori» e, in effetti, non sono avvocati. A volte non sono nemmeno spagnoli !.

- Contratto un avvocato registrato in Spagna. Non essere tentato di usare avvocati nel tuo paese. Solo gli avvocati nazionali conoscono il sistema di acquisto e il processo di acquisto spagnolo.

- L'avvocato deve parlare la tua lingua. Evita gli avvocati che non parlano la tua lingua e che usano segretarie o assistenti o traduttori. Il tuo avvocato deve parlare perfettamente la tua lingua per comunicare direttamente con te, non attraverso segretari o traduttori.

- Verifica che l'avvocato sia uno specialista in diritto urbano e delle costruzioni. Deve essere un esperto di diritto immobiliare, ma deve anche comprendere la pianificazione e la costruzione urbana.


E, una volta scelta la proprietà che ti piace ...

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