Professione di avvocato in Spagna. Regolamento, iscrizione e preventivo delle quote

1.- Il concetto di “Ordine degli avvocati” e come essere un avvocato in Spagna 

– Spagna – “Colegio de Abogados”

In Spagna, gli avvocati devono registrarsi presso un “ Collegio degli avvocati ”per poter esercitare la propria professione. Gli ordini degli avvocati sono istituzioni professionali che rappresentano gli avvocati e regolano l'esercizio della professione forense.

In Spagna ci sono 83 Collegio degli Abogados , uno a testa provincia e uno per la città autonoma di Ceuta e uno per la città autonoma di Melilla. Gli ordini degli avvocati sono raggruppati nell' Consiglio Generale degli Avvocati Spagnoli (“Consejo General de la Abogacía”), che è l'organismo rappresentativo della professione forense spagnola.

Per potersi iscrivere all'ordine degli avvocati, l'avvocato deve soddisfare i seguenti requisiti:

• Avere il nazionalità spagnola o di uno stato membro dell’Unione Europea.
• Avere un laurea in giurisprudenza o equivalente.
• Master di Accesso alla Professione Legale (2 anni)
• Hanno superato il esame di ammissione all'albo .

Una volta iscritto all’Ordine degli avvocati, l’avvocato acquisisce la qualifica di “ avvocato iscritto all'albo .” L'avvocato iscritto all'albo ha il diritto di esercitare la professione forense su tutto il territorio spagnolo.

Gli ordini degli avvocati hanno le seguenti funzioni:

• Rappresentanza degli avvocati.
• Regolazione della pratica forense.
• Formazione e aggiornamento degli avvocati.
• Assistenza legale gratuita.
• Difesa degli interessi dei cittadini.

Collegio degli avvocati sono un elemento fondamentale del sistema giudiziario spagnolo. Associazioni degli avvocati garantire che gli avvocati soddisfino i requisiti di formazione e di etica professionale e che i cittadini abbiano accesso a una difesa legale di qualità.

– Francia – “Barreux”

In Francia gli ordini degli avvocati si chiamano “Barreaux”. Ci sono 161 Barreaux in Francia , uno a testa distretto giudiziario . Per esercitare la professione di avvocato in Francia, è necessario essere iscritti a un Barreau.

Il “Barreau” è un'organizzazione professionale che rappresenta gli avvocati nel proprio distretto giudiziario . Ha il compito di garantire l'etica e la disciplina della professione, nonché di fornire servizi agli avvocati, quali formazione e assistenza legale.

Per iscriversi ad un “Barreau”, gli avvocati devono soddisfare i seguenti requisiti:

• Avere un laurea in giurisprudenza.
• Hanno superato il esame di ammissione all'albo .
• Ho completato a periodo di tirocinio pratico di due anni .

Una volta iscritti ad un Barreau, gli avvocati hanno il diritto di esercitare la professione forense in tutta la Francia.

I Consiglio Nazionale degli Ordini degli Avvocati (CNB) è l'istituzione nazionale che rappresenta tutti i Barreaux di Francia. La CNB ha il compito di stabilire le regole deontologiche della professione, nonché di vigilare sul funzionamento dei Barreaux.

– Germania – “Rechtsanwaltskammern”

In Germania, gli avvocati si iscrivono presso gli ordini degli avvocati, chiamati “ Rechtsanwaltskammern ”. Esiste un'associazione degli avvocati per ogni Stato federale della Germania, più uno per la Corte Suprema Federale della Germania.

Per esercitare la professione forense in Germania, gli avvocati devono essere iscritti all'albo degli avvocati . La registrazione avviene dopo che l'avvocato ha superato l'esame due esami di diritto statale e ha incontrato il requisiti per la formazione giuridica pratica .

Gli ordini degli avvocati hanno diverse funzioni, tra cui:

• Autorizzare l'esercizio della professione forense.
• Regolamentare la professione forense.
• Controllare il rispetto delle norme deontologiche da parte degli avvocati.
• Offrire servizi agli avvocati, come formazione continua, assistenza legale e rappresentanza in tribunale.

Gli ordini degli avvocati sono organizzazioni autonome disciplinate dall'art Legge federale sugli avvocati (BRAO) .

– Regno Unito (UK) – “Bar Council” o “ Law “Society”

Nel Regno Unito la professione legale è divisa in due rami principali : avvocati e la avvocati .

I barristers sono gli avvocati che agiscono davanti ai tribunali , Mentre l' avvocati Sono avvocati che fornire consulenza e rappresentanza ai clienti in questioni legali.

Gli avvocati si registrano in una delle quattro Inns of Court: Gray's Inn, Lincoln's Inn, Middle Temple e Inner Temple . Consiglio degli avvocati d'Inghilterra e Galles È l'organismo di regolamentazione degli avvocati.

Gli avvocati si registrano presso l' Law Society di Inghilterra e Galles . La Legge La Società è l'organismo di regolamentazione per gli avvocati e fornisce anche servizi ai suoi membri, tra cui formazione, sviluppo professionale e supporto legale.

Oltre alla Law Society of England and Wales, nel Regno Unito esistono altre associazioni degli avvocati che rappresentano avvocati provenienti da determinate regioni o aree di pratica. Per esempio:

• Società legale scozzese rappresenta gli avvocati scozzesi
• Società legale dell'Irlanda del Nord rappresenta gli avvocati dell'Irlanda del Nord.

- Belgio

In Belgio, gli avvocati devono registrarsi in un “ Barreau” degli avvocati ad esercitare la propria professione. Ci sono venticinque “Barreaux” degli avvocati in Belgio, divisi in due gruppi:

• Ordini degli avvocati della comunità francofona e tedesca:
  • Undici francofoni:
    • Bar di Bruxelles _
    • Bar di Anversa
    • Charleroi Bar_
    • Bar di Liegi
    • Bar di Mons
    • Barra di Namur
    • Tournai Bar
    • Huy Bar
    • Avvocato di Lussemburgo _
    • Bar di Verviers _
  • A Di lingua tedesca :
    • Anwaltskammer Eupen-Malmedy
• Ordini degli avvocati del Comunità fiamminga:
  • Tredici fiamminghi :
    • Ordine delle Vlaamse Balies Anversa
    • Ordine di Vlaamse Balies Brugge
    • Ordine di Vlaamse Balies Gent
    • Ordine di Vlaamse Balies Hasselt
    • L'Ordine dei Fiamminghi si oppone a Lovanio
    • L'Ordine dei Fiamminghi contrasta Ostenda
    • L'Ordine dei Fiamminghi contrasta Roeselare
    • Ordine dei Bar Fiamminghi Sint-Niklaas
    • L'Ordine dei Fiamminghi contrasta Turnhout
    • L'Ordine dei Fiamminghi contrasta Kortrijk
    • Ordine di Vlaamse Balies Aarschot
    • Ordine di Vlaamse Balies Limburg

Gli ordini degli avvocati hanno la funzione di garantire l'etica e la professionalità degli avvocati, nonché di rappresentare gli avvocati davanti alle autorità giudiziarie e amministrative.

– Paesi Bassi – NOvA

In Olanda gli avvocati devono registrarsi presso l' Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) , che è l'associazione degli avvocati olandese. NOvA è un'organizzazione professionale che rappresenta gli avvocati olandesi e garantisce il rispetto degli standard della professione.

Per registrarsi presso NOvA, gli avvocati devono soddisfare i seguenti requisiti:

• Avere un laurea in giurisprudenza valida presso un'università olandese o un'università straniera riconosciuta da NOvA .
• Hanno superato il esame di ammissione alla professione legale olandese.
• Ho completato a tirocinio biennale presso uno studio legale olandese.

Una volta che gli avvocati soddisfano i requisiti, possono richiedere la registrazione presso NOvA. La NOvA esaminerà la domanda e, se approvata, l'avvocato potrà iniziare a esercitare la professione forense nei Paesi Bassi.

NOvA offre anche una serie di servizi ai suoi membri, come ad esempio:

• Formazione continua
• Consulenza legale
• Rappresentanza davanti ai tribunali

NOvA ha sede in L'Aia .

– Stati Uniti (USA) – “Ordine degli avvocati”

Negli Stati Uniti sono gli ordini degli avvocati ovvero le associazioni presso le quali gli avvocati devono iscriversi per esercitare la professione chiamati Ordini degli avvocati . Ogni stato dell'Unione ha la propria Ordine degli avvocati, che è l'organismo incaricato di regolare la pratica della legge in quello stato.

Per esercitare la professione forense negli Stati Uniti, un avvocato deve essere ammesso all'Ordine degli avvocati dello stato in cui desidera esercitare. Per fare ciò, è necessario soddisfare i requisiti stabiliti dall'Ordine degli avvocati, che in genere includono l'ottenimento di un laurea in giurisprudenza presso una scuola di giurisprudenza accreditata , passando a Esame di ammissione all'Ordine degli Avvocati e completando a periodo di pratica supervisionata.

I American Bar Association (ABA) è un'organizzazione forense nazionale che non ha giurisdizione sulle associazioni degli avvocati statali. Tuttavia, l'ABA stabilisce standard educativi ed etici per le scuole di diritto e gli avvocati e le sue raccomandazioni sono generalmente seguite dalle associazioni degli avvocati statali.

Gli ordini degli avvocati svolgono una serie di importanti funzioni, tra cui:

• Regolamentare l'esercizio della professione forense
• Promuovere l’etica e l’eccellenza nella professione legale
• Rappresentare gli avvocati davanti al governo e al pubblico
• Offrire servizi agli avvocati, come formazione professionale, consulenza legale e assistenza finanziaria

Anche gli ordini degli avvocati svolgono un ruolo importante nella difesa dei diritti civili e della giustizia sociale.

2.- Perché rivolgersi ad un avvocato quando si acquista una proprietà in Spagna? 

 Perché dovresti usare un avvocato nel processo di acquisto di un immobile in Spagna? Notaio e avvocato / avvocato nel processo di acquisto di proprietà in Spagna.

Il processo di acquisto spagnolo è molto simile ad altri paesi. Gli investitori stranieri nel sistema spagnolo troveranno molte somiglianze con i loro paesi di origine.

Ma, comunque, anche potremmo trovare molte differenze.

La differenza più notevole è la posizione e le funzioni dal avvocato e la notaio funzioni.

I.- Alcuni esempi di assistenza legale in transazioni immobiliari in altri paesi:

Transazione immobiliare (“Trasporto”) nel Regno Unito

Nel processo di acquisto e trasporto britannico (“Conveyance”), il notaio non è affatto coinvolto nel processo di una vendita immobiliare. Venditore e acquirente vengono assistiti nella transazione con l'ausilio, ciascuno, del proprio legale.

Quindi, l'avvocato dell'acquirente e l'avvocato del venditore sono coloro che, dai primi passi fino al completamento, prendono il controllo del processo di vendita, effettuando e completando il cambio di nome dell'immobile e il pagamento del prezzo, delle tasse, ecc. Entrambi gli avvocati sono quelli che hanno stipulato i contratti, si prendono cura che ciascuna parte adempia ai propri obblighi, al pagamento delle tasse, organizzano e ricevono i pagamenti e completano la registrazione della proprietà al nuovo proprietario, ecc.

Come conclusione: Il notaio non prende parte al sistema britannico delle transazioni immobiliari di acquisto e vendita di proprietà, e vi sono due avvocati / avvocati, uno sull'acquirente e l'altro dal venditore, che partecipano a tutte le fasi del processo.

Transazioni immobiliari nel resto dei paesi europei – Francia, Belgio, Germania, Paesi Bassi, ecc. 

In questi paesi, nel processo di compravendita degli immobili, la presenza del il notaio è essenziale. Il notaio fa tutto.

A differenza del sistema britannico, in quello continentale entrambe le parti, acquirente e venditore, si avvalgono del notaio, come intermediario della transazione, dall'inizio alla fine, ed egli effettua quanto segue:

1. Approssimazione delle parti e formalizzazione dell'operazione per contratto.
2. Controllo dell'adempimento dell'obbligo di ciascuna parte.
3. Esegue ricerche legali, amministrative e fiscali sulla proprietà.
4. Ricerca urbanistica e di costruzione della proprietà.
5. Effettua e riceve tutti i pagamenti dalla vendita.
6. Completa gli atti di vendita.
7. Completa la registrazione nel catasto per conto del nuovo proprietario.
8. Segnalare e pagare le tasse per l'acquisto e la vendita
9. Apporta la modifica dei contratti di fornitura di acqua, elettricità, tasse locali, ecc.

 Conclusione: La funzione dell'AVVOCATO nel processo di compravendita in questi paesi è zero. L'avvocato non è coinvolto in questo processo, tranne in caso di controversie risultanti da controversie giudiziarie.

 II.- L'assistenza dell'avvocato nel processo di compravendita in Spagna 

Si può dire che il processo di acquisto dello spagnolo è a mix tra i due sistemi considerati: il “britannico” e il “continentale”.

Notaio spagnolo vs avvocato spagnolo

Nel processo di transazione immobiliare spagnola, il notaio è davvero importante, ma non sufficiente per effettuare un acquisto con totale garanzie e sicurezza. La presenza del notaio spagnolo nel processo di acquisto è fondamentale perché, come in altri paesi come Francia, Belgio, Olanda, ecc., la vendita non può essere trascritta nel registro fondiario senza essere passati attraverso la formalizzazione di atti notarili (o escrituras” ).

Il notaio controlla anche le informazioni essenziali come:

• La capacità delle parti di acquistare o vendere. Cioè, se l'acquirente ha la capacità giuridica di acquistare e il venditore di vendere.
• Studio delle limitazioni e degli oneri gravanti sull'immobile.
• Lo studio di documenti immobiliari, come permessi e licenze edilizie, ecc.
• Verifica della modalità di pagamento, ecc.

Ma a differenza dei notai “continentali”, quelli spagnoli non svolgono più delle funzioni citate. Vale a dire sulle funzioni dei notai spagnoli:

• Studio giuridico e urbanistico: Il notaio non effettua uno studio di costruzione / urbano della proprietà come pianificazione di consulenza. Ci sono informazioni sulla proprietà presso varie fonti come il Catasto, o il Municipio, i dipartimenti di sviluppo urbanistico e di pianificazione, i dipartimenti locali e regionali, che non sono consultati né verificati dal notaio spagnolo durante il processo di acquisto.
• Il notaio non verifica se la proprietà prevede sanzioni o multe per la costruzioneo, ad esempio, un ordine di demolizione.
• Il notaio effettua un controllo sulla registrazione della proprietà, ma, in Spagna, la maggior parte dei controlli le sanzioni edilizie e le multe non vengono registrate nel catasto immobiliare/terreno.
• Non ci sono studi o verifiche di possibili progetti di sviluppo futurisuscettibile di influire su una proprietà (ad es. espropriazione o futura autostrada, o anche un progetto di urbanizzazione, ecc.).

Sfortunatamente, ci sono casi in Spagna in cui l'acquirente ha completato l'acquisto senza l'assistenza di un avvocato specializzato, con un processo formale notarile perfetto e perfettamente registrato nel catasto e nel catasto. Quindi, formalmente perfetto. E poi, dopo il processo di acquisto, ha scoperto che mancava una licenza o un certificato di occupazione ("certificato di abitazione"), o addirittura c'era un ordine di esproprio per un progetto autostradale, ad esempio, o che l'immobile aveva oneri di urbanizzazione, o parte di il terreno deve essere ceduto o perso all'amministrazione per l'ampliamento di una strada pubblica, ecc .

Questa mancanza di studio progettuale da parte del notaio crea particolare problemas nelle seguenti proprietà:

- Immobili nelle urbanizzazioni: Ad esempio, il costruttore non ha completato lo sviluppo urbano, e le infrastrutture di urbanizzazione, e poi ci sono opere di urbanizzazione senza finalizzazione, che devono essere completate, e pagate, a volte, dai proprietari.

- Proprietà, case o ville in zone rustiche o CAMPAGNA: Queste proprietà sono generalmente nell'area rurale e al di fuori delle aree urbane. Queste proprietà, in genere ville o case vacanza, possono avere problemi come:

• Mancanza di licenza o costruzionedell'abitazione principale
• Mancanza di licenza di costruzione o di licenza per un'eventuale estensionedell'edificio principale o dei suoi accessori (piscina, garage, ecc.).
• Problemi di identificazione o definizione dei confini della tramao terra, ecc.
• Sanzioni urbanistiche e di costruzione, multe, o ordini di demolizione, ecc.

- Ville e appartamenti in vecchie abitazioni con gravi problemi infrastrutturali o in attesa dello sviluppo del progetto o del miglioramento, ecc.

 Le informazioni di cui sopra non saranno ottenute da un notaio in Spagna.

Sfortunatamente, in Spagna, le informazioni legali, amministrative e di pianificazione riguardanti la proprietà non sono condensate in un unico punto di informazione, come dovrebbe essere il registro fondiario. In Spagna, le informazioni nel registro fondiario, sebbene essenziali, non sono complete.

Le informazioni contenute nel registro delle proprietà / terreni in Spagna NON raccolgono TUTTE le informazioni necessarie che incidono sulla proprietà.

• Contratti e pagamenti: Il notaio dispone i pagamenti dell'immobile, né sceglie né predispone i contratti di vendita. Pertanto, l'acquirente non paga il prezzo di acquisto al notaio. In Spagna, il pagamento del prezzo, o di parte di esso, viene effettuato agli avvocati, all'agenzia immobiliare o al venditore.

Nella nostra azienda, i clienti a volte ci chiedono il conto bancario del notaio per effettuare il pagamento del prezzo di acquisto e si sorprendono quando informiamo che in Spagna il notaio non riceve pagamenti e che i pagamenti devono essere pagati direttamente al venditore , o al suo avvocato, o agli agenti immobiliari.

• Registrazione e modifica dei nomi di proprietà presso l'Ufficio del catasto: Il notaio, una volta concluso il processo di acquisto, con la sottoscrizione degli atti notarili di compravendita, non ha alcun obbligo di procedere alla registrazione dell'operazione nel registro catastale. Pertanto ci sono notai che si occupano di questa gestione, e ce ne sono altri che non se ne rendono conto. E, anche presso i notai che svolgono il servizio di registrazione, non venite a registrare l'acquisto se l'acquirente non lo richiede espressamente!.

Come avvocati, abbiamo assistito a molte situazioni in cui i venditori hanno scoperto che anche i loro atti non erano registrati presso il catasto.

Al momento dell'acquisto, gli attuali proprietari si sono recati dal notaio e, una volta concluso l'acquisto, fiduciosi che il notaio avrebbe compiuto le azioni necessarie per completare le fasi di registrazione, non hanno incaricato il notaio di provvedere alla registrazione nell'albo catasto. Quindi il notaio non l'ha mai fatto!. Pertanto, nel corso degli anni, hanno scoperto che gli immobili erano ancora a nome dei precedenti proprietari, perché non avevano dato l'ordine al notaio, e non erano assistiti da un avvocato nel processo.

• Cambiamento di proprietà delle fatture dell'acqua, dell'energia elettrica, delle imposte comunali, ecc: Il notaio NON gestisce i passaggi di proprietà dei contratti di fornitura di acqua, luce e altri come l'imposta immobiliare o comunale.

Inoltre, il notaio non organizza la domiciliazione del pagamento di questi servizi sul conto bancario dell'acquirente mediante addebito diretto.

• Certificato di abitazione:  Come spiegato in altre sezioni di questo sito, l'acquirente dovrà ottenere un certificato di occupazione, in atto, chiamato anche “Certificato di abitazione”. Per gli immobili nuovi (quelli acquistati direttamente dai costruttori), il notaio non richiede di fornire ai venditori un certificato di abitazione valido.

Agenti immobiliari contro avvocati spagnoli

L'attività immobiliare comincia ad essere regolamentata in Spagna, con l'esigenza di essere registrati in una “Associazione Immobiliare”. A seconda delle diverse regioni della Spagna, gli agenti immobiliari devono essere registrati e dimostrare la loro conoscenza del mercato immobiliare e della consulenza legale e fiscale.

Fondamentale è l'intermediazione degli agenti immobiliari nel processo di acquisto. BEssere assistiti da un agente riconosciuto e ufficialmente registrato è uno dei punti più importanti che acquirenti e venditori devono fare quando acquistano o vendono proprietà in Spagna. 

Ad esempio, La consulenza legale degli agenti immobiliari non è sufficiente considerare gli aspetti legali e fiscali coinvolti in una transazione immobiliare, come:

• Pianificazione degli aspetti fiscali e legali dell’acquirente/investitore,
• Stabilire i punti giuridici di difesa di entrambe le parti in un contratto
• Risolvere eventuali controversie tra le parti durante il processo di acquisto/vendita
• Perizie legali ed urbanistiche complete sull'immobile (confini legali, affetti giuridici, servitù, adempimenti normativi edilizi, ecc.)

Per questo motivo è necessaria l'assistenza di un avvocato qualificato nel processo di acquisto e vendita di immobili in Spagna.

Allora perché utilizzare un avvocato in Spagna? È obbligatorio assumere un avvocato quando si acquista o si vende una casa in Spagna? 

Come affermato sopra, per avere un'idea completa e ottenere informazioni sul processo di acquisto, è necessario ottenere queste informazioni da diverse fonti locali, regionali, catasto, dipartimenti di pianificazione e anche consultare architetti e altri specialisti, ecc ... TUTTO QUESTO NON SARÀ FATTO DA UN NOTAIO SPAGNOLO.

Per fare ciò è necessario ottenere i servizi di un avvocato che può ottenere tutte le informazioni da diverse fonti e controllare tutti i punti legali e amministrativi necessari.

Oltre a questo, sfortunatamente, questo processo è abbastanza complicato, quindi NON TUTTI GLI AVVOCATI SONO VALIDI PER ASSISTENZA IN OPERAZIONI DI PROPRIETÀ. Quindi hai bisogno di un avvocato che, oltre a parlare la tua lingua, e che conosca il diritto immobiliare, anche lui deve farlo essere uno specialista in diritto edile e urbanisticoe contare nel suo team con architetti e altri professionisti e tecnici, per avere abbastanza capacità e abilità per ottenere tutte le informazioni necessarie e per completare tutti gli aspetti riguardanti l'acquisto della proprietà.

Consigli per assumere avvocati in Spagna quando si acquista/vende una casa in Spagna

Pertanto, in questa fase, una volta che la decisione di acquisto è solida, TLA, la nostra azienda, ti consiglia di:

• Contratto un avvocato. Ci sono società o agenti che si presentano come avvocati e prestano “servizio legale”, oppure si offrono come “consulenti legali”, e, infatti, non sono avvocati. A volte non sono nemmeno spagnoli!.
• Contratto un avvocato registrato in Spagna. Non essere tentato di usare avvocati nel tuo paese. Solo gli avvocati nazionali conoscono il sistema di acquisto e il processo di acquisto spagnolo.
• L'avvocato deve parlare la tua lingua. Evita le società di avvocati che non parlano la tua lingua.
• Verifica che l'avvocato sia uno specialista in diritto urbano e delle costruzioni. Deve essere un esperto di diritto immobiliare, ma deve anche conoscere l'urbanistica e l'edilizia.

2.- Quanto costa rappresentare un avvocato per l'acquisto/vendita di una casa in Spagna? 

Il costo delle spese legali per rappresentarti nell'acquisto di una proprietà in Spagna può variare in base a una serie di fattori, tra cui:

• L'esperienza e le qualifiche dell'avvocato.
• La complessità della transazione.
• L'ubicazione della proprietà.

In generale, le spese legali in Spagna vengono solitamente addebitate in percentuale del valore della proprietà, più IVA. La percentuale di solito varia tra 1% e 2%, ma può essere più elevato in casi complessi o in immobili di alto valore.

Perché gli onorari degli avvocati spagnoli vengono calcolati in base ad una percentuale del valore della proprietà? Non fanno pagare a ore?

Il motivo può essere storicamente determinato dal calcolo delle tariffe in base al “Tabelle tariffarie” ufficiali degli Ordini degli avvocati spagnoli.

Come abbiamo visto in questo articolo, il Gli ordini degli avvocati in Spagna sono distribuiti in distretti giudiziari o per province.

Storicamente, queste istituzioni hanno determinato tariffe “minime” tciò che l'avvocato doveva addebitare per ogni servizio.

In passato, queste scale erano obbligatorie, ma oggi il loro monitoraggio è del tutto volontario, intendendo che l'avvocato è libero o meno di utilizzare i criteri stabiliti in queste normes per la sua offerta al cliente.

L'unica eccezione a questo “accordo sulla libertà tariffaria” è stabilita nell'art calcolo delle spese legali in caso di controversia giudiziaria. In questi casi, queste scale vengono solitamente utilizzate come riferimento in caso di controversia giudiziaria. gli effetti esclusivi della valutazione di tale voce (gli onorari) negli atti di perizia o di perizia giurata di avvocati.

Vediamo come citerebbe un avvocato coinvolto in una transazione immobiliare in diverse parti della Spagna, seguendo le scale di ciascuna associazione o distretto.

Calcolo degli onorari degli avvocati per l'acquisto di una casa in Spagna per regioni

Onorari degli avvocati di Malaga

 L'Ordine degli avvocati di Malaga ha approvato le proprie tabelle il 18 settembre 2006.

Secondo questa scala, le diverse azioni svolte dall'avvocato vengono valutate con una serie di "punti", che si accumulano man mano che il processo procede. Infine, il numero totale di punti generati viene moltiplicato per un importo aggiornato ogni anno e approvato dall'Ordine degli Avvocati di Malaga. Per l'anno 2023 il valore del punto ufficialmente riconosciuto è 71,50 EUR (più IVA 21%).

Vediamo come funziona in una transazione di compravendita:

• Consulenze semplici di meno di un'ora: 2 punti = 143 EUR + IVA/ora
• Consulenze complicate o consulenze di durata superiore ad un'ora: 4 punti = 286 EUR + IVA
• Consultazioni telefoniche: 1-2 punti = 71,50 – 143 EUR / chiamata telefonica
• Comunicazioni scritte (email): 3-6 punti = 214,5 – 429 EUR + IVA/email
• Opinioni, relazioni e relazioni: 10 punti = 715 EUR + IVA/relazione
• Incontri con altri avvocati: 3-5 punti = 214,5 – 357,5 EUR + IVA/incontro
• Gestione (notaio, registro, Comune): 2 punti = 143 EUR + IVA / Gestione
• Redazione del contratto:
  • Fino a 30,000 €: 2% del valore dell'immobile
  • Fino a 60,000 euro 1%
  • Fino a € 150,000: 0,7%
  • + 300,000 euro: 0,5%

*Questa percentuale è aumentata del 50% per operazioni contrattuali complicate, come ad esempio una lingua diversa dallo spagnolo o una delle parti del contratto che sia cittadina straniera.

**Se l'avvocato oltre a “redigere” il contratto, “negozia” le sue clausole fino al raggiungimento di un accordo, aumenta del 100%.

Pertanto, in sintesi, senza soffermarsi sulle consulenze, pareri, incontri, ecc. che possono nascere da una compravendita immobiliare, ma concentrandosi solo sul servizio di predisposizione e negoziazione di un contratto di compravendita immobiliare.

Ipotizziamo un caso, un caso specifico di vendita:

• 3 Consultazioni complicate con il cliente: 858 EUR + IVA
• 10 telefonate: 715 EUR + IVA
• 30 email: 2.145 EUR + IVA
• 3 relazioni (una sullo studio dell'immobile, un'altra sul calcolo delle imposte e un'altra sulle considerazioni civili e personali del cliente): 2.145 EUR + IVA
• 5 pratiche dal notaio, 3 dal Comune e 3 dal catasto, e 2 per ogni cambio di acqua, luce e IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + IVA

SUBTOTALE: 6.792 EUR + IVA

A tale importo va aggiunto l' compensi derivanti dalla redazione e negoziazione del contratto di compravendita:

Per un immobile di 500.000 euro:

• Redazione: 0,5%
• Complessità contrattuale + 50% = 0,75%
• Negoziazione + 100% = 1,5%

SUBTOTALE: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + IVA

Pertanto, secondo il tariffario dell’Ordine degli Avvocati di Malaga, aggiornato al 2023, se aggiungiamo gli atti precedenti e successivi al contratto di compravendita, agli onorari derivanti dalla redazione e negoziazione del contratto di compravendita, il risultato è :

6,792 + 7,500 = 14,292 EUR spese totali per l'assistenza legale in una transazione di compravendita immobiliare a Malaga.

Secondo questo calcolo, il totale delle parcelle maturate dall'avvocato per questa vendita potrebbe essere 3% del valore dell'immobile.

Questo importo, che è quello calcolato ufficialmente secondo la scala ufficiale di Malaga, è ciò che giustifica il preventivo che solitamente offrono gli avvocati della provincia per consulenze su transazioni di compravendita immobiliare, e che varia tra 1 -3% del valore dell'immobile + IVA.

Onorari dell'avvocato di Valencia

L'Ordine degli Avvocati di Valencia ha approvato le proprie tabelle il 9 settembre 2007.

Queste scale quantificano i servizi di un avvocato in una transazione immobiliare basata su il “valore” o l’“importo” della transazione. Cioè il “prezzo” concordato per la vendita tra acquirente e venditore. Secondo questo valore, le percentuali vengono applicate su una scala, che sono definiti in base alle funzioni o ai servizi affidati all'avvocato valenciano.

In questo modo, basandoci sulla tariffa ufficiale e considerando le fasi e i servizi che l'avvocato svolgerebbe in un'operazione di acquisto di una casa o di un immobile a Valencia, possiamo effettuare una simulazione delle tariffe che deriverebbero dall'applicazione di tale tariffa.

• Partenze, consulenze, telefonate, comunicazioni: 60-200 EUR/quota
• Redazione di contratti complessi (sono considerati complessi i contratti in cui una delle parti è straniera, parla un'altra lingua o che devono essere redatti in un'altra lingua): 50% della Scala I
• Atti notarili: aumento del 30% delle commissioni derivanti dalla redazione del contratto.
• Negoziazione del contratto: le commissioni di cui sopra sono aumentate del 50%.
• Se l'importo del contratto è superiore a 600,000 EUR. L’importo dei compensi fino ad oggi maturati sarà incrementato delle seguenti percentuali:
  • Fino a 1,200,000 €, 25%.
  • Da 1,200,001 € a 1,800,000 €, 50%.
  • Da 1,800,001 € a 2,400,000 €, 75%.
  • Più di 2,400,000 €, 100%.

Pertanto, per un esempio di vendita di un immobile per un importo di 500,000 EUR, le tariffe secondo la tariffa dell'Ordine degli avvocati di Valencia sarebbero le seguenti:

• 3 Consultazioni complicate con il cliente: 300 EUR + IVA
• 10 telefonate: 600 EUR + IVA
• 30 email: 1.800 EUR + IVA
• 3 pareri (uno per lo studio dell'immobile, un altro per il calcolo fiscale ed un altro per considerazioni civili e personali del cliente): 600 EUR + IVA
• 5 pratiche dal notaio, 3 dal Comune e 3 dal catasto, e 2 per ogni cambio di acqua, luce e IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + IVA

SUBTOTALE: 4.600 EUR + IVA

A tale importo vanno aggiunte le spese derivanti dalla redazione e negoziazione del contratto di compravendita:

• 50% della Scala I = 11.113 EUR + IVA
• Atti notarili + 30% = 3.333,9 EUR + IVA
• Trattativa contrattuale: 5.556,5 EUR + IVA

SUBTOTALE: 20.003,4 EUR + IVA

Pertanto, secondo la tariffa dell'Ordine degli Avvocati di Alicante, se aggiungiamo le azioni precedenti e successive al contratto di compravendita, alle tariffe derivanti dalla redazione e negoziazione del contratto di compravendita, il risultato è:

4,600 + 20,003.4 = 24,603.4 EUR spese totali per l'assistenza legale in una transazione di compravendita immobiliare nella regione di Valencia.

Secondo questo calcolo, il totale delle parcelle maturate dall'avvocato per questa vendita potrebbe essere 5% del valore dell'immobile.

Questo importo, che è quello ufficialmente calcolato attraverso la scala ufficiale di Valencia, è quello che dovrebbe essere addebitato in base a questo documento. Tuttavia, la realtà è che la maggior parte degli avvocati qualificati e registrati citano preventivi di intermediazione per consulenze su transazioni di acquisto e vendita di proprietà che vanno da 1-3% del valore dell'immobile + IVA.

Suggerimenti per aiutare a individuare un servizio di qualità per gli avvocati in Spagna – Avvocati edili

Assumere avvocati edili qualificati per gestire la transazione di acquisto/vendita

È un grave errore assumere un avvocato in Spagna per un prezzo inferiore a quello proposto da avvocati qualificati. La ragione di ciò è perché potrebbe comportare a servizio di scarsa qualità, O colpa grave delle garanzie legali del processo.

Una riduzione di poche centinaia di euro sugli onorari degli avvocati non potrebbe essere nulla in confronto all'investimento per l'acquisizione di un immobile.

Quindi, è essenziale assumere a reputato, espertoe abile avvocato. Per questo l’avvocato spagnolo deve essere esperto, non solo in diritto immobiliare, ma anche in Costruzione.

Che tipo di servizi sono solitamente offerti dagli avvocati spagnoli nelle transazioni immobiliari?  

Acquistare un immobile in Spagna richiede un processo molto complesso in cui sono necessarie molte informazioni per completare il corretto studio legale del caso e dell'immobile.

In molte occasioni riceverai offerte di servizi da avvocati in Spagna come questi:

formalità

• Intermedia, prepara e redige contratti privati, anche nella tua lingua.
• L'immobile risulta non avere debiti per acqua, luce, ecc., imposte comunali, comunità di proprietari e altri oneri catastali e catastrofici.
• Calcolare le tasse e le spese sull'acquisizione
• Preparare i documenti presso lo studio notarile
• Organizza i pagamenti
• Assistere e preparare l'ufficio del notaio
• Accompagnarvi presso lo studio del notaio per firmare gli atti, o assistervi tramite procura
• Completa il processo di registrazione dell'immobile a tuo nome.
• Cambiare le bollette dell'acqua, dell'elettricità e delle tasse comunali a tuo nome
• Preparazione e ottenimento della procura notarile per rappresentarvi attraverso l'intero processo
• Visti, visto d'oro, permesso di soggiorno, ecc.

I servizi di cui sopra sono corretti. La maggior parte degli avvocati di diritto immobiliare offrono questi servizi “formali”, indispensabili per procedere nel processo di acquisto.

Studio legale dell'immobile 

Nella maggior parte dei casi degli avvocati in Spagna, vengono forniti i seguenti servizi:

• Perizie legali sull'immobile:
• – Conferma della proprietà
• – Controllare se ci sono oneri legali o debiti che gravano sull’immobile
• – Controllare se vengono pagati acqua, elettricità e tasse

Anche i servizi sopra menzionati sono corretti, e devono essere trattati nel modo giusto nel processo di acquisizione.

Entrambi i servizi: Formalità + Controllo Legale dell'immobile, è ciò che puoi aspettarti dalla maggior parte dei servizi degli avvocati in Spagna quando acquisti una proprietà.

Ma sfortunatamente, questo non è abbastanza, per avere un transazione sicura e garantita, il vero e proprio “Studio Legale” o “Ricerche Legali” deve essere maggiormente completato.

Avvocati edili qualificati: studio legale della casa, dell'edificio, del terreno e della storia della costruzione

Perché i servizi solitamente forniti dagli avvocati non sono sufficienti?.

Perché, come acquirente, hai bisogno e meriti di conoscere TUTTE le informazioni e gli aspetti che riguardano l'immobile, la casa e l'edificio. E, come puoi vedere nell'elenco menzionato, in nessun caso a “viene effettuato lo studio legale della costruzione, dell’edificio o del terreno”. E questo è il punto PIÙ ESSENZIALE della transazione: La CASA.

Che tipo di studi legali o ricerche legali deve fare un avvocato qualificato quando acquista una casa in Spagna?

• Controllare se l'immobile è regolarmente registrato nel modo giusto in TUTTI i registri e database che incidono legalmente sulla proprietà, non solo su catasto, ma il Catasto, il Comune, l'Agenzia delle Entrate. Non si tratta solo di verificare se ci sono “debiti” al Catastro o al Comune, la cosa più importante è verificare “come è registrato l’immobile” nei diversi registri in Spagna. Per esempio:
  • Trovare discrepanze in metri della casa, del terreno, dei confini del Catasto, del Catastro e del Comune Halal
  • Per confermare se la proprietà è conforme alle normative edilizie. A volte scopriamo che la costruzione non corrisponde ai piani e ai confini ufficiali. In altre occasioni troviamo ville o appartamenti non conformi alle leggi edilizie, e ci sono multe pendenti, o addirittura ordini di demolizione!. Questo tipo di informazioni non si ottiene quando l'avvocato si limita a controllare i debiti.
• Verifica della situazione costruttiva dell'immobile, della costruzione, come è stato costruito con tutti i permessi ecc. e la sua storia, evidenziando se sono state apportate modifiche alla proprietà (come estensioni) e se sono state apportate con tutti i documenti legali necessari, ecc. Inoltre, è necessario:
  • Per confermare il diritti di costruire sull'immobile (in caso di Ville), al fine di prevedere eventuali limitazioni alla licenza di costruzione o di riforma in futuro.
  • Per confermare il possibilità di riforma negli appartamenti. A volte le leggi locali o la normativa interna dei comproprietari evitano di apportare determinate riforme all'appartamento.
  • Per confermare il possibilità di affittare, donare, ereditare, ecc.
  • Per controllare il file Certificato di abitazione e le sue possibilità di essere ristrutturato a tuo nome senza problemi.
• Verifica delle decisioni della Comunità di Proprietari per individuare eventuali progetti di riforma dell'appartamento/edificio, al di fuori della normale manutenzione. Questo è più che verificare se c'è qualche "debito" che grava sulla proprietà. È necessario:
  • Per fare un lavoro in più e dotarsi dei dovuti atti condominiali verificare se il resto dei vicini paga le spese condominiali, e che tutte le parti comuni dell'edificio siano in perfetta tenuta e gestite.
  • Verificare se l'edificio ha superato tutti i Controlli Ispettivi da parte del Comune
  • Verifica se l'edificio
• Verifica se nell'area viene proiettato qualsiasi sviluppo pubblico o privato che possono influenzare la proprietà:
  • In caso di immobili in aree urbane, verificare se tutti i costi di urbanizzazione sono stati pagati o se ci sono lavori infrastrutturali in attesa di essere realizzati e pagati dai proprietari.
  • Nel caso di Ville, verificare se i confini del lotto siano interessati da qualsiasi tipo di limitazione, prolungamento di strada, marciapiede, interventi pubblici, ecc.
  • In caso di ville con terreno rustico, verificare se il terreno e l'area sono protetti, o se presentano qualsiasi tipo di linitazione o influenza su foreste, inondazioni, erosione del terreno, impatto ambientale, ecc.

Conclusione: assumere un avvocato edile qualificato. Ricerche legali complete

Assicurazione civile e professionale a copertura del prezzo dell'immobile

Il tuo avvocato deve essere coperto da un'assicurazione civile adeguata per proteggerti in caso di colpa del servizio, cattiva pratica o negligenza.

Chiedete quindi al vostro avvocato di mostrarvi la sua assicurazione di responsabilità civile che copra, come minimo, il prezzo della casa.