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QUELLO CHE E' CONSIDERATO UN REDDITO DA IMMOBILIARE

QUELLO CHE E' CONSIDERATO UN REDDITO DA IMMOBILIARE 1080 1080 Esther Marhuenda Bolívar

RESTITUZIONE DEL CAPITALE IMMOBILIARE

1. Che cosa è considerato “guadagno da capitale immobiliare” ?

I proventi da capitale immobiliare si considerano derivati ​​dalla locazione di proprietà rurali e urbane, nonché i proventi derivanti dalla costituzione o dal trasferimento di diritti o potere d'uso o godimento di proprietà rurali o urbane.

L'importo ricevuto dall'acquirente, cessionario, locatario o sub-locatario, compreso nel corrispondente a tutti i beni ceduti con l'immobile ed IVA esclusa o, se del caso, IGIC.

 

2. Come viene determinato il rendimento netto del capitale immobiliare?

Il rendimento netto sarà il risultato della sottrazione delle spese deducibili dalle tasse dal rendimento totale del capitale immobiliare.

Lo schema per determinare e quantificare il reddito che viene infine incluso nella base imponibile è il seguente:

Rendimenti sul capitale immobiliare.

Rendimenti completi (-) Spese deducibili (=) Rendimento netto (-) Riduzioni (=) Rendimento netto ridotto sul capitale immobiliare.

 

3. Quali spese sono deducibili?

Le spese che possono essere sottratte all'intero reddito per determinare il reddito netto sono quelle necessarie per ottenerle, compreso l'ammortamento dell'immobile.

 Qualsiasi spesa che possa essere accreditata come necessaria per l'ottenimento del reddito deve considerarsi deducibile dal reddito ottenuto.

Anzi, non sono deducibili comunque:

  1. Pagamenti effettuati a causa di   (ad esempio un incendio) che danno luogo a diminuzioni di valore dei beni del contribuente. In questi casi si applica il trattamento delle plusvalenze e minusvalenze.
  2. Quelli che lo sono non direttamente correlato al reddito (ad esempio quelli da affittare a house dal padrone di casa di essere più vicino al suo lavoro).
  3. I rendimenti netti possono essere negativi, ma la deducibilità di interessi e altre spese di finanziamento è limitata.

Specifica:

  • Non esiste un limite massimo di franchigia per tutte le spese.
  • Sì, c'è un limite alla deducibilità degli interessi dei capitali esteri investiti nell'acquisizione o miglioramento dell'immobile o del diritto reale e delle altre spese di finanziamento e, inoltre, è limitata anche la deducibilità delle spese di riparazione e conservazione. La franchigia non detratta può essere detratta nei 4 anni successivi.

La detrazione degli interessi e delle altre spese di finanziamento, nonché delle spese di riparazione e conservazione, è limitata, al massimo, all'importo dell'intero reddito ottenuto dalla cessione di ciascun bene o diritto (importo della locazione).

In altre parole, non viene sommato l'importo complessivo dell'intero reddito che il contribuente potrebbe avere e quindi su tale importo totale si determina il limite, ma, al contrario, il limite deve essere quantificato per ciascun bene o diritto produttivo.

Ciò significa che l'utile netto non può essere negativo per la detrazione di interessi e spese di riparazione o conservazione esclusivamente, ma può essere negativo per la detrazione di altre spese, legate o meno agli interessi.

 

4. Quali riduzioni si applicano ai rendimenti netti?

È possibile distinguere tra una riduzione generale e una riduzione speciale.

a) Riduzione complessiva

I rendimenti netti con periodo di generazione superiore ai due anni, così come quelli irregolari, saranno ridotti del 30%, quando, in entrambi i casi, sono addebitati in un unico periodo d'imposta (ad esempio diritti di trasferimento o risarcimenti ricevuti dall'inquilino per danni o danni alla proprietà).

L'importo dell'utile netto a cui la riduzione verrà applicata non può superare i 300,000 euro annui.

b) Riduzione speciale

Nei casi di locazione di immobili destinati ad abitazione, il rendimento netto positivo sarà ridotto del 60%. Tale riduzione si applicherà solo al reddito dichiarato dal contribuente.

Rendimento da immobili locati, gli importi stanziati per l'ammortamento dell'immobile tenuta gli altri beni trasferiti con essa sono considerati a deducibile spesa, purché rispondano al suo effettivo ammortamento. L'ammortamento si considera soddisfatto del requisito di efficacia (la spesa è considerata “buona”) quando, in ogni anno, non supera il risultato dell'applicazione del 3% della base di ammortamento. Qual è il valore maggiore tra i due seguenti: il costo di acquisto o il valore catastale.

 

5. Ritenute sui redditi da capitale immobiliare

In generale, il  20% in 2015 e 19.5% dal 12 luglio 2015.

Non si applica la ritenuta d'acconto:

  • Quando si tratta di affitto di alloggi da parte delle aziende per i propri dipendenti.
  • I canoni pagati dal conduttore o dallo stesso locatore non superano € 9,00 annui.

Quando il locatore è obbligato a pagare le imposte in una qualsiasi delle voci del gruppo 8 61 della IAE e non vi è quota zero, o per qualsiasi altra voce che autorizza l'attività di locazione o sub – spazzamento di immobili urbani, e applicando il regole per la determinazione del canone stabilito nelle rubriche del predetto gruppo 861 al valore catastale degli immobili destinati alla locazione o alla sublocazione, ci è a canone zero (valore catastale degli immobili superiore a 601,012.10 euro).

 

Fonte: Calcolatrice fiscale spagnola

 

 



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