ACQUISTO E VENDITA IMMOBILI – PAGAMENTI AL CONTO NOTARILE vs APERTURA CONTO BANCARIO IN SPAGNA

Per anni e persino decenni, la seguente forma di pagamento è stata molto comune in Spagna:

• Pagamenti parziali o acconti sul prezzo finale : Questo tipo di pagamento viene effettuato tramite trasferimenti bancari , sia sul conto dell'agente o del rappresentante del venditore, sia direttamente sul conto del venditore.
• Il pagamento finale del resto del prezzo concordato: Consegnando a assegno bancario al venditore da un conto bancario spagnolo.

In altre parole, è stata una pratica molto comune in Spagna per pagamenti parziali in acconto del prezzo finale da pagare al venditore a cura di bonifico bancario , ma il venditore ha sempre richiesto che il pagamento finale , normalmente il più importante, essere effettuato tramite a assegno bancario (assegno circolare), che dà piena garanzia di efficacia del pagamento.

La contemporaneità del pagamento

Come possiamo vedere, ha non pratica comune per il pagamento finale del prezzo essere realizzato da bonifico bancario . La ragione di ciò risiede nella mancanza di comprensione riguardo al "tempo" per l'esecuzione del suddetto trasferimento. Il venditore richiederà sempre che detto pagamento sia effettuato “prima” la firma degli atti notarili di compravendita, a garanzia che il denaro sia effettivamente sul proprio conto corrente bancario, e l'acquirente, dal canto suo, esigerà che detta cessione avvenga “dopo” il venditore ha firmato gli atti di vendita, garantendo così che il pagamento venga effettuato una volta che il venditore ha adempiuto al suo obbligo di consegna.

La scelta dell'assegno bancario come sistema di pagamento consente alle parti di effettuare il pagamento contestualmente con la sottoscrizione degli atti notarili. In modo tale che l'acquirente conservi l'assegno in suo possesso fino a che il venditore firmi gli atti alla presenza del notaio.

Con cui la coincidenza del momento del pagamento e della consegna dell'immobile è perfetta.

Inoltre, la formula di pagamento con assegno bancario fornisce un'ulteriore garanzia al venditore in quanto, per sua stessa natura, non è l'acquirente che effettivamente paga o è obbligato a pagare con assegno bancario, ma è la stessa banca che ha emesso il controllare che chi è obbligato ad effettuare tale pagamento. Che offre una garanzia di pagamento sicura e accurata al venditore.

Assegno da una banca spagnola

Inoltre, il venditore, a garanzia del tuo pagamento, ha richiesto che questo assegno bancario sia emesso da una banca spagnola . La ragione di ciò è, in primo luogo, il sfiducia che l'accettazione di assegni da banche estere può generare per il venditore a causa della difficoltà di riconoscere la loro esistenza e validità, e, in secondo luogo, a causa della spese e costi aggiuntivi coinvolti nell'incasso di un assegno da fondi trovati all'estero .

Tutto quanto sopra è stato molto importante e ha condizionato molto le vendite nelle zone costiere e con un'alta percentuale di compratori esteri. Ciò è dovuto al fatto che cittadini internazionali sono stati indotti ad aprire conti correnti bancari in Spagna con il solo effetto di rendere effettivo il pagamento definitivo del prezzo al venditore mediante assegno bancario emesso dal conto aperto a nome del venditore acquirente in una banca spagnola. e a cui, prima del completamento del processo di vendita, l'acquirente ha trasferito fondi sufficienti per coprire l'importo finale del prezzo.

Pertanto, è stata una pratica molto comune in Spagna raccomandare ad acquirenti e investitori stranieri di aprire conti bancari in banche spagnole per procedere con questa forma di pagamento al termine del processo.

Aziende fornitrici e Comuni

Questo requisito è stato rafforzato anche dalla consueta pratica di società di fornitura di acqua ed elettricità, comuni, ecc. che si sono sentiti molto più a loro agio nel domiciliare i pagamenti delle fatture corrispondenti al consumo della proprietà in conti bancari domiciliati in banche spagnole , evitando l'addebito diretto su conti bancari esteri.

Con la quale, a titolo di sintesi, è stata prassi comune consigliare ai clienti stranieri di aprire un conto corrente in Spagna una volta formalizzata l'intenzione di acquisto.

Sistema di pagamento notarile in altri paesi europei

Questo requisito per aprire un conto bancario in una banca spagnola è sempre stato un punto di conflitto tra il sistema spagnolo e quello straniero.

Questo è così perché, in molti paesi, soprattutto dell'Europa continentale, tutti i pagamenti relativi all'operazione di vendita vengono effettuati direttamente sul conto del NOTAIO facente funzione , che è colui che riceve tutti gli importi dall'acquirente e ne affida il pagamento al Venditore, una volta soddisfatti tutti i requisiti legali secondo le normative.

Ecco perché, per molti anni, gli investitori dell'Europa continentale hanno visto come uno strano caso forzare l'apertura di conti bancari in Spagna, deviando la funzione del notaio in questo senso.

Inoltre, per quanto riguarda l'addebito diretto dei pagamenti per fatture al consumo, estere clienti o acquirenti non capivano perché conti correnti già aperti a loro nome nei paesi di origine, con IBAN europeo valido, non potessero essere accettati da parte delle aziende fornitrici per domiciliare i consumi derivanti dai propri servizi.

Inoltre, soprattutto in alcune nazionalità, come la Francia o il Belgio, hanno particolarmente forzato questa situazione, poiché molte delle operazioni di acquisto sono state finanziate attraverso mutui ipotecari concessi nei paesi di origine .

Le banche finanziatrici di questi paesi, quando effettuano il pagamento di detti prestiti, lo fanno solitamente direttamente sul conto del notaio . Con la quale, nei casi in cui l'acquisto e la vendita di beni immobili spagnoli da parte di detti cittadini fosse subordinata alla concessione di un mutuo bancario, le stesse banche mutuatrici originarie di tali paesi stabilivano come obbligo di svincolo i fondi del mutuo che questi erano diretti al conto di un notaio, e non sul conto del venditore, né sul conto dell'acquirente.

Offerta di servizi notarili

Per questo motivo, negli ultimi anni il numero di notai spagnoli che si sono adattati a questa nuova esigenza richiesta dai clienti stranieri è aumentato, e hanno messo a loro disposizione un servizio di ricezione e versamento di denaro per operazioni e transazioni legali. di rose tenuta

Ecco perché, soprattutto, nel zone costiere e con un elevato volume di transazioni immobiliari internazionali e un elevato afflusso di stranieri , è stata sviluppata la pratica notarile di ricevere pagamenti in acconto e transazioni finali di acquisto e vendita nei conti. banche notarili.

È volontario

Va detto che questa attività è del tutto volontaria da parte dei notai. In altre parole, non vi è alcun obbligo per detti notai di offrire questo tipo di servizio ai propri clienti , con cui, in pratica, troviamo alcuni notai che si rifiutano di offrire questo tipo di servizio, e, dall'altro, altri tipi di notai più aperti e preparati al riguardo.

La procedura

La procedura normalmente utilizzata in pratica per l'invio di tali somme sul conto del Notaio è di norma la seguente:

• L'agente immobiliare o l'avvocato dell'acquirente informa il notaio della necessità di strumentalizzare il pagamento tramite il suo conto.
• Il notaio procede a identificare l'acquirente , allo studio delle condizioni dell'operazione, e alla procedura informativa e di monitoraggio della normativa antiriciclaggio.
• Una volta completato questo processo, il notaio consegna i dettagli del tuo conto bancario a detto Agente o avvocato trasmetterlo all'acquirente.
• L'acquirente, ricevute le coordinate bancarie del NOTAIO, effettua il bonifico su detto conto strumentale.
• Conclusa la compravendita, il notaio, autenticando l'atto di compravendita, emette assegni o bonifici a favore del venditore, degli agenti e degli intermediari sul tuo conto corrente bancario , per il pagamento di tasse e altre spese ed tasse , nonché quelli dell'agenzia immobiliare o dei legali rappresentanti dell'acquirente, seguendo le istruzioni dell'acquirente.

 Maggiore comodità e garanzia per l'acquirente

 Questo sistema presuppone ovviamente una maggiore garanzia nel controllo dei fondi rispetto all'acquirente, poiché nel caso in cui l'operazione di acquisto non venga eseguita per qualsiasi motivo, il notaio può sempre rimborsare alle parti le somme depositate in modo che possano decidere cosa farne

Normalmente, se il deposito è stato effettuato unilateralmente dall'acquirente in in caso di mancata accettazione della vendita, procedere all'immediata restituzione dei fondi all'acquirente.

Però, i se detto deposito è stato preventivamente concordato tra le parti, ed esiste un precedente atto notarile di deposito , che stabilisce le condizioni alle quali tale deposito deve essere gestito, il notaio, in caso di mancata esecuzione della compravendita, esaminerà il contenuto del documento di deposito pattuito tra le parti e agirà sempre di conseguenza previo loro accordo . Nel caso in cui le parti non concordino sulla forma di rimborso di tali importi, il notaio sarà costretto a depositare detto importo dinanzi all'autorità giudiziaria, nonché ai tribunali spagnoli affinché siano quelli in cui si verifica la destinazione del denaro deciso. detti fondi attraverso i procedimenti giudiziari che dovranno essere avviati dalle parti.

Necessità di tracciare il pagamento

Ovviamente tutti questi bonifici e pagamenti devono essere correttamente documentati, sia in formato cartaceo che in un atto notarile di deposito, o nell'atto di compravendita stesso

Conclusione: non è necessario aprire un conto bancario in Spagna per acquistare una casa o un immobile

Si può dire che non vi è più l'obbligo di aprire un conto corrente in Spagna, soprattutto in alcune regioni o zone in cui il notaio mette a disposizione delle parti il ​​proprio conto corrente strumentale.

Altra cosa saranno, a seconda del luogo, gli adempimenti da assolvere rispetto agli ordini di addebito diretto per i consumi dei servizi connessi all'abitazione, come allarme, sicurezza, Wi-Fi, Internet, luce, gas, ecc.

Pertanto, per la procedura di acquisto di una casa in Spagna, dal nostro studio legale non consideriamo più un obbligo l'apertura di un conto bancario in Spagna per i nostri clienti . Offriamo questo come opzione, a condizione che nella zona in cui viene effettuato l'acquisto ci sia un notaio predisposto per avere il tuo conto bancario per eseguire il pagamento.

Ma cosa succede dopo l'acquisto con le forniture?  

Dopo il processo di acquisto, una volta completato questo, a seconda della zona in cui si trova l'immobile, sarà necessario confermare con le società fornitrici di servizi, Comuni, ecc., per determinare se accettano addebiti diretti di pagamenti su conti bancari esteri, e, in caso contrario, consigliamo ai nostri clienti, questa volta sì, e una volta terminata la vendita, di aprire un conto bancario strumentale in Spagna per questi scopi.

TLA CORP 2023