RESTITUZIONE DELLA DOPPIA IN CASO DI CONTRATTO DI PRENOTAZIONE

UN ACQUIRENTE PUÒ RICHIEDERE LA RESTITUZIONE DEL DOPPIO DELLA CAUZIONE CONSEGNATA AL PROPRIETARIO?

Nelle operazioni di compravendita immobiliare troviamo spesso la fase della procedura nota come “ Prenotazioni ". Questo è il caso in cui l'acquirente, una volta scelto l'immobile, concordato il prezzo e le condizioni di acquisto con il proprietario o con l'Agente, è pronto a formalizzare la prenotazione dell'immobile.

Tale prenotazione comporta il pagamento di un importo richiamato “segnale”, “riserva” o “deposito “, che viene consegnato all'agente o al proprietario come prova attendibile della volontà dell'acquirente di avviare la procedura di vendita con il proprietario o il proprietario.

In questi contratti di prenotazione è solitamente stabilito che, nel caso in cui il l'acquirente desiste dall'acquisto senza giusta causa, viene penalizzato con il spento degli importi consegnati a titolo di prenotazione.

Reciprocamente, nel caso sia il proprietario che viola il suo obbligo vendere l'immobile o riservarlo a nome dell'acquirente senza giusta causa, egli è obbligato a farlo ritorno gli importi ricevuti dall'acquirente. Inoltre, se il contratto lo prevede, il proprietario è tenuto a restituirlo importi raddoppiati a titolo di risarcimento dei danni e delle perdite arrecate all'acquirente a causa del suo inadempimento.

Normalmente, in Spagna, i contratti di prenotazione sono solitamente formalizzati da agenzie immobiliari che sono intermediari nel processo di acquisto.

In altre occasioni, sono gli avvocati delle parti che redigono detto contratto.

Ma, concentrandoci sull'argomento, una volta firmato un contratto di prenotazione da parte dell'acquirente, e l'importo di riserva concordato è stato consegnato, se il proprietario viola definitivamente il suo obbligo di vendita, è obbligato a restituire il doppio degli importi pagati con l'acquirente?.

La risposta, purtroppo, non può essere semplice. Dipenderà da come viene redatto il contratto di prenotazione, e come è stata formalizzata la procedura contrattuale nei confronti del titolare.

Diamo un'occhiata ad alcune ipotesi:

• Nel contratto deve essere espressamente menzionata:

  Il contratto deve espressamente prevedere che, nel caso in cui il Titolare non adempia al proprio obbligo contrattuale, sia tenuto a restituire all'acquirente le somme consegnate a titolo di riserva in duplice copia.

In molte occasioni, troviamo che i contratti di prenotazione non stabiliscono l'obbligo da parte del proprietario restituire il doppio di quanto consegnato. Ciò non significa che tali contratti non siano legali, significa semplicemente che il proprietario non ha accettato detta penale, o l'agente non ha ritenuto conveniente includerla nel contratto.

In questi casi, l'acquirente può recuperare l'importo della prenotazione versata, ma non può pretendere la restituzione del doppio.

• Il Proprietario deve aver ricevuto l'importo della prenotazione, o deve aver accettato che l'agente o il suo legale lo ricevano

  . In altre parole, affinché l'acquirente abbia il diritto di pretendere il doppio delle somme consegnate in caso di inadempienza, il proprietario (o una qualsiasi delle persone da lui autorizzate – come l'agente immobiliare, o il suo avvocato) deve aver effettivamente ricevuto tali somme .

In altre parole, ci sono casi in cui il contratto prevede l'obbligo del proprietario di restituire duplicati di importi consegnati dall'acquirente, e troviamo che il denaro consegnato dall'acquirente è stato trattenuto dall'agenzia e non consegnato al proprietario.

Questa pratica, molto comune nelle agenzie immobiliari, è in realtà un garanzia di rimborso delle somme consegnate agli acquirenti . In altre parole, l'agente immobiliare, per garantire all'acquirente che riceverà il denaro versato in caso di qualsiasi tipo di inadempienza da parte del proprietario, solitamente trattiene il denaro come deposito invece di consegnarlo al proprietario. In modo che, se il proprietario viola il contratto, è più facile per l'acquirente recuperare l'importo della prenotazione perché l'agente lo trattiene .

Ma, in questi casi in cui il proprietario non ha ricevuto l'importo della prenotazione, l'acquirente avrebbe diritto, in caso di inadempienza da parte del proprietario, a richiedere la restituzione del doppio delle somme versate ? Cioè, il proprietario sarebbe obbligato a restituire il doppio degli importi consegnati dall'acquirente quando non ha ricevuto alcun pagamento?

Bene, nel caso in cui il Titolare avesse firmato il contratto , e in detto contratto si prova che il denaro è depositato sul conto dell'agente, o dell'avvocato del proprietario, e che non vi era alcuna istruzione o ordine di trasferirlo al proprietario, in questo caso il proprietario sarebbe obbligato a restituire il doppio delle somme consegnate, anche se non le avesse ricevute .

Anzi, se il proprietario aveva sottoscritto il contratto, e detto contratto prevedeva che la somma pagata dovesse essere consegnata al proprietario, in tal caso, non essendo tale somma ricevuta da quest'ultimo, il contratto non è stato completamente formalizzato, e quindi l'acquirente potrebbe non obbligare il proprietario a restituire il doppio degli importi consegnati .

• Il contratto di prenotazione deve essere stato validamente sottoscritto dalle parti

  . Per essere valido il contratto di prenotazione deve essere stato validamente sottoscritto dalle parti.

Con la quale, se il proprietario ha sottoscritto il contratto di prenotazione in cui è stata stabilita la condizione della restituzione del duplicato in caso di inosservanza, ovviamente il titolare è tenuto a restituire tali importi in duplice copia, anche senza averli preventivamente ricevuti.

Ovvero, il proprietario, avendo sottoscritto un contratto di prenotazione in cui è stato stabilito che l'agente riceve e trattiene quanto consegnato dall'acquirente a titolo di caparra, accetta che il denaro è trattenuto dall'Agente e sta dando la sua approvazione Bene.

Inoltre, il proprietario accetta le condizioni del contratto ove sia stabilito che debba restituire in duplice copia, nel caso in cui, una volta stipulato il contratto, non adempia all'obbligo di riservare l'immobile a nome dell'acquirente.

Pertanto, una volta firmato il contratto dal proprietario, non possono sottrarsi alla propria responsabilità sostenendo di non aver ricevuto l'importo della prenotazione . Pertanto, è tenuto a restituire il doppio degli importi consegnati.

• Il contratto deve essere sottoscritto dalle parti o dai loro procuratori

È molto comune trovare casi in cui i proprietari che assumono i servizi di agenti immobiliari per la vendita delle loro proprietà li firmano contratti di servizio di agenzia . In tali contratti di servizio, proprietari di solito autorizzano e autorizzano gli agenti immobiliari a ricevere importi dagli acquirenti come "deposito" o "riserva".

Questa è una pratica totalmente legale e perfettamente riconosciuto dal sistema spagnolo. Cioè, gli agenti immobiliari possono ricevere importi di riserva per conto di proprietari o proprietari. Pertanto, dal punto di vista legale, il pagamento effettuato a un agente immobiliare che è stato preventivamente autorizzato dal proprietario nel contratto di servizio, è un pagamento legale e ha effetti legali.

Tuttavia, dal punto di vista legale, sebbene il contratto di servizio tra agente e proprietario possa autorizzare il primo a percepire somme e acconti per conto di quest'ultimo, ciò che non autorizza è la “firma” dei contratti . prenotazione per conto del proprietario.

Nel mercato immobiliare si verificano spesso situazioni in cui l'acquirente ha firmato un contratto e ha consegnato determinati importi in acconto a titolo di caparra all'agente, ma tale contratto di prenotazione non è definitivamente firmato dal proprietario. In questi casi, come diciamo, tale riserva di proprietà non è legalmente formalizzata , con la quale, in nessun modo il contratto di prenotazione potrà ritenersi vincolante per le parti.

E questo, anche se detto contratto di prenotazione è stato firmato dall'agente immobiliare.

L'agente immobiliare in Spagna non ha poteri o facoltà legali per rappresentare il proprietario nella firma di un contratto di prenotazione, né nella firma di qualsiasi altro tipo di contratto.

E questo, anche se lo dice il tuo contratto di servizio.

In Spagna, come in molti paesi del mondo, l'unico modo per rappresentare legalmente una persona è attraverso le procure notarili , che devono essere firmati presso uno studio notarile , attraverso atti notarili, e solo loro autorizzano a firmare contratti per conto di una persona.

Con cui gli agenti spesso si confondono e ritengono che il contratto di servizio che hanno firmato con il proprietario li autorizzi a firmare contratti di prenotazione con futuri acquirenti per suo conto.

Può darsi che il contratto di servizio stipulato con il proprietario autorizzi gli agenti a “ricevere” gli importi versati a titolo di prenotazione, ma dal punto di vista legale tale autorizzazione non implica alcun potere di “ firmare” il contratto per suo conto .

Come dicevamo, se l'agente è privo degli opportuni poteri notarili di rappresentanza, il contratto di prenotazione non può essere perfezionato con la firma dell'agente , poiché dovrebbe essere successivamente convalidato e autorizzato dal proprietario. E, se così non fosse, cioè se il proprietario non ha firmato detto contratto, può esserne comunque vincolato.

Con la quale, se un acquirente ha effettuato una consegna di denaro a un agente immobiliare, e ha firmato un contratto di prenotazione, lui non può esigere l'adempimento da parte del proprietario se quest'ultimo non ha firmato direttamente il contratto , o ha rilasciato procure all'agente per farlo.

Con quale, la semplice firma dell'agente nel contratto di prenotazione non conferisce validità al contratto stesso .

Con la quale, nel caso in cui il proprietario rifiuti di vendere l'immobile all'acquirente, l'acquirente non potrà in alcun modo pretendere il doppio delle quantità consegnate .

Al massimo, e compatibilmente con la buona fede e la buona volontà dell'agente immobiliare, l'acquirente potrà ottenere la restituzione delle somme consegnate a titolo di caparra.

Ma senza poter pretendere il doppio.

TLA CORP