Quando ci sono pagamenti mensili in via posticipata, di solito, le banche spagnole offrono 2 soluzioni per eseguire un'ipoteca non pagata:
1.- Asta pubblica - Embargo
Una volta che si verifica un determinato numero di pagamenti ipotecari mensili non pagati, la banca fa causa alla proprietà nei tribunali e avvia una procedura di sequestro. In questo momento, i costi del mutuo sono aumentati con l'interesse di ritardo e tutte le spese coinvolte nel processo giudiziario (avvocati, pubblici ministeri, spese ufficiali e giudici) sono unite al debito e, se il cliente vuole ripulire la proprietà da debiti ipotecari, deve pagare l'IMPORTO TOTALE del mutuo, insieme alle nuove spese create. Quindi, nel momento in cui la banca presenta la domanda nei tribunali, il cliente non può evitare di pagare solo i pagamenti ritardati, quindi viene richiesto l'importo totale del mutuo, e solo pagandolo, e il resto dei costi, la banca annullare il sequestro.
Una volta terminato il processo di sequestro, la banca invia la proprietà ai tribunali all'asta pubblica, dove un potenziale acquirente può acquistare la proprietà a un prezzo speciale, a volte essendo lo stesso importo dovuto alla banca. Se qualcosa riposa, il debitore deve pagare il rimanente alla banca. La banca, quindi, andrà contro il debitore, dovunque sia, e per il resto della sua vita, fino a quando l'ammontare del debito non sarà totalmente pagato. Nel frattempo, ritardare gli interessi e le spese aumenterà il debito. Questo è il sistema spagnolo.
Purtroppo il prezzo pagato in asta per l'immobile è estremamente inferiore all'eventuale valore di mercato. A volte, in asta la proprietà viene venduta per il 25% del suo prezzo di mercato. Quindi, sono sicuro che ora hai un'idea della situazione creata in molti debitori che vedono come hanno perso le loro proprietà e devono ancora soldi alla banca.
2.- Recupero - Dacion en Pago
In alcuni casi, la banca non è interessata a vendere la proprietà in un'asta pubblica e preferisce ottenere la proprietà della proprietà come pagamento e cancella il debito, evitando i costi e le spese derivanti dal precedente processo di embargo.
Questo si chiama "Dación en Pago". Significa che la banca accetta di ottenere la proprietà come pagamento del debito e, il debito viene annullato in quel momento. Quindi, il debitore, dopo aver ceduto la proprietà, il debito viene cancellato.
A volte, la banca non accetta di cancellare il 100% del debito, solo quello che è il valore attuale della proprietà sul mercato in quel momento. Pertanto, si applicano per una valutazione aggiornata e annulleranno il debito per tale importo ottenuto.
In entrambi i casi (cancellazione completa o parziale), la situazione è più vantaggiosa per il debitore rispetto all'embargo, perché:
- In completa cancellazione, il debitore cede la proprietà e il debito viene annullato.
- In annullamento parziale, il debitore cede l'immobile per un prezzo superiore a quello ottenuto in un'eventuale asta, in quanto riceve il valore commerciale aggiornato dell'immobile.
Lo scenario peggiore è che la banca decida di vendere l'immobile in asta pubblica, perché il prezzo ottenuto in quella vendita può essere molto basso, e la banca andrà contro il debitore per il resto del debito, anche se lui / lei vive fuori dalla Spagna.
Il nostro lavoro è evitare questo. Quindi, se stipuli un contratto con i nostri servizi, potremmo intervenire sulla tua banca, negoziando con loro per arrivare a una soluzione "dación en pago".
