Zappa da comprare a Lliria- Aspetti legali da considerare

Questo è uno studio realizzato dai nostri architetti rispetto a un'area dove sono presenti più di 50 urbanizzazioni “non consolidate”: Lliria

Lliria è una delle città più importanti nelle zone rustiche di Valencia. Il comune di Llíria, con 229.82 km², è uno dei più grandi, nella Comunità Valenciana, e presenta un paesaggio contrastante tra una zona montuosa che appartiene ai primi contrafforti della Sierra Calderona e l'area del frutteto sulla riva sinistra del fiume Turia.

Da un punto di vista “urbanistico”, Lliria è particolarmente importante perché, in quest'area, si è sviluppato in passato un numero straordinario di urbanizzazioni, che non sono state completate.

Ci sono più di 50 urbanizzazioni a Lliria. Alcuni di quelli:

UE 17 A - SANT GERARD	UE 30 - MONT-JARQUE
UE 17 B - CLOTXA DEL COSÍ	UE 31 - MONT-JARQUE
UE 18 - MONTEBLANCO	UE 32 - MONT-JARQUE
UE-19 A - OASI DE S. VICENT	UE 33 - VERGER DE SANT MIQUEL
UE 19 B - SANT VICENT	UE 34 - JARDÍ DE LAURO
UE 20 - EL REGALÓN	UE 35 - LA CANYADA DE CONFITES
UE 21 - EL CARAMELLO	UE 36 - SAFAREIG - CONFITES- EL SECANET
UE 22 - EL CARAMELLO	UE 37 - LA MAIMONA - CORRAL D'ALBERT
UE 23 - EL CARAMELLO	UE 38 - PUIG ILOS
UE 24 - EL CARAMELLO	UE 39 - CORRAL DE LA MARQUESA
UE 25 - EL CARAMELLO	UE 40 - FORMIDABILI
UE 26 A - LA XELVANETA	UE 41 - SAFAREIG
UE 26 B - LA XELVANETA	UE 42 - SAFAREIG
UE 27 A - XELARDO	UE 44 - ALT DE LA BOTIGUETA
UE 27 B - XELARDO	UE 45 - ALT DE LA BOTIGUETA
UE 28 - LA CANYADA DE TELLO	UE 46 - ALT DE LA BOTIGUETA
UE 29.A - EDETA	UE 47 - LA SIMA
UE 29.B - EDETA	UE 48.1 - MONTECOLLADO
UE 48.2 - MONTECOLLADO	UE 50 - MAIMONA-CONTIENDA
UE 56 - TOS PELAT

 

Da queste urbanizzazioni, solo 6 sono state completate e finalizzate e il resto non è stato completato poiché il piano di urbanizzazione non è stato emesso.

I.- URBANIZZAZIONI COMPLETATE E CONSOLIDATE:

• Vall de Lliria, Montejarque
• Xelardo,
• San Gerardo,
• Puchilis
• Verger de S.Miguel

Con solo due punti da completare:

• Installazione di un collettore per acque reflue da collegare all'impianto di depurazione
• Miglioramento delle infrastrutture elettriche

Questi miglioramenti saranno pagati dai proprietari, ma il costo non sarà eccessivo.

Le proprietà in queste urbanizzazioni possono avere certificato di abitazione, sempre che:

• Esiste un certificato di abitazione esistente
• La costruzione non ha multe per alcuna ulteriore estensione o modifica della costruzione iniziale,
• e che i metri dei diritti di costruzione della trama non vengono superati.

II.- URBANIZZAZIONI INCOMPLETTE:      Il riposo

Sul resto delle urbanizzazioni:

• Il piano di urbanizzazione non è stato creato, né sviluppato. Significa che non vi è alcuna garanzia da parte dell'amministrazione di rispettare l'effettiva divisione delle trame. Lo spirito del Municipio è di "rispettare" le divisioni esistenti e di "rispettare" le costruzioni esistenti. Non hanno intenzione di creare danni e influire sugli attuali proprietari con perdite della loro terra o delle loro costruzioni. Ma, se un piano è definitivamente approvato, le linee di divisione dei grafici saranno quelle contrassegnate nel piano, che può fare o non coincidere con l'attuale divisione e dimensione dei grafici, essendo i proprietari essere costretti ad adattare le loro proprietà a queste divisioni.
• Infrastruttura di urbanizzazione: Elementi di urbanizzazione come: luci pubbliche, aree pedonali, asfalto, strade, strade, connessioni interne di fognature (dalla casa alla strada), infrastrutture di fognatura esterne (dall'urbanizzazione alla rete elettrica), ecc., Non sono state realizzate o non sono state completamente realizzate. Ciò significa che, in caso di approvazione di un piano di urbanizzazione, questo piano stabilirà l'infrastruttura necessaria per completare l'urbanizzazione e le opere da sviluppare saranno pagate dai proprietari dell'urbanizzazione proporzionalmente alla dimensione delle loro trame o dimensioni delle costruzioni. Quanto può essere? Nessuno lo sa, perché dipenderà da un piano futuro e dai requisiti di questo piano, che al momento non esiste.

Sebbene esistessero alcuni piani di urbanizzazione (chiamati PAI), la maggior parte di essi è sospesa e non convalidata da una recente legge regionale del 2014. Pertanto, devono essere presentati nuovi come la legge è cambiata nel 2014.

• Elettrico e acqua: Ci sono alcune connessioni di acqua ed elettricità, ma sono davvero povere. L'aumento della potenza elettrica fino ad almeno 5,75 KW è più che raccomandabile per garantire una fornitura sufficiente agli acquirenti in futuro.
• Le costruzioni esistenti saranno costrette a:
  • Avere una connessione interna alle acque reflue (anche se non ci sono fognature nella zona). Significa che la proprietà deve avere tutti i tubi e la struttura per essere pronta a connetterla alla rete fognaria quando questa arriva all'urbanizzazione.
  • Avere una fossa settica con sistema di ossidazione totale.

Seguendo l'attuale normativa, non è possibile costruire alcun edificio in queste urbanizzazioni. Probabilmente né le case, né le piscine, furono costruite con licenza edilizia. La considerazione del Comune a questo riguardo è che, trattandosi di un vecchio edificio, le costruzioni sono legalmente consolidate nel tempo, anche se non conformi alle normative. Quindi, da un punto di vista legale, attualmente non ci sono multe che interessano la proprietà quindi, non ci sono azioni che il Comune può intraprendere contro questa proprietà a causa della sua età.

Inoltre, per questo motivo, il municipio può rispettare le costruzioni esistenti, ma non possono essere estesi. Pertanto, non è possibile costruire nuove costruzioni nella proprietà. Il municipio consente riforme interne su questo tipo di proprietà, ma non estensioni, né costruzioni di altri edifici come garage, ecc.

Ma, a causa del fatto che la proprietà è fuori norma, il Municipio non approverà una licenza per riformare le parti strutturali essenziali dall'edificio come fondamenta, tetto, ecc. Il Municipio ammetterà di "riformare" la casa esistente, e "riparare" la struttura esistente, ma non "rimuovere" dalle vecchie parti per installarne di nuove. Ad esempio, nel caso in cui vi sia un "incendio", o inondazione che può influenzare la casa sulla sua struttura, il municipio non può dare il diritto di "ricostruire" la proprietà. Quindi, in conclusione, il municipio consente riforme interne per mantenere la costruzione, ma non riforme strutturali da tralicci, fondazioni, cambio di tetto, ecc.

Conseguenze delle case considerate "fuori norma":

• Se le costruzioni non sono state penalizzate da 15 anni, non è possibile essere sanzionate in seguito o demolite dal sistema spagnolo. È legalmente consolidato dal tempo.
• Le costruzioni esistenti sono rispettate nelle loro dimensioni, ma non è possibile costruire un nuovo elemento di costruzione o addirittura ampliare quelli esistenti.
• Inoltre, per questo motivo, il municipio rispetta le costruzioni esistenti, ma non può essere ampliato. Pertanto, non è possibile costruire nuove costruzioni nella proprietà.
• Il municipio consente riforme interne su questo tipo di proprietà. Ma, a causa del fatto che la proprietà è fuori norma, il Municipio non approverà una licenza per riformare "parti strutturali essenziali" dall'edificio come fondamenta, tetto, ecc. Il Municipio ammetterà di "riformare" l'attuale casa, e "riparare" la struttura esistente, ma non "rimuovere" dalle vecchie parti per installarne di nuove. Ad esempio, nel caso in cui vi sia un "incendio", o un'inondazione che può influenzare la casa sulla sua struttura, il Municipio potrebbe non dare il diritto di "ricostruire" la proprietà. Quindi, come conclusione, il Municipio consente riforme interne per mantenere la costruzione, ma non riforme strutturali da parte di viti, fondamenta, cambio di tetto, ecc
• La proprietà riceve la considerazione di "fuori norma" quando non è stata sanzionata nei 15 anni successivi alla costruzione. Per questo, è necessario un certificato del Municipio per verificare questo punto. Si chiama "Certificato di non infrazione", e abbiamo già richiesto questo certificato, ma la sala di traino può richiedere in media 4-8 settimane per produrre quel documento.
• La proprietà non ha "Certificato di Abitazione ”. Per vostra informazione, questo è un documento rilasciato dal Municipio in cui confermano che la proprietà soddisfa i requisiti di abitazione. Questo documento è inoltre necessario per collegare l'acqua e l'elettricità sulla proprietà e per apportare le modifiche ai contratti di acqua ed elettricità a tuo nome. Questo è spiegato di seguito.

Poiché la proprietà è "fuori norma", quindi, non esiste una certificazione di abitazione su questa proprietà. Per ottenere questo documento, sarà necessario completare i lavori di urbanizzazione per l'intera urbanizzazione e legalizzare le case esistenti.

CAMBIAMENTO DELLA NORMATIVA: POSSIBILITÀ DI LEGALIZZARE LE URBANIZZAZIONI?

Una recente normativa è stata implementata nel 2014-2019, che obbliga i proprietari e i municipi della regione di Valencia a "risolvere" la situazione esistente di queste urbanizzazioni.

In sostanza, quello che dice la legge è che si deve studiare attentamente quale tipo di infrastruttura urbana deve essere sviluppata nell'urbanizzazione per essere considerata “completa”.

Ad esempio, se è necessario allargare le strade, migliorare le aree asfaltate, pedonali, un migliore collegamento con l'acqua e l'elettricità e le acque reflue.

La legge dice che, se le case della zona vengono migliorate con le opere di urbanizzazione richieste dalla normativa, avranno i seguenti benefici:

•  La casa sarà considerata una casa "totalmente legale", quindi non sarà più considerata come "fuori norma", quindi sarà consentito ricostruire le costruzioni esistenti, riforme strutturali, ecc.
• La proprietà avrà il certificato di abitazione

Ovviamente, le spese e i costi dei miglioramenti dell'urbanizzazione saranno pagati dagli attuali proprietari.

Pertanto, la nostra raccomandazione quando si è in procinto di acquistare una casa a Lliria, o in una delle aree circostanti come Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella, ecc., È quella di ottenere una consulenza legale adeguata da avvocati specializzati nelle costruzioni.