AFFITTO TURISTICO PROPRIETARIO NON RESIDENTE – IVA o NO? - ATTIVITÀ ECONOMICA?

Implicazioni fiscali sul turista che affitta un immobile in Spagna da un NON RESIDENTE in Spagna.

Puramente, l'affitto di un immobile non è soggetto ad IVA. Questa esenzione IVA comprende qualsiasi tipo di affitto:

• Affitto a breve termine / Affitto turistico
• Affitto a medio termine
• Affitto a lungo termine

La ragione di ciò è perché il sistema spagnolo lo considera lì non è “impresa” o “attività commerciale” nell'affitto di un immobile (anche in termini di Affittanza Turistica)

Ma, quando diciamo che l’“affitto turistico” non è soggetto ad IVA, dobbiamo considerare le seguenti situazioni:

• Caso 1.- Organizzazione non permanente. Nessuna attività commerciale

Il proprietario affitta semplicemente la proprietà agli ospiti utilizzando i propri strumenti di marketing o utilizzando altre piattaforme online esterne come AirBNB, Homeaway, ecc.

Il contatto con gli ospiti viene curato direttamente dal proprietario (chiavi, accoglienza ospiti, emergenza, manutenzione, ecc.). La piattaforma online si occupa esclusivamente della parte marketing e pubblicità dell'affitto, della prenotazione e anche della gestione dei pagamenti e della riscossione dell'affitto.

Inoltre, il proprietario affitta l'immobile senza alcun interesse “professionale”, in alcuni periodi dell'anno, riservandosi un determinato periodo all'anno per uso privato.

Il proprietario può contrarre servizi professionali locali di pulizia, giardinaggio, manutenzione, ecc., ma in attività “in esclusiva” a titolo oneroso e non come dipendente.

In questi casi, l'affitto sarà non essere soggetti ad IVA.

• Caso 2.- Stabilimento non permanente – Nessuna attività commerciale

Lo stesso proprietario non residente, oltre all'affitto, offre il servizio di pulizia delle camere, pulizia degli indumenti e anche cibo/bevande.

In questi casi, l’IVA verrebbe applicata quando il proprietario fornisce “servizi alberghieri” agli ospiti. In questi casi, l'IVA applicata sarà del 10% e il proprietario dovrà produrre fatture separate agli ospiti per questi servizi.

Ma quali sono i “Servizi Alberghieri”?. Qui dobbiamo distinguere tra:

• Pulizia e altri servizi offerti solo PRIMA del check-out e DOPO il checkout. Tali servizi non verranno considerati “Servizi Alberghieri”, in quanto forniti per mantenere la struttura in condizioni di corretto utilizzo per gli ospiti.
• Pulizia giornaliera della camera, servizi di lavanderia per vestiti e cibo (colazione, cena, ecc.): In questi casi il servizio è classificato come “Servizio alberghiero”, quindi verrà applicata l'IVA.

• Caso 3.- Stabile organizzazione – Attività commerciale

Il proprietario non residente decide di assumere uno o più dipendenti in Spagna per essere presenti nella casa per la pulizia, la manutenzione, il servizio clienti e l'accoglienza, la custodia delle chiavi, ecc.

In questo caso, poiché il proprietario impiega una persona a tempo indeterminato (previdenza, contratto di lavoro o contratto professionale a tempo indeterminato) per destinare specificatamente la sua opera all'affitto, questa sarà considerata come “attività commerciale”, quindi soggetto ad IVA.

Infatti, per questo motivo il proprietario sarà considerato come “datore di lavoro”, in un'attività commerciale, e tale attività sarà considerata in Spagna una “Stabile Organizzazione”, quindi soggetta ad obblighi fiscali e formali come entità non residente con Stabile Organizzazione” in Spagna.

• Caso 4.- Attività commerciale

Lo stesso proprietario non residente, anche se non dipendente a tempo indeterminato, decide di contrarre i servizi di un “Agente di locazione” o di una “Piattaforma” per cedere, appaltare o subappaltare l'affitto dell'immobile durante l'intero o un importante periodo di momento dell'anno, per una determinata retribuzione, compenso o altro.

In questo caso è l'Agente/Piattaforma che si occupa direttamente delle comunicazioni degli ospiti, del check-in, del check-out, della manutenzione, ecc. Il proprietario non ha contatti con gli utenti finali/ospiti da parte dell'agente, ed è la piattaforma che ha l'accesso esclusivo e il diritto di utilizzare/affittare la proprietà durante il periodo contrattuale di affitto.

Quindi, ancora una volta, il sistema spagnolo considererà che, sebbene il proprietario non abbia una struttura “aziendale” per sviluppare l’affitto, lo stesso agente/piattaforma contrattata la possiede. Quindi, alla fine, si svolgerà l’attività “commerciale”, per cui il proprietario sarà considerato in attività, l’affitto sarà considerato un’attività commerciale, e tale attività sarà considerata in Spagna una “Stabile organizzazione”, quindi soggetta a obblighi fiscali e formali in quanto soggetto non residente con stabile organizzazione” in Spagna.

Implicazioni fiscali

• IVA 21 %
• Ritenzioni 19% 

Quindi, in entrambi gli ultimi casi di Stabile Organizzazione, quali sono gli obblighi formali a cui dare seguito da parte del titolare? A seguito dell'art. 164 della Ley 37/1992, i seguenti:

1. Presentare dichiarazioni relative all'inizio, alla modifica e alla cessazione delle attività che ne determinano l'assoggettamento all'imposta. Chiamiamo questo “registro Censal” in quanto soggetto passivo dell'IVA.
2. Richiedere il codice fiscale all'Amministrazione e comunicarlo e accreditarlo nei casi stabiliti.
3. Emettere e consegnare fattura per tutte le proprie operazioni, adeguata a quanto stabilito dalla normativa.
4. Mantenere la contabilità e i registri stabiliti secondo le modalità definite dalla normativa, fatte salve le disposizioni del Codice Commerciale e di altri principi contabili.
5. Presentare periodicamente o su richiesta dell'Amministrazione, informazioni relative alle sue operazioni economiche con terzi. Modello trimestrale 303 (IVA) e Modello 115 (Trattenute)
6. Presentare le dichiarazioni-liquidazioni corrispondenti e inserire l'importo dell'imposta risultante.
7. Una dichiarazione riepilogativa annuale.