Proces van aankoop van een nieuwbouwwoning off-plan

Ons team van Spaanse advocaten gespecialiseerd in vastgoed begeleidt u bij het kopen van uw woning in Valencia, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga of Catalonië.

Het proces van het kopen van nieuwbouw in Spanje is vergelijkbaar met het kopen van bestaande woningen, maar er zijn belangrijke verschillen om rekening mee te houden. Ons team van Spaanse advocaten heeft een praktische gids opgesteld met de belangrijkste aspecten van het aankoopproces van Spaans vastgoed.

Juridische aspecten en het aankoopproces

Wat is kopen op plan in Spanje?

Kopen “op plan” betekent een woning kopen terwijl deze nog in aanbouw is. In de meeste gevallen wordt het eerste contract al ondertekend wanneer de bouw alleen nog op papier bestaat en nog niet is begonnen.

Projecten op plan vergen een lang aankoop- en bouwproces, wat bij kopers/investeerders onzekerheid kan veroorzaken – vooral als zij aanbetalingen moeten doen voor een woning die op dat moment slechts een “project” is. Die onzekerheid is nog groter als de koper essentiële informatie niet kent, zoals: de reputatie of kredietwaardigheid van de bouwer, de financiële situatie van het project, enz. Het allerbelangrijkste is: welke garanties zijn er voor terugbetaling als het project niet voltooid wordt?

Om het risico van de investering te beperken, hebben we een checklist opgesteld met belangrijke punten bij het kopen van nieuwbouw op plan.

Juridische en administratieve bouwaantallen

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning moeten verschillende documenten worden onderzocht om de juridische status van het perceel en de bouw te controleren.

Deze taak moet worden uitgevoerd door erkende advocaten die gespecialiseerd zijn in bouw- en vastgoedrecht, en dit tijdens alle fasen van het bouwproces. In elke fase moeten documenten en informatie van de koper of zijn advocaat worden verkregen om te bevestigen dat aan alle wettelijke en administratieve vereisten is voldaan.

Kosten, belastingen en andere uitgaven

Hoewel het proces grotendeels hetzelfde is als bij bestaande bouw, zijn er enkele belastingen en kosten die verschillen in hun toepassing en behandeling.

Juridisch advies bij het kopen van een woning op plan in Spanje

1.- Controleer de projectontwikkelaar

Een van de belangrijkste beslissingen bij het kopen van een nieuwbouwwoning of op plan is het doen van een aanbetaling en verdere betalingen voor een woning die nog niet is gebouwd.

Het is daarom essentieel om zoveel mogelijk informatie in te winnen over de bouwer: kredietwaardigheid, hoe lang het bedrijf bestaat, wie de eigenaren zijn, enzovoort.

2.- Controlepunten

Bij het kopen van nieuwbouw is het belangrijk om rekening te houden met de volgende punten:

Wie is eigenaar van het bouwperceel? Controleer de eigendomsdocumenten om te weten wie eigenaar is van de grond waarop gebouwd wordt.
Zijn er schulden of hypotheken? Het is belangrijk om te weten of het perceel schulden, beperkingen of lasten heeft die het project kunnen beïnvloeden.
Is de onroerendezaakbelasting (IBI) betaald? Zo niet, dan wordt de nieuwe eigenaar aansprakelijk voor de betaling.
Wat is de kadastrale status en stedenbouwkundige situatie? Het is cruciaal om te weten hoe het perceel is geclassificeerd en wat de plannen zijn in de omgeving.
Overleg met de afdeling Bouwzaken van het gemeentehuis om te controleren of het project voldoet aan de regelgeving en of alle vereiste vergunningen zijn verkregen.
Heeft de bouwer een geldige bouwvergunning (Licencia de Obra)?
Zijn alle vereiste documenten van de bouwer beschikbaar? Volgens de Spaanse wet moet de bouwer volledige en gedetailleerde informatie over het project verstrekken.
Laat documenten vertalen in uw taal. Juridische documenten en contracten moeten worden uitgelegd en vertaald voor een goed begrip.
Zijn aanbetalingen wettelijk gegarandeerd? De betaalde bedragen moeten gegarandeerd zijn voor terugbetaling bij niet-voltooiing.
Zal de bouwer het bewoonbaarheidsattest (Licencia de Primera Ocupación) verkrijgen? Dit document is verplicht bij de oplevering.
Wie zorgt voor aansluiting van nutsvoorzieningen? Soms laat de bouwer dit over aan de koper, wat extra werk en kosten met zich meebrengt.
Overige: Vraag uw advocaat om hulp bij het openen van een Spaanse bankrekening en het aanvragen van uw NIE-nummer.

3.- Bijkomende kosten berekenen

Notariskosten: Voor het opstellen van de eigendomsakte.
Kadasterkosten: Voor de inschrijving en eigendomsoverdracht.
B.T.W. (I.V.A.): 10 % op de aankoopprijs van woningen, garages en bergingen binnen hetzelfde gebouw. Indien het in een ander gebouw ligt of als het om een perceel gaat, dan kan het tarief 21 % zijn.
Overdrachtsbelasting (AJD): Doorgaans 1–2 % van de aankoopprijs in regio’s als Murcia, Valencia en Andalusië. Er zijn kortingen voor hoofdverblijfplaatsen.
Andere kosten: Advocatenhonoraria, hypotheek, aansluitkosten voor gas/water/elektra, gemeentelijke heffingen zoals Plusvalía, enzovoort.

4.- Overige vereisten

NIE-nummer aanvragen: Buitenlanders die vastgoed kopen in Spanje moeten vooraf een fiscaal identificatienummer (NIE) aanvragen.
Spaanse bankrekening openen: Handig voor betalingen aan de bouwer en voor automatische incasso’s van nutsvoorzieningen.