Nießbrauch in Spanien – Recht, ein Haus zu „nutzen“, ohne Eigentümer zu sein

USERFOLGEINRECHT IN SPANIEN FÜR IMMOBILIEN UND GRUNDSTÜCKE

„Usufruct“ (Nutzungsrecht) in Bezug auf Eigentum ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen und davon zu profitieren, ohne deren Eigentümer zu sein. Es ist vergleichbar mit einer Mieterschaft, jedoch ohne Mietzahlung.

Die Eigentümer der Immobilie sind also andere Personen als die Nutzer. Diese Art von Eigentümern wird als „Nude owners“ (bloße Eigentümer) bezeichnet.

Die „bloßen Eigentümer” sind diejenigen, die das Eigentum an der Immobilie besitzen. Sie können die Immobilie jedoch weder „nutzen” noch „bewohnen” oder „vermieten”, da dieses Recht ausdrücklich den „Nutznießern” zusteht. Tatsächlich haben die bloßen Eigentümer möglicherweise kein Recht auf „Zugang” zur Immobilie, wenn die Nutznießer ihnen dies nicht gestatten.

Die „Nutznießer” sind diejenigen, die das Recht haben, die Immobilie zu „bewohnen”, zu „vermieten” und zu „nutzen” und sogar den „bloßen Eigentümern” den Zugang zu verweigern, wenn sie dies wünschen.

Lassen Sie uns dieses Konzept anhand des folgenden Beispiels näher erläutern:

Das gesetzliche „Eigentumsrecht” an einer Immobilie setzt sich aus einer Reihe von Rechtsansprüchen zusammen, darunter:

  • Das Recht, die Immobilie zu beschränken (z. B. durch ein Wegerecht)
  • Das Recht, die Immobilie als Sicherheit für eine Schuld zu verwenden (z. B. durch eine Hypothek)
  • Das Recht, die Immobilie zu vermieten
  • Das Recht, die Immobilie zu nutzen und zu verwerten

 

1.- Begründung des spanischen Nießbrauchsrechts

Form

Der Nießbrauch kann auf folgende Weise begründet werden:

  1. Kraft einer gesetzlichen Bestimmung . Derzeit ist der einzige Fall des gesetzlichen Nießbrauchs auf staatlicher Ebene derjenige, der zugunsten des verwitweten Ehegatten anerkannt ist.
  2. Durch Rechtsgeschäft , das wiederum durch Tod (testamentarischer Nießbrauch) oder unter Lebenden, unentgeltlich oder entgeltlich (z. B. Schenkung) begründet werden kann . Die Begründung unter Lebenden kann wiederum erfolgen

 

Befähigung

Für den Erwerb des Nießbrauchs ist keine besondere Befähigung erforderlich. Ist der Eigentümer jedoch eine juristische Person, beträgt die maximale Dauer des Nießbrauchs 30 Jahre. Erlischt die juristische Person vor diesem Zeitpunkt, erlischt auch der Nießbrauch.

Zur Begründung des Nießbrauchsrechts ist die Verfügungsgewalt über den Nießbrauchsgegenstand erforderlich.

Gleichzeitiger Nießbrauch

Wurde der Nießbrauch gleichzeitig zugunsten mehrerer Personen begründet, gelten folgende Regeln:

  • Der Nießbrauch unterliegt den Regeln der Gütergemeinschaft
  • Der zum Zeitpunkt seiner Begründung zugunsten mehrerer lebender Personen begründete Nießbrauch erlischt mit dem Tod des letzten Überlebenden.
  • Im Falle des testamentarischen Nießbrauchs ist das Recht auf Erhöhung unter den Nießbrauchern in den für die Erben festgelegten Bedingungen geregelt (CC Art. 987 und 982.1): Das Recht auf Erhöhung entsteht, wenn zwei oder mehr Personen ohne besondere Bezeichnung der Parteien zum selben Erbe oder zu einem Teil davon berufen sind und einer der Berufenen vor dem Erblasser stirbt oder das Erbe ausschlägt oder es nicht empfangen kann.
  • Wurde die Nießbrauchrecht durch Schenkung begründet, besteht kein Anspruch auf Erhöhung, es sei denn, der Schenker hat etwas anderes bestimmt. Eine Ausnahme bildet der Fall, dass die Schenkung gemeinsam an Ehegatten erfolgt ist; hier besteht ein Anspruch auf Erhöhung, sofern der Schenker nichts anderes bestimmt hat.

 

Aufeinanderfolgender Nießbrauch

Er tritt ein, wenn der Nießbrauch zugunsten mehrerer Personen begründet wird, die im Laufe der Zeit aufeinander folgen. In diesem Fall liegt nicht ein einziger Nießbrauch vor, sondern mehrere, von denen jeder mit dem Ende des vorherigen beginnt.

Ist die Gründungsurkunde testamentarisch und werden mehrere Personen nacheinander berufen, so besteht der Nießbrauch nur, solange er nicht über den zweiten Grad hinausgeht oder wenn er zugunsten von Personen begründet wurde, die zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers noch leben.

Die Rechte und Pflichten des Nießbrauchers sind diejenigen, die in der Nießbrauchurkunde festgelegt sind, und, falls diese fehlen, diejenigen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt sind, die wir in den folgenden Abschnitten erläutern.

Es kann zwischen Verpflichtungen vor der Begründung des Nießbrauchs, gleichzeitig mit ihm und endgültigen Verpflichtungen unterschieden werden.

Verpflichtungen vor der Begründung des Nießbrauchs

Es handelt sich um folgende Verpflichtungen:

  • Erstellung eines Inventars . Um die Interessen der Person zu schützen, die die Sache nach Ablauf des Nießbrauchs erhalten soll, ist der Nießbraucher verpflichtet, ein Inventar zu erstellen und Sicherheiten zu leisten. Die Bestandsaufnahme muss auf Aufforderung des Eigentümers oder seines gesetzlichen Vertreters erfolgen, wobei die Möbelstücke zu schätzen und die Eigenschaften zu beschreiben sind. Da keine bestimmte Form vorgeschrieben ist, kann sie in einer öffentlichen oder privaten Urkunde erfolgen.
  • Eine Kaution als Sicherheit zu leisten. Ihr Zweck ist es, die Erfüllung der Verpflichtungen des Nießbrauchers sicherzustellen. Die Sicherheit kann persönlich oder dinglich sein und muss in jedem Fall ausreichen, um die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu gewährleisten.

 

Der Verkäufer oder Schenker, der sich den Nießbrauch an der verkauften oder geschenkten Immobilie vorbehalten hat, und der verwitwete Ehegatte in Bezug auf den gesetzlich gewährten Nießbrauchanteil sind von der Verpflichtung zur Leistung dieser Sicherheit befreit, sofern sie keine neue Ehe eingehen.

Sowohl die Verpflichtung zur Inventarerstellung als auch die Verpflichtung zur Leistung einer Sicherheit können aufgehoben werden, unabhängig von der Art des Nießbrauchs, sofern dadurch niemandem ein Nachteil entsteht. Die Befreiung kann entweder vom bloßen Eigentümer oder auf Antrag des Nießbrauchers von der Justizbehörde gewährt werden. Eine Befreiung durch den Erblasser in seinem Testament ist ebenfalls möglich. Für die Befreiung ist eine ausdrückliche Erklärung erforderlich.

 

Verletzung

Für den Fall, dass der Nießbraucher der Verpflichtung zur Erstellung eines Inventars oder zur Leistung einer Sicherheit nicht nachkommt, sind folgende Folgen vorgesehen:

  • Der bloße Eigentümer kann dem Nießbraucher den Besitz der Immobilie entziehen und verlangen, dass die Immobilien unter Verwaltung gestellt, die Möbel verkauft, die öffentlichen Effekten oder nominativen oder Inhaberkredite in Eigentumsregistrierungen umgewandelt werden. die öffentlichen Schulden beglichen oder bei Banken oder öffentlichen Einrichtungen hinterlegt werden und dass das Kapital oder die Barbeträge und der Verkaufspreis der beweglichen Sachen in sicheren Wertpapieren angelegt werden. Die Zinsen und Erträge aus den unter Verwaltung gestellten Vermögenswerten stehen dem Nießbraucher zu.
  • Der bloße Eigentümer kann die Vermögenswerte auch als Verwalter behalten, wobei er verpflichtet ist, den liquidierten Erlös an den Nießbraucher auszuzahlen, abzüglich des für diese Verwaltung vereinbarten oder gerichtlich festgesetzten Betrags.
  • Bei beweglichen Sachen kann der Eigentümer, der nicht will, dass sie wegen ihres künstlerischen Wertes oder wegen ihres geringen Preises verkauft werden, verlangen, dass sie ihm gegen Zahlung der gesetzlichen Zinsen auf ihren geschätzten Wert übergeben werden.
  • Der Nießbraucher kann jedoch, auch wenn er keine Sicherheit geleistet hat, unter einfacher eidesstattlicher Versicherung verlangen, dass ihm die für seinen Gebrauch notwendigen Möbel, eine Wohnung für sich und seine Familie in einem in den Nießbrauch integrierten Haus sowie die für den von ihm ausgeübten Beruf notwendigen Geräte, Werkzeuge und sonstigen beweglichen Sachen überlassen werden, wobei der Richter unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Falles entscheidet.
  • Nach Leistung der Kaution hat der Nießbraucher Anspruch auf alle Erträge ab dem Tag, an dem er gemäß dem Nießbrauchvertrag mit deren Bezug hätte beginnen müssen, so dass die Erfüllung der Kautionspflicht rückwirkend wirkt.

 

Pflichten während des Besitzes der Vermögenswerte

Der Nießbraucher ist verpflichtet:

  • Die Form und Substanz der Immobilie zu erhalten, sofern das Gesetz oder der Gründungsakt nichts anderes vorsieht.
  • Den Eigentümer über folgende Tatsachen zu informieren:
    • Die Notwendigkeit dringender Reparaturen, die zu Lasten des Eigentümers gehen.
    • Jede Ihnen bekannte Handlung eines Dritten, die geeignet ist, die Eigentumsrechte zu verletzen. Wenn Sie dies nicht tun, haften Sie für den Schaden, als ob er durch Ihr Verschulden verursacht worden wäre.
  • Die Nutznießungsvermögen wie ein guter Familienvater zu pflegen. Wenn die Güter in Erfüllung dieser Verpflichtung durch den Gebrauch natürlich verschleißen, kann der bloße Eigentümer keine Ansprüche gegenüber dem Nießbraucher geltend machen. Wird diese Verpflichtung hingegen verletzt und dem Eigentümer ein erheblicher Schaden entsteht, kann der Eigentümer die Herausgabe der Sache verlangen und sich verpflichten, dem Nießbraucher jährlich den liquiden Ertrag derselben nach Abzug der Aufwendungen und des von seiner Verwaltung festgesetzten Preises zu zahlen. In jedem Fall haftet der Nießbraucher gegenüber dem bloßen Eigentümer für alle Schäden, die durch Betrug oder Fahrlässigkeit an den Gegenständen, die Gegenstand des Nießbrauchs sind, entstanden sind.
  • Er führt die gewöhnlichen Reparaturen an der Sache durch, wobei der Eigentümer ihn zur Erfüllung dieser Verpflichtung auffordern kann, und wenn er dieser Aufforderung nicht nachkommt, kann er sie auf Kosten des Nießbrauchers vornehmen. Der Nießbraucher hat Zinsen in Höhe der Beträge zu zahlen, die der Eigentümer für Reparaturen oder Beiträge auf Kosten des Eigentümers aufgewendet hat. Außerordentliche Reparaturen gehen zu Lasten des bloßen Eigentümers, und der Nießbraucher hat ihn zu benachrichtigen, wenn diese dringend erforderlich sind.
  • Er hat die jährlichen Lasten und Beiträge sowie die als Belastungen der Früchte geltenden Abgaben zu zahlen. Der bloße Eigentümer ist für die Zahlung derjenigen Abgaben verantwortlich, die unmittelbar auf das Kapital erhoben werden.
  • Erstattung der Kosten, Auslagen und Urteile aus Rechtsstreitigkeiten, die über den Nießbrauch geführt werden.

 

Verpflichtungen bei Beendigung des Nießbrauchs

Nach Beendigung des Nießbrauchs hat der Nießbraucher den Nießbrauch an den Eigentümer zurückzugeben.

 

 

2.- Rechte des Nießbrauchers

Die Rechte des Nießbrauchers sind die in der Gründungsurkunde festgelegten Rechte und, in Ermangelung solcher oder aufgrund ihrer Unzulänglichkeit, die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegten Rechte.

Nutzung der Immobilie

Der Nießbraucher hat das Recht, den Nießbrauch an der Immobilie auszuüben und direkten und unmittelbaren Besitz zu erlangen.

Sobald das Nießbrauchsrecht entsteht, erwirbt der Nießbraucher das Recht auf Besitz und Nutzung der Nießbrauchsgegenstände.

Wahrnehmung der Früchte/Einkünfte

Dem Nießbraucher wird das Recht auf den Erhalt der Früchte/Einkünfte, seien sie natürlicher, gewerblicher oder zivilrechtlicher Art, zuerkannt.

  • Die natürlichen und industriellen Früchte, die zum Zeitpunkt des Beginns des Nießbrauchs noch ausstehen, gehören dem Nießbraucher, ohne dass er dem Eigentümer irgendwelche Aufwendungen zu erstatten hat. Stehen sie am Ende des Nießbrauchs noch aus, gehen sie in sein Eigentum über, wobei er jedoch die Aufwendungen dem Eigentümer zu erstatten hat.

Zivilrechtliche Früchte gelten als täglich zu erhaltend und stehen dem Nießbraucher im Verhältnis zur Dauer des Nießbrauchs zu.

Hat der Nießbraucher die in Nießbrauch gegebenen Grundstücke verpachtet und endet dieser vor Ablauf des Nießbrauchs, erhält er nur den proportionalen Teil der Pacht, den der Pächter zu zahlen hat.

  • Bei der Nießbrauch des Rechts auf eine Einkommens- oder periodische Rente, sei es in bar oder in Früchten, gilt jede Fälligkeit als Frucht dieses Rechts.
  • Bei der Nießbrauch an Verpflichtungen oder Inhaberpapieren, die Zinsen bringen, gilt jede Fälligkeit als Frucht dieser Rechte.
  • Besteht der Nießbrauch in der Nutzung der Vorteile einer Beteiligung an einer gewerblichen oder industriellen Nutzung, deren Verteilung keine feste Fälligkeit hat, gelten die Vorteile als Früchte.

Recht zur Vermietung der Immobilie

Der Nießbraucher kann die Nießbrauchsgegenstände an einen anderen verpachten, jedoch enden alle als solche abgeschlossenen Verträge mit dem Ende des Nießbrauchs.

Die vom Nießbraucher abgeschlossenen Mietverträge über Wohnraum erlöschen mit Ablauf des Nießbrauchs (LAU Art. 13.2). Mietverträge über andere Nutzungszwecke als Wohnraum unterliegen an dieser Stelle den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren.

Andererseits gilt der Mietvertrag über ländliche Grundstücke bei Erlöschen des Nießbrauchs als während des Landwirtschaftsjahres fortbestehend. Darüber hinaus können diese Verträge während der im Vertrag festgelegten Zeit auch nach Erlöschen des Nießbrauchsrechts fortbestehen, wenn der Eigentümer dessen Gewährung mitgewirkt hat. Das Fortbestehen des Vertrags während des Landwirtschaftsjahres, das zwingend vorgeschrieben ist, stellt keinen neuen Mietvertrag dar.

 

Verfügungsbefugnisse

Der Nießbrauch ist ein veräußerbares und hypothekenfähiges dingliches Recht.

Die Übertragung kann sowohl entgeltlich als auch unentgeltlich erfolgen, wobei der Erwerber den Nießbrauch zu den gleichen Bedingungen erwirbt, zu denen er bestellt wurde. Dabei ist zu beachten, dass

  • Der lebenslange Charakter, den der Nießbrauch normalerweise hat, macht ihn von der Lebensdauer des Veräußerers und nicht von der des Erwerbers abhängig.
  • Der Nießbraucher haftet für Schäden, die an den Nießbrauchsgegenständen durch Verschulden oder Fahrlässigkeit seines Ersatzeisenden entstehen, wobei der Veräußerer gegenüber dem Erwerber als Bürge haftet.

 

Die Hypothek erlischt, wenn der Nießbrauch durch ein Ereignis außerhalb des Einflussbereichs des Nießbrauchers (z. B. durch seinen Tod) erlischt. Wenn dies seinem Willen entspricht (z. B. durch Verzicht), schadet die Erlöschung dem Hypothekengläubiger nicht, so dass die Hypothek auf dem Nießbrauch bestehen bleibt, bis die gesicherte Verpflichtung erfüllt ist oder die Zeit abgelaufen ist, in der der Nießbrauch ohne das Ereignis, das ihn beendet hat, normalerweise geendet hätte.

 

SCHLUSSFOLGERUNGEN

Es gibt hauptsächlich zwei Arten von Nießbrauch:

  • „Befristet” oder „bedingt”: Wenn die Nutzung der Immobilie zeitlich begrenzt oder an Bedingungen geknüpft ist.
  • „Auf Lebenszeit”: Wenn die Nutzung der Immobilie auf die Lebenszeit des Nutzers beschränkt ist.

Der Nießbrauch stammt aus dem römischen Recht und ist in Erbschaftsverfahren und im Familienrecht in europäischen Ländern wie Spanien, Frankreich, Portugal, Deutschland usw. weit verbreitet.

In Erbschaftsverfahren ist es durchaus üblich, dass der Erblasser den Nießbrauch an der ständigen Wohnung dem überlebenden Ehepartner überlässt und den Rest des Eigentums an der Immobilie den Kindern (bloßes Eigentum) überträgt. Auf diese Weise stellt der Verstorbene sicher, dass der überlebende Ehepartner trotz eventueller Konflikte mit den Kindern einen Platz zum Leben hat.

Außerdem wird der Nießbrauch in Spanien häufig bei Immobiliengeschäften genutzt, um die spanische Erbschaftssteuer zu vermeiden oder zu reduzieren. Es ist durchaus üblich, dass Eltern die Immobilie auf den Namen ihrer Kinder kaufen und sich das Nießbrauchsrecht vorbehalten. Auf diese Weise müssen die Kinder im Falle des Todes der Eltern nur die Erbschaftssteuer für den Wert des „Nutzungsrechts” zahlen, da sie bereits Eigentümer des Restes sind, wenn die Käufer nur das „Nutzungsrecht” erwerben und die Kinder das „bloße Eigentum” erwerben.

Lassen Sie uns dies anhand eines Beispiels erläutern: Wenn der Immobilienpreis 200.000 EUR beträgt und die Eltern das Nutzungsrecht im Wert von 50.000 EUR behalten haben und die Kinder das Eigentum an dem Rest (150.000 EUR) erworben haben, dann beträgt im Falle des Todes der Eltern die Erbschaftssteuer nur 50.000 EUR. Dadurch reduziert sich natürlich die Erbschaftssteuer erheblich.

Dieses System muss jedoch aufgrund neuerer Gesetzesauslegungen sorgfältig geprüft werden, da die Entscheidung der Eltern, das „bloße Eigentum” auf die Kinder zu übertragen, als „Schenkung” angesehen werden kann und somit als „Schenkung” zu versteuern ist. Und „Schenkungssteuern” können in Spanien sogar höher sein als „Erbschaftssteuern”. Eine Möglichkeit, dies zu vermeiden, wäre, dass die Kinder den Preis für das „bloße Eigentum” aus eigenen Mitteln bezahlen. Da es sich hierbei jedoch um einen sehr heiklen Punkt mit erheblichen steuerlichen Auswirkungen handelt, ist es sehr empfehlenswert, vor solchen Entscheidungen über den Nießbrauch rechtlichen Rat einzuholen.

 

WELCHER WERT HAT DER NIETENUTZ? – Wie kann man den Wert des Nießbrauchs berechnen?

Der Wert des Nießbrauchs wird wie folgt berechnet: Sie müssen folgende Berechnung durchführen: REST bis zur Zahl „89” das Alter des Nutzers (bei zwei Nutzern ist das Alter des jüngsten Nutzers maßgeblich), mindestens jedoch 10 %.

Beispiel

BEISPIEL 1: Erwerb des Nießbrauchs im Kaufprozess:

„A”+„B” haben zwei Kinder („1” und „2”). „A” ist 69 Jahre alt und „B” ist 72 Jahre alt. Sie haben beide beschlossen, ein Haus in Spanien zum Preis von 200.000 EUR zu kaufen. Im Rahmen des Erwerbs, also vor Abschluss des Kaufs, und mit dem Ziel, die Erbschaftssteuer in Zukunft zu reduzieren, beauftragen sie ihren Anwalt, den Nießbrauch zu behalten und die übrigen Eigentumsrechte ihren Kindern zu übertragen.

Wert des Nießbrauchs: 89 – 69 = 20.

20 % des Gesamtpreises der Immobilie, berechnet nach folgender Formel:

200.000 * 20 % = 40.000 EUR. Dies ist der Wert des Nießbrauchs an der Immobilie und der „Betrag” des Kaufpreises, für den A+B aufkommen müssen.

Auf die gleiche Weise behalten die Kinder die übrigen Eigentumsrechte, die mit 160.000 EUR bewertet sind.

Nach diesem Beispiel erhalten die Kinder bei Tod von A+B automatisch 40.000 EUR, wodurch sie 100 % des Eigentums konsolidieren und nur auf die 40.000 EUR Steuern zahlen.

Da 1+2 die Eigentumsrechte im Rahmen eines „Kaufvorgangs” erworben haben, zahlen sie „Kauf- oder Übertragungssteuer” auf den Wert des Eigentums. Sie zahlen also keine „Erbschaftssteuer”, sondern eine „Übertragungssteuer”.

BEISPIEL 2.- Erwerb des Nießbrauchs durch Testament/Erbschaft:

Im vorigen Beispiel haben A+B die spanische Immobilie zu 100 % selbst gekauft. Sie behalten die Immobilie ihr Leben lang in ihrem Namen und beschließen, sie ihren Kindern durch Erbschaft zu übertragen.

Zu diesem Zweck setzen A+B spanische Testamente auf und legen Folgendes fest:

  • Wenn „A“ stirbt, wird der Anteil von A an der Immobilie wie folgt verteilt:
    • „B“ erhält den Nießbrauch an dem Anteil von „A“ an der Immobilie
    • Die Kinder erhalten den Rest des Eigentumsrechts an der Immobilie („bloßes Eigentum“)
  • Wenn „B“ stirbt, gilt das Gleiche.

In diesem Fall, wenn „A“ stirbt, geht der Nießbrauch aus seinem Anteil auf „B“ über und das bloße Eigentum geht auf die Kinder über. Dies geschieht durch die Vollstreckung des letzten Willens von „A“ in einem spanischen Nachlassverfahren.

Später, wenn „B“ stirbt, erhalten 1+2 ebenfalls durch Erbschaft den Nießbrauch an der Immobilie.

Da 1+2 in diesem Beispiel die Nießbrauchrechte durch Erbschaft erhalten haben, zahlen sie keine „Übertragungssteuer“ für diesen Erwerb. Sie zahlen „Erbschaftsteuer“ für den Wert der Nießbrauchrechte in Höhe von 40.000 EUR.