USUFRUCTO EN ESPAÑA PARA BIENES INMUEBLES Y PROPIEDADES

El «usufructo» en la propiedad de un bien inmueble es el derecho a usar y disfrutar de un bien sin ser su propietario. Es como ser inquilino, pero sin pagar alquiler.

Por lo tanto, los propietarios del bien son personas diferentes de los usuarios. A este tipo de propietarios se les denomina «nudos propietarios».

Los «desnudos propietarios» son aquellos que tienen la propiedad del bien. Pero no pueden «usar» el bien, ni «vivir» en él, ni «alquilarlo», ya que este derecho se concede expresamente a los «usufructuarios». De hecho, los desnudos propietarios pueden no tener derecho a «acceder» al bien si los usufructuarios no se lo permiten.

Los «usufructuarios» son aquellos que tienen derecho a «vivir», «alquilar» y «utilizar» la propiedad, e incluso bloquear el acceso a los «propietarios desnudos», si así lo desean.

Permítanos explicarle mejor este concepto de la siguiente manera:

El derecho legal de «propiedad» sobre un bien se compone de un conjunto de derechos legales como:

• Limitar el bien (por ejemplo, con un derecho de paso)
• Utilizar el bien como garantía de una deuda (una hipoteca, por ejemplo)
• Alquilar el bien
• Usar y disfrutar del bien

1.- Constitución del usufructo español

Forma

El usufructo puede constituirse de las siguientes formas:

1. En virtud de una disposición legal . Actualmente, el único caso de usufructo legal a nivel estatal es el reconocido a favor del cónyuge supérstite.
2. Por transacción legal , que a su vez puede establecerse por causa de muerte (usufructo testamentario) o entre vivos, ya sea a título gratuito u oneroso (donación, por ejemplo) . A su vez, la constitución entre vivos puede realizarse

Capacidad

No se requiere capacidad especial para adquirir el usufructo. Sin embargo, si el propietario es una persona jurídica, la duración máxima del usufructo es de 30 años. Si la persona jurídica se extingue antes de esa fecha, el usufructo también expira.

Para constituir el derecho de usufructo es necesario tener la facultad de disponer del objeto del usufructo.

Usufructo simultáneo

En el caso de que el usufructo se haya constituido simultáneamente a favor de varias personas, se aplican las siguientes reglas:

• El usufructo se rige por las normas de la comunidad de bienes
• La extinción del usufructo constituido a favor de varias personas vivas en el momento de su constitución se produce con la muerte de la última que sobreviva.
• En el caso del usufructo testamentario, el derecho a aumentar entre los usufructuarios se regula en los términos establecidos para los herederos (art. 987 y 982.1 del CC): el derecho a aumentar se produce cuando dos o más personas son llamadas a la misma herencia o a una parte de ella sin designación especial de partes y una de las llamadas fallece antes que el testador o renuncia a la herencia o es incapaz de recibirla.
• Si el usufructo se ha constituido por donación, no hay derecho a aumentar, salvo que el donante lo disponga. Se hace una excepción en el caso de que la donación se haya hecho conjuntamente a los cónyuges, en cuyo caso hay derecho a aumentar, salvo que el donante lo haya dispuesto de otra manera.

Uso sucesivo

Se produce cuando el usufructo se establece a favor de varias personas que se suceden en el tiempo. En este caso no hay un solo usufructo, sino varios, cada uno de los cuales comienza cuando termina el anterior.

Si el título constitutivo es testamentario y se nombran sucesivamente varias personas, el usufructo solo surtirá efecto mientras no se exceda el segundo grado o cuando se haya constituido a favor de personas vivas en el momento de la muerte del testador.

Los derechos y obligaciones del usufructuario son los determinados por el título constitutivo del usufructo y, en su defecto, los establecidos por el Código Civil, que explicamos en los siguientes apartados.

Se pueden distinguir las obligaciones anteriores a la constitución del usufructo, las simultáneas a la misma y las obligaciones finales.

Obligaciones anteriores a la constitución del usufructo

Son las siguientes:

• Hacer un inventario . Con el fin de proteger los intereses de la persona que va a recibir la cosa al expirar el usufructo, se exige al usufructuario que haga un inventario y preste una garantía. El inventario debe realizarse con citación del propietario o de su representante legítimo, valorando los muebles y describiendo los bienes. Al no exigirse una forma específica, puede hacerse en documento público o privado.
• Pagar una fianza en garantía. Su finalidad es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del usufructuario. La fianza puede ser personal o real y, en cualquier caso, debe ser suficiente para garantizar el cumplimiento de dichas obligaciones.

Quedan exentos de la obligación de constituir esta garantía el vendedor o donante que se haya reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados y el cónyuge viudo respecto de la cuota de usufructuario que le corresponda por ley, salvo que contraigan nuevo matrimonio.

Tanto la obligación de inventario como la de constituir garantía pueden ser dispensadas , independientemente del tipo de usufructo, siempre que no se cause perjuicio a nadie. La dispensa puede proceder del nudo propietario o de la autoridad judicial, a petición del usufructuario. También es posible la dispensa hecha por el testador en su testamento. Para que la dispensa surta efecto, se requiere una declaración expresa.

Incumplimiento

En caso de que el usufructuario incumpla la obligación de levantar inventario o constituir garantía, se establecen las siguientes consecuencias:

• El propietario puede privar al usufructuario de la posesión de los bienes y exigir que se pongan bajo administración, que se vendan los muebles, que los efectos públicos o los títulos de crédito nominativos o al portador se conviertan en registros de propiedad. la deuda pública o se depositen en bancos o establecimientos públicos, y que el capital o las sumas en efectivo y el precio de la venta de los bienes muebles se inviertan en valores seguros. Los intereses y productos de los bienes puestos bajo administración pertenecen al usufructuario.
• El nudo propietario también puede conservar los bienes como administrador, con la obligación de entregar el producto líquido al usufructuario, deduciendo la suma que se acuerde o se determine judicialmente para esta administración.
• En el caso de los bienes muebles, el propietario que no desee que se vendan por su valor artístico o por su escaso precio podrá exigir que se le entreguen, garantizando el pago de los intereses legales sobre su valor de tasación.
• No obstante, el usufructuario podrá, aunque no haya prestado garantía y bajo simple garantía jurada, solicitar que se le entreguen los muebles necesarios para su uso, que se le asigne una habitación para él y su familia en una vivienda integrada en el usufructo, así como los instrumentos, herramientas y demás bienes muebles necesarios para la industria a la que se dedica, decidiendo el juez en función de las circunstancias concretas del caso.
• Una vez constituida la fianza, el usufructuario tiene derecho a percibir todos los productos desde el día en que, de conformidad con el título constitutivo del usufructo, hubiera debido comenzar a percibirlos, lo que significa que el cumplimiento de la obligación de constituir la fianza tiene efectos retroactivos.

Obligaciones durante la posesión de los bienes

El usufructuario está obligado a:

• Conservar la forma y la sustancia de los bienes, salvo que la ley o el título constitutivo autoricen otra cosa.
• Informar al propietario de los siguientes hechos:
  • La necesidad de realizar reparaciones urgentes que sean responsabilidad del propietario.
  • Cualquier acto de un tercero del que tenga conocimiento y que pueda vulnerar los derechos de propiedad. Si no lo hace, deberá responder de los daños como si hubieran sido causados por su culpa.
• Cuidar los bienes en usufructo como un buen padre de familia. Si, en cumplimiento de esta obligación, los bienes se deterioran naturalmente por el uso, el propietario no podrá reclamar nada al usufructuario. Si, por el contrario, se incumple esta obligación y se causan daños considerables al propietario, este podrá solicitar que se le entregue la cosa, obligándose a pagar al usufructuario anualmente el producto líquido de la misma, después de deducir los gastos y el premio que le corresponda por su administración. En todo caso, el usufructuario es responsable ante el nudo propietario de los daños que, por fraude o negligencia, causen a las cosas que son objeto del usufructo.
• Realizar las reparaciones ordinarias de la cosa, el propietario podrá exigirle el cumplimiento de esta obligación y, si no accede a ella, podrá hacerlas a cargo del usufructuario. El usufructuario deberá pagar los intereses correspondientes a las sumas que el propietario haya desembolsado para hacer reparaciones o pagar contribuciones a cargo del propietario. Las reparaciones extraordinarias son responsabilidad del propietario, y el usufructuario deberá notificarle cuando sea urgente realizarlas.
• Pagar los gastos y contribuciones anuales y los considerados gravámenes de los frutos. El propietario es responsable del pago de los que gravan directamente el capital.
• Pagar los gastos, costas y sentencias de los litigios sostenidos sobre el usufructo.

Obligaciones al extinguirse el usufructo

Una vez extinguido el usufructo, el usufructuario debe entregar la posesión del usufructo al propietario.

2.- Derechos del usufructuario

Los derechos del usufructuario son los determinados por el título constitutivo y, a falta de este o por su insuficiencia, los establecidos por el Código Civil.

Disfrutar del bien

El usufructuario tiene el derecho a disfrutar del usufructo del bien, obteniendo la posesión directa e inmediata.

Desde el momento en que surge el derecho de usufructo, el usufructuario adquiere el derecho a la posesión y al disfrute del bien usufructuado.

Percepción de los frutos/rentas

Se reconoce al usufructuario el derecho a percibir los frutos/rentas, ya sean naturales, industriales o civiles.

• Los frutos naturales e industriales que estén pendientes en el momento en que se inicia el usufructo pertenecen al usufructuario, sin obligación de pagar ningún gasto al propietario. Si están pendientes al término del usufructo, se hacen suyos, pero pagando los gastos al propietario.

Los frutos civiles se entienden percibidos por día, y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo. Si el usufructuario ha arrendado los bienes dados en usufructo y este se extingue antes del arrendamiento, solo percibe la parte proporcional del alquiler que debe pagar el arrendatario.

• En el usufructo del derecho a percibir una renta o una pensión periódica, ya sea en dinero o en frutos, cada vencimiento se considera fruto de ese derecho.
• En el usufructo sobre obligaciones o títulos al portador que producen intereses, cada vencimiento se considera fruto de esos derechos.
• Si el usufructo consiste en el disfrute de los beneficios de una participación en una explotación comercial o industrial cuya distribución no tiene un vencimiento fijo, los beneficios se consideran frutos.

Derecho a arrendar el bien

El usufructuario puede arrendar la cosa usufructuada a otro, pero todos los contratos celebrados como tal usufructuario se extinguen al término del usufructo.

Los arrendamientos de vivienda concertados por el usufructuario se extinguen al término del usufructo (art. 13.2 de la LAU). Los arrendamientos para usos distintos de la vivienda se rigen en este punto por las disposiciones del Código Civil, salvo pacto en contrario de las partes.

Por otra parte, al extinguirse el usufructo, el arrendamiento de fincas rústicas se considera subsistente durante la campaña agrícola. Además, estos contratos pueden subsistir durante el tiempo estipulado en el contrato, incluso después de la extinción del derecho del usufructuario, si el propietario hubiera concurrido a su concesión. La subsistencia del contrato durante la campaña agrícola, que es obligatoria, no constituye un nuevo arrendamiento.

Facultades de enajenación

El usufructo es un derecho real alienable e hipotecable.

La transmisión puede realizarse tanto a título oneroso como a título gratuito, adquiriendo el cesionario el usufructo en los mismos términos en que fue constituido. Cabe señalar que:

• El carácter vitalicio que normalmente tiene el usufructo hace que dependa de la vida del cedente, y no de la del cesionario.
• El usufructuario debe responder por los daños sufridos por los bienes usufructuarios por culpa o negligencia de quien le sustituye, con lo que el cedente se convierte en garante del cesionario.

En cuanto a la hipoteca, se extingue siempre que el usufructo termine por causa ajena al usufructuario (por ejemplo, por su muerte). Si fuera por su voluntad (por ejemplo, por renuncia), la extinción no perjudica al acreedor hipotecario, de modo que la hipoteca subsiste sobre el usufructo hasta que se cumpla la obligación garantizada o expire el plazo en el que hubiera expirado normalmente el usufructo si no hubiera intervenido el hecho que le puso fin.

CONCLUSIONES

Existen principalmente dos tipos de usufructos:

• «Temporal» o «condicionado»: cuando el uso de la propiedad tiene un plazo determinado o está condicionado.
• Vitalicio: cuando el uso de la propiedad es durante toda la vida del usuario.

El usufructo proviene del Derecho Romano y es bastante común en los procesos sucesorios y en el Derecho de familia en países de Europa continental como España, Francia, Portugal, Alemania, etc.

En los procesos sucesorios, es bastante común que el testador deje el usufructo de la vivienda habitual al cónyuge supérstite, dejando el resto de la propiedad del bien a los hijos (nuda propiedad). De esta forma, el fallecido se asegura de que el cónyuge supérstite tenga un lugar donde vivir a pesar de los posibles conflictos con los hijos.

Además, el usufructo se ha utilizado ampliamente en las transacciones inmobiliarias en España, con el objetivo de evitar o reducir el impuesto de sucesiones español. Es bastante habitual que los padres compren la propiedad a nombre de los hijos, conservando el derecho de usufructo para sí mismos. De esta forma, si los compradores solo adquieren el «usufructo» y los hijos adquieren la «nuda propiedad», en caso de fallecimiento de los padres, los hijos solo tendrían que pagar el impuesto de sucesiones por el valor del «usufructo», ya que son propietarios del resto.

Te lo explicamos con un ejemplo: si el precio del inmueble es de 200 000 EUR y los padres se quedan con el usufructo valorado en 50 000 EUR, y los hijos adquieren la propiedad del resto (150 000 EUR), entonces, en caso de fallecimiento de los padres, el proceso de herencia solo se aplicará a los 50 000 EUR. Obviamente, esta acción reduce significativamente el impuesto de sucesiones.

Sin embargo, este sistema debe estudiarse cuidadosamente debido a las recientes interpretaciones de la ley, ya que la decisión de los padres de transferir la «nuda propiedad» a los hijos puede considerarse una «donación» y, por lo tanto, estar sujeta al impuesto de donaciones. Y los «impuestos sobre donaciones» pueden ser en España incluso más elevados que el «impuesto de sucesiones». Una forma de evitarlo sería que los hijos pagaran por su cuenta y con sus propios recursos el precio de la «nuda propiedad». Sin embargo, dado que se trata de una cuestión muy delicada con importantes implicaciones fiscales, es muy recomendable buscar asesoramiento legal antes de tomar estas decisiones sobre el usufructo.

¿CUÁL ES EL VALOR DEL USUFRUCTO? – ¿Cómo se calcula el valor del usufructo?

El valor del usufructo se calcula de la siguiente manera: Hay que hacer el siguiente cálculo: RESTAR al número «89» la edad del usufructuario (si hay dos usufructuarios, se toma la edad del más joven), con un mínimo del 10 %.

Por ejemplo:

EJEMPLO 1: Adquisición del usufructo en el proceso de compra:

«A»+«B» tienen dos hijos («1» y «2»). «A» tiene 69 años y «B» tiene 72. Ambos han decidido comprar una vivienda en España por un precio de 200 000 EUR. En el proceso de adquisición, es decir, antes de formalizar la compraventa, y con el objetivo de reducir los impuestos de sucesión en el futuro, encargan a su abogado que reserve el usufructo y deje el resto de los derechos de propiedad a sus hijos.

Valor del usufructo: 89 – 69 = 20.

20 es el porcentaje del precio total del inmueble, con la siguiente fórmula:

200.000 * 20 % = 40.000 EUR. Este es el valor del usufructo del inmueble y el «importe» del precio del que serían responsables A+B.

Del mismo modo, los hijos conservan el resto de los derechos de propiedad valorados en 160.000 EUR.

Siguiendo este ejemplo, si A+B fallecen, los hijos recibirán automáticamente los 40.000 EUR, consolidando el 100 % de la propiedad y pagando impuestos solo sobre los 40.000 EUR.

Como 1+2 obtuvieron los derechos de propiedad en un «proceso de compra», pagarán el «impuesto de compra o transferencia» por el valor de la propiedad. Por lo tanto, no pagarán «impuesto de sucesiones», sino «impuesto de transmisiones patrimoniales».

EJEMPLO 2.- Adquisición del usufructo por testamento/herencia:

En el ejemplo anterior, A+B compraron el inmueble español al 100 % por su cuenta. Mantienen la propiedad a su nombre durante toda su vida y deciden transmitirla a los hijos por herencia.

De este modo, A+B hacen testamentos españoles e indican lo siguiente:

• Si fallece «A», la parte A de la propiedad se distribuirá de la siguiente manera:
  • «B» recibe el usufructo de la parte «A» de la casa
  • Los hijos reciben el resto del derecho de propiedad de la propiedad («nuda propiedad»)
• Si fallece «B», lo mismo.

En este caso, tomando el ejemplo de que fallece «A», el usufructo de su parte se transferirá a «B» y la nuda propiedad se transferirá a los hijos. Y esto se hará ejecutando el último testamento de «A» en un proceso sucesorio español.

Más adelante, cuando fallezca «B», 1+2 recibirán el usufructo de la propiedad también por herencia.

En este ejemplo, como 1+2 recibían el usufructo por herencia, no pagarán el «impuesto de transmisiones patrimoniales» por esta adquisición. Pagarán el «impuesto de sucesiones» por el valor del usufructo de 40 000 EUR.