L’USUFRUIT EN ESPAGNE POUR LES BIENS IMMOBILIERS ET LES PROPRIÉTÉS

L’« usufruit » dans le cadre de la propriété immobilière est le droit d’utiliser et de jouir d’un bien immobilier sans en être propriétaire. C’est comme être locataire sans payer de loyer.

Ainsi, les propriétaires du bien immobilier sont des personnes différentes de celles qui l’utilisent. Ce type de propriétaires est appelé « propriétaires nus ».

Les « propriétaires nus » sont ceux qui détiennent la propriété du bien. Mais ils ne peuvent ni « utiliser » le bien, ni « vivre » dans le bien, ni « louer » le bien, car ce droit est expressément accordé aux « usufruitiers ». En fait, les propriétaires nus peuvent ne pas avoir le droit d’« accéder » au bien si les usufruitiers ne le leur permettent pas.

Les « usufruitiers » sont ceux qui ont le droit de « vivre », de « louer » et d’« utiliser » le bien, et même d’en interdire l’accès aux « propriétaires nus », s’ils le souhaitent.

Permettez-nous de vous expliquer mieux ce concept de la manière suivante :

Le droit légal de « propriété » sur un bien immobilier est composé d’un ensemble de droits légaux tels que :

Limiter le bien immobilier (par exemple, avec un droit de passage)
Utiliser le bien immobilier comme garantie d’une dette (une hypothèque, par exemple)
Louer le bien immobilier
Utiliser et jouir du bien immobilier

1.- Constitution de l’usufruit espagnol

Forme

L’usufruit peut être constitué de la manière suivante :

En vertu d’une disposition légale . Actuellement, le seul cas d’usufruit légal au niveau de l’État est celui reconnu en faveur du conjoint survivant.
Par acte juridique , qui peut à son tour être établi par cause de mort (usufruit testamentaire) ou entre vifs, à titre gratuit ou onéreux (donation, par exemple) . À son tour, la constitution entre vifs peut être faite

Capacité

Aucune capacité particulière n’est requise pour acquérir l’usufruit . Toutefois, si le propriétaire est une personne morale, la durée maximale de l’usufruit est de 30 ans. Si la personne morale est éteinte avant cette date, l’usufruit expire également.

Pour constituer le droit d’usufruit, il est nécessaire d’avoir le pouvoir de disposer de l’objet de l’usufruit.

Usufruit simultané

Dans le cas où l’usufruit a été constitué simultanément en faveur de plusieurs personnes, les règles suivantes s’appliquent :

L’usufruit est régi par les règles de la communauté de biens
L’extinction de l’usufruit constitué en faveur de plusieurs personnes vivantes au moment de sa constitution intervient avec le décès de la dernière survivante.
Dans le cas de l’usufruit testamentaire, le droit d’augmentation entre les usufruitiers est régi par les dispositions prévues pour les héritiers (articles 987 et 982.1 du CC) : le droit d’augmentation intervient lorsque deux ou plusieurs personnes sont appelées à la même succession ou à une partie de celle-ci sans désignation particulière des parties et que l’une d’entre elles décède avant le testateur ou renonce à la succession ou est incapable de la recevoir.
Si l’usufruit a été établi par donation , il n’y a pas de droit d’augmentation, sauf si le donateur en a disposé autrement. Une exception est prévue dans le cas où la donation a été faite conjointement au mari et à la femme, auquel cas il existe un droit d’augmentation, sauf disposition contraire du donateur .

Usufruit successif

Il se produit lorsque l’usufruit est constitué en faveur de plusieurs personnes qui se succèdent dans le temps. Dans ce cas, il n’y a pas un seul usufruit, mais plusieurs, chacun commençant lorsque le précédent prend fin.

Si le titre constitutif est testamentaire et que plusieurs personnes sont appelées successivement, l’usufruit ne prend effet que dans la mesure où il ne dépasse pas le deuxième degré ou lorsqu’il est constitué en faveur de personnes vivantes au moment du décès du testateur.

Les droits et obligations de l’usufruitier sont ceux déterminés par le titre constitutif de l’usufruit et, à défaut, ceux établis par le Code civil, que nous expliquons dans les sections suivantes.

On peut distinguer les obligations antérieures à la constitution de l’usufruit, celles qui sont simultanées à celle-ci et les obligations finales.

Obligations antérieures à la constitution de l’usufruit

Elles sont les suivantes :

Faire un inventaire . Afin de protéger les intérêts de la personne qui doit recevoir la chose à l’expiration de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de dresser un inventaire et de fournir une garantie. L’inventaire doit être réalisé sur convocation du propriétaire ou de son représentant légal, en faisant évaluer le mobilier et en décrivant les biens. Aucune forme particulière n’étant requise, il peut être établi dans un acte public ou privé.
Verser une caution à titre de garantie. Elle a pour but de garantir le respect des obligations de l’usufruitier. La caution peut être personnelle ou réelle et, dans tous les cas, elle doit être suffisante pour garantir le respect desdites obligations.

Le vendeur ou le donateur qui s’est réservé l’usufruit du bien vendu ou donné et le conjoint veuf ou la conjointe veuve à l’égard de la quote-part d’usufruit accordée par la loi sont exemptés de l’obligation de fournir cette garantie, sauf s’ils contractent un mariage ultérieur .

Tant l’obligation d’inventaire que l’obligation de fournir une garantie peuvent être levées, quel que soit le type d’usufruit, pour autant qu’il n’en résulte aucun préjudice pour quiconque. La dispense peut être accordée soit par le nu-propriétaire, soit par l’autorité judiciaire, à la demande de l’usufruitier. La dispense accordée par le testateur dans son testament est également possible. Pour que la dispense soit effective, une déclaration expresse est requise.

Violation

Si l’usufruitier ne respecte pas l’obligation d’établir un inventaire ou de fournir une garantie, les conséquences suivantes sont prévues :

Le nu-propriétaire peut priver l’usufruitier de la jouissance du bien et demander que les biens soient placés sous administration, que le mobilier soit vendu, que les effets publics ou les titres de crédit nominatifs ou au porteur soient convertis en enregistrements de propriété. la dette publique ou soient déposés dans des banques ou des établissements publics, et que le capital ou les sommes en espèces et le prix de vente des biens meubles soient investis dans des titres sûrs. Les intérêts et les produits des biens placés sous administration appartiennent à l’usufruitier.
Le nu-propriétaire peut également conserver les biens en tant qu’administrateur, avec l’obligation de remettre le produit liquide à l’usufruitier, après déduction de la somme convenue ou déterminée judiciairement pour cette administration.
Dans le cas des biens mobiliers, le propriétaire qui ne souhaite pas qu’ils soient vendus pour leur valeur artistique ou parce qu’ils ont une faible valeur peut exiger qu’ils lui soient remis, en garantissant le paiement des intérêts légaux sur leur valeur estimée.
Toutefois, l’usufruitier est autorisé, même s’il n’a pas fourni de garantie et sous simple serment, à demander que lui soient remis le mobilier nécessaire à son usage, qu’il lui soit attribué un logement pour lui-même et sa famille dans une maison intégrée à l’usufruit, ainsi que les instruments, outils et autres biens mobiliers nécessaires à l’industrie à laquelle il se consacre, le juge statuant en fonction des circonstances particulières de l’espèce.
Une fois le dépôt constitué, l’usufruitier a le droit de percevoir tous les produits à compter du jour où, conformément au titre constitutif de l’usufruit, il aurait dû commencer à les percevoir, ce qui signifie que le respect de l’obligation de constituer un dépôt a des effets rétroactifs.

Obligations pendant la possession des biens

L’usufruitier est tenu :

De conserver la forme et la substance du bien, sauf si la loi ou le titre constitutif en dispose autrement.
Informer le propriétaire des faits suivants :
- La nécessité d’effectuer des réparations urgentes qui incombent au propriétaire.
- Tout acte d’un tiers dont vous avez connaissance et qui est susceptible de porter atteinte aux droits de propriété. Si vous ne le faites pas, vous êtes responsable des dommages comme s’ils avaient été causés par votre faute.
Prendre soin des biens en usufruit comme un bon père de famille. Si, en vertu de cette obligation, les biens se détériorent naturellement en raison de leur utilisation, le nu-propriétaire ne peut rien réclamer à l’usufruitier. Si, au contraire, cette obligation n’est pas respectée et qu’un préjudice considérable est causé au propriétaire, celui-ci peut demander que la chose lui soit restituée, en s’engageant à verser chaque année à l’usufruitier le produit liquide de celle-ci, après déduction des frais et de la prime attribuée par son administration. En tout état de cause, l’usufruitier est responsable envers le nu-propriétaire de tout dommage causé, par fraude ou négligence, aux biens qui font l’objet de l’usufruit.
Effectuer les réparations ordinaires de la chose, le propriétaire peut exiger de lui qu’il s’acquitte de cette obligation et, s’il ne se conforme pas à cette demande, il peut les effectuer aux frais de l’usufruitier. L’usufruitier doit payer les intérêts correspondant aux sommes que le propriétaire a déboursées pour effectuer des réparations ou payer des contributions aux frais du propriétaire. Les réparations extraordinaires sont à la charge du nu-propriétaire, et l’usufruitier doit l’avertir lorsque leur exécution est urgente.
Payer les charges et contributions annuelles et celles considérées comme des charges grevant les fruits. Le nu-propriétaire est responsable du paiement de celles qui sont imposées directement sur le capital.
Payer les frais, dépens et condamnations des procès engagés sur l’usufruit.

Obligations à l’extinction de l’usufruit

Une fois l’usufruit éteint, l’usufruitier doit restituer la possession de l’usufruit au propriétaire.

2.- Droits de l’usufruitier

Les droits de l’usufruitier sont ceux déterminés par le titre constitutif et, à défaut ou en raison de son insuffisance, ceux établis par le Code civil.

Usage du bien

L’usufruitier a le droit d’utiliser l’usufruit du bien, en obtenant la possession directe et immédiate.

Dès que le droit d’usufruit prend naissance, l’usufruitier acquiert le droit à la possession et à la jouissance du bien usufruitier.

Perception des fruits/revenus

L’usufruitier est reconnu comme ayant le droit de percevoir les fruits/revenus, qu’ils soient naturels, industriels ou civils.

Les fruits naturels et industriels qui sont en cours au moment où l’usufruit commence appartiennent à l’usufruitier, sans obligation de payer des frais au propriétaire. S’ils sont en cours à la fin de l’usufruit, vous les faites vôtres, mais en payant les frais au propriétaire.

Les fruits civils s’entendent comme étant perçus par jour et appartiennent à l’usufruitier proportionnellement à la durée de l’usufruit. Si l’usufruitier a loué les biens donnés en usufruit et que cette location prend fin avant l’usufruit, il ne reçoit que la partie proportionnelle du loyer que le locataire doit payer.

Dans l’usufruit du droit de percevoir un revenu ou une pension périodique, en espèces ou en fruits, chaque échéance est considérée comme un fruit de ce droit.
Dans l’usufruit sur des obligations ou des titres au porteur qui produisent des intérêts, chaque échéance est considérée comme le fruit de ces droits.
Si l’usufruit consiste en la jouissance des bénéfices d’une participation dans une exploitation commerciale ou industrielle dont la distribution n’a pas d’échéance fixe, les bénéfices sont considérés comme des fruits.

Droit de louer le bien

L’usufruitier peut louer la chose usufruitée à un tiers, mais tous les contrats conclus en cette qualité d’usufruitier sont résiliés à l’expiration de l’usufruit.

Les baux d’habitation conclus par l’usufruitier s’éteignent à la fin de l’usufruit (article 13.2 de la LAU). Les baux à usage autre que l’habitation sont régis à ce stade par les dispositions du Code civil, sauf accord contraire des parties.

En revanche, à l’expiration de l’usufruit, le bail rural est considéré comme subsistant pendant la campagne agricole. En outre, ces contrats peuvent subsister pendant la durée prévue au contrat, même après l’extinction du droit de l’usufruitier, si le propriétaire avait assisté à sa constitution. La subsistance du contrat pendant la campagne agricole, qui est obligatoire, ne constitue pas un nouveau bail .

Facultés de disposition

L’usufruit est un droit réel aliénable et hypothécable.

Le transfert peut être effectué à titre onéreux ou gratuit, le cessionnaire acquérant l’usufruit dans les mêmes conditions que celles dans lesquelles il a été constitué. Il convient de noter que :

Le caractère viager que revêt normalement l’usufruit le fait dépendre de la vie du cédant , et non de celle du cessionnaire.
L’usufruitier est responsable des dommages subis par les biens usufruits par la faute ou la négligence de la personne qui le remplace, le cédant devenant ainsi garant du cessionnaire.

En ce qui concerne l’hypothèque , elle s’éteint dès que l’usufruit prend fin en raison d’un événement indépendant de la volonté de l’usufruitier ( par exemple en raison de son décès). Si elle est volontaire (par exemple, par renonciation), l’extinction ne porte pas préjudice au créancier hypothécaire, de sorte que l’hypothèque subsiste sur l’usufruit jusqu’à l’exécution de l’obligation garantie ou jusqu’à l’expiration du délai dans lequel l’usufruit aurait normalement pris fin s’il n’y avait pas eu d’intervention. le fait qui y a mis fin.

CONCLUSIONS

Il existe principalement deux types d’usufruit :

« Temporaire » ou « conditionnel » : lorsque l’utilisation du bien a une durée déterminée ou est soumise à une condition.
À vie : lorsque l’utilisation du bien est valable pendant toute la durée de vie de l’usufruitier.

L’usufruit trouve son origine dans le droit romain et est très courant dans les procédures successorales et le droit de la famille dans les pays d’Europe continentale comme l’Espagne, la France, le Portugal, l’Allemagne, etc.

Dans le cadre d’une succession, il est assez courant que le testateur lègue l’usufruit de la résidence permanente au conjoint survivant, laissant la propriété du reste des biens aux enfants (nue-propriété). De cette manière, le défunt s’assure que le conjoint survivant aura un lieu où vivre malgré d’éventuels conflits avec les enfants.

De plus, l’usufruit est largement utilisé dans les transactions immobilières en Espagne, dans le but d’éviter ou de réduire les droits de succession espagnols. Il est assez courant que les parents achètent le bien immobilier au nom de leurs enfants, tout en conservant l’usufruit pour eux-mêmes. Ainsi, si les acheteurs n’achètent que l’« usufruit » et que les enfants acquièrent la « nue-propriété », en cas de décès des parents, les enfants n’auront à payer que les droits de succession sur la valeur de l’« usufruit », car ils sont déjà propriétaires du reste.

Prenons un exemple pour illustrer cela : si le prix du bien immobilier est de 200 000 euros et que les parents ont conservé l’usufruit évalué à 50 000 euros, et que les enfants ont acquis la propriété du reste (150 000 euros), alors, en cas de décès des parents, la succession ne portera que sur les 50 000 euros. Cette mesure réduit évidemment de manière significative les droits de succession.

Toutefois, ce système doit être étudié avec soin en raison des interprétations récentes de la législation, car la décision des parents de transférer la « nue-propriété » aux enfants peut être considérée comme une « donation » et donc soumise à l’impôt sur les donations. Or, les « droits de donation » peuvent être encore plus élevés en Espagne que les « droits de succession ». Pour éviter cela, les enfants pourraient payer eux-mêmes et sur leurs propres ressources le prix de la « nue-propriété ». Cependant, comme il s’agit d’un point très délicat ayant d’importantes implications fiscales, il est fortement recommandé de consulter un conseiller juridique avant de prendre ces décisions en matière d’usufruit.

QUELLE EST LA VALEUR DE L’USUFRUIT ? – Comment calculer la valeur de l’usufruit ?

La valeur de l’usufruit est calculée de la manière suivante : Vous devez effectuer le calcul suivant : REST à partir du nombre « 89 » correspondant à l’âge de l’usufruitier (s’il y a deux usufruitiers, l’âge est celui du plus jeune), avec un minimum de 10 %.

Par exemple :

EXEMPLE 1 : Acquisition de l’usufruit lors du processus d’achat :

« A » + « B » ont deux enfants (« 1 » et « 2 »). « A » a 69 ans et « B » a 72 ans. Ils ont tous deux décidé d’acheter une maison en Espagne, pour un prix de 200 000 EUR. Au cours du processus d’acquisition, donc avant la conclusion de la vente, et dans le but de réduire les droits de succession à l’avenir, ils chargent leur notaire de conserver l’usufruit et de laisser le reste des droits de propriété à leurs enfants.

Valeur de l’usufruit : 89 – 69 = 20.

20 % du prix total du bien, selon la formule suivante :

200 000 * 20 % = 40 000 EUR. Il s’agit de la valeur de l’usufruit du bien et du « montant » du prix dont A+B seraient responsables.

De la même manière, les enfants conservent le reste des droits de propriété évalués à 160 000 EUR.

Selon cet exemple, si A+B décèdent, les enfants recevront automatiquement 40 000 EUR, consolidant ainsi 100 % de la propriété, et ne paieront des impôts que sur les 40 000 EUR.

Comme 1+2 ont obtenu les droits de propriété dans le cadre d’un « processus d’achat », ils paieront des « droits d’achat ou de transfert » sur la valeur de la propriété. Ils ne paieront donc pas de « droits de succession », mais des « droits de mutation ».

EXEMPLE 2.- Acquisition de l’usufruit par testament/succession :

Dans l’exemple précédent, A+B ont acheté la propriété espagnole à 100 % à leur nom. Ils conservent la propriété toute leur vie à leur nom et décident de la transmettre à leurs enfants par succession.

Pour ce faire, A+B rédigent des testaments espagnols et indiquent ce qui suit :

Si « A » décède, la part A du bien sera répartie de la manière suivante :
- « B » reçoit l’usufruit de la part « A » de la maison
- Les enfants reçoivent le reste du droit de propriété du bien (« nue-propriété »)
Si « B » décède, il en va de même.

Dans ce cas, en prenant l’exemple du décès de « A », l’usufruit de sa part sera transféré à « B » et la nue-propriété sera transférée aux enfants. Cela se fera en exécutant le dernier testament de « A » dans le cadre d’une procédure successorale espagnole.

Plus tard, au décès de « B », 1+2 recevront l’usufruit du bien également par succession.

Dans cet exemple, comme 1+2 recevaient l’usufruit par succession, ils ne paieront pas de « droits de mutation » pour cette acquisition. Ils paieront des « droits de succession » pour la valeur de l’usufruit, soit 40 000 EUR.