Qu’est-ce qu’une coopérative-communauté de propriétaires pour la construction ?
Une coopérative d’habitation est un groupe de personnes qui ont l’intention d’acquérir une maison. À cette fin, elles se regroupent au sein d’une coopérative dans le but de :
- Contrôler le projet de construction
- L’obtenir au prix le plus bas possible
- Contrôler le processus de construction et la qualité des matériaux
L’achat en coopérative en Espagne est devenu très populaire dans les années 50-90, avant le boom de la construction espagnole, notamment dans les grandes agglomérations comme Madrid, Bilbao, Barcelone, Valence, etc. Il s’agissait pour un groupe déterminé de particuliers de s’associer et de développer des projets de construction pour leurs propres logements, en prenant le contrôle du projet et en s’affranchissant du mode d’achat habituel qui consiste à acheter directement auprès des promoteurs.
L’achat sur plan présente des avantages économiques en termes de prix et de mode de paiement. Le prix fermé dans un marché haussier comme celui que nous connaissons actuellement est un avantage considérable, car il peut être inférieur de 15 % à celui d’une maison déjà construite.
Dans le cas d’un membre de la coopérative, qui est l’adjudicataire et l’utilisateur du bien, il peut se passer de certains intermédiaires, ce qui lui permet d’acquérir le bien à moindre coût. Le montant de l’achat peut être inférieur de 20 à 30 % à celui d’une maison vendue sur le marché libre. C’est l’un des principaux arguments avancés par les membres de coopératives pour se lancer dans ce type de projet.
La constitution d’une coopérative commence par le regroupement de plusieurs personnes (associés) qui apportent des capitaux afin de réaliser un projet, en l’occurrence la construction de maisons.
Une fois la coopérative légalement constituée, le terrain est acquis et une entreprise de construction chargée de la construction du bien immobilier est engagée. Les membres de la coopérative agissent donc en tant que promoteurs du projet.
Il est courant de faire appel à une société de gestion, qui sera chargée de l’administration des fonds et de la gestion quotidienne des travaux. Dans de nombreux cas, derrière ces gestionnaires, il y a des promoteurs spécialisés, dont l’avantage est d’avoir une grande expérience et de pouvoir obtenir de meilleures conditions économiques auprès des fournisseurs, des syndicats et des matériaux.
Il faut tenir compte du fait que même s’il existe une loi nationale, chaque communauté autonome est régie par des conditions juridiques spécifiques, dans ce cas, par les mêmes statuts de la constitution de la communauté des propriétaires.
Historiquement, il y a eu des cas où des promoteurs ont créé des coopératives sans membres dans le but de lever des fonds à l’avance pour commencer la construction. Dans ces cas, le projet peut ne pas être mené à bien ou des problèmes et des incertitudes peuvent surgir pour les contributeurs. Afin d’éviter des situations de détresse et des pertes économiques, il est nécessaire de procéder à certaines vérifications :
- Propriété foncière et permis d’urbanisme
- Coûts, garanties et programme de financement
- Étudier la pertinence du projet et ses caractéristiques : plans, descriptions, qualité des matériaux et rapports de service
- Le plan de contribution économique
- Trajectoire, rapport de solvabilité et informations sur le responsable et le constructeur
- Statuts et droits et devoirs des membres de la coopérative
L’achat d’un logement dans le cadre d’un régime coopératif est une option valable,
il est toutefois conseillé d’évaluer les avantages et les inconvénients de cette formule et de déterminer si elle convient à chacun :
Avantages de l’achat d’un logement dans le cadre d’un régime coopératif :
- Économique : comme expliqué au début, en pouvant se passer d’autres intermédiaires et agir en tant que partenaires commerciaux, les membres de la coopérative peuvent acquérir une maison à un prix inférieur de 20 % à 30 % au prix du marché pour les logements vendus sur le marché libre.
- Sur mesure : un autre avantage des logements en coopérative est que les membres peuvent adapter leur logement à leur goût, en modifiant le plan, les matériaux ou les qualités, toujours dans le respect de certains paramètres.
- Les membres peuvent participer aux assemblées et prendre part activement aux décisions, où les votes de tous les participants ont le même poids. Les réunions peuvent aborder toutes sortes de besoins et de questions, tels que l’installation d’éléments de sécurité ou de surveillance, jusqu’à l’attribution de places libres ou de contributions supplémentaires, par exemple.
- Dans de nombreux cas, les conditions hypothécaires des membres de la coopérative peuvent être plus intéressantes ou meilleures que celles habituellement proposées sur le marché.
- Il est possible pour un membre de la coopérative de se désinscrire et de récupérer les montants versés. En cas de retrait injustifié, il sera nécessaire de confirmer les délais de restitution ou même le pourcentage de pénalité s’il est prévu dans les statuts. Dans ce cas particulier, nous avons constaté dans les statuts qu’il n’existe aucun droit de se désinscrire de la communauté des propriétaires. Ainsi, au moment où un membre adhère et signe, les autres copropriétaires peuvent lui réclamer le paiement de toutes les sommes dues au titre du prix. La communauté peut même réclamer ces paiements par voie judiciaire.
Inconvénients :
- Avance de capital : pour créer la coopérative et commencer le processus de construction, les associés devront verser à l’avance les principales contributions.
- Les délais de construction sont souvent plus longs pour les coopératives, généralement pour diverses raisons, la plus importante étant la difficulté à prendre des décisions au sein de la communauté.
- Dans certains cas, en raison d’erreurs de calcul, d’imprévus, d’améliorations non prévues au départ… les fonds peuvent s’avérer insuffisants et des contributions extraordinaires peuvent être nécessaires.
- Il y a eu des cas où des promoteurs ou des gestionnaires, afin d’attirer des associés, ont fait de la publicité trompeuse ou des appels à l’attention avec des informations inexactes, ce qui a pu conduire à des situations de détresse grave. Il est donc important de suivre les conseils en matière de collecte d’informations et de vérifier la réglementation statutaire, sa structure, ses plans, ainsi que les assurances et les garanties.
- Bien que les sociétés de gestion engagées pour la supervision et le contrôle des travaux soient généralement spécialisées dans ce domaine, il existe des cas historiques d’entreprises qui, en raison d’une mauvaise gestion, de contrats défectueux ou de déviations économiques, ont provoqué la faillite ou la faillite totale. Dans ces cas, qui ne sont pas courants en raison de la réglementation et du contrôle actuels, les partenaires peuvent perdre toutes leurs contributions. Il est essentiel de connaître le parcours et l’expérience des entreprises engagées et de s’assurer que tout est en ordre sur le plan juridique, en matière de garanties, d’assurances et de procédures, afin de garantir la bonne réalisation du projet.
- Les frais liés à l’acte public de nouvelle construction et à la division en régime de propriété horizontale, ainsi que ceux liés à la constitution et à la division des unités, sont à la charge du promoteur, conformément aux dispositions de la législation en vigueur.
- Parfois, les statuts créent des difficultés aux membres qui souhaitent quitter le groupe après leur adhésion.
- La « communauté des propriétaires » sera le « promoteur » du projet. Cela signifie que toute la responsabilité civile des travailleurs, de la sécurité et de la santé, et même des défauts de construction, incombera à la communauté.
- Risque financier : les copropriétaires peuvent vendre leurs parts dans la communauté à des tiers. Mais si un ou plusieurs copropriétaires ne respectent pas leurs obligations de paiement, le projet risque fort de connaître des problèmes financiers qui peuvent bloquer son développement, entraînant des pénalités, des retards, voire la perte du projet.
Éléments à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier dans une coopérative :
- Vérifier la situation financière et la réputation du constructeur et de la société de gestion (depuis combien de temps la société existe, rapports financiers, etc.
- Vérifier les statuts de la coopérative
- Confirmer les modalités d’utilisation effective des montants à payer pour l’achat du terrain et/ou la réalisation de chacune des étapes de la construction.
TLACORP