Immobilienkauf in Spanien über Genossenschaften |

Was ist eine genossenschaftliche Eigentümergemeinschaft für den Bau?

Eine Wohnungsgenossenschaft ist eine Gruppe von Personen, die beabsichtigen, ein Haus zu bauen. Zu diesem Zweck schließen sie sich zu einer Genossenschaft zusammen, um

das Bauprojekt zu kontrollieren
es zum niedrigstmöglichen Preis zu erwerben
den Bauprozess und die Qualität der Materialien zu kontrollieren

Der Kauf auf genossenschaftlicher Basis wurde in Spanien in den 50er bis 90er Jahren vor dem spanischen Bauboom sehr beliebt, vor allem in großen Ballungsräumen wie Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia usw. Es war eine Möglichkeit für bestimmte Gruppen von Privatpersonen, sich zusammenzuschließen und Bauprojekte für ihre eigenen Häuser zu entwickeln, die Kontrolle über das Projekt zu übernehmen und von der üblichen Praxis des direkten Kaufs von Bauunternehmen abzuweichen.

Der Kauf von Immobilien vom Plan weg hat wirtschaftliche Vorteile in Bezug auf den Preis und die Zahlungsweise. Der Festpreis in einem Bullenmarkt wie dem aktuellen ist ein großer Vorteil, da dieser Betrag um bis zu 15 % unter dem Preis einer bereits gebauten Immobilie liegen kann.

Im Falle eines Genossenschaftsmitglieds, bei dem das Mitglied der erfolgreiche Bieter und Nutzer der Immobilie ist, kann er auf einige Zwischenhändler verzichten, wodurch er die Immobilie zu geringen Kosten erwerben kann. Der Kaufpreis kann zwischen 20 % und 30 % unter dem Preis eines Fertighauses liegen. Dies ist eines der Hauptargumente der Genossenschaftsmitglieder, sich für diese Art von Projekt zu entscheiden.

Die Gründung einer Genossenschaft beginnt mit einer Gruppe von mehreren Personen (Partnern), die Kapital einbringen, um ein Projekt zu realisieren, in diesem Fall den Bau von Häusern.

Sobald die Genossenschaft rechtlich gegründet ist, wird das Grundstück erworben und ein Bauunternehmen mit der Errichtung der Immobilie beauftragt. Die Genossenschaftsmitglieder fungieren somit als Projektträger.

In der Regel wird eine Verwaltungsgesellschaft beauftragt, die für die Verwaltung der Gelder und die tägliche Leitung der Bauarbeiten zuständig ist. In vielen Fällen stehen hinter diesen Verwaltern spezialisierte Projektträger, deren Vorteil darin besteht, dass sie über umfangreiche Erfahrung verfügen und bessere wirtschaftliche Konditionen mit Lieferanten, Gewerkschaften und Materialherstellern aushandeln können.

Es ist zu beachten, dass es zwar ein staatliches Gesetz gibt, aber jede autonome Region spezifischen rechtlichen Bedingungen unterliegt, in diesem Fall den Statuten der Verfassung der Eigentümergemeinschaft.

In der Vergangenheit gab es Fälle, in denen Bauträger ohne Mitglieder Genossenschaften gründeten, um im Voraus Kapital für den Baubeginn zu beschaffen. In diesen Fällen kann es vorkommen, dass das Projekt nicht fertiggestellt wird oder Probleme und Unsicherheiten für die Beitragszahler entstehen. Um Hilflosigkeit und wirtschaftliche Verluste zu vermeiden, müssen einige Überprüfungsverfahren durchgeführt werden:

Grundstücksbesitz und städtische Genehmigungen
Kosten, Garantien und Finanzierungsprogramm
Prüfung der Eignung des Projekts und seiner Merkmale: Pläne, Beschreibungen, Qualitätsmaterialien und Leistungsberichte
Der wirtschaftliche Beitragsplan
Werdegang, Bonitätsauskunft und Informationen über den verantwortlichen Geschäftsführer und den Bauunternehmer
Satzung und Rechte und Pflichten der Genossenschaftsmitglieder

Der Kauf einer Wohnung in einer Genossenschaft ist eine sinnvolle Option.

Es ist jedoch ratsam, die Vor- und Nachteile dieser Form zu abwägen und selbst zu entscheiden, ob sie für einen geeignet ist:

Vorteile des Kaufs einer Wohnung in einer Genossenschaft:

Wirtschaftlich: Wie eingangs erläutert, können Genossenschaftsmitglieder, da sie auf andere Zwischenhändler verzichten und als Geschäftspartner auftreten können, eine Immobilie zu einem Preis erwerben, der zwischen 20 % und 30 % unter dem Marktpreis für frei verkäufliche Immobilien liegt.
Maßgeschneidert: Ein weiterer Vorteil von Genossenschaftswohnungen besteht darin, dass die Mitglieder ihre Wohnung nach ihren Wünschen gestalten können, indem sie Änderungen am Grundriss, an den Materialien oder der Ausstattung vornehmen, wobei jedoch bestimmte Vorgaben einzuhalten sind.
Die Mitglieder können an Versammlungen teilnehmen und sich aktiv an der Entscheidungsfindung beteiligen, wobei die Stimmen aller Teilnehmer das gleiche Gewicht haben. In den Versammlungen können alle möglichen Bedürfnisse und Fragen angesprochen werden, wie z. B. die Installation von Sicherheits- oder Überwachungselementen bis hin zur Vergabe von freien Plätzen oder zusätzlichen Beiträgen.
In vielen Fällen können die Hypothekenbedingungen für Genossenschaftsmitglieder attraktiver oder günstiger sein als die üblichen Marktbedingungen.
Ein Genossenschaftsmitglied kann austreten und die eingezahlten Beträge zurückerhalten. Bei ungerechtfertigten Austritten müssen die Rückzahlungsfristen oder sogar die Strafprozente, sofern in der Satzung vorgesehen, bestätigt werden. In diesem speziellen Fall haben wir in der Satzung gesehen, dass kein Recht auf Austritt aus der Eigentümergemeinschaft besteht. In dem Moment, in dem ein Mitglied beitritt und unterschreibt, können die übrigen Miteigentümer von ihm die Zahlung aller im Rahmen des Kaufpreises zu leistenden Zahlungen verlangen. Die Gemeinschaft kann diese Zahlungen sogar gerichtlich einklagen.

Nachteile:

Kapitalvorauszahlung: Um die Genossenschaft zu gründen und mit dem Bau beginnen zu können, müssen die Gesellschafter die Hauptbeiträge im Voraus leisten.
Die Bauzeiten sind bei Genossenschaften oft länger, in der Regel aus verschiedenen Gründen, wobei der schwierigste Weg, Entscheidungen in der Gemeinschaft zu treffen, der wichtigste ist.
In einigen Fällen können aufgrund von Berechnungsfehlern, unvorhergesehenen Ereignissen, zu Beginn nicht vorgesehenen Verbesserungen … die Mittel knapp werden und außerordentliche Beiträge erforderlich werden.
Es gab Fälle, in denen Projektträger oder Manager, um Partner zu gewinnen, irreführende Werbung oder Aufrufe mit ungenauen Informationen gemacht haben, was zu ernsthaften Notlagen führen kann. Es ist daher wichtig, die Ratschläge zur Informationsbeschaffung zu befolgen und die gesetzlichen Vorschriften, die Struktur, die Pläne sowie die Versicherungen und Garantien zu überprüfen.
Obwohl die mit der Überwachung und Kontrolle der Arbeiten beauftragten Verwaltungsgesellschaften in der Regel über Fachkenntnisse in diesem Bereich verfügen, gab es in der Vergangenheit Fälle, in denen Unternehmen aufgrund von Misswirtschaft, mangelhaften Verträgen oder wirtschaftlichen Abweichungen Insolvenz oder Gesamtinsolvenz angemeldet haben. In diesen Fällen, die aufgrund der geltenden Vorschriften und Kontrollen nicht häufig vorkommen, können die Partner ihre gesamten Beiträge verlieren. Es ist unerlässlich, die Entwicklung und Erfahrung der beauftragten Unternehmen zu kennen und sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen in Bezug auf Garantien, Versicherungen und Verfahren rechtzeitig erfüllt werden, um die Fertigstellung des Projekts zu gewährleisten.
Die Kosten für die öffentliche Urkunde über den Neubau und die Aufteilung in Wohnungseigentum sowie die Kosten für die Gründung und Aufteilung der Einheiten gehen gemäß den Bestimmungen der geltenden Rechtsvorschriften zu Lasten des Bauträgers.
Manchmal erschweren Statuten den Mitgliedern den Austritt aus der Gruppe nach ihrer Mitgliedschaft.
Die „Eigentümergemeinschaft” ist der „Bauträger” des Projekts. Das bedeutet, dass die gesamte Verantwortung und zivilrechtliche Haftung für Arbeitnehmer, Sicherheit und Gesundheit und sogar für Mängel am Gebäude bei der Gemeinschaft liegt.
Finanzielles Risiko: Miteigentümer können ihre Anteile an der Gemeinschaft an Dritte verkaufen. Wenn jedoch einer oder mehrere Miteigentümer mit ihren Zahlungen in Verzug geraten, besteht ein hohes Risiko, dass das Projekt in finanzielle Schwierigkeiten gerät, wodurch dessen Weiterentwicklung blockiert werden kann, was zu Strafen, Verzögerungen oder sogar zum Verlust des Projekts führen kann.

Wichtige Punkte, die beim Kauf einer Immobilie in einer Genossenschaft zu beachten sind:

Überprüfen Sie die finanzielle Situation und den Ruf des Bauunternehmens und der Verwaltungsgesellschaft (wie lange das Unternehmen bereits besteht, Finanzberichte usw.).
Überprüfen Sie die Satzung der Genossenschaft.
Vergewissern Sie sich, wie die zu zahlenden Beträge tatsächlich für den Kauf des Grundstücks und/oder die Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte verwendet werden.

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