¿Qué es una cooperativa-comunidad de propietarios para la construcción?
Una cooperativa de viviendas es un grupo de personas que tienen la intención de tener una vivienda. Para ello, se agrupan en una cooperativa con el objetivo de:
- Controlar el proyecto de construcción
- Obtenerlo al menor precio posible
- Controlar el proceso de construcción y la calidad de los materiales
Comprar en régimen de cooperativa en España se popularizó mucho en España en las décadas de los años 50 a los 90, antes del boom de la construcción, sobre todo en grandes áreas como Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia, etc. Era una forma que tenían determinados grupos de particulares de asociarse y desarrollar proyectos de construcción para sus propias viviendas, obteniendo el control del proyecto y pasando de la forma habitual de comprar directamente a los constructores.
La compra sobre plano tiene ventajas económicas en cuanto al precio y la forma de pago. El precio cerrado en un mercado alcista como el actual es una gran ventaja, ya que puede ser un 15 % inferior al de una vivienda ya construida.
En el caso de los miembros de la cooperativa, en la que el miembro es el adjudicatario y usuario del inmueble, se puede prescindir de algunos intermediarios, lo que permite adquirir el inmueble a un coste reducido. El importe de la compra puede ser entre un 20 % y un 30 % inferior al de una vivienda en venta libre. Este es uno de los principales argumentos de los socios de cooperativas para embarcarse en este tipo de proyectos.
La constitución de una cooperativa parte de un grupo de varias personas (socios) que aportan capital para llevar a cabo un proyecto, en este caso, la construcción de viviendas.
Una vez constituida legalmente la cooperativa, se adquiere el terreno y se contrata a una empresa constructora encargada de la construcción de la propiedad. Los socios de la cooperativa actúan, por tanto, como promotores del proyecto.
Es habitual contratar a una empresa gestora, que se encargará de la administración de los fondos y de la gestión diaria de las obras. En muchos casos, detrás de estos gestores, hay promotores especializados, cuya ventaja es que cuentan con una amplia experiencia y pueden conseguir mejores condiciones económicas con los proveedores, los sindicatos y los materiales.
Hay que tener en cuenta que, aunque existe una ley estatal, cada comunidad autónoma se rige por unas condiciones legales específicas, en este caso, por los propios Estatutos de la Constitución de la Comunidad de propietarios.
Históricamente, se han dado casos de promotores que han constituido cooperativas sin socios con la intención de recaudar capital por adelantado para iniciar la construcción. En estos casos, es posible que el proyecto no se complete o que surjan problemas e inseguridades para los aportantes. Para evitar situaciones de indefensión y pérdidas económicas, es necesario llevar a cabo algunos procedimientos de verificación:
- Titularidad del terreno y licencias urbanísticas
- Costes, garantías y programa de financiación
- Estudio de la idoneidad del proyecto y sus características: planos, descripciones, calidad de los materiales e informes de servicios
- Plan de aportación económica
- Trayectoria, informe de solvencia e información sobre el responsable y el constructor
- Estatutos y derechos y deberes de los socios de la cooperativa
Comprar una vivienda en régimen cooperativo es una opción válida,
solo es recomendable sopesar las ventajas y desventajas de esta fórmula y que cada uno haga sus valoraciones para determinar si le conviene:
Ventajas de comprar una vivienda en régimen cooperativo:
- Económicas: como se ha explicado al principio, al poder prescindir de otros intermediarios y actuar como socios comerciales, los miembros de la cooperativa pueden adquirir una vivienda a un precio entre un 20 % y un 30 % inferior al del mercado de la vivienda libre.
- A medida: otra ventaja de las viviendas en régimen de cooperativa es que los miembros pueden adaptar su vivienda a su gusto, realizando cambios en el plano, los materiales o las calidades, siempre dentro de unos parámetros determinados.
- Los socios pueden participar en las asambleas y participar activamente en la toma de decisiones, donde los votos de todos los participantes tienen el mismo peso. En las reuniones se pueden abordar todo tipo de necesidades y cuestiones, como la instalación de elementos de seguridad o vigilancia, hasta la asignación de plazas libres o aportaciones adicionales, por ejemplo.
- En muchos casos, las condiciones hipotecarias de los socios de la cooperativa pueden ser más atractivas o con mejores condiciones que las habituales en el mercado.
- Es posible que un miembro de la cooperativa se dé de baja y recupere las cantidades aportadas. En caso de bajas injustificadas, será necesario confirmar los plazos de devolución o incluso el porcentaje de penalización si está incluido en los estatutos. En este caso concreto, hemos visto en los estatutos que no existe ningún derecho a darse de baja de la comunidad de propietarios. Por lo tanto, en el momento en que un miembro se incorpora y firma, el resto de los copropietarios pueden reclamarle el pago de todas las cuotas que le correspondan como parte del precio. La comunidad puede incluso reclamar dichos pagos por vía judicial.
Desventajas:
- Adelanto de capital: para constituir la cooperativa e iniciar el proceso de construcción, será necesario que los socios realicen las aportaciones principales por adelantado.
- Los plazos de construcción suelen ser cada vez más largos en las cooperativas, generalmente por diversas razones, entre las que destaca la dificultad para tomar decisiones en la comunidad.
- En algunos casos, debido a errores de cálculo, imprevistos, mejoras no contempladas en un principio… los fondos pueden escasear y ser necesarias aportaciones extraordinarias.
- Se han dado casos de promotores o gestores que, con el fin de atraer socios, realizan publicidad engañosa o llamativas con información inexacta y que pueden dar lugar a situaciones de grave angustia. Por lo tanto, es importante seguir los consejos de recopilación de información y comprobar la normativa estatutaria, su estructura, los planos, así como los seguros y garantías.
- Aunque las empresas gestoras contratadas para la supervisión y control de las obras suelen ser especialistas en la materia, se han dado casos históricos de empresas que, por mala gestión, contratos defectuosos o desviaciones económicas, han provocado la quiebra o la insolvencia total. En estos casos, que no son habituales debido a la normativa y al control actuales, los socios pueden perder todas sus aportaciones. Es fundamental conocer la trayectoria y la experiencia de las empresas contratadas y asegurarse de que, a nivel legal, en materia de garantías, seguros y procedimientos, se está actuando con la debida diligencia para garantizar el cumplimiento del proyecto.
- Los gastos relacionados con la escritura pública de nueva construcción y división en régimen de propiedad horizontal, así como los relacionados con la constitución y división de las unidades, correrán a cargo del promotor, de conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente.
- A veces, los estatutos dificultan a los miembros abandonar el grupo tras su adhesión.
- La «comunidad de propietarios» será la «promotora» del proyecto. Esto significa que toda la responsabilidad civil de los trabajadores, la seguridad y la salud, e incluso los defectos de la construcción, recaerán sobre la comunidad.
- Riesgo financiero: los copropietarios pueden vender sus participaciones en la comunidad a terceros. Sin embargo, en caso de que uno o varios de los copropietarios incumplan los pagos, existe un alto riesgo de que surjan problemas financieros en el proyecto que puedan bloquear su desarrollo, provocando sanciones, retrasos o incluso la pérdida del proyecto.
Aspectos a tener en cuenta al comprar una propiedad en una cooperativa:
- Comprobar la situación financiera y la reputación del constructor y de la empresa gestora (antigüedad de la empresa, informes financieros, etc.).
- Comprobar los estatutos de la cooperativa.
- Confirmar las formas en que se utilizarán efectivamente los importes a pagar para comprar el terreno y/o completar cada una de las fases de la construcción.
TLACORP