Vruchtgebruik in Spanje – Recht om een woning te “gebruiken” zonder eigenaar te zijn

USUFRUCT IN SPANJE VOOR ONROEREND GOED EN EIGENDOMMEN

 

“Usufruct” in een eigendomsrecht is het recht om een onroerend goed te gebruiken en ervan te profiteren zonder de eigenaar te zijn. Het is alsof u huurder bent, maar geen huur betaalt.

De eigenaren van het onroerend goed zijn dus andere personen dan de gebruiker. Dit soort eigenaren worden “naakte eigenaren” genoemd.

De ‘naakte eigenaren’ zijn degenen die de eigendom van het onroerend goed hebben. Maar zij kunnen het onroerend goed niet ‘gebruiken’, er niet ‘wonen’ en het niet ‘verhuren’, aangezien dit recht uitdrukkelijk aan de ‘vruchtgebruikers’ is toegekend. In feite hebben de naakte eigenaren mogelijk geen recht op ‘toegang’ tot het onroerend goed als de vruchtgebruikers hen dat niet toestaan.

De ‘vruchtgebruikers’ zijn degenen die het recht hebben om op het onroerend goed te ‘wonen’, het te ‘verhuren’ en te ‘gebruiken’, en zelfs de toegang tot de ‘naakte eigenaren’ te blokkeren, indien zij dat wensen.

Laten we dit concept als volgt nader toelichten:

Het wettelijke “eigendomsrecht” op een onroerend goed bestaat uit een reeks wettelijke rechten, zoals:

  • Het onroerend goed beperken (bijvoorbeeld met een recht van overpad)
  • Het onroerend goed gebruiken als zekerheid voor een schuld (bijvoorbeeld een hypotheek)
  • Het onroerend goed verhuren
  • Het onroerend goed gebruiken en ervan profiteren

 

1.- Totstandkoming van het Spaanse vruchtgebruik

Vorm

Het vruchtgebruik kan op de volgende manieren worden ingesteld:

  1. Op grond van een wettelijke bepaling . Momenteel is het enige geval van wettelijk vruchtgebruik op staatsniveau dat welke wordt erkend ten gunste van de weduwnaar of weduwe.
  2. Door een rechtshandeling , die op haar beurt kan worden vastgesteld bij overlijden (testamentair vruchtgebruik) of onder levenden, hetzij om niet, hetzij onder bezwaring (bijvoorbeeld schenking) . De instelling onder levenden kan op haar beurt worden gedaan

Vermogen

Er is geen bijzondere bevoegdheid vereist om vruchtgebruik te verkrijgen. Als de eigenaar echter een rechtspersoon is, bedraagt de maximale duur van het vruchtgebruik 30 jaar. Als de rechtspersoon vóór die datum wordt opgeheven, vervalt ook het vruchtgebruik.

Om het recht van vruchtgebruik te vestigen, is het noodzakelijk om over het vruchtgebruikobject te kunnen beschikken.

Gelijktijdig vruchtgebruik

Indien het vruchtgebruik gelijktijdig ten gunste van meerdere personen is gevestigd, gelden de volgende regels:

  • Het vruchtgebruik wordt beheerst door de regels van de gemeenschap van goederen
  • Het vruchtgebruik dat ten gunste van meerdere personen die op het moment van de vestiging in leven zijn, is gevestigd, vervalt bij het overlijden van de laatst overlevende.
  • In geval van testamentaire vruchtgebruik wordt het recht op vermeerdering tussen de vruchtgebruikers geregeld in de voorwaarden die zijn vastgesteld voor de erfgenamen ( CC art.987 en 982.1 ): het recht op vermeerdering ontstaat wanneer twee of meer personen zonder bijzondere aanwijzing van partijen tot dezelfde erfenis of een deel daarvan worden geroepen en een van hen vóór de erflater overlijdt, de erfenis verzaakt of niet in staat is deze te aanvaarden.
  • Indien de vruchtgebruik is vastgesteld door schenking , bestaat er geen recht op verhoging, tenzij de schenker anders heeft bepaald. Een uitzondering wordt gemaakt in het geval waarin de schenking gezamenlijk aan man en vrouw is gedaan, in welk geval er een recht op verhoging bestaat, tenzij de schenker anders heeft bepaald .

 

Opeenvolgend vruchtgebruik

Dit doet zich voor wanneer het vruchtgebruik wordt ingesteld ten gunste van meerdere personen die elkaar in de tijd opvolgen. In dit geval is er niet één vruchtgebruik, maar meerdere, die elk beginnen wanneer de vorige eindigt.

Als de titel van vestiging testamentair is en meerdere personen achtereenvolgens worden aangewezen, heeft het vruchtgebruik slechts werking zolang het niet verder gaat dan de tweede graad of wanneer het is gevestigd ten gunste van personen die op het moment van het overlijden van de erflater in leven zijn.

De rechten en verplichtingen van de vruchtgebruiker zijn die welke zijn bepaald in de titel waarbij het vruchtgebruik is gevestigd en, bij gebreke daarvan, die welke zijn vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek, die wij in de volgende paragrafen toelichten.

Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen verplichtingen die voorafgaan aan de instelling van het vruchtgebruik, gelijktijdig daarmee en definitieve verplichtingen.

 

Verplichtingen voorafgaand aan de instelling van het vruchtgebruik

Het gaat om de volgende verplichtingen:

  • Een inventaris opmaken . Om de belangen van de persoon die de zaak bij het verstrijken van het vruchtgebruik zal verkrijgen, te beschermen, is de vruchtgebruiker verplicht een inventaris op te maken en zekerheid te stellen. De inventaris moet worden opgemaakt op verzoek van de eigenaar of zijn wettelijke vertegenwoordiger, waarbij de meubels worden getaxeerd en de eigenschappen worden beschreven. Aangezien er geen specifieke vorm is voorgeschreven, kan dit in een openbaar of onderhands document worden gedaan.
  • Een waarborgsom betalen. Het doel hiervan is ervoor te zorgen dat de erfgenaam zijn verplichtingen nakomt. De waarborgsom kan persoonlijk of zakelijk zijn en moet in ieder geval voldoende zijn om de nakoming van deze verplichtingen te waarborgen.

 

De verkoper of schenker die zich het vruchtgebruik van het verkochte of geschonken goed heeft voorbehouden en de weduwnaar of weduwe met betrekking tot het door de wet toegekende vruchtgebruikquotum zijn vrijgesteld van de verplichting om deze zekerheid te stellen, tenzij zij een volgend huwelijk aangaan.

Zowel de verplichting tot inventarisatie als de verplichting tot het stellen van zekerheid kunnen worden opgeheven, ongeacht het soort vruchtgebruik, mits dit niemand schade berokkent. De ontheffing kan worden verleend door de blote eigenaar of door de rechterlijke instantie, op verzoek van de vruchtgebruiker. Ook de erflater kan in zijn testament ontheffing verlenen. Voor de ontheffing is een uitdrukkelijke verklaring vereist.

 

Schending

Indien de vruchtgebruiker niet voldoet aan de verplichting tot inventarisatie of zekerheidstelling, zijn de volgende gevolgen verbonden:

  • De blote eigenaar kan de vruchtgebruiker het bezit van de goederen ontzeggen en eisen dat de goederen onder bewind worden gesteld, dat het meubilair wordt verkocht, dat openbare effecten of op naam of aan toonder gestelde kredietbewijzen worden omgezet in eigendomsregistraties. de openbare schuld of worden gedeponeerd bij banken of openbare instellingen, en dat het kapitaal of de sommen in contanten en de verkoopprijs van de roerende goederen worden belegd in veilige effecten. De rente en opbrengsten van de onder beheer geplaatste goederen behoren toe aan de vruchtgebruiker.
  • De blote eigenaar kan ook de goederen als beheerder behouden, met de verplichting om de vloeibare opbrengst aan de vruchtgebruiker af te geven, onder aftrek van het bedrag dat voor dit beheer is overeengekomen of gerechtelijk is vastgesteld.
  • In het geval van roerende goederen kan de eigenaar die niet wil dat deze worden verkocht vanwege hun artistieke waarde of omdat ze een lage prijs hebben, eisen dat ze aan hem worden geleverd, met garantie van betaling van de wettelijke rente over de getaxeerde waarde.
  • De vruchtgebruiker kan echter, zelfs indien hij geen zekerheid heeft gesteld en op eenvoudige eed, verlangen dat hem de voor zijn gebruik noodzakelijke meubilair wordt geleverd, dat hem een kamer voor zichzelf en zijn gezin wordt toegewezen in een huis dat deel uitmaakt van het vruchtgebruik, alsmede de instrumenten, gereedschappen en andere roerende goederen die nodig zijn voor het bedrijf waaraan het is bestemd, waarbij de rechter beslist met inachtneming van de specifieke omstandigheden van het geval.
  • Zodra de borgsom is gestort, heeft de vruchtgebruiker recht op alle opbrengsten vanaf de dag waarop hij overeenkomstig de akte tot vestiging van het vruchtgebruik deze had moeten ontvangen, hetgeen betekent dat de nakoming van de verplichting tot storting van de borgsom terugwerkende kracht heeft.

 

Verplichtingen tijdens het bezit van de goederen

De vruchtgebruiker is verplicht:

  • De vorm en inhoud van het goed te behouden, tenzij de wet of de oprichtingsakte anders bepaalt.
  • De eigenaar op de hoogte brengen van de volgende feiten:
    • De noodzaak van dringende herstellingen die ten laste van de eigenaar komen.
    • Elke handeling van een derde waarvan u kennis hebt en die de eigendomsrechten kan schenden. Indien u dit niet doet, bent u aansprakelijk voor de schade alsof deze door uw schuld is veroorzaakt.
  • De vruchtbaaringsgoederen beheren als een goede huisvader. Indien de goederen, in overeenstemming met deze verplichting, door gebruik op natuurlijke wijze verslechteren, kan de blote eigenaar niets van de vruchtgebruiker vorderen. Indien deze verplichting daarentegen wordt geschonden en de eigenaar aanzienlijke schade lijdt, kan de eigenaar verlangen dat de zaak aan hem wordt teruggegeven, waarbij hij zich verplicht de vruchtgebruiker jaarlijks de vruchten van de zaak te betalen, na aftrek van de kosten en de prijs die door de administratie wordt vastgesteld. In ieder geval is de vruchtgebruiker jegens de blote eigenaar aansprakelijk voor alle schade die door bedrog of nalatigheid is toegebracht aan de zaken die het voorwerp van het vruchtgebruik vormen.
  • De vruchtgebruiker is verplicht de gewone herstellingen aan de zaak te verrichten; de eigenaar kan hem tot nakoming van deze verplichting verplichten en, indien hij daaraan geen gevolg geeft, deze op kosten van de vruchtgebruiker laten uitvoeren. De vruchtgebruiker moet rente betalen over de bedragen die de eigenaar heeft uitgegeven om reparaties uit te voeren of bijdragen te betalen voor rekening van de eigenaar. Buitengewone reparaties zijn voor rekening van de blote eigenaar, en de vruchtgebruiker moet hem op de hoogte stellen wanneer deze dringend moeten worden uitgevoerd.
  • Betaling van de jaarlijkse lasten en bijdragen en van die welke als lasten op de vruchten worden beschouwd. De blote eigenaar is verantwoordelijk voor de betaling van de lasten die rechtstreeks op het kapitaal worden geheven.
  • De kosten, uitgaven en vonnissen van de rechtszaken die over het vruchtgebruik zijn gevoerd, betalen.

 

Verplichtingen bij beëindiging van het vruchtgebruik

Zodra het vruchtgebruik is beëindigd, moet de vruchtgebruiker het bezit van het vruchtgebruik aan de eigenaar teruggeven.

 

 

2.- Rechten van de vruchtgebruiker

De rechten van de vruchtgebruiker zijn die welke zijn bepaald in de oprichtingsakte en, bij gebreke daarvan of wegens onvolledigheid daarvan, die welke zijn vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek.

Gebruik van het onroerend goed

De vruchtgebruiker heeft het recht om het vruchtgebruik van het onroerend goed uit te oefenen en verkrijgt direct en onmiddellijk bezit.

Zodra het vruchtgebruik ontstaat, verkrijgt de vruchtgebruiker het recht op bezit en genot van het vruchtgoed.

Ontvangst van vruchten/inkomsten

De vruchtgebruiker heeft het recht om de vruchten/inkomsten te ontvangen, ongeacht of deze van natuurlijke, industriële of burgerlijke aard zijn.

  • De natuurlijke en industriële vruchten die op het moment van het ontstaan van het vruchtgebruik nog niet zijn verkregen, behoren toe aan de vruchtgebruiker, zonder dat deze enige kosten aan de eigenaar verschuldigd is. Indien zij aan het einde van het vruchtgebruik nog niet zijn verkregen, worden zij eigendom van de vruchtgebruiker, maar moet hij de kosten aan de eigenaar vergoeden.

 

Onder burgerlijke vruchten worden vruchten verstaan die per dag worden verkregen en die aan de vruchtgebruiker toekomen in verhouding tot de duur van het vruchtgebruik.

Als de vruchtgebruiker de in vruchtgebruikt gegeven gronden heeft verhuurd en deze verhuur eindigt vóór het einde van het vruchtgebruikt, ontvangt hij alleen het evenredige deel van de huur dat de huurder moet betalen.

 

  • Bij het vruchtgebruikt van het recht op een inkomen of een periodieke uitkering, hetzij in geld, hetzij in vruchten, wordt elke vervaldag beschouwd als vrucht van dat recht.
  • Bij het vruchtgebruikt van obligaties of aan toonder luidende effecten die rente opleveren, wordt elke vervaldag beschouwd als vrucht van die rechten.
  • Indien het vruchtgebruik bestaat in het genot van de voordelen van een deelneming in een commerciële of industriële exploitatie waarvan de verdeling geen vaste vervaldag heeft, worden de voordelen als vruchten beschouwd.

 

Recht om het onroerend goed te verhuren

De vruchtgebruiker kan het vruchtgoed aan een ander verhuren, maar alle overeenkomsten die als zodanig zijn gesloten, worden aan het einde van het vruchtgebruik beëindigd.

De door de vruchtgebruiker gesloten huurovereenkomsten voor woningen worden beëindigd aan het einde van het vruchtgebruik (LAU art. 13.2). Huurovereenkomsten voor ander gebruik dan woningen worden op dit punt beheerst door de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, tenzij de partijen anders overeenkomen.

Wanneer het vruchtgebruik echter afloopt, wordt de huurovereenkomst van landelijke onroerende goederen geacht voort te bestaan gedurende het landbouwjaar. Bovendien kunnen deze overeenkomsten voortbestaan gedurende de in de overeenkomst bepaalde termijn, zelfs na het vervallen van het recht van de vruchtgebruiker, indien de eigenaar bij de vestiging ervan aanwezig was. Het voortbestaan van de overeenkomst gedurende het landbouwjaar, dat verplicht is, vormt geen nieuwe huurovereenkomst.

Vervreemdingsbevoegdheden

Het vruchtgebruik is een vervreemdbaar en hypothecair recht.

De overdracht kan zowel onder bezwarende als onder niet-bezwarende titel plaatsvinden, waarbij de verkrijger het vruchtgebruik verkrijgt onder dezelfde voorwaarden als waaronder het is gevestigd. Opgemerkt zij dat:

  • Het levenslange karakter dat het vruchtgebruik normaal gesproken heeft, maakt dat het afhankelijk is van het leven van de vervreemder , en niet van dat van de verkrijger.
  • De vruchtgebruiker is aansprakelijk voor de schade die aan de vruchtgoederen wordt toegebracht door schuld of nalatigheid van degene die hem vervangt, waardoor de overdrager een garant wordt voor de verkrijger.

 

Wat de hypotheek betreft, vervalt deze wanneer het vruchtgebruik eindigt door een gebeurtenis buiten de wil van de vruchtgebruiker (bijvoorbeeld door zijn overlijden). Indien dit naar zijn wil gebeurt (bijvoorbeeld door afstand), schaadt de beëindiging de hypotheekhouder niet, zodat de hypotheek op het vruchtgebruik blijft bestaan totdat de gewaarborgde verplichting is vervuld of de termijn is verstreken waarin het vruchtgebruik normaal zou zijn geëindigd indien er geen tussenkomst was geweest. het feit dat er een einde aan heeft gemaakt.

 

CONCLUSIES

Er zijn hoofdzakelijk twee soorten vruchtgebruik:

  • “Tijdelijk” of “voorwaardelijk”: wanneer het gebruik van het onroerend goed een tijdslimiet heeft of aan voorwaarden is verbonden.
  • Levenslang: wanneer het gebruik van het onroerend goed voor de duur van het leven van de gebruiker is.

Vruchtgebruik komt uit het Romeinse recht en komt veel voor in erfrecht en familierecht in Europese landen zoals Spanje, Frankrijk, Portugal, Duitsland, enz.

In erfrecht is het vrij gebruikelijk dat de erflater het vruchtgebruik van de permanente woning aan de langstlevende echtgenoot nalaat en de rest van de eigendom van het onroerend goed aan de kinderen (naakte eigendom). Op deze manier zorgt de overledene ervoor dat de langstlevende echtgenoot een plek heeft om te wonen, ondanks eventuele conflicten met de kinderen.

Ook wordt vruchtgebruik veel gebruikt bij onroerendgoedtransacties in Spanje, met als doel de Spaanse successierechten te vermijden of te verminderen. Het is vrij gebruikelijk dat ouders onroerend goed op naam van hun kinderen kopen en het vruchtgebruik voor zichzelf behouden. Op deze manier hoeven de kinderen, als de kopers alleen het “vruchtgebruik” kopen en de kinderen het “naakte eigendom” verwerven, bij overlijden van de ouders alleen successierechten te betalen over de waarde van het “vruchtgebruik”, aangezien zij al eigenaar zijn van de rest.

Laten we dit aan de hand van een voorbeeld uitleggen: als de prijs van het onroerend goed 200.000 EUR bedraagt en de ouders het vruchtgebruik ter waarde van 50.000 EUR behouden, en de kinderen de eigendom van de rest (150.000 EUR) verwerven, dan zal in geval van overlijden van de ouders de erfbelasting slechts over 50.000 EUR worden geheven. Dit vermindert uiteraard de successierechten aanzienlijk.

Maar dit systeem moet zorgvuldig worden bestudeerd vanwege recente interpretaties van de wetgeving, omdat de beslissing van de ouders om het “naakte eigendom” aan de kinderen over te dragen, kan worden beschouwd als een “schenking” en dan als zodanig moet worden belast. En “schenkingsrechten” kunnen in Spanje zelfs hoger zijn dan ‘successierechten’. Een manier om dit te vermijden zou zijn dat de kinderen de prijs van het “naakte eigendom” zelf en uit eigen middelen betalen. Maar aangezien dit een zeer delicaat punt is met belangrijke fiscale gevolgen, is het ten zeerste aan te raden juridisch advies in te winnen alvorens beslissingen over vruchtgebruik te nemen.

WAT IS DE WAARDE VAN HET VRUCHTINGSGEBRUIK? – Hoe kunnen we de waarde van het vruchtgebruik berekenen?

De waarde van het vruchtgebruik wordt als volgt berekend: U moet de volgende berekening maken: REST tot het getal “89” de leeftijd van de gebruiker (als er 2 gebruikers zijn, is de leeftijd die van de jongste), met een minimum van 10 %.

Bijvoorbeeld:

VOORBEELD 1: Verwerving van de vruchtgebruikrecht tijdens het aankoopproces:

“A”+”B” hebben twee kinderen (“1″ en “2”). “A” is 69 en “B” is 72. Ze hebben allebei besloten om een huis in Spanje te kopen voor een prijs van 200.000 EUR. Tijdens het aankoopproces, dus vóór de voltooiing van de verkoop, en met het oog op het verminderen van de successierechten in de toekomst, geven zij hun notaris opdracht om het vruchtgebruik te behouden en de rest van de eigendomsrechten aan hun kinderen over te laten.

Waarde van het vruchtgebruik: 89 – 69 = 20.

20 is het percentage van de totale prijs van het onroerend goed, met de volgende formule:

200.000 * 20 % = 40.000 EUR. Dit is de gebruikswaarde van het onroerend goed en het “bedrag” van de prijs waarvoor A+B verantwoordelijk zouden zijn.

Op dezelfde manier behouden de kinderen de rest van de eigendomsrechten, gewaardeerd op 160.000 EUR.

Volgens dit voorbeeld ontvangen de kinderen bij overlijden van A+B automatisch 40.000 EUR, waardoor zij 100 % van het eigendom verwerven en alleen belasting betalen over 40.000 EUR.

Aangezien 1+2 de eigendomsrechten hebben verkregen via een “aankoop”, betalen zij “aankoop- of overdrachtsbelasting” over de waarde van het eigendom. Ze betalen dus geen “successierechten”, maar “overdrachtsbelasting”.

VOORBEELD 2.- Verwerving van het vruchtgebruik via testament/erfopvolging:

In het vorige voorbeeld hebben A+B het Spaanse onroerend goed voor 100 % op eigen naam gekocht. Ze behouden het onroerend goed hun hele leven op hun naam en besluiten het via erfopvolging aan hun kinderen over te dragen.

Op deze manier stellen A+B een Spaans testament op en geven zij het volgende aan:

  • Als “A” overlijdt, wordt het deel van A van het onroerend goed als volgt verdeeld:
    • “B” ontvangt het vruchtgebruik van het deel van ‘A’ van het huis
    • De kinderen ontvangen de rest van het eigendomsrecht van het onroerend goed (“naakte eigendom”)
  • Als “B” overlijdt, geldt hetzelfde.

In dit geval, als we het voorbeeld nemen dat “A” overlijdt, wordt het vruchtgebruik van zijn deel overgedragen aan “B” en wordt het naakte eigendom overgedragen aan de kinderen. Dit gebeurt door de laatste wil van ‘A’ uit te voeren in een Spaanse erfrechtprocedure.

Later, wanneer “B” overlijdt, ontvangen 1+2 het vruchtgebruik van het onroerend goed, eveneens via erfenis.

In dit voorbeeld ontvangen 1+2 het vruchtgebruik via erfenis, waardoor zij geen “overdrachtsbelasting” hoeven te betalen voor deze verwerving. Zij betalen wel “successierechten” voor de waarde van het vruchtgebruik van 40.000 EUR.