Para determinar la antigüedad de las construcciones que pueden tener acceso al registro de la propiedad por antigüedad, y no por Final de Obra, existen dos normas clave:
1.- Normativa Estatal y Registral
- El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, regula la inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
El artículo 52 contempla la posibilidad de inscribir construcciones existentes ejecutadas sin licencia urbanística, siempre que se acredite que la fecha de terminación de la obra es anterior al plazo de prescripción de la infracción urbanística en la que hubiera podido incurrir el edificante.
Dicha circunstancia puede acreditarse mediante certificación técnica (ver ejemplo), que incluya la descripción de la construcción existente y la fecha de terminación de las obras.
- Ley del Suelo Estatal: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
Artículo 28. Declaración de obra nueva.
- (declaración de obra de forma ordinaria, es decir, mediante licencia y final de obra) Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto (el final de obra) , los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y (la licencia de obras)
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (la licencia de ocupación-Cédula de Habitabilidad) y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. (aquí habla de declaración de obra por antigüedad)
No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación. – De ahí que muchas veces nos encontramos anotaciones en las notas simples que dicen que el Registro ha mandado reporte al Ayuntamiento para notificar una obra declarada sin aportar los documentos requeridos de forma estándar (Licencia de construcción + Final de obra) .
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.
2.- Normativa Regional
Como hemos visto, la normativa registral y estatal establecen que pueden tener acceso al registro las construcciones en aquellos casos en los que no se puedan adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad (es decir, demoliciones).
Por ello, la “llave” es saber “CUÁNDO” se considera que sobre una construcción no cabe adoptar medidas de restauración?
Eso lo dice la ley autonómica, que es la que tiene atribuidas las facultades.
Vayamos por casos:
2.1.- Comunidad Valenciana – LUV Y LOTUP
El plazo de caducidad para ordenar la restauración urbanística de una construcción realizada sin licencia urbanística, o sin ajustarse a sus determinaciones, ha ido cambiando en las sucesivas modificaciones de la legislación urbanística:
– Hasta la aprobación de la 1 ª versión de la LOTUP 19/08/2014 incluido:
Antes de la LOTUP 2014 regía la LUV (Ley 16/2005, Urbanística Valenciana), que era la que establecía un plazo de cuatro años desde la total terminación de las obras, siempre que estas no estuviesen construidas sobre terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios pertenecientes al dominio público o incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural valenciano, o sobre suelo no urbanizable protegido. (art. 224)
– 2014-2019 – Intervalo entre la 1ª LOTUP y la 2ª LOTUP 21/03/2019:
Desde el 20/08/2014: la LOTUP (Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana), en el artículo 236, establece un nuevo plazo de 15 años.
Este nuevo plazo no se aplica a las obras que a la entrada en vigor de esta ley ya hayan cumplido el plazo de caducidad de 4 años que se establecía en la ley anterior, vigente en la fecha de finalización de la obra.
Con lo cual, a aquellas construcciones que fueron construidas 4 años antes de la entrada en vigor de la ley, no se aplican los 15 años, sino la legislación anterior, es decir, la LUV, que establecía 4 años.
– A partir de la 2ª LOTUP 21/03/2019:
Esta ley :
1.- SUELO URBANO Y URBANIZABLE: Sigue manteniendo los 15 años para construcciones en Suelo Urbano y Urbanizable.
2.-SUELO RÚSTICO: Introduce dos importantes modificaciones:
– Introduce la IMPRESCRIPTIBILIDAD DEL SUELO NO URBANIZABLE. La Ley 3/2019 modifica el artículo 236 de la LOTUP excluyendo de prescripción cualquier construcción en suelo no urbanizable.
Con lo cual, las infracciones para todas las construcciones que:
– Hayan sido construidas en suelo rustico común
– Hayan sido construidas después de Agosto de 2010
No prescriben
Imaginemos varios casos:
CASO 1.- Fecha de construcción: 2008
Plazo caducidad según normativa (LUV): 4 años
A la entrada en vigor de LOTUP 2014 han pasado 4 años: SI
Ha prescrito según la LOTUP actual? : SI
Se puede registrar?: SI
CASO 2.- Fecha construcción 2012
Plazo caducidad según normativa LOTUP 2014: 15 años
A la entrada en vigor de LOTUP 2019 han pasado 15 años: NO
Ha prescrito según la ley actual? : NO
Se puede registrar?: NO
– LEGALIZA LAS CONSTRUCCIONES EN RUSTICO ANTERIOES A 1975. La disposición final segunda de la LOTUP establece que las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable que estuvieran terminadas antes del 25/05/1975 (fecha de entrada en vigor de la Ley 19/1975 de reforma de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana), sigan manteniendo el uso y características tipológicas que tenían en esa dicha fecha y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística, se asimilan a obras con licencia (reforma estructural, rehabilitación, y reconstrucción)
Conclusiones de la normativa valenciana
Para ir sobre seguro y que el Registrador no ponga ni una sola pega, la fecha que debería acreditar el técnico sería:
URBANO Y URBANIZABLE: más de 15 años.
RÚSTICO: Antes de Agosto de 2014
- Fecha ideal: Algún momento de 2010 o anterior.
- ¿Por qué? Porque al haber pasado 15 años, cumples con el plazo máximo que establece el Art. 261.1 para cualquier tipo de suelo (antes de la reforma de la imprescriptibilidad de 2019).
2.2.- Otras regiones (act, Abril 2026)
Comunidad Autónoma | Plazo General | Nota sobre Suelo Rústico |
Andalucía (LISTA) | 6 años | Generalmente 6 años, salvo en zonas de especial protección. |
Cataluña | 6 años | Se mantiene en 6 años para la mayoría de supuestos. |
Madrid | 4 años | Es de los plazos más cortos, pero muy vigilado. |
Baleares | 8 años | Ojo: En rústico protegido no prescribe nunca. |
Galicia | 6 años | Plazo estándar tras la última reforma de la Ley del Suelo. |
País Vasco | 5 años | Las muy graves son 5 años; las graves, 4 años. |
Murcia | 4 años | Plazo corto, similar al de Madrid. |
Cantabria | 4 años | Plazo de 4 años para infracciones graves/muy graves. |
Asturias | 4 años | Se mantiene el plazo tradicional de 4 años. |