Pour déterminer l’âge des bâtiments pouvant être inscrits au registre foncier en fonction de leur ancienneté et non de l’achèvement de leur construction, il existe deux règles clés :
1.- RÉGLEMENTATION D’ENREGISTREMENT ET DROIT FONCIER
- Le décret royal 1093/1997 du 4 juillet réglemente l’inscription au registre foncier des actes de nature urbanistique.
L’article 52 envisage la possibilité d’enregistrer les constructions existantes réalisées sans permis de construire, à condition qu’il soit prouvé que la date d’achèvement des travaux est antérieure au délai de prescription de l’infraction de construction que le constructeur aurait pu commettre.
Cette circonstance peut être prouvée au moyen d’un certificat technique (voir exemple), qui comprend la description de la construction existante et la date d’achèvement des travaux.
- Loi foncière domaniale : Décret royal législatif 7/2015 du 30 octobre portant approbation du texte consolidé de la loi sur la réhabilitation foncière et urbaine
Article 28. Déclaration de construction neuve.
- (déclaration des travaux de manière ordinaire, c’est-à-dire par le biais d’une licence et de l’achèvement des travaux) Pour authentifier les actes de déclaration de construction neuve, les notaires exigeront, pour leur témoignage, la fourniture de l’acte de conformité, d’approbation ou d’autorisation administrative que les travaux requièrent conformément à la législation territoriale et d’urbanisme, ainsi qu’un certificat délivré par un technicien compétent et attestant de l’adéquation du descriptif des travaux au projet qui a fait l’objet dudit acte administratif.
Dans le cas des actes déclarant une construction neuve achevée , ils exigeront, en plus de la certification délivrée par un technicien compétent attestant de l’achèvement de la construction conformément au descriptif du projet (le certificat d’achèvement), , les documents qui prouvent les points suivants :
a) le respect de toutes les exigences imposées par la réglementation du bâtiment pour la livraison du bâtiment à ses utilisateurs et (le permis de construire)
b) l’octroi des autorisations administratives nécessaires pour garantir que le bâtiment remplit les conditions nécessaires à son usage prévu, telles que définies dans la réglementation d’urbanisme applicable (permis d’occupation – certificat d’habitabilité). et les exigences en matière d’efficacité énergétique telles qu’elles sont exigées par la réglementation en vigueur, à moins que la législation en matière d’urbanisme ne soumette ces actions à un régime de notification préalable ou de déclaration responsable , auquel cas ces autorisations seront remplacées par des documents prouvant que la notification a été effectuée et que le délai établi s’est écoulé afin que l’activité correspondante puisse commencer, sans qu’il existe de résolution obstructive du registre foncier. (ici, il s’agit de la déclaration de travail basée sur l’âge)
Nonobstant les dispositions de l’article précédent, dans le cas des constructions, bâtiments et installations pour lesquels il n’est plus approprié d’adopter des mesures de rétablissement de la légalité urbanistique impliquant leur démolition, du fait de l’expiration des délais de prescription correspondants , l’enregistrement de l’achèvement des travaux est régi par la procédure suivante :
a) Les actes de déclaration de construction neuve, accompagnés d’un certificat délivré par le conseil municipal ou un technicien qualifié, d’un acte notarié décrivant le bien, ou d’un certificat cadastral descriptif et graphique du bien, indiquant la date d’achèvement des travaux et leur description correspondant au titre de propriété, doivent être inscrits au registre foncier. À cette fin, le conservateur du registre foncier vérifie l’absence d’un avis de mise en demeure en vue de l’ouverture d’une procédure disciplinaire d’urbanisme concernant le bien faisant l’objet de la construction, du bâtiment ou de l’installation en question, et s’assure que le terrain n’est pas du domaine public ou grevé de servitudes d’usage général.
b) Les conservateurs des registres fonciers informent le conseil municipal compétent des inscriptions effectuées dans les cas visés aux paragraphes précédents et consignent cette notification dans l’acte d’inscription, dans l’avis d’envoi et dans la publication officielle. – C’est pourquoi on trouve souvent dans les notes sommaires des mentions indiquant que le conservateur a transmis un rapport au conseil municipal pour notifier des travaux déclarés, sans fournir les documents requis de manière habituelle (permis de construire + certificat d’achèvement).
c) Lorsque la nouvelle construction a été enregistrée sans certificat délivré par le conseil municipal compétent, ce dernier, une fois qu’il aura reçu les informations mentionnées dans la lettre précédente, sera tenu de prendre la résolution nécessaire pour inscrire au registre foncier, par une note marginale à l’enregistrement de la déclaration de nouvelle construction, la situation urbanistique spécifique de celle-ci, avec la délimitation de son contenu et l’indication expresse des limitations qu’elle impose au propriétaire.
Le défaut de délivrance de la résolution autorisant l’inscription de la mention marginale susmentionnée engage la responsabilité de l’autorité compétente si l’acquéreur de bonne foi du bien concerné par la procédure subit un préjudice économique. Dans ce cas, ladite autorité devra indemniser l’acquéreur de bonne foi pour le préjudice subi.
2.- RÉGLEMENTATIONS RÉGIONALES
Comme nous l’avons vu, le registre et la réglementation de l’État établissent que les constructions peuvent être enregistrées dans les cas où des mesures visant à rétablir la légalité ne peuvent être adoptées (c’est-à-dire les démolitions).
Par conséquent, la « clé » est de savoir « QUAND » des mesures de restauration ne peuvent plus être prises sur un bâtiment ?
dit la loi régionale , qui est celle qui détient les pouvoirs.
Prenons quelques exemples :
2.1.- COMMUNAUTÉ VALENCIENNE – LUV AND LOTUP
Le délai pour ordonner la remise en état urbaine d’une construction réalisée sans permis de construire, ou sans respecter ses dispositions, a évolué au fil des modifications successives de la législation en matière d’urbanisme :
– Jusqu’à l’approbation de la 1ère version du LOTUP le 19/08/2014 y compris:
Avant le LOTUP 2014, la LUV (Loi 16/2005, Loi valencienne sur l’urbanisme) était en vigueur. Elle fixait un délai de quatre ans à compter de l’achèvement total des travaux, à condition que ceux-ci ne soient pas construits sur des terrains classés dans le plan comme espaces verts, routes, espaces ouverts ou équipements publics, sur des terrains ou bâtiments appartenant au domaine public ou inscrits à l’Inventaire général du patrimoine culturel valencien, ou sur des terrains protégés non constructibles (art. 224).
– 2014-2019 – Intervalle entre le 1er LOTUP et le 2e LOTUP 21/03/2019 :
Depuis le 20/08/2014 : la LOTUP (Loi 5/2014 sur l’aménagement du territoire, l’urbanisme et le paysage de la Communauté valencienne ), dans son article 236, établit une nouvelle période de 15 ans .
Ce nouveau délai ne s’applique pas aux travaux qui, à la date d’entrée en vigueur de la présente loi, ont déjà atteint le délai de prescription de 4 ans prévu par la loi précédente , en vigueur à la date d’achèvement des travaux.
Par conséquent, pour les bâtiments construits 4 ans avant l’entrée en vigueur de la loi, les 15 ans ne s’appliquent pas, mais plutôt la législation précédente, c’est-à-dire la LUV, qui fixait 4 ans.
– À compter du 2e LOTUP du 21/03/2019 :
Cette loi :
1.- TERRAINS URBAINS ET URBANISABLES : Maintient le délai de 15 ans pour les constructions sur les terrains urbains et aménageables.
2.- SOL RURAL-NON URBANISABLE : Introduit deux modifications importantes :
Elle introduit l’imprescriptibilité des terrains non urbanisables . La loi 3/2019 modifie l’article 236 du LOTUP, excluant de la prescription toute construction sur un terrain non urbanisable.
Par conséquent, les infractions concernent toutes les constructions qui :
– Elles ont été construites sur des terres rurales communes
– Elles ont été construites après août 2010
Ils ne prescrivent pas
Imaginons plusieurs cas :
CAS 1.- Date de construction : 2008
Durée de validité selon la réglementation (LUV) : 4 ans
Quatre ans se sont écoulés depuis l’entrée en vigueur de LOTUP 2014 : OUI
Est-ce que ce produit a expiré selon le LOTUP actuel ? : OUI
Puis-je m’inscrire ? : OUI
CAS 2.- Date de construction : 2012
Durée de validité selon la réglementation LOTUP 2014 : 15 ans
Quinze ans se sont écoulés depuis l’entrée en vigueur de la LOTUP 2019 : NON
Est-ce que cette loi a expiré ? : NON
Puis-je m’inscrire ? : NON
– LÉGALISE LES CONSTRUCTIONS EN ZONE RURALE ANTÉRIEURES À 1975. La deuxième disposition finale du LOTUP établit que les bâtiments isolés sur des terrains non urbanisables , achevés avant le 25/05/1975 (date d’entrée en vigueur de la loi 19/1975 réformant la loi sur le régime foncier et l’urbanisme), qui conservent leurs caractéristiques d’usage et typologiques d’alors et ne sont pas considérés comme des ruines urbaines, sont assimilés à des travaux autorisés (rénovation structurelle, réhabilitation et reconstruction).
Conclusions Valencia
Par mesure de précaution et pour éviter toute objection de la part du registraire, la date à laquelle le technicien devrait certifier serait :
URBAINE ET DÉVELOPPABLE : plus de 15 ans .
RUSTIQUE : Avant août 2014
- Date idéale : Courant 2010 ou avant .
- Pourquoi ? Parce qu’après 15 ans, vous atteignez le délai maximal fixé par l’art. 261.1 pour tout type de terrain (avant la réforme de l’imprescriptibilité de 2019).
2.- D’AUTRES COMMUNAUTÉS ( mise à jour avril 2026)
Communauté autonome | Date limite générale | Note sur les sols rustiques |
Andalousie (LISTE) | 6 ans | Généralement 6 ans, sauf dans les zones de protection spéciale. |
Catalogne | 6 ans | Elle reste à 6 ans pour la plupart des hypothèses. |
Madrid | 4 ans | Elle a l’un des délais les plus courts, mais elle est surveillée de très près. |
Baléares | 8 ans | Remarque : Dans les zones rurales protégées, elle n’expire jamais . |
Galice | 6 ans | Délai standard après la dernière réforme du droit foncier. |
le Pays basque | 5 ans | Les infractions très graves sont passibles de 5 ans d’emprisonnement ; les infractions graves, de 4 ans. |
Murcie | 4 ans | À court terme, similaire à celui de Madrid. |
Cantabrie | 4 ans | Délai de prescription de 4 ans pour les infractions graves/très graves. |
Asturies | 4 ans | La durée traditionnelle de 4 ans reste en vigueur. |