Om de leeftijd van gebouwen te bepalen die in het kadaster kunnen worden ingeschreven op basis van de leeftijd, en niet op basis van de voltooiing van de bouw, gelden er twee belangrijke regels:
1.- REGISTRATIEVOORSCHRIFTEN EN GRONDWETGEVING
- Koninklijk Decreet 1093/1997 van 4 juli regelt de registratie in het Kadaster van handelingen van stedenbouwkundige aard.
Artikel 52 voorziet in de mogelijkheid om bestaande constructies die zonder bouwvergunning zijn uitgevoerd, te registreren, mits bewezen wordt dat de datum van voltooiing van de werkzaamheden vóór de verjaringstermijn ligt voor de bouwovertreding die de aannemer mogelijk heeft begaan.
Deze omstandigheid kan worden aangetoond door middel van een technisch certificaat (zie voorbeeld), waarin de beschrijving van de bestaande constructie en de datum van voltooiing van de werkzaamheden zijn opgenomen.
- Staatsgrondwet: Koninklijk Decreet 7/2015 van 30 oktober, waarmee de geconsolideerde tekst van de Wet op de Grond- en Stedelijke Herinrichting wordt goedgekeurd.
Artikel 28. Aangifte van nieuwbouw.
- (Verklaring van werkzaamheden op de gebruikelijke wijze, dat wil zeggen door middel van een vergunning en voltooiing van de werkzaamheden) Om een verklaring van nieuwbouw te bekrachtigen, zullen notarissen voor hun akte de conformiteitsverklaring, goedkeuring of administratieve vergunning eisen die de werkzaamheden vereisen volgens de ruimtelijke ordeningswetgeving, alsmede een certificaat afgegeven door een bevoegde vakman waarin de overeenstemming van de werkomschrijving met het project waarop de genoemde administratieve akte betrekking heeft, wordt bevestigd.
In het geval van akten die de voltooiing van nieuwbouw verklaren , is naast een certificaat van een bevoegde vakman dat de voltooiing van de bouw conform de projectomschrijving bevestigt (het opleveringscertificaat) ook een vereiste. de documenten die de volgende punten bewijzen:
- a) naleving van alle eisen die de bouwvoorschriften stellen voor de oplevering van het gebouw aan de gebruikers en (de bouwvergunning)
- b) het verlenen van de noodzakelijke administratieve vergunningen om ervoor te zorgen dat het gebouw voldoet aan de noodzakelijke voorwaarden voor het beoogde gebruik zoals gedefinieerd in de toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften (de gebruiksvergunning – Certificaat van Bewoonbaarheid). en de energie-efficiëntie-eisen zoals die door de huidige regelgeving worden gesteld, tenzij de stedenbouwkundige wetgeving dergelijke acties onderwerpt aan een voorafgaande melding of een verantwoordingsplicht , in welk geval die vergunningen worden vervangen door documenten die bewijzen dat de melding is gedaan en dat de vastgestelde termijn is verstreken, zodat de betreffende activiteit kan beginnen, zonder dat er een belemmerend besluit van het Kadaster bestaat.
- (hier wordt verwezen naar de leeftijdsgebonden arbeidsverklaring) Niettegenstaande de bepalingen van het voorgaande artikel, wordt in het geval van constructies, gebouwen en installaties waarvoor het niet langer passend is om maatregelen te nemen ter herstel van de ruimtelijke ordening die sloop met zich meebrengen, omdat de desbetreffende verjaringstermijnen zijn verstreken , de registratie van de voltooiing van de werkzaamheden geregeld door de volgende procedure:
- a) Akten van verklaring van nieuwbouw, vergezeld van een certificaat afgegeven door de gemeenteraad of een gekwalificeerde technicus, een notariële akte met een beschrijving van het onroerend goed, of een beschrijvend en grafisch kadastraal certificaat van het onroerend goed, waarin de voltooiing van de werkzaamheden op een specifieke datum en een beschrijving die overeenkomt met de eigendomsakte worden vermeld, moeten worden ingeschreven in het kadaster. Hiertoe controleert de registerbeheerder of er geen waarschuwingsbericht is uitgevaardigd voor het starten van een tuchtprocedure inzake ruimtelijke ordening met betrekking tot het onroerend goed waarop de betreffende bouw, constructie of installatie plaatsvindt, en of het perceel geen openbaar domein is of onderworpen is aan erfdienstbaarheden voor algemeen gebruik.
- b) De kadastrale registers stellen de betreffende gemeenteraad op de hoogte van de registraties in de gevallen die onder de voorgaande paragrafen vallen, en leggen de uitvoering van deze kennisgeving vast in de registratie, in de verzendnota en in de officiële publicatie die zij uitbrengen. – Vandaar dat we vaak in de eenvoudige notities aantreffen dat het kadaster een rapport naar de gemeenteraad heeft gestuurd om een aangegeven werk te melden, zonder dat de vereiste documenten op de gebruikelijke wijze (bouwvergunning + opleveringscertificaat) zijn overlegd.
- c) Wanneer de nieuwbouw is geregistreerd zonder een certificaat van de betreffende gemeenteraad, is deze, na ontvangst van de in de vorige brief genoemde informatie, verplicht een besluit te nemen om in het kadaster, middels een aantekening in de kantlijn bij de registratie van de nieuwbouw, de specifieke stedenbouwkundige situatie ervan vast te leggen, met een omschrijving van de inhoud en een uitdrukkelijke vermelding van de beperkingen die deze aan de eigenaar oplegt.
Het niet uitvaardigen van het besluit tot het opnemen van de bovengenoemde kanttekening zal leiden tot aansprakelijkheid van de bevoegde autoriteit indien de te goeder trouw koper van het betreffende onroerend goed economische schade lijdt. In dat geval dient de autoriteit de te goeder trouw koper te compenseren voor de geleden schade.
2.- REGIONALE REGELGEVING
Zoals we hebben gezien, bepalen het register en de staatsvoorschriften dat bouwwerken kunnen worden geregistreerd in gevallen waarin geen maatregelen kunnen worden genomen om de legaliteit te herstellen (bijvoorbeeld sloopwerkzaamheden).
De kernvraag is dus: wanneer kunnen we geen restauratiewerkzaamheden meer uitvoeren aan een gebouw?
in de regionale wetgeving , en dat is de wetgeving die daartoe bevoegd is.
Laten we eens naar een paar voorbeelden kijken:
2.1.- Valencia Region– LUV AND LOTUP
De termijn waarbinnen een bevel tot stadsherstel van een bouwwerk dat zonder bouwvergunning of met inachtneming van de bepalingen daarvan is uitgevoerd, moet worden verkregen, is in opeenvolgende wijzigingen van de stedenbouwkundige wetgeving gewijzigd:
– Tot de goedkeuring van de eerste versie van de LOTUP op 19-08-2014 inbegrepen:
Vóór de LOTUP 2014 was de LUV (Wet 16/2005, Valenciaanse Wet op de Stedenbouwkundige Planning) van kracht, die een termijn van vier jaar vaststelde vanaf de volledige voltooiing van de werkzaamheden, op voorwaarde dat deze niet werden gebouwd op grond die in het bestemmingsplan was aangewezen als groenvoorziening, wegen, open ruimtes of openbare voorzieningen, grond of gebouwen die tot het publieke domein behoorden of waren opgenomen in de Algemene Inventaris van Valenciaans Cultureel Erfgoed, of op beschermde, niet-bebouwbare grond. (art. 224)
– 2014-2019 – Interval tussen de 1e LOTUP en de 2e LOTUP 21-03-2019 :
Sinds 20-08-2014: de LOTUP (Wet 5/2014 betreffende ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap van de regio Valencia ), in artikel 236, stelt een nieuwe periode van 15 jaar vast .
Deze nieuwe termijn geldt niet voor werken die, op het moment dat deze wet in werking treedt, reeds de in de vorige wet vastgestelde termijn van 4 jaar hebben doorlopen , zoals die gold op de datum van voltooiing van de werkzaamheden.
Daarom geldt voor gebouwen die 4 jaar vóór de inwerkingtreding van de wet zijn gebouwd, de termijn van 15 jaar niet, maar de voorgaande wetgeving, namelijk de LUV, die een termijn van 4 jaar vaststelde.
– Vanaf de 2e LOTUP 21-03-2019:
Deze wet:
- STEDELIJK EN VERSTEDELIJKBAAR GRONDGEBIED : De bouwtermijn van 15 jaar voor constructies op stedelijk en ontwikkelbaar grondgebied blijft gehandhaafd .
- – LANDELIJKE BODEM : Introduceert twee belangrijke aanpassingen:
– Het introduceert de onverjaarbaarheid van niet-verstedelijkt land . Wet 3/2019 wijzigt artikel 236 van de LOTUP, waardoor elke bouw op niet-verstedelijkt land van verjaring wordt uitgesloten.
De overtredingen gelden derhalve voor alle constructies die:
– Ze zijn gebouwd op gemeenschappelijke landbouwgrond.
– Ze werden gebouwd na augustus 2010
Ze schrijven geen recepten voor.
Laten we een aantal gevallen bekijken:
GEVAL 1.- Bouwdatum: 2008
Vervaldatum volgens de regelgeving (LUV): 4 jaar
Vier jaar zijn verstreken sinds LOTUP 2014 van kracht werd: JA
Is het verlopen volgens de huidige LOTUP? : JA
Kan ik me registreren?: JA
GEVAL 2.- Bouwdatum 2012
Vervaldatum volgens de LOTUP 2014-regels: 15 jaar
Er zijn 15 jaar verstreken sinds de inwerkingtreding van LOTUP 2019: NEE
Is het volgens de huidige wetgeving verlopen? : NEE
Kan ik me registreren?: NEE
– LEGALISEERT BOUWWERKZAAMHEDEN IN LANDELIJKE GEBIEDEN VAN VÓÓR 1975. De tweede slotbepaling van de LOTUP stelt dat geïsoleerde gebouwen op niet-verstedelijkt land die vóór 25 mei 1975 (datum van inwerkingtreding van Wet 19/1975 tot hervorming van de Wet op het grondbezit en de ruimtelijke ordening) zijn voltooid, en die het gebruik en de typologische kenmerken van die datum behouden en zich niet in een juridische situatie van stedelijk verval bevinden, gelijkgesteld worden aan werken met een vergunning (structurele renovatie, herstel en wederopbouw).
CONCLUSIES VALENCIA REGIO
Om er zeker van te zijn dat alles in orde is en om bezwaren van de griffier te voorkomen, dient de technicus de volgende datum als certificaat te vermelden:
STEDELIJK EN ONTWIKKELBAAR: meer dan 15 jaar .
RUSTIEK: Vóór augustus 2014
- Ideale datum: ergens in 2010 of eerder .
- Waarom? Omdat u na 15 jaar voldoet aan de maximale termijn die is vastgesteld in artikel 261.1 voor elk type grond (vóór de hervorming van de onverjaarbaarheid in 2019).
2.2.- ANDERE GEMEENSCHAPPEN ( bijgewerkt april 2026)
Autonome Gemeenschap | Algemene deadline | Opmerking over Rustic Soil |
Andalusië (LIJST) | 6 jaar | Over het algemeen 6 jaar, behalve in gebieden met speciale bescherming. |
Catalonië | 6 jaar | Voor de meeste aannames blijft dit 6 jaar. |
Madrid | 4 jaar | Het heeft een van de kortste deadlines, maar wordt wel zeer nauwlettend in de gaten gehouden. |
Balearen | 8 jaar | Let op: in beschermde landelijke gebieden verloopt het nooit . |
Galicië | 6 jaar | Standaard deadline na de laatste hervorming van de grondwetgeving. |
het Baskenland | 5 jaar | Zeer ernstige misdrijven worden bestraft met 5 jaar gevangenisstraf; ernstige misdrijven met 4 jaar. |
Murcia | 4 jaar | Op korte termijn, vergelijkbaar met die van Madrid. |
Cantabrië | 4 jaar | Voor ernstige/zeer ernstige misdrijven geldt een verjaringstermijn van 4 jaar. |
Asturië | 4 jaar | De traditionele termijn van 4 jaar blijft van kracht. |