Eigenwerbungs-Wohnungsbau auf rustikalem Land

Grundstücke in Spanien werden in verschiedene Arten unterteilt:

**1. Städtisches Bauland – „Suelo urbano”**

Hier darf gebaut werden, wenn es in den „Bebauungsplänen” der Stadt oder des Gebiets (Plan General de Ordenación Urbana PGOU) oder in bestimmten Urbanisierungszonen, den sogenannten „Teilbebauungsplänen” (Planes Parciales) usw. ausdrücklich vorgesehen ist.

Dieses Land verfügt in der Regel über alle Einrichtungen und Voraussetzungen, um dort in hoher Bevölkerungsdichte zu leben, wie z. B. eine angemessene Wasser- und Stromversorgung, Anschluss an die Kanalisation, Parks und Grünflächen, Sport-, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen usw.

Städtisches Bauland oder „Suelo Urbano” ist das Bauland, das wir in Städten, Dörfern oder Urbanisationen vorfinden und das über eine gute Verkehrsanbindung mit gepflasterten Straßen, Fußgängerzonen, Einkaufsstraßen, Gesundheitszentren, Schulen, Krankenhäusern, Sportanlagen usw. verfügt.

2. Nicht bebaubares Land – „Suelo no Urbanizable”

„Nicht bebaubar” ist eine Art von Land, auf dem keine industrielle, gewerbliche oder kommerzielle Nutzung möglich ist, da es für bestimmte geschützte Zwecke vorgesehen ist, die hauptsächlich mit Wald, Landwirtschaft und anderen Bereichen in Verbindung stehen. Daher sind andere Nutzungen wie Wohn-, Industrie- oder Gewerbezwecke auf diesen Grundstücken sehr eingeschränkt, beschränkt und nicht immer zulässig.

Innerhalb der „nicht bebaubaren“ Grundstücke gibt es eine Unterteilung in Untertypen, je nach zulässiger Nutzung und Schutzgrad:

Geschützte Flächen (auf Spanisch „Suelo No Urbanizable Protegido”): Hierbei handelt es sich um Flächen, auf denen aus bestimmten Gründen (in der Regel im Zusammenhang mit Natur, Wald usw.) Bauvorhaben und andere Aktivitäten eingeschränkt sind, um einen bestimmten Wert zu „schützen”.
Nicht geschütztes Land (auf Spanisch „Suelo No Urbanizable Comun”): Hierbei handelt es sich um Land, das hauptsächlich landwirtschaftlich genutzt wird und auf dem andere Nutzungen (wie Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung usw.) unter bestimmten Bedingungen zulässig sein können.

„Rustic land” ist die Bezeichnung, die in Spanien üblicherweise für Suelo No Urbanizable Comun verwendet wird. Mit anderen Worten: Gebiete, in denen keine Urbanisierungen entwickelt werden können, die für landwirtschaftliche Zwecke bestimmt sind, in denen jedoch andere Nutzungen wie der Bau von Wohnimmobilien oder Industrieanlagen usw. unter Einhaltung bestimmter Vorschriften und Bedingungen zulässig sind.

**3.- Bebaubares Land – „Suelo Urbanizable” :**

Dies ist die Art von Land, auf dem in Zukunft Urbanisierungen, Gewerbegebiete, Industrieparks usw. entstehen können. Wenn also ein öffentliches oder privates Bauprojekt genehmigt wird, kann das Gebiet urbanisiert werden.

Schritte zum Bau eines Wohnhauses auf rustikalem Land

Wenn wir nun über „rustikales Land” sprechen, handelt es sich um Land, dessen Hauptnutzung „landwirtschaftlich” ist oder von Landwirten zur Ausübung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit genutzt werden darf.

Auf diesem Land ist es jedoch ausnahmsweise erlaubt, neue Gebäude für Wohnzwecke zu errichten. Diese Gebäude müssen eine sehr geringe Bebauungsdichte aufweisen, um zu vermeiden, dass dicht bebaute Gebiete entstehen, die zu einer „de facto-Urbanisierung” führen könnten.

Daher ist es sehr üblich, dass nur dann, wenn das Grundstück eine Mindestgröße hat (5.000 m², 10.000 m² oder 20.000 m² usw.), dort ein Bauwerk errichtet werden darf, das auch als „Cortijo”, „Villa”, „Masía”, „Chalé”, „Chalet”, „Hacienda”
In den ländlichen Gebieten Spaniens ist es durchaus üblich, dass Häuser auf Grundstücken gebaut wurden, die kleiner sind als die für eine Baugenehmigung erforderliche Mindestgröße (z. B. Häuser auf Grundstücken mit weniger als 10.000 m²). Dies liegt daran, dass diese Gebäude vor Inkrafttreten der neuen Vorschriften errichtet wurden oder einfach nicht den gesetzlichen Bestimmungen entsprachen und daher nun als „Fuera de Ordenación” (nicht ordnungsgemäß) gelten (außerhalb der geltenden Vorschriften). Dies ist der Fall bei Immobilien, die vor langer Zeit gebaut wurden und nun nicht mehr den geltenden Vorschriften entsprechen. Diese Art von Immobilien kann heute völlig legal sein, unterliegt jedoch einigen Nutzungsbeschränkungen (die wichtigste ist, dass das Haus vor den übrigen bestehenden Bauten auf dem Grundstück von der Verwaltung respektiert wird, aber nicht erweitert werden darf und es nicht gestattet ist, neue Bauten auf diesem Grundstück zu errichten).

Wenn Sie also beabsichtigen, ein Projekt zum Bau eines Hauses in einem „rustikalen Gebiet” zu entwickeln, sollten Sie sich zunächst bei der zuständigen Behörde (in der Regel das Rathaus, „Ayuntamiento”) über die Spezifikationen, Anforderungen und Einschränkungen informieren, die für den Bau dort gelten.

1. Erster Schritt: Überprüfen, ob das Projekt entwickelt werden kann

Die „Baugenehmigung” oder „Baugenehmigung” oder „Baugenehmigung” (Licencia de Construcción, o Licencia de Edificación, o Licencia de Obra Mayor).

Wie bereits erwähnt, sollten Sie, wenn Sie ein Projekt in einem der „rustikalen Gebiete” entwickeln möchten, zunächst bei der örtlichen Behörde (hauptsächlich dem Rathaus oder Gemeinderat = „Ayuntamiento”) nachfragen oder sich alternativ von auf Bau- und rustikale Entwicklungen spezialisierten Rechtsanwälten beraten lassen.

Bevor Sie also mit den weiteren Schritten des Verfahrens fortfahren, ist es unerlässlich, dass Sie sich über die örtlichen Vorschriften und Beschränkungen des Gebiets sowie über die Möglichkeiten zur Entwicklung und Durchführung Ihres Projekts informieren. Wie in anderen Ländern auch, wird die Genehmigung Ihres Projekts erst dann offiziell erteilt, wenn Sie die „Baugenehmigung” oder „Baugenehmigung” vom Rathaus erhalten haben.

Der erste Schritt besteht also darin, zu erfahren, ob die örtlichen Vorschriften den Bau eines Hauses auf diesem Grundstück zulassen.

Sehr wichtig: Wasser- und Stromversorgung

Wie oben erläutert, sind die Versorgung mit Leitungswasser und Strom sowie die Abwasserentsorgung für Bürger, die in städtischen Gebieten („suelo urbano”) leben, gewährleistet. Rustikale Grundstücke liegen jedoch außerhalb von städtischen Gebieten und häufig auch außerhalb der Hauptanschlusspunkte für die Wasserversorgung und Stromversorgung.
Tatsächlich ist die Gemeinde nicht verpflichtet, rustikale Grundstücke mit Wasser und Strom zu versorgen. Dies gilt nur für städtische Gebiete. Daher ist es sehr wichtig, die Möglichkeiten für die Wasserversorgung und Stromversorgung des ausgewählten Grundstücks sorgfältig zu prüfen.

Beispiel: Wenn in der Nähe des Grundstücks eine Wasser- und Stromversorgung vorhanden ist und diese angeschlossen werden kann, gibt es kein Problem.

Manchmal kommt es jedoch vor, dass der nächstgelegene Strom- oder Wasseranschluss weit entfernt ist. Das bedeutet, dass Sie für den Anschluss hohe Kosten und Ausgaben für die Verlegung der Leitungen zum Grundstück tragen müssen.

Nur durch die Beratung vor Ort durch Elektriker und Klempner oder lokale Bauunternehmer erhalten Sie die notwendigen Informationen, um die Möglichkeiten der Versorgung und des Anschlusses von Wasser und Strom für das Grundstück zu bestätigen.

Dies müssen Sie also von Beginn des Prozesses an berücksichtigen, bevor Sie mit dem Kaufprozess fortfahren.

Es ist immer möglich, Wasser aus einem auf dem Grundstück installierten internen Vorratsbehälter und aus den typisch spanischen „POZOS” = WASSERBRUNNEN zu beziehen. Ebenso ist es möglich, Strom aus Sonnenkollektoren oder Windkraft zu gewinnen. Allerdings werden diese Versorgungsarten nicht immer von den örtlichen Gemeinden für die Baugenehmigung zugelassen. Daher müssen diese Informationen in den ersten Schritten des Kauf-/Bauprozesses berücksichtigt werden.

Wir empfehlen daher, vor dem KAUF des Grundstücks oder vor einer Entscheidung über die Transaktion eine VORLÄUFIGE PROJEKTSTUDIE durchzuführen und sich mit lokalen Anwälten, Architekten, Bauunternehmern oder den technischen Mitarbeitern der Bauabteilung der Gemeinde (Departamento o Concejalía de Urbanismo) zu beraten. Dies erhöht die Sicherheit Ihrer Investition, da Sie schließlich eine konkrete Vorstellung und Kenntnis über die Bedingungen und Einschränkungen für das Bauvorhaben auf diesem Grundstück haben, bevor Sie mit dem Kauf fortfahren. Es ist mehr als empfehlenswert, eine Studie durch einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt durchführen zu lassen und, wenn möglich, den Architekten zu konsultieren, der das Projekt und den Bau entwickeln wird.

Bitten Sie Ihren Anwalt in dieser Vorstudie auch, nicht nur die spezifischen Baurechte für das Grundstück zu bestätigen, sondern auch herauszufinden, welche weiteren Entwicklungen in diesem Gebiet geplant sind, z. B. neue Straßen, Autobahnen, Eisenbahnlinien, Industriegebiete, Gewerbegebiete oder sogar eine Urbanisierung.

Diese Informationen können Sie von Ihrem Anwalt durch Besprechungen im Rathaus, durch Studium der örtlichen Vorschriften und auch vom Rathaus mit einem Dokument namens „CÉDULA URBANÍSTICA” erhalten.

Sobald Sie genau wissen, welche Art von Gebäude auf diesem Grundstück gebaut werden darf, müssen Sie die Dienste eines Architekten in Anspruch nehmen, um das BAUPROJEKT oder BAUUNTERLAGEN zu erstellen.

Im Bauprojekt muss Ihr Architekt Ihre Ideen und Vorlieben an die spezifischen Vorschriften der Stadtverwaltung in diesem Gebiet anpassen. Ihr Architekt begleitet Sie also während des gesamten Prozesses und informiert Sie über die verschiedenen Möglichkeiten, Ihr „ideales Haus” in ein Bauvorhaben umzusetzen, das den Vorschriften der Gegend entspricht.

Das Wichtigste ist, dass Ihr Architekt jedes Detail festlegt. Lassen Sie Ihren Architekten die Pläne so detailliert wie möglich durchgehen. Versuchen Sie sich vorzustellen, wie die Aussicht aus den verschiedenen Fenstern sein wird, welche Größe die Betten in den Gästezimmern haben können usw.

Einfach ausgedrückt: Versuchen Sie, von Ihrem Architekten so viele Informationen wie möglich darüber zu erhalten, wie das fertige Haus aussehen wird. Versuchen Sie, das Haus einzurichten und darin zu leben, solange es noch auf dem Papier steht. Vor Ort fallen Ihnen möglicherweise Dinge nicht auf, die Sie in den kommenden Jahren stören könnten, wie ein Fenster, das in einem Schlafzimmer nicht mittig sitzt, oder Oberlichter, die nicht genau über den Waschbecken im Badezimmer liegen.

Sobald das Projekt abgeschlossen ist, muss Ihr Architekt das Bauprojekt bei der örtlichen Stadtverwaltung im Bauamt („Departamento de Urbanismo” oder „Concejalía de Urbanismo”) einreichen. Mit der Beantragung der Baugenehmigung müssen Sie eine Gemeindesteuer, den „Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras”, entrichten, die für alle Bauvorhaben gilt, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist (unabhängig davon, ob diese beantragt/erteilt wurde oder nicht). Diese Steuer kann je nach Gemeinde zwischen 2 % und 4 % der Baukosten betragen.

Anschließend wird geprüft, inwieweit Ihr Projekt den spezifischen Bedingungen oder Einschränkungen in dem Gebiet entspricht.

Wenn Ihr Projekt den Vorschriften entspricht und die Bestimmungen und Anforderungen für das Bauen in diesem Gebiet erfüllt, erhalten Sie die Genehmigung zum Bauen mit der entsprechenden „Baugenehmigung” oder „Baugenehmigung”, sodass Sie berechtigt sind, genau das Objekt zu bauen, das Sie der Gemeinde mit dem Projekt vorgelegt haben.

2.- Zweiter Schritt: Bauprozess

Bitte klicken Sie unten, um detaillierte Informationen über den Bauprozess zu erhalten, wenn Sie sich entschieden haben, Ihr Bauprojekt in Spanien zu realisieren.