Die rechtliche Rolle von Reservierungsverträgen bei spanischen Immobilientransaktionen
Bei spanischen Immobilientransaktionen ist einer der wichtigsten ersten Schritte die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags. Dieses Dokument wird in der Regel unterzeichnet, nachdem der Käufer eine Immobilie ausgewählt und mit dem Verkäufer oder dessen Makler eine Einigung über den Preis und die grundlegenden Bedingungen erzielt hat. Zu diesem Zeitpunkt muss der Käufer in der Regel seine Kaufabsicht durch die Zahlung einer Anzahlung, auch „Signal” oder „Reserve” genannt, formell bekunden.
Diese Phase wird von ausländischen Käufern oft missverstanden, insbesondere wenn es um die Folgen eines Rücktritts oder einer Vertragsverletzung durch eine der beiden Parteien geht. Eine häufig gestellte rechtliche Frage lautet: Kann der Käufer die doppelte Anzahlung verlangen, wenn der Verkäufer den Vertrag bricht?
Was ist ein Reservierungsvertrag in Spanien?
Ein Reservierungsvertrag ist eine private Vereinbarung, die dem Käufer das Recht sichert, die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen, in der Regel für einen begrenzten Zeitraum, zu erwerben. Er dient auch dazu, die Immobilie während dieses Zeitraums vom Markt zu nehmen.
Die im Rahmen dieses Vertrags geleistete Anzahlung ist ein Beweis für die ernsthafte Absicht des Käufers und bindet beide Parteien an die vereinbarten Bedingungen. Wenn eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt, kann dies je nach Vertragsgestaltung bestimmte rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Rechtliche Konsequenzen: Muss der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen?
Die Antwort hängt von vier wesentlichen Faktoren ab, darunter die Ausgestaltung des Vertrags, das Vorhandensein einer Strafklausel, die Unterzeichnung oder Genehmigung des Vertrags durch den Verkäufer und die Entgegennahme der Anzahlung durch den Verkäufer oder seinen gesetzlichen Vertreter.
1. Enthält der Vertrag eine Strafklausel?
Gemäß Artikel 1454 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs kann der Vertrag bei Zahlung einer Anzahlung im Rahmen eines Kaufvertrags mit folgenden Konsequenzen gekündigt werden:
- Der Käufer verliert die Anzahlung, wenn er vom Vertrag zurücktritt.
- Der Verkäufer zahlt die doppelte Anzahlung zurück, wenn er vom Vertrag zurücktritt.
Dies gilt jedoch nur, wenn der Vorvertrag ausdrücklich diese Klausel enthält. In vielen Verträgen wird diese Verpflichtung nicht eindeutig erwähnt, sodass die allgemeine Regel möglicherweise nicht automatisch gilt.
Wenn im Vertrag nicht festgelegt ist, dass der Verkäufer bei Vertragsbruch die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss, kann der Käufer diese Vertragsstrafe nicht geltend machen – selbst wenn eine Anzahlung geleistet wurde.
2. Hat der Verkäufer oder sein Vertreter die Anzahlung erhalten?
Damit der Käufer eine Rückerstattung – oder den doppelten Betrag – verlangen kann, muss der Verkäufer die Anzahlung entweder direkt oder über einen gesetzlich bevollmächtigten Vertreter erhalten haben.
Wenn die Anzahlung lediglich vorsorglich vom Immobilienmakler einbehalten wurde und der Verkäufer sie nie angenommen hat, kann der Käufer die doppelte Rückzahlungsklausel möglicherweise nicht durchsetzen, selbst wenn eine solche enthalten ist.
3. Wurde der Vertrag vom Verkäufer unterzeichnet?
Damit der Reservierungsvertrag rechtsverbindlich ist, muss er von beiden Parteien unterzeichnet sein. Hat der Verkäufer ihn nicht persönlich unterzeichnet, hat der Käufer möglicherweise keine wirksamen Rechtsmittel.
Selbst wenn der Verkäufer mündlich zugestimmt hat, nur ein schriftlicher und unterzeichneter Vertrag in der Regel einen Anspruch auf die doppelte Anzahlung begründet.
Hat der Verkäufer ein Dokument unterzeichnet, das die Strafklausel enthält, ist er an diese Bedingung gebunden, auch wenn er die Anzahlung nie persönlich erhalten hat (solange sein Vertreter dies getan hat).
4. War der Immobilienmakler rechtlich befugt?
In Spanien handeln Immobilienmakler häufig im Namen der Eigentümer. Die Entgegennahme einer Anzahlung ist jedoch nicht gleichbedeutend mit der Befugnis, einen Vertrag im Namen des Eigentümers zu unterzeichnen.
Damit ein Makler oder Anwalt den Eigentümer rechtswirksam vertreten kann, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich. Wenn der Reservierungsvertrag nur vom Makler ohne eine solche Vollmacht unterzeichnet wurde, ist er gegenüber dem Verkäufer möglicherweise nicht durchsetzbar.
Das bedeutet, dass selbst wenn der Käufer den Vertrag unterzeichnet und eine Anzahlung an den Makler geleistet hat, er nicht automatisch die doppelte Anzahlung verlangen kann, wenn der Eigentümer dem Makler keine ausdrückliche rechtliche Vollmacht erteilt hat.
Praktische Empfehlungen für Käufer
- Stellen Sie sicher, dass der Reservierungsvertrag vor der Unterzeichnung von einem Anwalt entworfen oder geprüft wird.
- Fügen Sie eine klare Klausel ein, die besagt, dass die Anzahlung in doppelter Höhe zurückgezahlt wird, wenn der Verkäufer gegen die Vereinbarung verstößt.
- Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer den Vertrag persönlich unterzeichnet oder dass sein Vertreter über eine gültige notariell beglaubigte Vollmacht verfügt.
- Stellen Sie sicher, dass im Vertrag festgelegt ist, wer die Anzahlung hält, unter welchen Bedingungen sie zurückgezahlt wird und welche Fristen gelten.
Praktische Empfehlungen für Verkäufer
- Unterzeichnen Sie keinen Reservierungsvertrag, ohne die rechtlichen Auswirkungen zu verstehen, insbesondere hinsichtlich der Stornierungsgebühren.
- Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, klären Sie eindeutig, ob dieser bevollmächtigt ist, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
- Nehmen Sie Anzahlungen nur an oder ermächtigen Sie Makler zu deren Entgegennahme, wenn Sie bereit sind, den Verkauf zu den angegebenen Bedingungen abzuschließen.
Fazit: Schutz Ihrer Interessen in einem Reservierungsvertrag
Nach spanischem Recht besteht die Möglichkeit, die doppelte Anzahlung zu verlangen – jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Der Reservierungsvertrag muss eine Strafklausel enthalten, von beiden Parteien (oder einem bevollmächtigten Vertreter) unterzeichnet sein und die Anzahlung muss ordnungsgemäß geleistet worden sein.
Käufer sollten wachsam sein und vor der Unterzeichnung professionellen Rat einholen. Verkäufer sollten mit Vorsicht vorgehen und sicherstellen, dass sie über ihre Verpflichtungen vollständig informiert sind.