De juridische rol van reserveringscontracten bij Spaanse vastgoedtransacties
Bij Spaanse vastgoedtransacties is een van de belangrijkste eerste stappen het ondertekenen van een reserveringscontract. Dit document wordt meestal ondertekend nadat de koper een woning heeft gekozen en met de verkoper of diens makelaar overeenstemming heeft bereikt over de prijs en de basisvoorwaarden. Op dat moment moet de koper doorgaans zijn koopintentie bekrachtigen door een aanbetaling te doen, ook wel “signal” of “reserve” genoemd.
Deze fase wordt vaak verkeerd begrepen door buitenlandse kopers, vooral als het gaat om de gevolgen van terugtrekking of niet-nakoming door een van beide partijen. Een veel voorkomende juridische vraag is: kan de koper het dubbele van de aanbetaling eisen als de verkoper de overeenkomst niet nakomt?
Wat is een reserveringscontract in Spanje?
Een reserveringscontract is een onderhandse overeenkomst die het recht van de koper om het onroerend goed onder overeengekomen voorwaarden te kopen, doorgaans voor een beperkte tijd, veiligstelt. Het dient ook om het onroerend goed gedurende die periode van de markt te halen.
De aanbetaling die op grond van dit contract wordt betaald, vormt het bewijs van de serieuze intentie van de koper en bindt beide partijen aan de overeengekomen voorwaarden. Als een van beide partijen zich niet aan de overeenkomst houdt, kunnen er specifieke juridische gevolgen zijn, afhankelijk van hoe het contract is opgesteld.
Juridische gevolgen: moet de verkoper het dubbele van de aanbetaling terugbetalen?
Het antwoord hangt af van vier belangrijke factoren, waaronder de wijze waarop de overeenkomst is opgesteld, of deze een boeteclausule bevat, of de verkoper de overeenkomst heeft ondertekend of geautoriseerd, en of de aanbetaling is ontvangen door de verkoper of zijn wettelijke vertegenwoordiger.
1. Bevat de overeenkomst een boeteclausule?
Op grond van artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek kan, indien in het kader van een verkoop een aanbetaling is gedaan, de overeenkomst worden ontbonden met de volgende gevolgen:
- De koper verliest de aanbetaling als hij zich terugtrekt.
- De verkoper betaalt het dubbele van de aanbetaling terug als hij zich terugtrekt.
Dit geldt echter alleen als de reserveringsovereenkomst uitdrukkelijk deze clausule bevat. In veel contracten wordt deze verplichting niet duidelijk vermeld, wat betekent dat het algemene principe niet automatisch van toepassing is.
Als in het contract niet staat dat de verkoper bij niet-nakoming het dubbele van de aanbetaling moet terugbetalen, kan de koper die boete niet afdwingen, zelfs niet als er een aanbetaling is gedaan.
2. Heeft de verkoper of zijn vertegenwoordiger de aanbetaling ontvangen?
Om aanspraak te kunnen maken op terugbetaling – of het dubbele bedrag – moet de verkoper de aanbetaling hebben ontvangen, hetzij rechtstreeks, hetzij via een wettelijk gemachtigde vertegenwoordiger.
Als de aanbetaling louter uit voorzorg door de makelaar is ingehouden en de verkoper deze nooit heeft aanvaard, kan de koper mogelijk geen aanspraak maken op de dubbele terugbetalingsclausule, zelfs als deze is opgenomen.
3. Is de overeenkomst door de verkoper ondertekend?
Om rechtsgeldig te zijn, moet het reserveringscontract door beide partijen worden ondertekend. Als de verkoper het niet persoonlijk heeft ondertekend, heeft de koper mogelijk geen effectieve rechtsmiddelen.
Zelfs als de verkoper mondeling akkoord is gegaan, kan alleen een schriftelijk en ondertekend contract doorgaans een claim voor het dubbele van de aanbetaling ondersteunen.
Als de verkoper een document heeft ondertekend dat de boeteclausule bevat, is hij gebonden aan die voorwaarde, zelfs als hij de aanbetaling nooit persoonlijk heeft ontvangen (zolang zijn vertegenwoordiger dat wel heeft gedaan).
4. Was de makelaar wettelijk bevoegd?
In Spanje treden makelaars vaak op namens eigenaren van onroerend goed. Het ontvangen van een aanbetaling is echter niet hetzelfde als bevoegd zijn om een contract namens de eigenaar te ondertekenen.
Een notariële volmacht is vereist om een makelaar of advocaat rechtsgeldig te kunnen binden aan de eigenaar. Als het reserveringscontract alleen door de makelaar is ondertekend zonder een dergelijke volmacht, is het mogelijk niet afdwingbaar tegen de verkoper.
Dit betekent dat zelfs als de koper het contract heeft ondertekend en een aanbetaling aan de makelaar heeft betaald, hij niet automatisch het dubbele van de aanbetaling kan eisen als de eigenaar de makelaar geen uitdrukkelijke wettelijke bevoegdheid heeft verleend.
Praktische aanbevelingen voor kopers
- Zorg ervoor dat het reserveringscontract door een advocaat wordt opgesteld of gecontroleerd voordat u het ondertekent.
- Neem een duidelijke clausule op waarin staat dat de aanbetaling in dubbele hoogte wordt terugbetaald als de verkoper de overeenkomst niet nakomt.
- Controleer of de verkoper het contract rechtstreeks ondertekent of dat zijn vertegenwoordiger in het bezit is van een geldige notariële volmacht.
- Zorg ervoor dat in het contract wordt vermeld wie de aanbetaling in bewaring neemt, onder welke voorwaarden deze wordt terugbetaald en wat de termijnen zijn.
Praktische aanbevelingen voor verkopers
- Onderteken geen reserveringscontract zonder de juridische gevolgen te begrijpen, met name wat betreft annuleringskosten.
- Als u gebruikmaakt van een makelaar, zorg er dan voor dat deze bevoegd is om namens u te tekenen.
- Accepteer alleen aanbetalingen of machtig makelaars om deze te bewaren als u bereid bent om de verkoop onder de gestelde voorwaarden voort te zetten.
Conclusie: uw belangen beschermen in een reserveringscontract
Volgens de Spaanse wetgeving bestaat de mogelijkheid om het dubbele van de aanbetaling te vorderen, maar alleen onder specifieke voorwaarden. Het reserveringscontract moet een boeteclausule bevatten, door beide partijen (of een gemachtigde vertegenwoordiger) worden ondertekend en de aanbetaling moet op de juiste wijze zijn voldaan.
Kopers moeten waakzaam zijn en professioneel advies inwinnen voordat ze tekenen. Verkopers moeten voorzichtig te werk gaan en ervoor zorgen dat ze volledig op de hoogte zijn van hun verplichtingen.