Immobilienkauf in Spanien: Sollten Sie als Privatperson oder über eine Gesellschaft kaufen?

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist eine wichtige Frage, ob Sie als Privatperson oder über eine Gesellschaft kaufen sollten. Diese Entscheidung kann erhebliche Auswirkungen auf Ihre Steuerpflicht und Ihre langfristige Finanzplanung haben. Dieser Leitfaden bietet einen umfassenden Vergleich der steuerlichen Auswirkungen für Privatpersonen (Gebietsansässige und Gebietsfremde) und Gesellschaften (spanische und ausländische) in Spanien.

Kauf als Privatperson

1. Spanische Steuerinländer

1.1 Steuern auf den Erwerb von Immobilien

Spanische Steuerinländer zahlen die gleichen Steuern auf den Erwerb von Immobilien wie Nicht-Steuerinländer, mit Ausnahme einer Ermäßigung von 90 % auf die Stempelsteuer („Actos Jurídicos Documentados”) beim Erwerb einer neuen Immobilie, die als ständiger Wohnsitz genutzt werden soll.

Neue Immobilien, Grundstücke und firmeneigene Häuser: Die Mehrwertsteuer ist zu entrichten, aber nicht abzugsfähig. Ausgaben wie Notar-, Anwalts- und Grundbuchgebühren sowie bauliche Umgestaltungen sind bei der Berechnung des Kapitalgewinns abzugsfähig.
Wiederverkaufsobjekte: Unterliegen der Übertragungssteuer. Die gleichen Ausgaben sind für zukünftige Kapitalgewinne abzugsfähig.

1.2 Einkommensteuer (IRPF)

Immobilieneigentümer müssen jährlich eine Einkommensteuererklärung einreichen, auch wenn keine Mieteinnahmen erzielt werden.

Hauptwohnsitz: Muss angegeben werden, wird aber nicht besteuert, wenn die Immobilie mindestens 3 Jahre lang als gewöhnlicher Wohnsitz genutzt wird.
Nicht gewöhnlicher Wohnsitz:
- Vermietete Immobilien: Die Einkünfte werden progressiv besteuert (von 19 % bis 47 %). Eine Ermäßigung von 60 % gilt für die Nettomieteinkünfte, wenn der Mieter die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt.
- Leerstehende Immobilien: Für den Zeitraum, in dem sie nicht vermietet sind, unterliegen sie einer pauschalen Einkommensteuer (1,1 % oder 2 % des Katasterwerts).
- Touristische Vermietung: Besteuerung als allgemeine Mieteinkünfte. Es gilt kein Freibetrag von 60 %. Für Leerstandszeiten gilt das fiktive Einkommen.

1.3 Kapitalertragsteuer

Formel: Verkaufspreis – Anschaffungskosten

Anschaffungskosten: Umfassen den Kaufpreis, bauliche Verbesserungen, Anschaffungsnebenkosten, Steuern und bestimmte Hypothekenkosten (ohne Zinsen).
Verkaufspreis: Umfasst den Nettoverkaufspreis und alle vom Verkäufer getragenen verkaufsbezogenen Aufwendungen.

Ausnahmen für Gebietsansässige:

Bei Reinvestition in eine andere Hauptwohnung innerhalb von zwei Jahren (unter 65 Jahren) ist der Gewinn steuerfrei.
Bei über 65-Jährigen und wenn die Immobilie der gewöhnliche Wohnsitz war, ist der Gewinn vollständig steuerfrei.
Es wird keine Quellensteuer von 3 % erhoben.

2. Nicht in Spanien ansässige Personen

2.1 Steuern auf den Erwerb von Immobilien

Nicht ansässige Personen zahlen die gleichen Erwerbssteuern wie ansässige Personen, haben jedoch keinen Anspruch auf die 90 %ige Ermäßigung der Stempelsteuer.

2.2 Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)

Vermietete Immobilien:
- EU-/EWR-Bürger: Können mietbezogene Ausgaben abziehen.
- Nicht-EU-Bürger: Keine Abzüge zulässig.
- Es gibt keine 60 %ige Ermäßigung auf Mieteinnahmen für irgendjemanden.
Leerstehende Immobilien: Unterliegen dem fiktiven Einkommen (1,1 % oder 2 % des Katasterwerts).

Steuersätze:

EU-/EWR-Einwohner: 19 %
Nicht-EU-Einwohner: 24 %

2.3 Kapitalertragsteuer

Formel: Verkaufspreis – Anschaffungskosten (wie oben).

Steuersatz: 19 % auf den Gewinn.
3 % Einbehaltung: Der Käufer behält 3 % des Verkaufspreises ein und zahlt diese an das Finanzamt. Der Verkäufer kann eine Rückerstattung beantragen, wenn die tatsächliche Steuer niedriger ist.
Einreichung: Die Kapitalertragsteuererklärung muss innerhalb von 6 Monaten nach Abschluss des Verkaufs eingereicht werden.

Kauf über eine ausländische Gesellschaft

Ausländische Gesellschaften werden in der Regel nach dem IRNR besteuert und nicht nach der spanischen Körperschaftsteuer, es sei denn, sie sind über eine Betriebsstätte tätig.

1. Ohne Betriebsstätte

1.1 Steuern auf den Erwerb von Immobilien

Wie für Privatpersonen. Die Mehrwertsteuer ist nicht abzugsfähig. Sonstige mit dem Erwerb verbundene Aufwendungen sind vom Kapitalgewinn abzugsfähig.

1.2 Einkommensteuer

Vermietete Immobilien:
- EU-Unternehmen: Abzugsfähige Aufwendungen zulässig.
- Nicht-EU-Unternehmen: Keine Abzüge zulässig.
- Es gilt kein Abzug von 60 %.
Leerstehende Immobilien: Für ausländische Unternehmen gilt keine pauschale Einkommensteuer.

Steuersätze:

EU-/EWR-Unternehmen: 19 %
Nicht-EU-Unternehmen: 24 %

1.3 Kapitalertragsteuer

Es gelten die gleichen Regeln wie für nicht ansässige natürliche Personen: 19 % auf Gewinne. Es gilt eine Quellensteuer von 3 %. Keine Ausnahmen.

Hinweis: Wenn die Immobilie von einem Gesellschafter oder dessen Familie persönlich genutzt wird, muss ein Mietvertrag zum Marktpreis abgeschlossen werden, und die Miete muss angegeben und versteuert werden.

2. Mit Betriebsstätte

Eine Gesellschaft gilt als Betriebsstätte, wenn sie über eine feste Geschäftseinrichtung oder einen regelmäßig in Spanien tätigen Bevollmächtigten verfügt.

2.1 Körperschaftsteuer

Steuerbemessungsgrundlage: Basierend auf dem Bilanzgewinn. Nicht abzugsfähige Zahlungen umfassen Gebühren, Provisionen oder Zinsen an die Muttergesellschaft, sofern sie nicht bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Steuersatz: 30 % (oder 35 % für die Exploration von Kohlenwasserstoffen).
Repatriierungssteuer: Es fallen zusätzlich 19 % an, sofern keine Befreiung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens vorliegt.

2.2 Formelle Verpflichtungen

Reichen Sie die Körperschaftsteuererklärung mit dem Formular 200 oder 201 ein.
Führen Sie separate Konten für die Betriebsstätte.
Vierteljährliche Vorauszahlungen leisten.

Kauf über ein spanisches Unternehmen

1. Erwerbssteuern

Neubauten: Die Mehrwertsteuer ist nur für Unternehmen mit wirtschaftlicher Tätigkeit (nicht für Beteiligungsgesellschaften) abzugsfähig.
Wiederverkäufe: Es fällt eine Übertragungssteuer an. Alle Kosten für Umbauten und Verwaltung sind abzugsfähig.

2. Körperschaftsteuer auf Einkünfte

Regelsatz: 25 %
Ermäßigter Steuersatz: 15 % für neu gegründete Unternehmen in den ersten beiden Gewinngarantiejahre (unter bestimmten Voraussetzungen).
Sondersteuersatz für Genossenschaften: 20 % für geschützte Genossenschaften.

3. Wirtschaftstätigkeit vs. Beteiligungsgesellschaften

Ein Unternehmen mit mindestens einem Vollzeitbeschäftigten und einem physischen Büro kann als wirtschaftlich tätig gelten. Der bloße Besitz von Immobilien ohne aktive Verwaltung gilt als Beteiligungsgesellschaft (patrimonial).

Steuervorteile von Beteiligungsgesellschaften:

Unterliegen der Körperschaftsteuer (oft günstiger als persönliche Steuersätze).
Befreit von der Vermögenssteuer.
Abzug von Unterhalts- und Mietkosten.
Nützlich für Vermögensschutz und Nachfolgeplanung.

Nachteile:

Kein Anspruch auf Start-up-Förderungen.
Dividenden werden mit 19 % besteuert und sind möglicherweise nicht durch Doppelbesteuerungsabkommen abgedeckt.
Gründungs- und Unterhaltskosten.
Bei persönlicher Nutzung der Immobilie muss ein Mietvertrag abgeschlossen und entsprechend versteuert werden.

4. Sondersteuerregelungen

Immobilienleasinggesellschaften: Unternehmen, die 8 oder mehr Immobilien für 3 oder mehr Jahre vermieten, können von einer Steuerermäßigung von 85 % auf die Mieteinnahmen profitieren.

Steueroasen-Gesellschaften: Unternehmen aus Ländern, die als Steueroasen gelten, unterliegen einer jährlichen Steuer von 3 % auf den Katasterwert der in Spanien gehaltenen Immobilien.

Fazit

Ob Sie eine Immobilie in Spanien als Privatperson oder über ein Unternehmen kaufen, hängt von Ihrem Steuerwohnsitz, der beabsichtigten Nutzung der Immobilie und Ihren langfristigen Zielen ab. Nichtansässige und vermögende Privatpersonen können von einer Strukturierung des Eigentums über ein Unternehmen profitieren, insbesondere zu Investitionszwecken. Allerdings muss jeder Fall individuell geprüft werden, um die steuerlich günstigste Struktur zu ermitteln.