Comprar una propiedad en España: ¿debería comprarla como particular o a través de una empresa?

A la hora de comprar una propiedad en España, una consideración clave es si comprarla como particular o a través de una empresa. Esta decisión puede tener un impacto significativo en su obligación tributaria y en su planificación financiera a largo plazo. Esta guía ofrece una comparación exhaustiva de las implicaciones fiscales en España para particulares (residentes y no residentes) y empresas (españolas y extranjeras).

Comprar como particular

1. Residentes fiscales en España

1.1 Impuestos sobre la adquisición de inmuebles

Los residentes en España pagan los mismos impuestos sobre la adquisición de inmuebles que los no residentes, salvo una reducción del 90 % en el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAD) al adquirir una vivienda de nueva construcción destinada a residencia habitual.

Inmuebles nuevos, solares y viviendas en propiedad de sociedades: El IVA es pagadero, pero no deducible. Los gastos de notario, abogado, registro de la propiedad y reformas estructurales son deducibles a la hora de calcular la plusvalía.
Propiedades de segunda mano: sujetas al impuesto de transmisiones patrimoniales. Los mismos gastos son deducibles para futuras plusvalías.

1.2 Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

Los propietarios deben presentar una declaración anual del IRPF, incluso si no se perciben ingresos por alquiler.

Residencia habitual: declarada pero no tributa si se utiliza como residencia habitual durante al menos 3 años.
Residencias no habituales:
- Propiedades alquiladas: Los ingresos se gravan de forma progresiva (del 19 % al 47 %). Se aplica una reducción del 60 % a los ingresos netos por alquiler si el inquilino utiliza la vivienda como residencia principal.
- Propiedades vacías: Sujetas al impuesto sobre la renta imputada (1,1 % o 2 % del valor catastral) durante el periodo en que no estén alquiladas.
- Alquileres turísticos: Se gravan como ingresos por alquiler general. No se aplica la deducción del 60 %. Los ingresos imputados se aplican a los periodos en que la vivienda está desocupada.

1.3 Impuesto sobre las ganancias patrimoniales

Fórmula: Precio de venta – Precio de adquisición

Precio de adquisición: Incluye el precio de compra, las mejoras estructurales, los gastos relacionados con la adquisición, los impuestos y algunos gastos hipotecarios (excluidos los intereses).
Precio de venta: Incluye el precio de venta neto y cualquier gasto relacionado con la venta pagado por el vendedor.

Exenciones para residentes:

Si se reinvierte en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (menores de 65 años), la ganancia está exenta.
Si se es mayor de 65 años y la propiedad era la residencia habitual, la ganancia está totalmente exenta.
No se aplica la retención del 3 %.

2. No residentes en España

2.1 Impuestos sobre la adquisición de bienes inmuebles

Los no residentes pagan los mismos impuestos de adquisición que los residentes, pero no tienen derecho a la reducción del 90 % del impuesto de actos jurídicos documentados.

2.2 Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)

Propiedades alquiladas:
- Residentes en la UE/EEE: pueden deducir los gastos relacionados con el alquiler.
- Residentes fuera de la UE: no se permiten deducciones.
- No se aplica la reducción del 60 % sobre los ingresos por alquiler a nadie.
Propiedades vacías: Sujetas a renta imputada (1,1 % o 2 % del valor catastral).

Tipos impositivos:

Residentes en la UE/EEE: 19 %
Residentes fuera de la UE: 24 %

2.3 Impuesto sobre las ganancias patrimoniales

Fórmula: Precio de venta – Precio de adquisición (como arriba).

Tipo impositivo: 19 % sobre la ganancia.
Retención del 3 %: El comprador retiene el 3 % del precio de venta y lo paga a la Agencia Tributaria. El vendedor puede solicitar la devolución si el impuesto real es inferior.
Declaración: La declaración de las ganancias patrimoniales debe presentarse en el plazo de 6 meses a partir de la fecha de la venta.

Compra a través de una empresa extranjera

Las empresas extranjeras suelen tributar en virtud del IRNR, y no del impuesto de sociedades español, a menos que operen a través de un establecimiento permanente.

1. Sin establecimiento permanente

1.1 Impuestos sobre la adquisición de bienes inmuebles

Los mismos que para las personas físicas. El IVA no es deducible. Los demás gastos relacionados con la adquisición son deducibles de las ganancias patrimoniales.

1.2 Impuesto sobre la renta

Propiedades alquiladas:
- Empresas de la UE: Se permiten gastos deducibles.
- Empresas no pertenecientes a la UE: No se permiten deducciones.
- No se aplica la deducción del 60 %.
Propiedades vacías: No se aplica el impuesto sobre la renta imputado a las empresas extranjeras.

Tipos impositivos:

Empresas de la UE/EEE: 19 %
Empresas no pertenecientes a la UE: 24 %

1.3 Impuesto sobre las ganancias patrimoniales

Las mismas normas que para las personas físicas no residentes: 19 % sobre las ganancias. Se aplica una retención del 3 %. No hay exenciones.

Nota: Si el inmueble es utilizado personalmente por un accionista o su familia, debe firmarse un contrato de alquiler a precio de mercado y el alquiler debe declararse y tributar.

2. Con establecimiento permanente

Se considera que una empresa tiene un establecimiento permanente si tiene un lugar fijo de actividad o un agente autorizado que opera en España de forma habitual.

2.1 Impuesto de sociedades

Base imponible: Se basa en los beneficios contables. Los pagos no deducibles incluyen los honorarios, comisiones o intereses a la sociedad matriz, salvo que cumplan requisitos específicos.
Tipo impositivo: 30 % (o 35 % para la exploración de hidrocarburos).
Impuesto de repatriación: Se aplica un 19 % adicional, salvo que esté exento en virtud de un convenio de doble imposición.

2.2 Obligaciones formales

Presentar la declaración del impuesto de sociedades utilizando el modelo 200 o 201.
Llevar una contabilidad separada para el establecimiento permanente.
Realizar pagos trimestrales a cuenta.

Comprar a través de una empresa española

1. Impuestos de adquisición

Nuevas construcciones: El IVA es deducible solo para empresas con actividad económica (no para sociedades holding).
Reventas: Se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales. Todos los gastos de reforma y gestión son deducibles.

2. Impuesto de sociedades sobre la renta

Tipo estándar: 25 %
Tipo reducido: 15 % para las empresas de nueva creación durante los dos primeros ejercicios de obtención de beneficios (bajo determinadas condiciones).
Tipo especial cooperativo: 20 % para las cooperativas protegidas.

3. Actividad económica frente a sociedades patrimoniales

Una sociedad con al menos un empleado a tiempo completo y una oficina física puede considerarse que tiene actividad económica. La mera propiedad de bienes sin gestión activa se considera patrimonial.

Ventajas fiscales de las sociedades patrimoniales:

Sujetas al impuesto de sociedades (a menudo más favorable que los tipos impositivos personales).
Exentas del impuesto sobre el patrimonio.
Deducibles los gastos de mantenimiento y alquiler.
Útiles para la protección de activos y la planificación sucesoria.

Desventajas:

No pueden acogerse a incentivos para la creación de empresas.
Los dividendos se gravan al 19 % y pueden no estar cubiertos por convenios de doble imposición.
Costes de constitución y mantenimiento.
Si la propiedad se utiliza para uso personal, debe firmarse un contrato de alquiler y tributar en consecuencia.

4. Regímenes fiscales especiales

Empresas de arrendamiento inmobiliario: Las empresas que arrienden 8 o más propiedades durante 3 o más años pueden beneficiarse de una reducción fiscal del 85 % sobre los ingresos por alquiler.

Empresas de paraísos fiscales: Las empresas de jurisdicciones consideradas paraísos fiscales están sujetas a un impuesto anual del 3 % sobre el valor catastral de las propiedades que posean en España.

Conclusión

La decisión de comprar una propiedad en España como particular o a través de una empresa dependerá de su residencia fiscal, del uso que se le vaya a dar a la propiedad y de sus objetivos a largo plazo. Los no residentes y las personas con un elevado patrimonio pueden beneficiarse de estructurar la propiedad a través de una empresa, especialmente con fines de inversión. Sin embargo, cada caso debe evaluarse de forma individual para determinar la estructura más eficiente desde el punto de vista fiscal.