Zones Urbaines Consolidées (Centre et Altea La Vella)

Ces zones comprennent le centre-ville et les rues environnantes, composées de résidences principales pour les citoyens locaux et les résidents, de résidences secondaires ou de locations de vacances, traditionnellement détenues par des Espagnols (Valence, Madrid, Pays Basque) et des résidents étrangers (Europe Centrale et du Nord).

Points Critiques lors de l’Achat

• **Étude de l’Historique des Travaux :** Il est vital d’étudier si le vendeur a effectué des travaux (extensions, couverture de terrasses, conversions de porches) avec les **licences appropriées**. L’absence de permis peut entraîner des amendes ou, plus important encore, le refus par la Mairie de renouveler le **Certificat d’Habitabilité**, causant des problèmes avec les contrats de services publics.
• **Contrats d’Eau et d’Électricité :** Comme il s’agit de propriétés plus anciennes, les compagnies de distribution peuvent demander à l’acheteur de **mettre à jour les installations** pour modifier les contrats après la finalisation. Une inspection de la propriété est nécessaire pour estimer les frais potentiels d’électricien ou de plombier et les négocier dans l’accord commercial.
• **Taxe Plusvalia (Taxe Municipale sur les Plus-values) :** Cette taxe est la responsabilité du **vendeur**. Si la propriété est ancienne et a été détenue par le même titulaire pendant une longue période, la taxe sera élevée. La connaissance préalable permet à l’acheteur d’établir des **garanties** pour son paiement.
• **Communauté des Propriétaires :** Il faut vérifier non seulement que le vendeur est à jour dans ses paiements, mais aussi s’il existe des **paiements supplémentaires importants (*derramas*)** ou des paiements partiels pour des réformes dans les zones communes (façades, parkings) qui ne sont pas toujours reflétés dans les certificats standard.

Urbanisations (Altea Hills, Cap Negret, Sierra Altea, etc.)

Ce sont des développements créés pendant ou avant le « boom » espagnol, y compris des complexes comme Cap Negret, Cap Blanc, Altea Hills, Santa Clara, Alhama, Sierra Altea et Montemolar.

Aspects Légaux Importants

• **Inscription Parfaite au Registre :** La propriété doit être parfaitement enregistrée au Registre Foncier en tant que ** »maison achevée. »** Cela nécessite :
  • Permis de Fin de Travaux (*Licencia de Final de Obra*).
  • Assurance Décennale (*Seguro Decenal*, couvrant les défauts structurels pendant 10 ans).
  • Certificat d’Habitabilité.
• **Zones Communes et Réglementations :** Il faut s’assurer que les zones communes (Terrains de Golf, piscines, jardins) sont **achevées ou en phase avancée d’exécution**. Il est crucial de **lire les règles de la communauté** pour connaître les restrictions (voisin gérant une entreprise, animaux domestiques) et les **frais d’entretien élevés** que ces complexes ont souvent.
• **Limitations et Droits d’Usage :** Vérifier si la propriété est affectée par l’infrastructure de service (électricité, eau, assainissement, collecte des ordures).
• **Considération Urbanistique :** Dans le cas des **urbanisations plus anciennes**, une **étude urbanistique spéciale et individualisée** est requise en raison des réglementations récentes affectant leur statut.

Propriétés en Zones Rustiques et à la Campagne

Ces zones nécessitent des considérations spéciales concernant la planification territoriale.

• **Exempt d’Affections d’Urbanisme :** Il est crucial de vérifier que la propriété est **EXEMPTE** de toute action ou affection d’urbanisme (affections routières, infrastructure d’électricité ou d’eau, raccordement à l’assainissement ou installation de fosse septique).
• **Risque de Cession et de Coûts :** Comme dans certaines urbanisations, il est courant que les propriétaires doivent **céder une partie de leurs parcelles** pour élargir les routes ou **payer pour des infrastructures d’urbanisation** (raccordement à l’assainissement, zones piétonnes).

Certificat d’Habitabilité et Permis d’Occupation

C’est un document essentiel pour l’achat et l’accès aux services publics.

• **Permis de Première Occupation (*Licencia de Primera Ocupación*) :** C’est le permis accordé par la Mairie aux logements **nouvellement construits** une fois les travaux terminés, confirmant qu’ils remplissent les conditions d’habitabilité du projet.
• **Permis de Deuxième ou Subséquente Occupation (*Certificado de Habitabilidad*) :** C’est le document obtenu pour les logements de **revente** ou ceux où du temps s’est écoulé depuis la première occupation. Il confirme que le logement continue de répondre aux conditions de sécurité et d’habitabilité.
• **Déclaration Responsable de Deuxième Occupation (*Declaración Responsable*) :** Il s’agit d’une procédure simplifiée où le propriétaire déclare sous sa responsabilité que le logement remplit les conditions pour être habité, ce qui simplifie le processus de renouvellement du certificat.

Voici les coordonnées clés de la Mairie d’Altea (*Ayuntamiento de Altea*) et les liens pertinents pour la procédure :

Mairie d’Altea (Ayuntamiento de Altea)

• **Adresse :** Plaça José María Planelles, 1, 03590 Altea, Alacant.
• **Numéro de Téléphone Général :** 96 584 13 00
• **Téléphone du Département d’Urbanisme (*Departamento de Urbanismo*) :** Ce département est souvent joignable via le standard principal. Il est fortement recommandé d’appeler le numéro principal et de demander à être transféré à « Urbanismo » pour des questions spécifiques concernant la **Déclaration Responsable de Deuxième Occupation**.
• **Site Web de la Mairie :** www.altea.es

Procédure de Deuxième Occupation (Déclaration Responsable)

Le processus est généralement géré via le siège électronique de la Mairie (*Sede Electrónica*) :

1. **Accéder au Site Web de la Mairie :** Aller sur www.altea.es.
2. **Naviguer vers les Procédures :** Recherchez la section étiquetée *Sede Electrónica*, *Trámites* ou *Urbanismo*.
3. **Trouver le Formulaire :** Recherchez le document officiel intitulé ** »Declaración Responsable de Segunda o Posterior Ocupación »**. C’est le formulaire que vous devez remplir et soumettre avec votre certificat technique.

Étant donné que le certificat technique est obligatoire, le moyen le plus rapide de commencer est d’engager d’abord un architecte ou un architecte technique local. Ils sont familiarisés avec les réglementations locales en vigueur, ont accès aux formulaires spécifiques et aux portails de soumission numérique, et peuvent gérer l’ensemble du processus en votre nom.

Comment Obtenir un Permis de Construire à Altea

Toute nouvelle construction ou réforme structurelle à Altea nécessite un permis municipal. Il est essentiel d’engager un professionnel qualifié pour soumettre le projet et les documents requis à la Mairie.

Pour obtenir un **permis de construire (*Licencia de Obras*)** à Altea, vous devez passer par le **Département d’Urbanisme (*Departamento de Urbanismo*)** de la Mairie (*Ayuntamiento*).

Le processus varie considérablement en fonction de l’ampleur des travaux, ce qui détermine le type de permis requis :

• **Travaux Majeurs (*Obra Mayor*) :** Pour les nouvelles constructions, les extensions importantes, les changements d’éléments structurels ou les changements d’usage d’un bâtiment. Cela nécessite un **projet technique complet** signé par un architecte qualifié.
• **Travaux Mineurs (*Obra Menor*) :** Pour les rénovations plus simples, la décoration ou les changements non structurels. Cela ne nécessite souvent qu’une documentation simplifiée (un rapport technique ou une déclaration).

Étapes Générales pour Obtenir un Permis de Travaux Majeurs (Nouvelle Construction, Extension Importante)

Le processus pour les travaux majeurs est complexe et nécessite toujours qu’un **professionnel technique qualifié** (Architecte ou Architecte Technique) gère la soumission.

1. Engager un Professionnel pour Rédiger le Projet Technique

Votre architecte préparera le **Projet Technique (*Proyecto Técnico*)** complet, qui est le cœur de votre demande. Cela comprend :

• **Rapport Descriptif :** Détaillant les caractéristiques et l’objet des travaux.
• **Plans :** Plans détaillés, y compris les plans de situation et leur relation avec l’environnement urbain.
• **Cahier des Charges :** Conditions techniques, générales et particulières pour les travaux.
• **Mesures et Budget (*Presupuesto*) :** Ventilation détaillée des coûts.
• **Étude de Santé et Sécurité (*Estudio de Seguridad y Salud*).**
• **Étude de Gestion des Déchets (*Estudio de Gestión de Residuos*).**
• **Plan Géoréférencé :** Fichier numérique montrant les limites de la propriété avant et après la construction.

2. Rassembler la Documentation Administrative

Vous, ou votre architecte en votre nom, devrez rassembler les documents administratifs :

• **Formulaire de Demande Officiel :** Rempli et adressé à la Mairie d’Altea.
• **Preuve de Paiement des Taxes :** Justification du paiement des **frais administratifs (*Tasa administrativa*)** et de la **Taxe sur les Constructions, Installations et Travaux (ICIO)**. Celles-ci sont souvent auto-liquidées et payées par l’intermédiaire du bureau SUMA.
• **Titre/Acte de Propriété :** Documentation prouvant la propriété du bien.

3. Obtenir les Autorisations Sectorielles (Si Nécessaire)

Selon l’emplacement et la nature du projet, des permis supplémentaires d’autres organismes gouvernementaux peuvent être requis *avant* que la Mairie n’accorde le permis :

• **Patrimoine Culturel :** Si la propriété se trouve dans une zone protégée (par exemple, près du centre historique ou des bâtiments protégés désignés), l’autorisation du **Ministère de la Culture régional (*Conselleria competente en materia de Cultura*)** peut être obligatoire.
• **Réglementations Sectorielles :** Autorisation d’autres organismes si la propriété est affectée par :
  • Routes principales (*Carreteras*).
  • Domaine public hydraulique (*Confederación Hidrográfica*).
  • Littoral (*Costas*).

4. Soumettre la Demande

Le dossier complet (formulaire de demande, projet technique et justificatifs de paiement/autorisations) est soumis au **Département d’Urbanisme** de la Mairie d’Altea, généralement via le siège électronique (*Sede Electrónica*).

5. Révision et Résolution

Le personnel technique de la Mairie examinera le projet pour s’assurer qu’il est entièrement conforme au **Plan Général d’Aménagement Urbain (*Plan General de Ordenación Urbana – PGOU*)** d’Altea.

• Si le projet nécessite des corrections, vous recevrez une notification (** »requerimiento de subsanación »**) pour remédier aux lacunes.
• Une fois approuvé, le **Permis de Construire** est accordé.

Important : Dépôt de Garantie (*Fianza*)

Avant de pouvoir commencer les travaux, il vous sera généralement demandé de payer un **dépôt de garantie (*Fianza*)** pour vous assurer que tout dommage potentiel aux infrastructures publiques (trottoirs, rues, éclairage) pendant la construction soit réparé. Ce dépôt est remboursé une fois les travaux terminés et l’espace public restauré.

Compte tenu de la complexité et de l’exigence de plans techniques, votre première étape devrait toujours être de consulter un **architecte ou avocat local expérimenté** spécialisé en urbanisme à Altea.

Fourniture d’Eau, d’Électricité et de Gaz

• **Fourniture d’Eau :** Le raccordement est effectué au réseau municipal.
• **Fourniture d’Électricité et de Gaz :** L’acheteur doit choisir un fournisseur parmi ceux opérant dans la région.
• **Étapes :** Obtenir le Certificat d’Installation, demander la fourniture et formaliser le contrat.

Installations Supplémentaires

• **Panneaux Solaires :** Généralement autorisés, mais nécessitent le respect des réglementations locales d’urbanisme et l’obtention des permis nécessaires auprès de la Mairie.
• **Fosse Septique :** Dans les zones rustiques ou sans raccordement au réseau d’égouts, son installation doit être conforme aux réglementations environnementales et sanitaires de la Communauté Valencienne, nécessitant l’obtention du permis correspondant.

Acheter une Maison à Altea

Conseils généraux :

• **Engager un Avocat Local Qualifié :** Essentiel pour effectuer les **recherches légales (*Legal Searches*)** sur la propriété, vérifier son statut légal et urbanistique, et s’assurer que tous les contrats sont corrects.
• **Ne Pas Signer l’Accord de Dépôt (*Contrato de Arras*) :** **NE SIGNEZ PAS L’ACCORD DE DÉPÔT SANS L’ACCORD PRÉALABLE DE VOTRE AVOCAT**. Ce document est juridiquement contraignant et établit les conditions de l’achat.
• **Vérification Légale :** Examiner la légalité de la propriété, la conformité urbanistique et son statut au Registre Foncier et au Cadastre.
• **Coûts et Dépenses :** Planifier les coûts supplémentaires (taxes, notaire, frais d’enregistrement).
• **NIE et Post-Achat :** Obtenir le Numéro d’Identification de l’Étranger (NIE) et effectuer les procédures post-achèvement (changement de services publics, paiement des taxes).

Vendre une Maison à Altea

Les coûts et taxes à payer lors de la vente comprennent :

• **Impôt sur les Gains en Capital (État) :** Appliqué au bénéfice réalisé sur la vente.
• **Plus-value Municipale (*Plusvalía*) :** Taxe sur l’Augmentation de la Valeur du Terrain Urbain.
• **Retenue de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) :** Si vous êtes non-résident, l’acheteur retiendra 3% du prix de vente pour couvrir vos obligations fiscales.
• **Frais d’Annulation d’Hypothèque, Certificat de Performance Énergétique (EPC), et Honoraires** (Agent Immobilier, Notaire, Avocat).

Immigration et Représentation Consulaire

Les principaux bureaux d’Immigration et la majorité des Consulats/Ambassades sont situés dans la ville d’Alicante, bien que certains puissent avoir une représentation honoraire dans la région :

• **Consulats :** Royaume-Uni, Pays-Bas, Allemagne, Suède, Norvège, Danemark, Finlande, Belgique, France, Irlande, Italie, Luxembourg, Équateur, République Dominicaine. (Exemple : Consulat Honoraire Norvégien à La Nucía).