Konsolidierte Stadtgebiete (Zentrum und Altea La Vella)

Diese Gebiete umfassen das Stadtzentrum und die umliegenden Straßen und bestehen aus Erstwohnsitzen für lokale Bürger und Einwohner, Zweitwohnsitzen oder Ferienhäusern, die traditionell spanischen (Valencia, Madrid, Baskenland) und ausländischen Einwohnern (Mittel- bis Nordeuropa) gehören.

Kritische Punkte beim Kauf

• **Studie der Baugeschichte:** Es ist entscheidend zu prüfen, ob der Verkäufer Bauarbeiten (Erweiterungen, Überdachung von Terrassen, Umbau von Veranden) mit den **entsprechenden Genehmigungen** durchgeführt hat. Das Fehlen von Genehmigungen kann zu Geldstrafen oder, was am wichtigsten ist, zur Verweigerung der Erneuerung des **Wohnbarkeitszertifikats (*Certificate of Habitability*)** durch das Rathaus führen, was Probleme mit den Versorgungsverträgen nach sich zieht.
• **Wasser- und Stromverträge:** Da es sich um ältere Immobilien handelt, können die Versorgungsunternehmen den Käufer bitten, die **Anlagen zu aktualisieren**, um die Verträge nach Abschluss zu ändern. Eine Immobilieninspektion ist notwendig, um potenzielle Kosten für Elektriker oder Klempner zu berechnen und diese im Kaufvertrag auszuhandeln.
• **Plusvalia-Steuer (Kommunale Wertzuwachssteuer):** Diese Steuer liegt in der Verantwortung des **Verkäufers**. Wenn die Immobilie alt ist und lange Zeit derselben Person gehört hat, wird die Steuer hoch sein. Vorwissen ermöglicht es dem Käufer, **Garantien** für deren Zahlung festzulegen.
• **Eigentümergemeinschaft:** Es muss nicht nur überprüft werden, ob der Verkäufer mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist, sondern auch, ob **größere Sonderzahlungen (*derramas*)** oder Teilzahlungen für Reformen in Gemeinschaftsbereichen (Fassaden, Parkplätze) anfallen, die nicht immer in den Standardzertifikaten aufgeführt sind.

Urbanisationen (Altea Hills, Cap Negret, Sierra Altea, usw.)

Dies sind Siedlungen, die während oder vor dem spanischen „Boom“ entstanden sind, einschließlich Komplexe wie Cap Negret, Cap Blanc, Altea Hills, Santa Clara, Alhama, Sierra Altea und Montemolar.

Wichtige rechtliche Aspekte

• **Perfekte Registereintragung:** Die Immobilie muss im Grundbuch perfekt als **“fertiggestelltes Haus“** eingetragen sein. Dies erfordert:
  • Genehmigung der Endarbeiten (*Licencia de Final de Obra*).
  • Zehn-Jahres-Versicherung (*Seguro Decenal*, deckt strukturelle Mängel für 10 Jahre ab).
  • Wohnbarkeitszertifikat (*Certificate of Habitability*).
• **Gemeinschaftsbereiche und Vorschriften:** Es muss sichergestellt werden, dass die Gemeinschaftsbereiche (Golfplätze, Pools, Gärten) **abgeschlossen oder in einem fortgeschrittenen Stadium der Ausführung** sind. Es ist entscheidend, die **Gemeinschaftsregeln zu lesen**, um Einschränkungen (Nachbar führt ein Geschäft, Haustiere) und die **hohen Wartungsgebühren**, die diese Komplexe normalerweise haben, zu kennen.
• **Beschränkungen und Nutzungsrechte:** Prüfen Sie, ob die Immobilie von Versorgungsinfrastruktur (Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr) betroffen ist.
• **Städtebauliche Berücksichtigung:** Im Falle von **älteren Urbanisationen** ist aufgrund neuerer Vorschriften, die ihren Status betreffen, eine **spezielle und individualisierte städtebauliche Studie** erforderlich.

Immobilien in rustikalen Gebieten und auf dem Land

Diese Gebiete erfordern besondere Überlegungen hinsichtlich der Raumplanung.

• **Frei von städtebaulichen Belastungen:** Es ist entscheidend zu überprüfen, dass die Immobilie **FREI** von städtebaulichen Maßnahmen oder Belastungen ist (Straßenbelastungen, Strom- oder Wasserinfrastruktur, Anschluss an die Kanalisation oder Installation einer Klärgrube).
• **Risiko der Abtretung und Kosten:** Wie in einigen Urbanisationen ist es üblich, dass Eigentümer **Teile ihrer Grundstücke abtreten** müssen, um Straßen zu verbreitern, oder **für Urbanisierungsinfrastrukturen bezahlen** müssen (Abwasseranschluss, Fußgängerzonen).

Wohnbarkeitszertifikat und Belegungsgenehmigung

Dies ist ein wesentliches Dokument für den Kauf und den Zugang zu Versorgungsleistungen.

• **Erstbelegungsgenehmigung (*Licencia de Primera Ocupación*)**: Dies ist die Genehmigung, die das Rathaus für **neu gebaute** Häuser nach Abschluss der Bauarbeiten erteilt und bestätigt, dass sie die Wohnbarkeitsbedingungen des Projekts erfüllen.
• **Zweit- oder Folgebelegungsgenehmigung (*Certificado de Habitabilidad*)**: Dies ist das Dokument, das für **Wiederverkaufshäuser** oder solche, bei denen Zeit seit der Erstbelegung vergangen ist, eingeholt wird. Es bestätigt, dass das Haus weiterhin die Sicherheits- und Wohnbarkeitsbedingungen erfüllt.
• **Verantwortliche Erklärung der Zweitbelegung (*Declaración Responsable*)**: Dies ist ein vereinfachtes Verfahren, bei dem der Eigentümer unter seiner Verantwortung erklärt, dass das Haus die Anforderungen erfüllt, um bewohnt zu werden, was den Prozess der Zertifikatserneuerung rationalisiert.

Hier sind die wichtigsten Kontaktinformationen für das Rathaus von Altea (*Ayuntamiento de Altea*) und relevante Links für das Verfahren:

Rathaus von Altea (Ayuntamiento de Altea)

• **Adresse:** Plaça José María Planelles, 1, 03590 Altea, Alacant.
• **Allgemeine Telefonnummer:** 96 584 13 00
• **Telefonnummer der Stadtplanungsabteilung (*Departamento de Urbanismo*)**: Diese Abteilung ist oft über die Hauptzentrale erreichbar. Es wird dringend empfohlen, die Hauptnummer anzurufen und sich mit „Urbanismo“ verbinden zu lassen, um spezifische Anfragen bezüglich der **Verantwortlichen Erklärung der Zweitbelegung (*Declaración Responsable de Segunda Ocupación*)** zu stellen.
• **Website des Rathauses:** www.altea.es

Verfahren für die Zweitbelegung (Verantwortliche Erklärung)

Der Prozess wird typischerweise über die elektronische Zentrale des Rathauses (*Sede Electrónica*) verwaltet:

1. **Rathaus-Website aufrufen:** Gehen Sie zu www.altea.es.
2. **Zu Verfahren navigieren:** Suchen Sie nach dem Abschnitt *Sede Electrónica*, *Trámites* oder *Urbanismo*.
3. **Formular finden:** Suchen Sie nach dem offiziellen Dokument mit dem Titel **“Declaración Responsable de Segunda o Posterior Ocupación“** (Verantwortliche Erklärung der Zweit- oder Folgebelegung). Dies ist das Formular, das Sie ausfüllen und mit Ihrem technischen Zertifikat einreichen müssen.

Da das technische Zertifikat obligatorisch ist, ist der schnellste Weg zu beginnen, zuerst einen lokalen Architekten oder technischen Architekten zu beauftragen. Diese sind mit den aktuellen lokalen Vorschriften vertraut, haben Zugang zu den spezifischen Formularen und digitalen Einreichungsportalen und können den gesamten Prozess in Ihrem Namen abwickeln.

Wie man eine Baugenehmigung in Altea erhält

Jeder Neubau oder jede strukturelle Reform in Altea erfordert eine kommunale Genehmigung. Es ist unerlässlich, einen qualifizierten Fachmann zu beauftragen, um das Projekt und die erforderlichen Dokumente beim Rathaus einzureichen.

Um eine **Baugenehmigung (*Licencia de Obras*)** in Altea zu erhalten, müssen Sie sich an die **Stadtplanungsabteilung (*Departamento de Urbanismo*)** des Rathauses (*Ayuntamiento*) wenden.

Der Prozess variiert erheblich je nach Umfang der Arbeiten, der die Art der erforderlichen Genehmigung bestimmt:

• **Große Bauarbeiten (*Obra Mayor*)**: Für Neubauten, größere Erweiterungen, Änderungen an tragenden Elementen oder Nutzungsänderungen eines Gebäudes. Dies erfordert ein **vollständiges technisches Projekt**, das von einem qualifizierten Architekten unterzeichnet wurde.
• **Kleine Bauarbeiten (*Obra Menor*)**: Für einfachere Renovierungen, Umgestaltungen oder nicht-strukturelle Änderungen. Dies erfordert oft nur vereinfachte Dokumentation (einen technischen Bericht oder eine Erklärung).

Allgemeine Schritte zur Erlangung einer Genehmigung für große Bauarbeiten (Neubau, große Erweiterung)

Der Prozess für große Bauarbeiten ist komplex und erfordert immer einen **qualifizierten technischen Fachmann** (Architekten oder Technischen Architekten), um die Einreichung zu verwalten.

1. Beauftragen Sie einen Fachmann mit der Ausarbeitung des technischen Projekts

Ihr Architekt erstellt das umfassende **Technische Projekt (*Proyecto Técnico*)**, das den Kern Ihres Antrags bildet. Dies beinhaltet:

• **Deskriptiver Bericht:** Detaillierung der Merkmale und des Zwecks der Arbeiten.
• **Pläne:** Detaillierte Pläne, einschließlich Lageplänen und deren Bezug zur städtischen Umgebung.
• **Leistungsbeschreibung:** Technische, allgemeine und besondere Bedingungen für die Arbeiten.
• **Messungen und Budget (*Presupuesto*)**: Detaillierte Kostenaufschlüsselung.
• **Studie zu Sicherheit und Gesundheit (*Estudio de Seguridad y Salud*)**.
• **Studie zur Abfallwirtschaft (*Estudio de Gestión de Residuos*)**.
• **Georeferenzierter Plan:** Digitale Datei, die die Grenzen des Grundstücks vor und nach dem Bau zeigt.

2. Sammeln Sie die Verwaltungsdokumentation

Sie oder Ihr Architekt in Ihrem Namen müssen Verwaltungsdokumente sammeln:

• **Offizielles Antragsformular:** Ausgefüllt und an das Rathaus von Altea gerichtet.
• **Nachweis der Steuerzahlung:** Nachweis der Zahlung der **Verwaltungsgebühren (*Tasa administrativa*)** und der **Steuer auf Bauarbeiten, Installationen und Anlagen (ICIO)**. Diese werden oft selbst veranlagt und über das SUMA-Büro bezahlt.
• **Titel/Urkunde:** Dokumentation zum Nachweis des Eigentums an der Immobilie.

3. Holen Sie sektorale Genehmigungen ein (falls erforderlich)

Abhängig vom Standort und der Art des Projekts können zusätzliche Genehmigungen von anderen Regierungsstellen erforderlich sein, *bevor* das Rathaus die Genehmigung erteilt:

• **Kulturerbe:** Wenn sich die Immobilie in einem Schutzgebiet befindet (z. B. in der Nähe des historischen Zentrums oder ausgewiesener geschützter Gebäude), kann eine Genehmigung des regionalen **Kulturministeriums (*Conselleria competente en materia de Cultura*)** obligatorisch sein.
• **Sektorale Vorschriften:** Genehmigung anderer Stellen, wenn die Immobilie betroffen ist von:
  • Hauptstraßen (*Carreteras*).
  • Hydraulischem öffentlichem Gut (*Confederación Hidrográfica*).
  • Küste (*Costas*).

4. Antrag einreichen

Die vollständigen Unterlagen (Antragsformular, technisches Projekt und Nachweise der Zahlungen/Genehmigungen) werden bei der **Stadtplanungsabteilung** des Rathauses von Altea eingereicht, in der Regel über die elektronische Zentrale (*Sede Electrónica*).

5. Überprüfung und Beschluss

Die technischen Mitarbeiter des Rathauses prüfen das Projekt, um sicherzustellen, dass es vollständig mit dem **Allgemeinen Bebauungsplan (*Plan General de Ordenación Urbana – PGOU*)** von Altea übereinstimmt.

• Wenn das Projekt Korrekturen benötigt, erhalten Sie eine Benachrichtigung (**“requerimiento de subsanación“**), um die Mängel zu beheben.
• Nach Genehmigung wird die **Baugenehmigung** erteilt.

Wichtig: Garantiekaution (*Fianza*)

Bevor Sie mit den Arbeiten beginnen können, werden Sie normalerweise aufgefordert, eine **Garantiekaution (*Fianza*)** zu hinterlegen, um sicherzustellen, dass alle potenziellen Schäden an der öffentlichen Infrastruktur (Gehwegen, Straßen, Beleuchtung) während der Bauzeit repariert werden. Diese Kaution wird nach Abschluss der Arbeiten und Wiederherstellung des öffentlichen Raums zurückerstattet.

Angesichts der Komplexität und der Anforderung an technische Pläne sollte Ihr erster Schritt immer die Konsultation eines **erfahrenen lokalen Architekten oder Anwalts** sein, der auf Stadtplanung in Altea spezialisiert ist.

Wasser-, Strom- und Gasversorgung

• **Wasserversorgung:** Der Anschluss erfolgt an das kommunale Netz.
• **Strom- und Gasversorgung:** Der Käufer muss einen Anbieter aus den in der Region tätigen auswählen.
• **Schritte:** Einholung des Installationszertifikats, Beantragung der Versorgung und Formalisierung des Vertrags.

Zusätzliche Installationen

• **Solarpaneele:** Im Allgemeinen erlaubt, erfordern jedoch die Einhaltung der lokalen städtebaulichen Vorschriften und die Einholung der notwendigen Genehmigungen beim Rathaus.
• **Klärgrube (*Septic Tank*)**: In rustikalen Gebieten oder solchen ohne Kanalanschluss muss deren Installation den Umwelt- und Gesundheitsvorschriften der Valencianischen Gemeinschaft entsprechen und die entsprechende Genehmigung erfordern.

Ein Haus in Altea kaufen

Allgemeine Ratschläge:

• **Beauftragen Sie einen qualifizierten lokalen Anwalt:** Unerlässlich für die Durchführung von **Recherchen (*Legal Searches*)** zur Immobilie, die Überprüfung ihres rechtlichen und städtebaulichen Status und die Sicherstellung, dass alle Verträge korrekt sind.
• **Unterzeichnen Sie nicht den Optionsvertrag (*Contrato de Arras*):** **UNTERZEICHNEN SIE DEN OPTIONSVERTRAG NICHT OHNE DIE VORHERIGE ZUSTIMMUNG IHRES ANWALTS**. Dieses Dokument ist rechtsverbindlich und legt die Bedingungen des Kaufs fest.
• **Rechtliche Prüfung:** Überprüfen Sie die Legalität der Immobilie, die städtebauliche Konformität und ihren Status im Grundbuch und Kataster.
• **Kosten und Ausgaben:** Planen Sie zusätzliche Kosten ein (Steuern, Notar, Registrierungsgebühren).
• **NIE und nach dem Kauf:** Besorgen Sie die Ausländeridentifikationsnummer (NIE) und führen Sie die Verfahren nach dem Abschluss durch (Änderung der Versorgungsleistungen, Zahlung von Steuern).

Ein Haus in Altea verkaufen

Kosten und Steuern, die beim Verkauf anfallen, umfassen:

• **Kapitalertragssteuer (Staat):** Wird auf den Gewinn aus dem Verkauf angewandt.
• **Kommunale Wertzuwachssteuer (*Plusvalía*)**: Steuer auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens.
• **Quellensteuer für Nichtansässige (IRNR-Zurückhaltung):** Wenn Sie nichtansässig sind, wird der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten, um Ihre Steuerpflichten zu decken.
• **Kosten für die Hypothekenlöschung, Energieausweis (EPC) und Honorare** (Immobilienmakler, Notar, Anwalt).

Immigration und konsularische Vertretung

Die Hauptämter für Immigration und die meisten Konsulate/Botschaften befinden sich in der Stadt Alicante, obwohl einige möglicherweise eine Honorarvertretung in der Region haben:

• **Konsulate:** Vereinigtes Königreich, Niederlande, Deutschland, Schweden, Norwegen, Dänemark, Finnland, Belgien, Frankreich, Irland, Italien, Luxemburg, Ecuador, Dominikanische Republik. (Beispiel: Norwegisches Honorarkonsulat in La Nucía).