Geconsolideerde Stedelijke Gebieden (Centrum en Altea La Vella)

Deze gebieden omvatten het stadscentrum en de omliggende straten, bestaande uit primaire woningen voor lokale burgers en residenten, tweede woningen of vakantiewoningen, traditioneel bezit van Spanjaarden (Valencia, Madrid, Baskenland) en buitenlandse residenten (Midden-Noord-Europa).

Kritieke Punten bij de Aankoop

• **Studie van de Bouwgeschiedenis:** Het is cruciaal om te onderzoeken of de verkoper werken (uitbreidingen, overkapping van terrassen, ombouw van veranda’s) heeft uitgevoerd met de **juiste vergunningen**. Het ontbreken van vergunningen kan leiden tot boetes of, het belangrijkst, de weigering van de gemeente om het **Certificaat van Bewoonbaarheid (*Certificado de Habitabilidad*)** te verlengen, wat problemen veroorzaakt met nutsvoorzieningencontracten.
• **Water- en Elektriciteitscontracten:** Omdat dit oudere woningen zijn, kunnen de nutsbedrijven de koper vragen om de **installaties te actualiseren** om de contracten na voltooiing te wijzigen. Een inspectie van het onroerend goed is nodig om potentiële kosten voor elektriciens of loodgieters te berekenen en deze te onderhandelen in de commerciële overeenkomst.
• **Plusvalia Belasting (Gemeentelijke Meerwaardebelasting):** Deze belasting is de verantwoordelijkheid van de **verkoper**. Als de woning oud is en lange tijd eigendom is geweest van dezelfde persoon, zal de belasting hoog zijn. Voorafgaande kennis stelt de koper in staat om **garanties** voor de betaling ervan vast te stellen.
• **Vereniging van Eigenaren (*Owners’ Community*):** Er moet worden geverifieerd dat de verkoper niet alleen op de hoogte is van de betalingen, maar ook of er **belangrijke extra betalingen (*derramas*)** of deelbetalingen zijn voor hervormingen in gemeenschappelijke ruimtes (gevels, parkeerplaatsen) die niet altijd in standaardcertificaten worden weerspiegeld.

Urbanisaties (Altea Hills, Cap Negret, Sierra Altea, enz.)

Dit zijn ontwikkelingen die zijn gecreëerd tijdens of vóór de Spaanse “boom”, inclusief complexen zoals Cap Negret, Cap Blanc, Altea Hills, Santa Clara, Alhama, Sierra Altea en Montemolar.

Belangrijke Juridische Aspecten

• **Perfecte Registratie Inschrijving:** De woning moet perfect geregistreerd zijn in het Kadaster als een **”voltooid huis.”** Dit vereist:
  • Vergunning voor Voltooiing van de Werken (*Licencia de Final de Obra*).
  • Tienjarige Verzekering (*Seguro Decenal*, dekt structurele defecten gedurende 10 jaar).
  • Certificaat van Bewoonbaarheid.
• **Gemeenschappelijke Ruimtes en Reglementen:** Er moet worden verzekerd dat gemeenschappelijke ruimtes (Golfbanen, zwembaden, tuinen) **voltooid of in een gevorderd stadium van uitvoering** zijn. Het is cruciaal om **de gemeenschapsregels te lezen** om beperkingen (buurman die een bedrijf runt, huisdieren) en de **hoge onderhoudskosten** die deze complexen meestal hebben, te kennen.
• **Beperkingen en Gebruiksrechten:** Controleer of de woning wordt beïnvloed door service-infrastructuur (elektriciteit, water, riolering, afvalinzameling).
• **Stedenbouwkundige Overweging:** In het geval van **oudere urbanisaties** is een **speciale en geïndividualiseerde stedenbouwkundige studie** vereist vanwege recente regelgeving die hun status beïnvloedt.

Woningen in Rustieke Gebieden en op het Platteland

Deze gebieden vereisen speciale overwegingen met betrekking tot territoriale planning.

• **Vrij van Stedenbouwkundige Beïnvloeding:** Het is cruciaal om te verifiëren dat de woning **VRIJ** is van stedenbouwkundige acties of beïnvloeding (wegbeïnvloedingen, elektriciteits- of waterinfrastructuur, aansluiting op riolering of installatie van septic tank).
• **Risico op Afstand en Kosten:** Net als in sommige urbanisaties is het gebruikelijk dat eigenaren **een deel van hun percelen moeten afstaan** om wegen te verbreden of **moeten betalen voor urbanisatie-infrastructuren** (rioleringaansluiting, voetgangersgebieden).

Certificaat van Bewoonbaarheid en Bewoningsvergunning

Dit is een essentieel document voor de aankoop en toegang tot nutsvoorzieningen.

• **Eerste Bewoningsvergunning (*Licencia de Primera Ocupación*)**: Dit is de vergunning die door de gemeente wordt verleend aan **nieuw gebouwde** woningen zodra de bouw is voltooid, en bevestigt dat ze voldoen aan de bewoonbaarheidsvoorwaarden van het project.
• **Tweede of Volgende Bewoningsvergunning (*Certificado de Habitabilidad*)**: Dit is het document dat wordt verkregen voor **wederverkoop** woningen of woningen waarvan de tijd is verstreken sinds de eerste bewoning. Het bevestigt dat de woning nog steeds voldoet aan de veiligheids- en bewoonbaarheidsvoorwaarden.
• **Verantwoordelijke Verklaring van Tweede Bewoning (*Declaración Responsable*)**: Dit is een vereenvoudigde procedure waarbij de eigenaar onder zijn verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan de vereisten om bewoond te worden, wat het proces van certificaatvernieuwing stroomlijnt.

Hier is de belangrijkste contactinformatie voor het Stadhuis van Altea (*Ayuntamiento de Altea*) en relevante links voor de procedure:

Stadhuis van Altea (Ayuntamiento de Altea)

• **Adres:** Plaça José María Planelles, 1, 03590 Altea, Alacant.
• **Algemeen Telefoonnummer:** 96 584 13 00
• **Telefoonnummer van de Afdeling Stedenbouw (*Departamento de Urbanismo*)**: Deze afdeling is vaak bereikbaar via de hoofdcentrale. Het wordt ten zeerste aanbevolen om het algemene nummer te bellen en te vragen om doorgeschakeld te worden naar “Urbanismo” voor specifieke vragen over de **Verantwoordelijke Verklaring van Tweede Bewoning (*Declaración Responsable de Segunda Ocupación*)**.
• **Website van het Stadhuis:** www.altea.es

Procedure voor Tweede Bewoning (Verantwoordelijke Verklaring)

Het proces wordt meestal beheerd via het Elektronisch Hoofdkantoor (*Sede Electrónica*) van het Stadhuis:

1. **Ga naar de Website van het Stadhuis:** Ga naar www.altea.es.
2. **Navigeer naar Procedures:** Zoek naar de sectie met het label *Sede Electrónica*, *Trámites*, of *Urbanismo*.
3. **Zoek het Formulier:** Zoek naar het officiële document met de titel **”Declaración Responsable de Segunda o Posterior Ocupación”**. Dit is het formulier dat u moet invullen en indienen met uw technisch certificaat.

Aangezien het technisch certificaat verplicht is, is de snelste manier om te beginnen het eerst inschakelen van een lokale architect of technisch architect. Zij zijn bekend met de huidige lokale regelgeving, hebben toegang tot de specifieke formulieren en digitale indieningsportalen, en kunnen het hele proces namens u afhandelen.

Hoe een Bouwvergunning in Altea te Verkrijgen

Elke nieuwbouw of structurele verbouwing in Altea vereist een gemeentelijke vergunning. Het is essentieel om een gekwalificeerde professional in te schakelen om het project en de vereiste documenten bij het Stadhuis in te dienen.

Om een **bouwvergunning (*Licencia de Obras*)** in Altea te verkrijgen, moet u via de **Afdeling Stedenbouw (*Departamento de Urbanismo*)** van het Stadhuis (*Ayuntamiento*) gaan.

Het proces varieert aanzienlijk, afhankelijk van de omvang van de werken, wat het type vereiste vergunning bepaalt:

• **Grote Werken (*Obra Mayor*)**: Voor nieuwbouw, grote uitbreidingen, wijzigingen in structurele elementen of wijzigingen in het gebruik van een gebouw. Dit vereist een **volledig technisch project** ondertekend door een gekwalificeerde architect.
• **Kleine Werken (*Obra Menor*)**: Voor eenvoudigere renovaties, herinrichting of niet-structurele wijzigingen. Dit vereist vaak slechts vereenvoudigde documentatie (een technisch rapport of verklaring).

Algemene Stappen om een Vergunning voor Grote Werken te Verkrijgen (Nieuwbouw, Grote Uitbreiding)

Het proces voor grote werken is complex en vereist altijd dat een **gekwalificeerde technische professional** (Architect of Technisch Architect) de indiening beheert.

1. Huur een Professional in om het Technisch Project op te Stellen

Uw architect stelt het uitgebreide **Technisch Project (*Proyecto Técnico*)** op, de kern van uw aanvraag. Dit omvat:

• **Beschrijvend Rapport:** Detaillering van de kenmerken en het doel van de werken.
• **Plannen:** Gedetailleerde plannen, inclusief situatieschetsen en hun relatie tot de stedelijke omgeving.
• **Bestek:** Technische, algemene en bijzondere voorwaarden voor de werken.
• **Metingen en Budget (*Presupuesto*)**: Gedetailleerde kostenraming.
• **Studie Gezondheid en Veiligheid (*Estudio de Seguridad y Salud*)**.
• **Studie Afvalbeheer (*Estudio de Gestión de Residuos*)**.
• **Georeferentieerd Plan:** Digitaal bestand dat de grenzen van het perceel vóór en na de bouw toont.

2. Verzamel de Administratieve Documentatie

U, of uw architect namens u, moet administratieve documenten verzamelen:

• **Officieel Aanvraagformulier:** Ingevuld en gericht aan het Stadhuis van Altea.
• **Bewijs van Belastingbetaling:** Rechtvaardiging van de betaling van de **administratieve kosten (*Tasa administrativa*)** en de **Belasting op Bouw, Installaties en Werken (ICIO)**. Deze worden vaak zelf ingeschat en betaald via het SUMA-kantoor.
• **Titel/Akte:** Documentatie waaruit het eigendom van het onroerend goed blijkt.

3. Verkrijg Sectorale Goedkeuringen (Indien Nodig)

Afhankelijk van de locatie en de aard van het project, kunnen aanvullende vergunningen van andere overheidsinstanties vereist zijn *voordat* het Stadhuis de vergunning verleent:

• **Cultureel Erfgoed:** Als het onroerend goed zich in een beschermd gebied bevindt (bijv. nabij het historische centrum of aangewezen beschermde gebouwen), kan goedkeuring van het regionale **Ministerie van Cultuur (*Conselleria competente en materia de Cultura*)** verplicht zijn.
• **Sectorale Regelgeving:** Goedkeuring van andere instanties als het onroerend goed wordt beïnvloed door:
  • Hoofdwegen (*Carreteras*).
  • Hydraulisch Publiek Domein (*Confederación Hidrográfica*).
  • Kustlijn (*Costas*).

4. Dien de Aanvraag In

Het volledige dossier (aanvraagformulier, technisch project en bewijs van betalingen/goedkeuringen) wordt ingediend bij de **Afdeling Stedenbouw** van het Stadhuis van Altea, meestal via het Elektronisch Hoofdkantoor (*Sede Electrónica*).

5. Beoordeling en Besluit

Het technisch personeel van het Stadhuis beoordeelt het project om ervoor te zorgen dat het volledig voldoet aan het **Algemeen Plan voor Stedenbouwkundige Ordening (*Plan General de Ordenación Urbana – PGOU*)** van Altea.

• Als het project correcties nodig heeft, ontvangt u een kennisgeving (**”requerimiento de subsanación”**) om de tekortkomingen te verhelpen.
• Zodra het is goedgekeurd, wordt de **Bouwvergunning** verleend.

Belangrijk: Waarborgsom (*Fianza*)

Voordat u met de werken kunt beginnen, wordt u meestal verplicht een **waarborgsom (*Fianza*)** te betalen om ervoor te zorgen dat eventuele schade aan de openbare infrastructuur (trottoirs, straten, verlichting) tijdens de bouw wordt hersteld. Deze borg wordt terugbetaald nadat de werken zijn voltooid en de openbare ruimte is hersteld.

Gezien de complexiteit en de vereiste van technische plannen, moet uw eerste stap altijd zijn om een **ervaren lokale architect of advocaat** te raadplegen die gespecialiseerd is in stedenbouw in Altea.

Water-, Elektriciteits- en Gasvoorziening

• **Waterlevering:** De aansluiting wordt gemaakt op het gemeentelijke netwerk.
• **Elektriciteits- en Gaslevering:** De koper moet een leverancier kiezen uit degenen die in het gebied actief zijn.
• **Stappen:** Verkrijgen van het Installatiecertificaat, aanvragen van de voorziening en formaliseren van het contract.

Aanvullende Installaties

• **Zonnepanelen:** Over het algemeen toegestaan, maar vereisen naleving van de lokale stedenbouwkundige voorschriften en het verkrijgen van de nodige vergunningen van het Stadhuis.
• **Septic Tank:** In rustieke gebieden of gebieden zonder rioolaansluiting, moet de installatie ervan voldoen aan de milieu- en sanitaire voorschriften van de Valenciaanse Gemeenschap, waarvoor de bijbehorende vergunning nodig is.

Een Huis Kopen in Altea

Algemeen advies:

• **Huur een Gekwalificeerde Lokale Advocaat in:** Essentieel voor het uitvoeren van **Juridische Onderzoeken (*Legal Searches*)** naar het onroerend goed, het verifiëren van de juridische en stedenbouwkundige status, en het waarborgen dat alle contracten correct zijn.
• **Onderteken de Aanbetalingsovereenkomst (*Contrato de Arras*) Niet:** **ONDERTEKEN DE AANBETALINGSOVEREENKOMST NIET ZONDER DE VOORAFGAANDE TOESTEMMING VAN UW ADVOCAAT**. Dit document is juridisch bindend en legt de voorwaarden van de aankoop vast.
• **Juridische Controle:** Controleer de legaliteit van het onroerend goed, de stedenbouwkundige naleving en de status ervan in het Kadaster en het Eigendomsregister.
• **Kosten en Uitgaven:** Plan voor extra kosten (belastingen, notaris, registratiekosten).
• **NIE en Na de Aankoop:** Verkrijg het Identificatienummer voor Buitenlanders (NIE) en voer de procedures na de voltooiing uit (wijziging van nutsvoorzieningen, betaling van belastingen).

Een Huis Verkopen in Altea

Kosten en belastingen die verschuldigd zijn bij verkoop omvatten:

• **Kapitaalwinstbelasting (Staat):** Toegepast op de winst die met de verkoop wordt behaald.
• **Gemeentelijke Meerwaardebelasting (*Plusvalía*)**: Belasting op de Waardestijging van Stedelijke Grond.
• **Bronbelasting voor Niet-Residenten (IRNR-Inhouding):** Als u een niet-resident bent, zal de koper 3% van de verkoopprijs inhouden om uw belastingverplichtingen te dekken.
• **Kosten voor Hypotheekannulering, Energieprestatiecertificaat (EPC) en Honoraria** (Makelaar, Notaris, Advocaat).

Immigratie en Consulaire Vertegenwoordiging

De belangrijkste immigratiekantoren en de meeste Consulaten/Ambassades bevinden zich in de stad Alicante, hoewel sommigen mogelijk een honorair vertegenwoordiging in het gebied hebben:

• **Consulaten:** Verenigd Koninkrijk, Nederland, Duitsland, Zweden, Noorwegen, Denemarken, Finland, België, Frankrijk, Ierland, Italië, Luxemburg, Ecuador, Dominicaanse Republiek. (Voorbeeld: Noors Honorair Consulaat in La Nucía).