Áreas Urbanas Consolidadas (Centro y Altea La Vella)

Estas zonas incluyen el centro del pueblo y sus calles adyacentes, compuestas por residencias principales, segundas residencias o viviendas vacacionales, tradicionalmente de propietarios españoles (Valencia, Madrid, País Vasco) y extranjeros (Centro-Norte de Europa).

Puntos Críticos en la Compra

• **Estudio del Historial de Construcción:** Es vital estudiar si el vendedor realizó obras (ampliaciones, cubrimiento de terrazas, conversiones de porches) con las **licencias adecuadas**. La falta de permisos puede resultar en multas o, lo más importante, la negativa del Ayuntamiento a renovar el **Certificado de Habitabilidad**, causando problemas con los contratos de suministros.
• **Contratos de Agua y Electricidad:** Al ser propiedades antiguas, las compañías pueden solicitar al comprador **actualizar las instalaciones** para cambiar los contratos. Es necesario inspeccionar la propiedad para calcular gastos de electricista o fontanero y negociarlos en el acuerdo comercial.
• **Impuesto de Plusvalía Municipal:** Este impuesto es responsabilidad del **vendedor**. Si la propiedad es antigua y ha sido poseída por el mismo titular durante mucho tiempo, el impuesto será alto. El conocimiento previo permite al comprador establecer **garantías** para su pago.
• **Comunidad de Propietarios:** Se debe verificar no solo que el vendedor esté al corriente de pago, sino también si existen **derramas importantes** o pagos parciales por reformas en áreas comunes (fachadas, parkings) que no siempre se reflejan en las certificaciones estándar.

Urbanizaciones (Altea Hills, Cap Negret, Sierra Altea, etc.)

Son desarrollos creados durante o antes del «boom» español, incluyendo complejos como Cap Negret, Cap Blanc, Altea Hills, Santa Clara, Alhama, Sierra Altea y Montemolar.

Aspectos Legales Importantes

• **Inscripción Registral Perfecta:** La propiedad debe estar perfectamente inscrita en el Registro de la Propiedad como **»vivienda completada.»** Esto requiere:
  • Licencia de Final de Obra.
  • Seguro Decenal (cubre defectos estructurales durante 10 años).
  • Certificado de Habitabilidad.
• **Áreas Comunes y Normativa:** Se debe asegurar que las áreas comunes (Campos de Golf, piscinas, jardines) estén **completadas o en proceso de ejecución**. Es crucial **leer el reglamento de la comunidad** para conocer restricciones (negocios del vecino, mascotas) y las **altas cuotas de mantenimiento** que suelen tener estos complejos.
• **Limitaciones y Derechos de Uso:** Revisar si la propiedad está afectada por infraestructura de servicios (electricidad, agua, alcantarillado, recogida de basura).
• **Consideración Urbanística:** En el caso de **urbanizaciones antiguas**, se requiere un **estudio urbanístico especial e individualizado** debido a las recientes normativas que afectan a su consideración.

Propiedades en Áreas Rústicas y el Campo

Estas áreas requieren consideraciones especiales respecto a la planificación territorial.

• **Libre de Afecciones Urbanísticas:** Es crucial verificar que la propiedad esté **LIBRE** de acciones o afecciones de planeamiento (afectaciones a carreteras, infraestructura de electricidad o agua, conexión a saneamiento o instalación de fosa séptica).
• **Riesgo de Cesión y Costes:** Al igual que en algunas urbanizaciones, es común que los propietarios tengan que **ceder parte de sus parcelas** para ampliar carreteras o **pagar por infraestructuras de urbanización** (conexión a saneamiento, zonas peatonales).

Certificado de Habitabilidad y Licencia de Ocupación

Este es un documento esencial para la compra y el acceso a suministros.

• **Licencia de Primera Ocupación:** Es la licencia que otorga el Ayuntamiento a las viviendas de **nueva construcción** una vez finalizadas las obras, confirmando que cumplen las condiciones de habitabilidad del proyecto.
• **Licencia de Segunda o Posterior Ocupación (Certificado de Habitabilidad):** Es el documento que se obtiene para viviendas de **segunda mano** o que han pasado tiempo desde su primera ocupación. Confirma que la vivienda sigue cumpliendo con las condiciones de seguridad y habitabilidad.
• **Declaración Responsable de Segunda Ocupación (Declaración Responsable):** Es un procedimiento simplificado donde el propietario declara bajo su responsabilidad que la vivienda cumple con los requisitos para ser habitada, agilizando el proceso de renovación del certificado.

Aquí está la información de contacto clave para el Ayuntamiento de Altea y los enlaces relevantes para el procedimiento:

Ayuntamiento de Altea

• **Dirección:** Plaça José María Planelles, 1, 03590 Altea, Alacant.
• **Teléfono General:** 96 584 13 00
• **Teléfono del Departamento de Urbanismo:** A menudo se accede a este departamento a través de la centralita principal. Se recomienda encarecidamente llamar al número general y pedir que le transfieran a «Urbanismo» para consultas específicas sobre la **Declaración Responsable de Segunda Ocupación**.
• **Web del Ayuntamiento:** www.altea.es

Procedimiento para la Segunda Ocupación (Declaración Responsable)

El proceso se gestiona típicamente a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento:

1. **Acceda a la Web del Ayuntamiento:** Vaya a www.altea.es.
2. **Navegue a Trámites:** Busque la sección etiquetada como *Sede Electrónica*, *Trámites* o *Urbanismo*.
3. **Encuentre el Formulario:** Busque el documento oficial titulado **»Declaración Responsable de Segunda o Posterior Ocupación»**. Este es el formulario que debe rellenar y presentar con su certificado técnico.

Dado que el certificado técnico es obligatorio, la forma más rápida de empezar es contratar primero a un arquitecto o arquitecto técnico local. Ellos están familiarizados con la normativa local vigente, tienen acceso a los formularios específicos y a los portales de presentación digital, y pueden gestionar todo el proceso en su nombre.

Cómo Obtener una Licencia de Construcción en Altea

Cualquier obra nueva o reforma estructural en Altea requiere una licencia municipal. Es esencial contratar a un profesional cualificado para presentar el proyecto y los documentos requeridos al Ayuntamiento.

Para obtener una **licencia de obras (*Licencia de Obras*)** en Altea, debe pasar por el **Departamento de Urbanismo (*Departamento de Urbanismo*)** del Ayuntamiento.

El proceso varía significativamente dependiendo de la escala del trabajo, que dicta el tipo de licencia requerida:

• **Obra Mayor:** Para nuevas construcciones, ampliaciones importantes, cambios en elementos estructurales o cambios en el uso de un edificio. Esto requiere un **proyecto técnico completo** firmado por un arquitecto cualificado.
• **Obra Menor:** Para renovaciones más sencillas, redecoración o cambios no estructurales. Esto a menudo requiere solo documentación simplificada (un informe técnico o declaración).

Pasos Generales para Obtener una Licencia de Obra Mayor (Nueva Construcción, Ampliación Importante)

El proceso para obras mayores es complejo y siempre requiere que un **profesional técnico cualificado** (Arquitecto o Arquitecto Técnico) gestione la presentación.

1. Contrate un Profesional para Redactar el Proyecto Técnico

Su arquitecto preparará el **Proyecto Técnico** integral, que es el núcleo de su solicitud. Esto incluye:

• **Memoria Descriptiva:** Detallando las características y el propósito de las obras.
• **Planos:** Planos detallados, incluyendo planos de situación y su relación con el entorno urbano.
• **Pliego de Condiciones:** Condiciones técnicas, generales y particulares para la obra.
• **Mediciones y Presupuesto:** Desglose detallado de costes.
• **Estudio de Seguridad y Salud.**
• **Estudio de Gestión de Residuos.**
• **Plano Georreferenciado:** Archivo digital que muestra los límites de la propiedad antes y después de la construcción.

2. Reúna la Documentación Administrativa

Usted, o su arquitecto en su nombre, deberá reunir documentos administrativos:

• **Modelo de Solicitud Oficial:** Rellenado y dirigido al Ayuntamiento de Altea.
• **Justificante de Pago de Impuestos:** Justificación del pago de las **tasas administrativas** y del **Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)**. Estos a menudo se autoliquidan y pagan a través de la oficina SUMA.
• **Título/Escritura:** Documentación que acredite la propiedad.

3. Obtenga Autorizaciones Sectoriales (Si es Necesario)

Dependiendo de la ubicación y la naturaleza del proyecto, podrían ser necesarios permisos adicionales de otros organismos gubernamentales *antes* de que el Ayuntamiento conceda la licencia:

• **Patrimonio Cultural:** Si la propiedad se encuentra en una zona protegida (por ejemplo, cerca del centro histórico o edificios protegidos), la autorización de la **Conselleria competente en materia de Cultura** puede ser obligatoria.
• **Regulaciones Sectoriales:** Autorización de otros organismos si la propiedad se ve afectada por:
  • Carreteras.
  • Dominio público hidráulico (Confederación Hidrográfica).
  • Costa (Costas).

4. Presente la Solicitud

El expediente completo (formulario de solicitud, proyecto técnico y justificantes de pago/autorizaciones) se presenta en el **Departamento de Urbanismo** del Ayuntamiento de Altea, normalmente a través de la Sede Electrónica.

5. Revisión y Resolución

El personal técnico del Ayuntamiento revisará el proyecto para asegurar su pleno cumplimiento con el **Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)** de Altea.

• Si el proyecto necesita correcciones, recibirá una notificación (**»requerimiento de subsanación»**) para solventar las deficiencias.
• Una vez aprobado, se concede la **Licencia de Obras**.

Importante: Fianza

Antes de poder iniciar las obras, generalmente se le exigirá el pago de una **fianza** para garantizar que cualquier posible daño a la infraestructura pública (aceras, calles, alumbrado) durante la construcción sea reparado. Esta fianza se devuelve una vez finalizadas las obras y restaurado el espacio público.

Dada la complejidad y el requisito de planos técnicos, su primer paso siempre debe ser consultar con un **arquitecto o abogado local experimentado** especializado en urbanismo en Altea.

Suministro de Agua, Electricidad y Gas

• **Suministro de Agua:** La conexión se realiza a la red municipal.
• **Suministro de Electricidad y Gas:** El comprador debe elegir un proveedor de entre los que operan en la zona.
• **Pasos:** Obtener el Certificado de Instalación (Boletín), solicitar el suministro y formalizar el contrato.

Instalaciones Adicionales

• **Paneles Solares:** Generalmente permitidos, pero requieren el cumplimiento de la normativa urbanística local y la obtención de las licencias necesarias ante el Ayuntamiento.
• **Fosa Séptica:** En áreas rústicas o sin conexión a la red de alcantarillado, su instalación debe cumplir con la normativa medioambiental y sanitaria de la Comunidad Valenciana, obteniendo el permiso correspondiente.

Comprar una Casa en Altea

Recomendaciones generales:

• **Contratar un Abogado Local Cualificado:** Es esencial para realizar las **búsquedas legales (*Legal Searches*)** de la propiedad, verificar su estatus legal y urbanístico, y asegurar que todos los contratos sean correctos.
• **No Firmar el Contrato de Arras (Depósito):** **NO FIRME EL CONTRATO DE ARRAS SIN EL CONSENTIMIENTO PREVIO DE SU ABOGADO**. Este documento es legalmente vinculante y establece las condiciones de la compra.
• **Comprobación Legal:** Revisar la legalidad de la propiedad, el cumplimiento urbanístico y su situación en el Registro de la Propiedad y el Catastro.
• **Costes y Gastos:** Planificar los costes adicionales (impuestos, notaría, registro).
• **NIE y Post-Compra:** Obtener el Número de Identidad de Extranjero (NIE) y llevar a cabo los trámites posteriores a la escritura (cambio de suministros, pago de impuestos).

Vender una Casa en Altea

Los costes e impuestos a pagar al vender incluyen:

• **Impuesto sobre Ganancias de Capital (Estatal):** Se aplica a la ganancia obtenida con la venta.
• **Plusvalía Municipal:** Impuesto sobre el Incremento del Valor del Suelo Urbano.
• **Retención del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):** Si es no residente, el comprador retendrá el 3% del precio de venta para cubrir sus obligaciones fiscales.
• **Gastos de Cancelación de Hipoteca, Certificado de Eficiencia Energética (EPC), y Honorarios** (Agente Inmobiliario, Notario, Abogado).

Inmigración y Representación Consular

Las principales oficinas de Inmigración y la mayoría de Consulados/Embajadas se encuentran en Alicante capital, aunque algunos pueden tener representación honoraria en la zona:

• **Consulados:** Reino Unido, Países Bajos, Alemania, Suecia, Noruega, Dinamarca, Finlandia, Bélgica, Francia, Irlanda, Italia, Luxemburgo, Ecuador, República Dominicana. (Ejemplo: Consulado Honorario Noruego en La Nucía).