Aspects clés de l’assurance décennale – Seguro Decenal

Couverture obligatoire :
- Pour les bâtiments neufs : Le Seguro Decenal est obligatoire pour tous les bâtiments neufs destinés à un usage résidentiel en Espagne. Il doit être souscrit avant que le bien immobilier puisse être vendu. La police est souscrite par le promoteur ou le constructeur et transférée au nouveau propriétaire lors de la vente.
- Vices de construction : L’assurance couvre les vices de construction susceptibles d’affecter la stabilité et la sécurité du bâtiment, tels que les défauts de fondation, les murs porteurs, les poutres et autres éléments structurels essentiels.
Durée :
- Dix ans : comme son nom l’indique, la période de couverture est de dix ans à compter de la date d’achèvement du bâtiment et de l’obtention du certificat d’occupation (Licencia de Primera Ocupación).
Qu’est-ce qui est couvert ?
- Dommages structurels : L’assurance couvre principalement les dommages susceptibles de compromettre l’intégrité structurelle du bâtiment, tels que l’affaissement, la fissuration ou l’effondrement d’éléments porteurs.
- Vices de construction graves : Elle peut également couvrir les vices graves qui affectent de manière significative l’habitabilité du bâtiment, bien que les problèmes mineurs ou les vices liés à l’esthétique ou à des éléments non structurels soient généralement exclus.
Exigences légales :
- Loi 38/1999 du 5 novembre sur la réglementation de la construction (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE) : cette loi rend obligatoire l’assurance décennale pour toutes les nouvelles constructions résidentielles. Elle définit les responsabilités des constructeurs, des promoteurs et des architectes pour garantir que les bâtiments sont construits conformément aux normes de sécurité.
- Certificat d’assurance : Avant de vendre un bien immobilier neuf, le promoteur doit fournir un certificat attestant que le Seguro Decenal est en vigueur. Les notaires et les registres fonciers exigent généralement ce certificat pour finaliser la vente et enregistrer le bien immobilier.
Bénéficiaires :
- Acheteurs immobiliers : Les principaux bénéficiaires du Seguro Decenal sont les acheteurs immobiliers, qui sont protégés contre le poids financier des réparations des défauts structurels majeurs survenant après l’achat. Cela signifie que si le bien immobilier est vendu au cours des dix premières années suivant sa construction, les nouveaux propriétaires seront toujours protégés.
Exemptions :
- Maisons construites par le propriétaire : Si un particulier construit sa propre maison (autoconstruction) et n’a pas l’intention de la vendre, le Seguro Decenal peut ne pas être obligatoire. Toutefois, s’ils décident de vendre le bien immobilier au cours des dix premières années, ils devront souscrire cette assurance avant que la vente puisse avoir lieu.

Importance de l’assurance décennale

Protection de l’acheteur : Le Seguro Decenal constitue une protection importante pour les acheteurs immobiliers, car il leur évite d’avoir à supporter la charge financière des réparations importantes qui pourraient être nécessaires en raison de défauts de construction.
Assurance qualité : L’obligation de souscrire cette assurance encourage également des normes de qualité de construction plus élevées, car les promoteurs et les constructeurs sont incités à éviter les défauts qui pourraient entraîner des réclamations d’assurance coûteuses.
Confiance du marché : La mise en place de cette assurance renforce la confiance dans le marché immobilier, car les acheteurs ont l’assurance que leur investissement est protégé contre les risques structurels majeurs.

Conclusion

Lorsque vous achetez un bien immobilier sur plan auprès d’un constructeur ou d’un promoteur, ou que vous construisez vous-même un nouveau bien immobilier, le constructeur ou le promoteur, en collaboration avec l’architecte, doit vous garantir que les éléments essentiels et les plus importants de la construction seront sûrs pendant au moins dix ans, conformément à la législation espagnole.
Afin de confirmer cette responsabilité, la réglementation espagnole oblige les promoteurs de nouveaux bâtiments à assurer les parties les plus importantes de la construction, telles que les fondations, la structure interne, les poutres, etc. Les autres défauts affectant l’habitabilité du bien sont couverts pendant 3 ans. Les autres défauts mineurs sont couverts pendant un an. Dans les deux derniers cas, l’assurance n’est pas obligatoire, mais il est évidemment préférable qu’un constructeur puisse offrir cette garantie supplémentaire.
Il s’agit également d’une garantie supplémentaire pour la construction, car la compagnie d’assurance obligera le constructeur à se soumettre à des contrôles de qualité spécifiques afin de vérifier la qualité des matériaux et des travaux effectués dans le bien immobilier, afin de pouvoir délivrer la police d’assurance appropriée.
L’assurance décennale (ou « Seguro Decenal ») est obligatoire lorsque le promoteur est une entreprise dont l’activité consiste à construire des maisons destinées à la vente.

Toutefois, elle est facultative lorsque le promoteur est un particulier (le propriétaire du terrain). En Espagne, on parle alors d’« autopromotor », que l’on pourrait traduire par « autopromoteur » ou « auto-constructeur ». C’est le cas lorsqu’un particulier achète un terrain en Espagne dans le but d’y construire une maison qui lui servira de résidence principale ou secondaire, mais qu’il n’a pas pour activité d’acheter pour revendre. Dans ces cas, la loi espagnole donne la possibilité à ces particuliers de ne pas souscrire cette assurance, car le gouvernement espagnol considère que si un particulier construit un logement pour y vivre, il prendra les précautions nécessaires pour construire dans des conditions sûres et sécurisées.

Le particulier peut donc choisir soit de réaliser des économies en évitant de payer cette assurance, soit de souscrire cette assurance afin de bénéficier d’une meilleure protection contre les problèmes et les défauts de construction importants.

Toutefois, si vous, en tant qu’autopromoteur, choisissez de ne pas souscrire cette assurance, lorsque vous vendrez la maison à d’autres acheteurs à l’avenir, la législation espagnole vous obligera à les informer que la construction n’est pas couverte par cette garantie et ils devront accepter cette condition de la vente. Du point de vue d’un acheteur éventuel, il sera toujours préférable d’acheter un bien immobilier bénéficiant de cette assurance. Ils doivent donc être dûment informés et confirmer que le bien immobilier n’est couvert par aucune assurance de ce type.

TLACORP SLP