Belangrijkste aspecten van de tienjarige verzekering – Seguro Decenal

Verplichte dekking:
- Voor nieuwe gebouwen: De Seguro Decenal is wettelijk verplicht voor alle nieuwe gebouwen die bestemd zijn voor residentieel gebruik in Spanje. Deze verzekering moet afgesloten zijn voordat het onroerend goed verkocht kan worden. De polis wordt afgesloten door de projectontwikkelaar of bouwer en bij verkoop overgedragen aan de nieuwe eigenaar van het onroerend goed.
Looptijd:
- Tien jaar: Zoals de naam al aangeeft, bedraagt de dekkingsperiode tien jaar vanaf de datum waarop het gebouw is opgeleverd en de bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupación) is afgegeven.
Wat wordt gedekt?
- Structurele schade: De verzekering dekt in de eerste plaats schade die de structurele integriteit van het gebouw in gevaar kan brengen, zoals verzakking, scheuren of instorting van dragende elementen.
- Ernstige bouwgebreken: De verzekering kan ook ernstige gebreken dekken die de bewoonbaarheid van het gebouw aanzienlijk beïnvloeden, hoewel kleine problemen of gebreken die verband houden met esthetiek of niet-structurele elementen doorgaans zijn uitgesloten.
Wettelijke vereisten:
- Wet 38/1999 van 5 november betreffende de bouwverordening (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE): Deze wet schrijft een tienjarige verzekering voor alle nieuwe woongebouwen voor. De wet beschrijft de verantwoordelijkheden van bouwers, projectontwikkelaars en architecten om ervoor te zorgen dat gebouwen worden gebouwd volgens de veiligheidsnormen.
- Verzekeringscertificaat: Voordat een nieuwbouwwoning wordt verkocht, moet de projectontwikkelaar een certificaat overleggen waaruit blijkt dat de Seguro Decenal is afgesloten. Notarissen en registratoren eisen doorgaans dit certificaat om de verkoop af te ronden en de woning te registreren.
Begunstigden:
- Kopers van onroerend goed: De belangrijkste begunstigden van de Seguro Decenal zijn de kopers van onroerend goed, die worden beschermd tegen de financiële lasten van het herstel van grote structurele gebreken die na de aankoop aan het licht komen. Dit betekent dat als het onroerend goed binnen de eerste tien jaar na de bouw wordt verkocht, de nieuwe eigenaren nog steeds beschermd zijn.
Uitzonderingen:
- Zelfgebouwde woningen: Als een particulier zijn eigen woning bouwt (zelfbouw) en niet van plan is deze te verkopen, is de Seguro Decenal mogelijk niet verplicht. Als zij echter besluiten de woning binnen de eerste tien jaar te verkopen, moeten zij deze verzekering afsluiten voordat de verkoop kan doorgaan.

Belang van de tienjarige verzekering

Bescherming van de koper: De Seguro Decenal is een belangrijke bescherming voor kopers van onroerend goed, omdat deze verzekering ervoor zorgt dat zij niet opdraaien voor de financiële lasten van grote structurele reparaties die kunnen ontstaan als gevolg van gebreken in het bouwproces.
Kwaliteitsborging: De verplichting om deze verzekering af te sluiten stimuleert ook hogere normen voor de bouwkwaliteit, aangezien projectontwikkelaars en bouwers worden aangemoedigd om gebreken te voorkomen die tot dure verzekeringsclaims kunnen leiden.
Marktvertrouwen: Het feit dat deze verzekering is afgesloten, vergroot het vertrouwen in de vastgoedmarkt, aangezien kopers de zekerheid hebben dat hun investering beschermd is tegen grote structurele risico’s.

Conclusie

Wanneer u een woning op plan koopt van een bouwer of projectontwikkelaar, of wanneer u zelf een nieuwe woning bouwt, moet de bouwer of projectontwikkelaar, samen met de architect, u garanderen dat de essentiële en belangrijkste onderdelen van de constructie gedurende ten minste tien jaar veilig zijn, om te voldoen aan de Spaanse wetgeving.
Om deze verantwoordelijkheid te bevestigen, verplicht de Spaanse regelgeving projectontwikkelaars van nieuwe gebouwen om de belangrijkste onderdelen van de constructie, zoals de fundering, de interne structuur, de balken, enz. te verzekeren. Andere gebreken die de bewoonbaarheid van het pand aantasten, worden gedurende 3 jaar gedekt. Andere kleine gebreken worden gedurende 1 jaar gedekt. In de laatste twee gevallen is een verzekering niet verplicht, maar als een bouwer dit als extra garantie kan bieden, is dat natuurlijk beter.
Dit is ook een extra garantie voor de constructie, omdat dezelfde verzekeringsmaatschappij de bouwer zal verplichten om bepaalde kwaliteitscontroles uit te voeren om de kwaliteit van de materialen en de werkzaamheden aan het onroerend goed te controleren, teneinde de juiste polis te kunnen afgeven.
De tienjarige verzekering (of “Seguro Decenal”) is verplicht wanneer de projectontwikkelaar een bedrijf is dat zich bezighoudt met de bouw van huizen voor de verkoop.
Maar het is vrijwillig wanneer de projectontwikkelaar een particulier is (de eigenaar van het perceel). Dit wordt in Spanje “Autopromotor” genoemd, wat vertaald kan worden als ‘zelfbouwer’ of “zelfontwikkelaar”. Dit is het geval wanneer een particulier een stuk grond in Spanje koopt met de bedoeling er een woning voor zichzelf te bouwen als hoofd- of tweede verblijf, maar niet actief is in de verkoop van onroerend goed. In deze gevallen biedt de Spaanse wetgeving deze particulieren de mogelijkheid om deze verzekering niet aan te vragen, omdat de Spaanse overheid ervan uitgaat dat een particulier die iets bouwt om in te wonen, de nodige zorg zal betrachten om veilig en in goede staat te bouwen. De particulier kan dus kiezen of hij kosten wil besparen door deze verzekering niet af te sluiten, of dat hij deze verzekering wil afsluiten om zich beter te beschermen tegen grote bouwproblemen en gebreken.
Maar als u als zelfbouwer ervoor kiest om deze verzekering niet aan te vragen, bent u volgens de Spaanse wetgeving verplicht om toekomstige kopers bij de verkoop van het huis te informeren dat de bouw niet door deze garantie wordt gedekt en dat zij deze voorwaarde van de verkoop moeten accepteren. Vanuit het oogpunt van een eventuele koper is het altijd beter om een woning met deze verzekering te kopen. Zij moeten dus naar behoren worden geïnformeerd en bevestigen dat het onroerend goed niet op deze manier is verzekerd.
TLACORP SLP