We heten u van harte welkom op ons platform, dat is gewijd aan het bieden van diepgaande begeleiding en informatie om u te helpen bij het navigeren door de complexiteit van het aankoopproces van onroerend goed in Spanje.
Hier bundelen we de resultaten van meer dan 20 jaar ervaring in vastgoedtransacties, waarbij we de veelvoorkomende transactierisico’s op de Spaanse vastgoedmarkt samenvatten en identificeren.
Met onze expertise kunt u vol vertrouwen uw vastgoedaankoop beheren, inclusief alle noodzakelijke due diligence-punten, om uw positie en uw investering te beschermen.
Wij zijn er om het proces te vereenvoudigen en u te helpen bij het nemen van weloverwogen beslissingen, stap voor stap.
Juridische en technische literatuur over hoe u de essentiële kenmerken kunt herkennen bij de aankoop van een woning in een nieuwbouwproject of urbanisatie in Spanje.
Meer dan 20 jaar ervaring samengevat in deze sectie.
Verkoop zonder de definitieve bouwvergunning te hebben verkregen.
Het komt vaak voor dat bepaalde bouwers of projectontwikkelaars appartementen te koop aanbieden zonder de benodigde bouwvergunning te hebben verkregen. Dit brengt het risico met zich mee dat het project dat bij de gemeente is ingediend, niet wordt goedgekeurd, of dat er wijzigingen aan worden aangebracht. Dit zou betekenen dat het te koop aangeboden pand later onverwachte veranderingen kan ondergaan, waardoor het pand uiteindelijk afwijkt van het oorspronkelijke ontwerp.
Tijdens het bouwproces en nadat de vergunning is verkregen, kunnen er wijzigingen worden aangebracht in de kwaliteit en afwerking van de materialen.
Het komt vaak voor dat bouwcontracten met de ontwikkelaar de afwerking, de kwaliteit van de materialen en de constructie die in de prijs zijn inbegrepen, niet specifiek specificeren. Soms bevatten de contracten zeer algemene en overbodige lijsten met eigenschappen, die onvoldoende gedetailleerd zijn.
Dit geeft de aannemer veel vrijheid bij de keuze van materialen en eigenschappen die niet altijd in het belang van de koper zijn, waardoor de aannemer de materialen en eigenschappen kan kiezen die het beste aansluiten bij zijn eigen belangen en winst.
Het is heel gebruikelijk dat bouwcontracten, opgesteld door bouwbedrijven, de aannemer ruime bevoegdheden geven om wijzigingen aan te brengen in het ontwerp, de daadwerkelijke grootte van het pand of de indeling van de kamers.
Dit betreft vaak wijzigingen die, als de koper hiervan op de hoogte was geweest, van invloed zouden zijn geweest op zijn of haar koopbeslissing. Kennis van deze wijzigingen vooraf had er mogelijk toe geleid dat de koper andere voorwaarden had gekozen of de aankoop helemaal niet had doorgezet.
Op dezelfde manier is het heel gebruikelijk om bouwcontracten te vinden die de bouwmaatschappij de ruimte geven om prijzen onder bepaalde voorwaarden aan te passen (zoals overmacht, oorlogssituaties, enz.), maar die zeer algemeen en onvolledig zijn en die het praktisch aan de ontwikkelaar/aannemer overlaten om te beslissen wanneer en hoe hij de prijzen naar eigen goeddunken aanpast.
Contracten die door projectontwikkelaars worden aangeboden, bevatten doorgaans strikte clausules om hun positie te beschermen tegen mogelijke contractbreuken door de koper.
In veel gevallen bevatten deze contracten echter geen clausules ter bescherming van de koper die de bouwer bij contractbreuk naar behoren bestraffen.
Het komt vaak voor dat kopers in contracten worden gedwongen de aankoop van het onroerend goed voort te zetten, zelfs als hun financiële situatie zodanig is veranderd dat ze het contract niet kunnen nakomen, of dat ze het volledige betaalde bedrag of een groot deel daarvan als boete verliezen.
Op deze manier heeft de bouwer de zekerheid dat de koper de aankoop zal voortzetten tot de voltooiing van het project.
Voor de bouwer/projectontwikkelaar geldt dit echter meestal niet.
Contracten die de koper de mogelijkheid bieden de bouwer te dwingen het contract na te komen, komen zelden voor.
Soms komen we echter contracten tegen waarin de bouwer verplicht is de door de kopers betaalde bedragen terug te betalen, zelfs met rente, als de koper het project niet kan voortzetten.
Deze clausules bieden de koper echter onvoldoende bescherming.
De reden hiervoor is dat ze de aannemer de mogelijkheid bieden om zich letterlijk terug te trekken uit het met de koper gesloten contract wanneer hij dat nodig acht.
Bijvoorbeeld in geval van een stijging van de huizenprijzen in de omgeving.
In dat geval kan de aannemer de kopers onder druk zetten om de prijs van de woning te verhogen als ze het contract willen voortzetten, of het contract beëindigen, waardoor de kopers gedwongen worden het contract te beëindigen en de aannemer de kans krijgt om de woning voor een betere prijs aan derden te verkopen.
Dit soort situaties laat kopers die de aannemer vertrouwden, zelfs in een vroeg stadium van het bouwproject, volledig weerloos achter en buitengesloten.
Het komt vaak voor dat een aannemer geen bankgarantie of borgstelling aan de koper aanbiedt om de reeds betaalde bedragen te dekken.
De bankgarantie is in Spanje al sinds circa 1960 een verplichting en werd vanaf 2011 een essentiële voorwaarde. Vanaf dat moment werd ook de mogelijkheid geboden om een borgstelling af te sluiten als alternatief voor de bankgarantie.
Daarom is het voor aannemers/projectontwikkelaars in de Spaanse markt een onvermijdelijke verplichting om kopers een bankgarantie of borgstelling aan te bieden bij een van de Spaanse financiële instellingen.
De reden waarom de aannemer een bankgarantie moet verstrekken, is om ervoor te zorgen dat de door de koper betaalde bedragen niet rechtstreeks in handen van de aannemer terechtkomen, en dat de aannemer ze gebruikt om het bouwproject te financieren en uit te voeren. Anders zou het namelijk moeilijk zijn om de gelden terug te betalen als het project om welke reden dan ook niet doorgaat.
Met andere woorden, het Spaanse systeem vereist dat projectontwikkelaars hun projecten financieren met eigen middelen of met externe middelen (meestal van banken), maar zonder gebruik te maken van de gelden die van kopers zijn ontvangen. Kopers moeten de zekerheid hebben dat ze de betaalde bedragen terugkrijgen in geval van een onvoorziene gebeurtenis die ertoe leidt dat het project door de projectontwikkelaar wordt stilgelegd of afgebroken.
Als de aannemer het werk dus niet kan voltooien, om financiële of economische redenen, kan de koper rechtstreeks naar de bank gaan om de betaalde bedragen terug te vorderen. Op die manier wordt de investering beschermd en afgeschermd van de risico’s van de projectuitvoering, die de aannemer logischerwijs en uitsluitend moet dragen.
Het proces voor projectontwikkelaars om in Spanje een bankgarantie te verkrijgen, omvat doorgaans strenge financiële en kredietcontroles door de bank. De Spaanse bank voert een economische, juridische en financiële analyse van de projectontwikkelaar uit voordat de garantie wordt verstrekt.
Daarom verstrekt de Spaanse bank geen dergelijke garantie aan projectontwikkelaars of bouwbedrijven die hun financiële en kredietwaardigheid, evenals hun solvabiliteit en betrouwbaarheid, onvoldoende kunnen aantonen.
Deze gevallen komen doorgaans voor wanneer:
Daarom kan een projectontwikkelaar volgens de Spaanse wetgeving geen bouwproject uitvoeren zonder tijdig bankgaranties aan de koper te overleggen.
Echter, soms komen we vastgoedprojecten tegen die aan kopers worden aangeboden zonder bankgaranties.
Toen we de projectontwikkelaars vroegen waarom ze zich niet aan de wet hielden en de vereiste garanties niet verstrekten, kregen we antwoorden zoals:
“We hebben geen garanties nodig omdat ons bedrijf zeer solvabel is.”
Geen van deze antwoorden is juridisch aanvaardbaar.
Zelfs niet het storten van dergelijke bedragen op een rekening van een derde partij, zelfs niet als die derde partij een notaris is.
Als de koper dit soort voorstel accepteert, moet hij/zij weten:
Het komt vaak voor dat projectontwikkelaars/aannemers aanbieden om ruimtes als bewoonbaar te beschouwen die dat in werkelijkheid niet zijn.
We komen regelmatig contracten tegen met plattegronden waarop ruimtes als onderdeel van het huis worden weergegeven, maar die in feite niet bewoonbaar zijn, zoals zolders, ruimtes onder de trap, kelders, kruipruimtes, enzovoort.
Het komt vaak voor dat projectontwikkelaars en bouwbedrijven de bebouwde oppervlakken van een pand presenteren als onderdeel daarvan, terwijl het in werkelijkheid oppervlakken zijn die toebehoren aan de Vereniging van Eigenaren. De koper heeft dan alleen het gebruiksrecht, maar niet het eigendomsrecht.
Bijvoorbeeld, constructies op terrassen, in tuinen of op veranda’s die ogenschijnlijk op privégrond gebouwd zijn, zijn in werkelijkheid gemeenschappelijke ruimtes die toebehoren aan de mede-eigenaren/vereniging van eigenaren. Wat feitelijk wordt verkocht, is niet het eigendom van deze elementen of ruimtes, maar het “gebruiksrecht”.
Met andere woorden, aangezien deze ruimtes zich in gemeenschappelijke gebieden bevinden, hebben de eigenaren van de panden waartoe ze behoren geen eigendomsrecht, maar slechts het recht om ze te gebruiken, aangezien het feitelijke eigendom toebehoort aan de Vereniging van Eigenaren of de bewonersvereniging. Dit kan potentiële beperkingen met zich meebrengen voor het gebruik en genot door kopers van belangrijke ruimtes zoals balkons, terrassen, tuinen, veranda’s, zwembaden, enz.
Het is ook vrij gebruikelijk om advertenties te vinden voor onroerend goed met verschillende eigendomsstructuren. Zo kunt u bijvoorbeeld advertenties vinden voor eigendommen die eigendom zijn via coöperaties of gezamenlijke eigendomsovereenkomsten.
Soms zien we dat de aangeboden objecten geen “woonhuizen” zijn, maar “toeristenhuizen” of “toeristenappartementen” voor niet-tijdelijk gebruik en niet bewoonbaar, of timeshare-appartementen.
Deze vallen buiten de gangbare vormen op de markt en brengen een reeks juridische, wettelijke en fiscale gevolgen met zich mee die niet altijd correct aan kopers worden uitgelegd tijdens het koop- en verkoopproces. Deze gevolgen hebben een aanzienlijke invloed op de investering en het legale gebruik en genot ervan.
Het komt vaak voor, vooral in recent ontwikkelde stedelijke gebieden, waar de urbanisatiewerkzaamheden niet zijn voltooid of de kosten ervan niet door de projectontwikkelaar zijn betaald.
Het gaat hier om wegen, snelwegen, bestrating, voetgangersgebieden, gas-, water- en elektriciteitsvoorzieningen en infrastructuur, en vooral om riolerings- en sanitaire voorzieningen.
Dit vormt een risico voor kopers van onroerend goed, omdat zij onder deze omstandigheden overgeleverd zijn aan de projectontwikkelaars om:
Dit kan leiden tot kosten voor het herstellen van deze gebreken, wat gevolgen kan hebben voor de eigenaren van onroerend goed in het gebied, en tot problemen of een gebrek aan essentiële stedelijke voorzieningen zoals water, elektriciteit, internet, riolering, enz.
Voor de oplevering van gebouwde panden in heel Spanje is een gebruiksvergunning of bewoningscertificaat vereist.
Dit is een essentiële wettelijke verplichting in heel Spanje.
De gebruiksvergunning of het bewoningscertificaat wordt door de lokale overheid afgegeven zodra de werkzaamheden zijn voltooid en de ontwikkelaar aantoont dat:
Het proces voor het verkrijgen van de gebruiksvergunning eindigt met een inspectie door de lokale autoriteiten, na voltooiing van de werkzaamheden, om te controleren of de bouw is uitgevoerd conform het bouwplan dat destijds is ingediend en waarvoor de vergunning is verkregen.
Met andere woorden, de bouw voldoet aan:
Zodra deze aspecten zijn geverifieerd, verleent de gemeenteraad de gebruiksvergunning of het certificaat van bewoning, met de volgende gevolgen:
Het verkrijgen van een gebruiksvergunning of certificaat van bewoning betekent dat de bouwwerkzaamheden zijn voltooid. Zodra de architect die verantwoordelijk is voor het project bevestigt dat het project succesvol is afgerond, begint de procedure voor het verkrijgen van de gebruiksvergunning/het certificaat van bewoning bij de gemeenteraad.
Volgens de Spaanse wetgeving, die over het algemeen van toepassing is op het gehele Spaanse grondgebied, mag de projectontwikkelaar de koper niet dwingen de notariële koopakte te ondertekenen en de koopsom te betalen zonder de vereiste bewoningsvergunning of het bewijs van bewoning aan de koper te verstrekken.
Desalniettemin komen er vaak contracten met projectontwikkelaars voor die de mogelijkheid openlaten om kopers te dwingen de volledige koopsom te betalen en de notariële koopakte te ondertekenen, zonder dat de vereiste bewoningsvergunning of het bewijs van bewoning is verstrekt.
De argumenten die we doorgaans van projectontwikkelaars horen, zijn:
Dit dwingt kopers om de laatste betalingen te doen en de aankoop af te ronden zonder de noodzakelijke garanties te hebben verkregen voor het verkrijgen van dergelijke documenten, die, zoals gezegd, essentieel zijn om te bevestigen dat de Spaanse overheid akkoord gaat met het werk. Wat nog ernstiger is: kopers kunnen wettelijk gezien geen aansluiting krijgen op de water-, elektriciteits-, enz. voorzieningen zonder een dergelijk document.
Volgens de wet vereisen Spaanse water- en elektriciteitsbedrijven de overlegging van een bewoningsvergunning of een bewijs van bewoning op naam van de eigenaar om een contract voor diensten af te sluiten. Zonder dit document kunnen de nutsbedrijven weigeren de woning van stroom of onderhoud te voorzien.
Bovendien draagt het voltooien van de aankoop van een woning zonder de vereiste bewoningsvergunning of het certificaat van bewoning te hebben verkregen, de risico’s die voortvloeien uit het niet-naleven van de bouwvoorschriften over aan de koper. Met andere woorden, zoals we al zeiden, is het de verantwoordelijkheid van de autoriteiten om te controleren of de bouw conform de voorschriften is uitgevoerd. Om dit te doen, moeten zij de woning inspecteren als onderdeel van de procedure voor het afgeven van de bewoningsvergunning.
Stel dat de koper de aannemer al de volledige prijs heeft betaald en nu eigenaar is, terwijl de bevoegde autoriteiten de vereiste inspectie van de bouw nog niet hebben uitgevoerd. In deze gevallen is de koper, nu de eigenaar, volledig weerloos tegen de mogelijkheid dat de autoriteiten ernstige gebreken in de naleving van de bouwvoorschriften ontdekken, wat kan leiden tot boetes, de verplichting om de bestaande constructie te verwijderen of aan te passen, of zelfs sloopbevelen.
Bouwbedrijven richten vaak speciale vennootschappen (afschermingsvennootschappen) op, specifiek voor een project, voornamelijk om de financiële en juridische aansprakelijkheid van het moederbedrijf te beperken in geval van wanbetalingen, faillissementen of rechtszaken die voortvloeien uit het project.
Dit stelt hen in staat risico’s te isoleren, de financiering onafhankelijk te beheren en in sommige gevallen te voorkomen dat het eigen vermogen van het moederbedrijf wordt gebruikt om schulden te dekken als het project mislukt.
Kortom, het is een strategie om de hoge instabiliteit en insolventierisico’s die inherent zijn aan de sector te beheersen, waarbij soms misbruik wordt gemaakt van de constructie om directe economische verantwoordelijkheid te ontlopen.
Bouwprojecten waarbij de verwerving van een perceel met bouwrechten betrokken is, met speciale aandacht voor beperkingen en gevolgen die leiden tot vermindering of verlies van bouwrechten, bouwcontracten en het niet voldoen aan essentiële wettelijke vereisten en documenten.
Naast de algemene aandachtspunten voor gebouwen en appartementen, dient u ook op de volgende punten te letten:
De bouwrechten op het perceel worden verminderd of ingetrokken.
Daarom vormt dit, naast de economische kosten die verbonden zijn aan de potentiële niet-gebruikte ontwikkelingskosten van het perceel, een aanzienlijke beperking en een zeer hoog risico voor de bouwrechten en de voorwaarden die voor het perceel beschikbaar zijn. Dit komt doordat deze bouwrechten doorgaans afhankelijk zijn van een bepaalde perceelgrootte, volgens de volgende formule:Kleinere perceeloppervlakte
=
(Minder bouwrechten) of (Verlies van bouwrechten)
Conclusie:
Stel je het risico en de economische schade voor die ontstaat als de koper niet op de hoogte wordt gebracht van dit essentiële aspect.
Afstanden tot de perceelgrenzen en de weggrenzen met andere buren. In andere gevallen constateren we dat bestaande of geplande bouwwerken niet voldoen aan de wettelijk vereiste minimumafstanden, zowel ten opzichte van buren als van de openbare weg. Bijgevolg treffen we gebouwen aan die zonder respect voor deze afstanden zijn gebouwd, waardoor ze illegaal zijn.
Het komt vaak voor dat een aannemer geen bankgarantie of borgstelling aan de koper aanbiedt om de reeds betaalde bedragen te dekken.
De bankgarantie is in Spanje al sinds circa 1960 een verplichting en werd vanaf 2011 een essentiële voorwaarde. Vanaf dat moment werd ook de mogelijkheid geboden om een borgstelling af te sluiten als alternatief voor de bankgarantie.
Daarom is het voor aannemers/projectontwikkelaars in de Spaanse markt een onvermijdelijke verplichting om kopers een bankgarantie of borgstelling aan te bieden bij een van de Spaanse financiële instellingen.
De reden waarom de aannemer een bankgarantie moet verstrekken, is om ervoor te zorgen dat de door de koper betaalde bedragen niet rechtstreeks in handen van de aannemer terechtkomen, en dat de aannemer ze gebruikt om het bouwproject te financieren en uit te voeren. Anders zou het namelijk moeilijk zijn om de gelden terug te betalen als het project om welke reden dan ook niet doorgaat.
Met andere woorden, het Spaanse systeem vereist dat projectontwikkelaars hun projecten financieren met eigen middelen of met externe middelen (meestal van banken), maar zonder gebruik te maken van de gelden die van kopers zijn ontvangen. Kopers moeten de zekerheid hebben dat ze de betaalde bedragen terugkrijgen in geval van een onvoorziene gebeurtenis die ertoe leidt dat het project door de projectontwikkelaar wordt stilgelegd of afgebroken.
Als de aannemer het werk dus niet kan voltooien, om financiële of economische redenen, kan de koper rechtstreeks naar de bank gaan om de betaalde bedragen terug te vorderen. Op die manier wordt de investering beschermd en afgeschermd van de risico’s van de projectuitvoering, die de aannemer logischerwijs en uitsluitend moet dragen.
Het proces voor projectontwikkelaars om in Spanje een bankgarantie te verkrijgen, omvat doorgaans strenge financiële en kredietcontroles door de bank. De Spaanse bank voert een economische, juridische en financiële analyse van de projectontwikkelaar uit voordat de garantie wordt verstrekt.
Daarom verstrekt de Spaanse bank geen dergelijke garantie aan projectontwikkelaars of bouwbedrijven die hun financiële en kredietwaardigheid, evenals hun solvabiliteit en betrouwbaarheid, onvoldoende kunnen aantonen.
Deze gevallen komen doorgaans voor wanneer:
Daarom kan een projectontwikkelaar volgens de Spaanse wetgeving geen bouwproject uitvoeren zonder tijdig bankgaranties aan de koper te overleggen.
Echter, soms komen we vastgoedprojecten tegen die aan kopers worden aangeboden zonder bankgaranties.
Toen we de projectontwikkelaars vroegen waarom ze zich niet aan de wet hielden en de vereiste garanties niet verstrekten, kregen we antwoorden zoals:
Geen van deze antwoorden is juridisch aanvaardbaar
Zelfs niet het storten van dergelijke bedragen op een rekening van een derde partij, zelfs niet als die derde partij een notaris is.
Als de koper dit soort voorstel accepteert, moet hij/zij weten:
Het komt ook vaak voor dat kopers bebouwde ruimtes aangeboden krijgen die volgens de regelgeving eigenlijk niet bewoonbaar zijn.
Het gaat hier om ruimtes die worden gepresenteerd als bewoonbare delen van het huis, maar die in werkelijkheid volgens de regelgeving als “niet-bewoonbaar” worden beschouwd, zoals kelders, terrassen, barbecues, veranda’s, enz.
Dit soort constructies en verbouwingen kan later problemen voor de eigenaar veroorzaken, zoals:
IN SPANJE MAG JE GEEN GASTENHUIS HEBBEN!
Het is niet alleen een kwestie van stedenbouw; Het is een cruciaal veiligheidsprobleem.
Voor de oplevering van gebouwde panden in heel Spanje is een gebruiksvergunning of bewoningscertificaat vereist.
Dit is een essentiële wettelijke verplichting in heel Spanje.
De gebruiksvergunning of het bewoningscertificaat wordt door de lokale overheid afgegeven zodra de werkzaamheden zijn voltooid en de ontwikkelaar aantoont dat:
Het proces voor het verkrijgen van de gebruiksvergunning eindigt met een inspectie door de lokale autoriteiten, na voltooiing van de werkzaamheden, om te controleren of de bouw is uitgevoerd conform het bouwplan dat destijds is ingediend en waarvoor de vergunning is verkregen.
Met andere woorden, de bouw voldoet aan:
Zodra deze aspecten zijn geverifieerd, verleent de gemeenteraad de gebruiksvergunning of het certificaat van bewoning, met de volgende gevolgen:
Het verkrijgen van een gebruiksvergunning of certificaat van bewoning betekent dat de bouwwerkzaamheden zijn voltooid. Zodra de architect die verantwoordelijk is voor het project bevestigt dat het project succesvol is afgerond, begint de procedure voor het verkrijgen van de gebruiksvergunning/het certificaat van bewoning bij de gemeenteraad.
Volgens de Spaanse wetgeving, die over het algemeen van toepassing is op het gehele Spaanse grondgebied, mag de projectontwikkelaar de koper niet dwingen de notariële koopakte te ondertekenen en de koopsom te betalen zonder de vereiste bewoningsvergunning of het bewijs van bewoning aan de koper te verstrekken.
Desalniettemin komen er vaak contracten met projectontwikkelaars voor die de mogelijkheid openlaten om kopers te dwingen de volledige koopsom te betalen en de notariële koopakte te ondertekenen, zonder dat de vereiste bewoningsvergunning of het bewijs van bewoning is verstrekt.
De argumenten die we doorgaans van projectontwikkelaars horen, zijn:
Dit dwingt kopers om de laatste betalingen te doen en de aankoop af te ronden zonder de noodzakelijke garanties te hebben verkregen voor het verkrijgen van dergelijke documenten, die, zoals gezegd, essentieel zijn om te bevestigen dat de Spaanse overheid akkoord gaat met het werk. Wat nog ernstiger is: kopers kunnen wettelijk gezien geen aansluiting krijgen op de water-, elektriciteits-, enz. voorzieningen zonder een dergelijk document.
Volgens de wet vereisen Spaanse water- en elektriciteitsbedrijven de overlegging van een bewoningsvergunning of een bewijs van bewoning op naam van de eigenaar om een contract voor diensten af te sluiten. Zonder dit document kunnen de nutsbedrijven weigeren de woning van stroom of onderhoud te voorzien.
Bovendien draagt het voltooien van de aankoop van een woning zonder de vereiste bewoningsvergunning of het certificaat van bewoning te hebben verkregen, de risico’s die voortvloeien uit het niet-naleven van de bouwvoorschriften over aan de koper. Met andere woorden, zoals we al zeiden, is het de verantwoordelijkheid van de autoriteiten om te controleren of de bouw conform de voorschriften is uitgevoerd. Om dit te doen, moeten zij de woning inspecteren als onderdeel van de procedure voor het afgeven van de bewoningsvergunning.
Stel dat de koper de aannemer al de volledige prijs heeft betaald en nu eigenaar is, terwijl de bevoegde autoriteiten de vereiste inspectie van de bouw nog niet hebben uitgevoerd. In deze gevallen is de koper, nu de eigenaar, volledig weerloos tegen de mogelijkheid dat de autoriteiten ernstige gebreken in de naleving van de bouwvoorschriften ontdekken, wat kan leiden tot boetes, de verplichting om de bestaande constructie te verwijderen of aan te passen, of zelfs sloopbevelen.
Het komt ook vaak voor, vooral bij de bouw van villa’s op individuele kavels, dat de aannemer de koper dwingt een andere rechtsvorm aan te nemen dan die van een gewone koper, zoals de rol van zelfpromotor, of de rol van het storten van de geleverde bedragen bij afwezigheid van een bankgarantie op verschillende rekeningen, zoals notariële rekeningen, enz.
Laten we het hebben over “zelfpromotorschap” bij individuele bouwprojecten.
Door de rol van zelfpromotor aan te nemen, wordt de koper de promotor van het werk, met alle verantwoordelijkheden die daarbij horen, waaronder veiligheid op de bouwplaats, arbeidsongevallen, niet-naleving van regelgeving, administratieve sancties, omdat deze in werkelijkheid voor rekening van de aannemer zouden moeten komen, enz.
Soms zien we dat dit soort bouwoplossingen niet goed aan de koper worden uitgelegd, die Uitgenodigd om contracten te tekenen zonder het bijbehorende juridische en stedenbouwkundig advies, zonder zich echt bewust te zijn van het belang en de ernst die het concept van projectontwikkelaar met zich meebrengt.
Daarom is het hanteren van het zelfpromotiemodel in de vastgoedsector zeer riskant, omdat het het nemen van directe technische, juridische en financiële verantwoordelijkheden met zich meebrengt, op hetzelfde niveau als een aannemer/projectontwikkelaar, maar zonder een professional te zijn die zich volledig op deze activiteit richt, en zonder de noodzakelijke juridische en fiscale kennis. Erger nog, het betekent ook het ontbreken van de financiële middelen om de zware verantwoordelijkheid te dragen.
Het zelfpromotiemodel brengt hoge stress, complex vergunningsbeheer, structurele risico’s en mogelijke arbeidsongevallen met zich mee, met zelfs strafrechtelijke aansprakelijkheid in geval van een ernstig incident op de bouwplaats, of aanzienlijke kostenoverschrijdingen en vertragingen, als gevolg van het gebrek aan ervaring en garanties van een gespecialiseerd bouwbedrijf.
De belangrijkste risico’s worden hieronder beschreven:
Het Wetboek van Strafrecht omvat de volgende strafbare feiten:
Voorbeeld: Als de zelfbouwer:
En dit een ernstig en concreet risico oplevert; kan er sprake zijn van strafrechtelijke aansprakelijkheid.
Het komt vaak voor dat er bij percelen of bouwgrond aanzienlijke verschillen bestaan tussen de werkelijke oppervlakte van het land en de oppervlakte die is geregistreerd in het kadaster of het vastgoedregister.
Soms, zelfs als het meningsverschil niet erg groot is, kan het aanzienlijke gevolgen hebben vanuit een constructief oogpunt, omdat:
Verkoop van appartementen in gebouwen in verstedelijkte gebieden van steden en dorpen.
Speciale aandacht voor structurele renovaties, inspecties, regels en problemen binnen de woongemeenschap, en het ontbreken van essentiële informatie voor de koper.
Een gebouw voldoet niet meer aan de regelgeving wanneer het:
Het is legaal gebouwd volgens de destijds geldende regelgeving, maar later zijn de stedenbouwkundige voorschriften gewijzigd en voldoet het gebouw niet langer aan de huidige bouwvoorschriften.
Het kan ook voorkomen bij gebouwen die, hoewel ze aanvankelijk onregelmatig waren, wel de nodige maatregelen hebben gekregen om de stedenbouwkundige legaliteit te herstellen, maar die in de loop der tijd in een dergelijke situatie zijn gebleven.
Het is belangrijk te begrijpen dat “buiten de regelgeving” niet noodzakelijkerwijs betekent dat er sprake is van huidige illegaliteit, maar eerder van een latere onverenigbaarheid met de huidige bouwvoorschriften.
Typisch scenario: wijziging van het bestemmingsplan
Laten we het volgende scenario bekijken:
Dat gebouw wordt automatisch niet-conform, omdat:
De gemeenteraad kan de sloop niet bevelen enkel vanwege de wijziging van de regelgeving, omdat de bouw legaal was toen deze werd uitgevoerd.
Echter, het juridische kader verandert aanzienlijk.
Juridische gevolgen van het niet-naleven van de regels
Het juridische kader voor deze gebouwen wordt doorgaans geregeld door regionale stedenbouwkundige wetgeving, maar met gemeenschappelijke principes in heel Spanje.
De belangrijkste gevolgen zijn:
a) Het bestaan van het gebouw wordt getolereerd
De overheid:
Maar die tolerantie impliceert geen volledige handelingsvrijheid.
b) Beperking van toegestane werkzaamheden
Hier ligt de praktische kern.
In gebouwen die niet aan de bouwvoorschriften voldoen, zijn de volgende werkzaamheden doorgaans toegestaan:
De volgende werkzaamheden zijn niet toegestaan:
Kritiek probleem: structurele aanpassingen
Een van de grootste conflicten ontstaat wanneer het gebouw:
In deze gevallen kan de gemeenteraad:
Als de huidige regelgeving slechts 3 verdiepingen toestaat en het gebouw er 7 heeft, kan het volgende gebeuren:
In geval van totale ruïne of vrijwillige sloop moet de reconstructie voldoen aan de huidige bestemmingsplannen. regelgeving, d.w.z. slechts 3 verdiepingen
Dit heeft een enorme impact op bezittingen.
Verschil tussen ruïne en restauratie
Het is erg belangrijk om onderscheid te maken tussen:
In veel gemeenten geldt dat als een gebouw tot ruïne wordt verklaard:
In het geval van het gebouw van 7 verdiepingen, als het gesloopt wordt, kunnen er slechts 3 verdiepingen gebouwd worden.
De eigenaren verliezen 4 verdiepingen aan bebouwbare oppervlakte.
Economische en juridische gevolgen
Het niet voldoen aan de bouwvoorschriften kan het volgende inhouden:
Binnen een Vereniging van Eigenaren kan het tot conflicten leiden als:
Een veelvoorkomend scenario in alle soorten steden
In wijken die decennia geleden zijn gebouwd, is het gebruikelijk om aan te treffen:
De huidige bestemmingsplanning heeft geen terugwerkende kracht om de sloop van reeds legaal gebouwde panden af te dwingen, maar bepaalt wel de toekomst van het pand.
Daarom geldt voor een gebouw dat als NIET-CONFORM wordt beschouwd:
Vanuit een stedenbouwkundig en erfgoedperspectief is dit daarom een zeer relevante situatie die altijd geanalyseerd moet worden alvorens te kopen, te renoveren of te investeren.
Often we find that the real reason a seller is selling a property is due to serious financial problems within the propertyowners’ association (Community of owners).
Failure to pay or keeping up with payments hinders the proper functioning of common areas and building elements, such as elevators. This makes the buildings uninhabitable or severely limits their habitability, as the maintenance of these elements is only possible when other residents are unable to pay.
Het bestaan van verborgen of structurele gebreken in het gebouw, zoals termieten, aluminose, enz. Dit soort problemen kan door de koper worden opgespoord als hij/zij de nodige onderzoeken uitvoert en informatie opvraagt bij de verkoper.
De aanwezigheid van krakers in andere delen van het gebouw. Dit soort problemen kan door de koper worden opgespoord als hij of zij het nodige onderzoek doet en informatie opvraagt bij de verkoper.
Er zijn gebouwen die destijds gebouwd zijn in gebieden met een hoog overstromingsrisico.
Maar er zijn ook andere gebieden die ooit een laag overstromingsrisico hadden, maar door klimaatverandering nu zeer gevaarlijk zijn geworden vanwege overstromingen.
En dit gebeurt helaas niet alleen in gebieden ver van steden, maar kan ook voorkomen in steden of dorpen met reeds ontwikkelde bebouwing en infrastructuur.
Resale of bungalows and apartments in urbanisations and residential areas.
Special attention to structural reforms, inspections, community rules and problems, and lack of essential information to the buyer.
Het komt vaak voor dat projectontwikkelaars en bouwbedrijven in particuliere woonwijken de bebouwde oppervlakken van een perceel presenteren als onderdeel daarvan, terwijl het in werkelijkheid oppervlakken zijn die toebehoren aan de vereniging van eigenaren. De koper krijgt er dan alleen het gebruiksrecht van, maar niet het eigendomsrecht.
Bijvoorbeeld: structuren op terrassen, in tuinen of op veranda’s die ogenschijnlijk op privégrond staan, zijn in werkelijkheid gemeenschappelijke ruimtes die eigendom zijn van de bewonersvereniging.
Wat feitelijk wordt verkocht, is niet het eigendom van deze elementen of ruimtes, maar het “gebruiksrecht”.
Met andere woorden, omdat deze ruimtes zich in gemeenschappelijke gebieden bevinden, hebben de eigenaren van de betreffende percelen er geen eigendomsrecht op, maar slechts het recht om ze te gebruiken. Het daadwerkelijke eigendom berust immers bij de bewonersvereniging. Dit brengt potentiële beperkingen met zich mee voor het gebruik en genot door kopers van belangrijke ruimtes zoals balkons, terrassen, tuinen, veranda’s, zwembaden, enz.
Daarom kunnen we gevallen tegenkomen waarin:
Daarnaast is het van groot belang dat in particuliere wooncomplexen elke vorm van bouw of structurele renovatie die een volumetoename met zich meebrengt, de uitdrukkelijke toestemming van de Vereniging van Eigenaren vereist, zoals:
Vaak blijkt dat de werkelijke reden waarom een verkoper een woning verkoopt, te wijten is aan ernstige financiële problemen binnen de Vereniging van Eigenaren (VvE).
Het niet betalen of niet nakomen van betalingsverplichtingen belemmert de goede werking van gemeenschappelijke ruimtes en gebouwonderdelen, zoals liften. Hierdoor worden de gebouwen onbewoonbaar of wordt de bewoonbaarheid ervan ernstig beperkt, aangezien het onderhoud van deze onderdelen alleen mogelijk is wanneer andere bewoners niet kunnen betalen.
Het bestaan van verborgen of structurele gebreken in het gebouw, zoals termieten, aluminose, enz. Dit soort problemen kan door de koper worden opgespoord als hij/zij de nodige onderzoeken uitvoert en informatie opvraagt bij de verkoper.
De aanwezigheid van krakers in andere delen van het gebouw. Dit soort problemen kan door de koper worden opgespoord als hij of zij het nodige onderzoek doet en informatie opvraagt bij de verkoper.
Er zijn gebouwen die destijds gebouwd zijn in gebieden met een hoog overstromingsrisico.
Maar er zijn ook andere gebieden die ooit een laag overstromingsrisico hadden, maar door klimaatverandering nu zeer gevaarlijk zijn geworden vanwege overstromingen.
En dit gebeurt helaas niet alleen in gebieden ver van steden, maar kan ook voorkomen in steden of dorpen met reeds ontwikkelde bebouwing en infrastructuur.
Verkoop van villa’s en chalets op individuele kavels.
Speciale aandacht voor structurele aanpassingen, inspecties, particuliere en publieke belangen, onregelmatige bouwwerken en vaststelling van bouwrechten.
Het komt vaak voor, vooral in gebouwen in grote steden waar een bewoningsvergunning vereist is, dat een gebouw er geen heeft.
Het moet gezegd worden dat in Spanje, hoewel alle autonome regio’s en gemeenschappen over het algemeen een bewoningsvergunning of een certificaat van bewoning vereisen als essentiële voorwaarde voor de verkoop van nieuwbouwwoningen, dit niet geldt voor bestaande woningen.
Zo vinden we regio’s zoals Madrid, Andalusië, Baskenland, enz., waar een bewoningsvergunning of certificaat van bewoning niet vereist is voor de verkoop van een bestaande woning.
In andere regio’s, zoals Catalonië, de Balearen, de Canarische Eilanden, Valencia en Murcia, is het verkrijgen van een bewoningsvergunning of certificaat van bewoning echter een essentiële voorwaarde voor de verkoop van een woning.
Dat gezegd hebbende, in regio’s waar de eigenaar een geldige bewoningsvergunning of een certificaat van bewoning nodig heeft voor de verkoop van zijn woning, komt het vaak voor dat de verkoper deze niet heeft of niet overlegt.
In veel gevallen zijn verkopers terughoudend om een verlenging aan te vragen, om diverse redenen:
Of erger nog:
Het feit dat de eigenaar van het pand de vernieuwde en geldige bewoningsvergunning of het bewoningscertificaat overlegt, impliceert:
Daarom betekent het feit dat de nieuwe eigenaar geen bewoningsvergunning heeft, dat:
Het komt vaak voor, vooral in oudere woonwijken die op een gebrekkige manier qua stedenbouw zijn ontwikkeld, of gebouwd volgens oude regelgeving die inmiddels is ingetrokken, dat er percelen of villa’s zijn waar, om een bouwvergunning te verkrijgen, de stedenbouwkundige werkzaamheden die van invloed zijn op het perceel nog niet zijn afgerond.
Met andere woorden, het gaat om de stedenbouwkundige werkzaamheden of de kosten voor de inrichting van de buitenkant van het perceel die niet zijn voltooid, of, indien voltooid, slecht zijn uitgevoerd. Het is daarom gebruikelijk om gevallen te vinden waarin het nodig is om toegangswegen en -paden, voetgangersgebieden aan te leggen, aan te sluiten op het openbare rioolstelsel en de bestaande water-, elektriciteits- en andere infrastructuur op het perceel aan te sluiten of te verbeteren.
In dit soort situaties eisen gemeenten of instanties doorgaans dat eigenaren die nieuwe gebouwen willen bouwen, een aanbouw willen realiseren of een vergunning willen aanvragen voor verbouwing of renovatie, de urbanisatiekosten van de betreffende percelen betalen die destijds niet door de aannemer zijn betaald, om toestemming te krijgen voor de bouw van een huis op het perceel.
Urbanisatiekosten vormen meestal het duurste onderdeel van een bouwproces en kunnen leiden tot ernstige financiële problemen voor de eigenaar of koper die een perceel heeft gekocht zonder hiervan op de hoogte te zijn, of die een villa heeft gekocht met het doel deze te renoveren.
De bouwrechten op het perceel worden verminderd of ingetrokken.
Daarom vormt dit, naast de economische kosten die verbonden zijn aan de potentiële niet-gebruikte ontwikkelingskosten van het perceel, een aanzienlijke beperking en een zeer hoog risico voor de bouwrechten en de voorwaarden die voor het perceel beschikbaar zijn. Dit komt doordat deze bouwrechten doorgaans afhankelijk zijn van een bepaalde perceelgrootte, volgens de volgende formule:Kleinere perceeloppervlakte
=
(Minder bouwrechten) of (Verlies van bouwrechten)
Conclusie:
Stel je het risico en de economische schade voor die ontstaat als de koper niet op de hoogte wordt gebracht van dit essentiële aspect.
Wat zijn “stedenbouwkundige beperkingen”?
Dit zijn de voorwaarden die de overheid oplegt en die van invloed zijn op de bouwmogelijkheden of het gebruik van onroerend goed in Spanje.
Zo vinden we percelen of eigendommen die worden beïnvloed door kustlijnen, ravijnen, groene zones, openbare ruimtes, enz. In andere gevallen worden deze percelen of villa’s beïnvloed door diverse stedenbouwkundige aspecten, zoals droge rivierbeddingen, rivierkanalen, enz.
Net als in het vorige geval, betekenen deze invloeden beperkingen bij het bouwen, wat de oppervlakte van het perceel aanzienlijk kan beïnvloeden en bebouwing onmogelijk kan maken.
Of, zonder de oppervlakte te beïnvloeden, kunnen ze beperkingen opleggen aan de exacte locatie van de bouwlocatie, waardoor bebouwing onmogelijk wordt of het potentieel ervan wordt verminderd.
Afstanden tot wegen en grenzen met andere buren.
In andere gevallen constateren we dat bestaande of geplande bouwwerken niet voldoen aan de wettelijk vereiste minimumafstanden, zowel ten opzichte van buren en van wegen. Hierdoor treffen we gebouwen aan die zonder respect voor deze afstanden zijn gebouwd, waardoor ze illegaal zijn.
We kunnen ook te maken krijgen met schendingen van de stedenbouwkundige voorschriften begaan door de huidige of vorige eigenaren. Deze schendingen omvatten gebouwen die zonder vergunning zijn gebouwd, wat kan leiden tot administratieve sancties en zelfs sloopbevelen van de autoriteiten.
Het kan ook voorkomen dat de eigenaren renovatiewerkzaamheden hebben uitgevoerd aan niet-bewoonbare ruimtes zoals kelders, terrassen en gemeenschappelijke ruimtes die niet aan de regelgeving voldoen, en dat dit voor de koper verborgen blijft.
Bestaande gebouwen kunnen structurele problemen vertonen die, indien niet opgemerkt door de koper, tot ernstige risico’s kunnen leiden.
IN SPANJE MAG JE GEEN GASTENHUIS HEBBEN!
Het is niet alleen een kwestie van stedenbouw; Het is een cruciaal veiligheidsprobleem
Er zijn gebouwen die destijds gebouwd zijn in gebieden met een hoog risico op overstromingen.
Maar er zijn ook andere gebieden die ooit een laag risico op overstromingen hadden, maar door klimaatverandering nu zeer gevaarlijk zijn vanwege overstromingen.
En dit gebeurt helaas niet alleen in gebieden ver van steden, maar kan ook voorkomen in steden of dorpen met reeds ontwikkelde bebouwing en infrastructuur.
Resale and construction of villas and chalés in rustic land areas.
Special attention to structural reforms, inspections, private and public affections, irregular constructions and identification of building rights.
Gebrek aan bewoningsvergunningen. Net als bij gebouwen, moet de verkoper in regio’s waar een bewoningsvergunning vereist is, een bewijs van bewoning overleggen.
Het niet overleggen hiervan kan leiden tot het verbergen van niet-conforme eigendommen, omdat deze mogelijk zijn gebouwd of uitgebreid zonder de benodigde bouwvergunning of in strijd met de geldende regelgeving.
Het kan ook leiden tot andere problemen, zoals woningen die gebouwd zijn in onafgewerkte projecten waar de noodzakelijke stedenbouwkundige en ontwikkelingswerkzaamheden nog moeten worden uitgevoerd.
Bovendien kan het ontbreken van een bewoningsvergunning of bewijs van bewoning ook betekenen dat onafgewerkte bouwwerkzaamheden worden verborgen, wat een inspectie door de autoriteiten zou kunnen uitlokken – iets wat de eigenaren onwenselijk zullen vinden.
Het ontbreken van een bewoningsvergunning is daarom een significant risico bij de aankoop van een woning.
Hoewel dit een zeer belangrijke vereiste is voor woningen in stedelijke gebieden, is het vooral belangrijk bij de aankoop van onroerend goed op het platteland, waar de bouwvoorschriften veel strenger zijn en de bouwrechten op dit soort grond meer beperken.
Het komt vooral vaak voor dat men percelen of villa’s aantreft waar, om een bouwvergunning te verkrijgen of uit te voeren, stedenbouwkundige werkzaamheden moeten worden verricht die van invloed zijn op het betreffende perceel, zelfs op landelijk gebied.
Met andere woorden, het gaat om het uitvoeren van de urbanisatie of de urbanisatiekosten van de buitenkant van het perceel die nog niet zijn uitgevoerd, of, indien wel uitgevoerd, vanuit een tekortperspectief zijn uitgevoerd. Dit betreft onder andere de volgende gevallen:
In dit soort gevallen eisen gemeenteraden en lokale overheden doorgaans dat eigenaren die een bouwvergunning aanvragen in deze gebieden, de urbanisatiekosten van de betreffende percelen betalen en uitvoeren om de bouw van een huis erop te mogen toestaan, of, indien er al een huis staat, een vergunning voor grote werkzaamheden of een renovatievergunning te verkrijgen.
De kosten voor urbanisatie vormen doorgaans het duurste onderdeel van een bouwproces en kunnen leiden tot ernstige financiële problemen voor de eigenaar of koper die een perceel heeft gekocht zonder hiervan op de hoogte te zijn, of die een villa heeft gekocht met het doel deze te renoveren.
Het komt vaak voor, vooral in oudere woonwijken, dat percelen of grond in afwachting zijn van de overdracht aan het beheer van aangrenzende delen van dergelijke percelen, waarvoor wettelijk gezien de verbreding van wegen of andere vormen van openbare erfdienstbaarheid vereist zijn.
Dit zijn complexe situaties, omdat het perceel wordt beïnvloed door de verbreding van de toegangswegen, of door de verplichting om afstand te houden tot een openbaar gebied (rivierbeddingen, droge rivierbeddingen of kustgebieden), of zelfs tot de buren. Dit dwingt de eigenaar niet alleen om de kosten van de verbreding van de weg te dragen, maar leidt ook tot een aanzienlijke vermindering van de oppervlakte van het perceel.
En wat gebeurt er als de oppervlakte van een perceel wordt verkleind? :
De bouwrechten op het perceel worden verminderd of ingetrokken.
Daarom vormt dit, naast de economische kosten die verbonden zijn aan de potentiële niet-gebruikte ontwikkelingskosten van het perceel, een aanzienlijke beperking en een zeer hoog risico voor de bouwrechten en de voorwaarden die voor het perceel beschikbaar zijn. Dit komt doordat deze bouwrechten doorgaans afhankelijk zijn van een bepaalde perceelgrootte, volgens de volgende formule:
Kleinere perceeloppervlakte
=
(Minder bouwrechten) of (Verlies van bouwrechten)
Bijvoorbeeld:
Laten we eens kijken naar een gebied waar de minimale oppervlakte van een perceel voor bouwrechten 10.000 m² moet zijn.
En stel dat ons een perceel van 10.000 m² wordt aangeboden om een huis op te bouwen.
En stel nu dat dit perceel, volgens de lokale regelgeving, een bepaald aantal meters moet worden afgestaan voor de aanleg of verbreding van een weg.
En dat de overdracht van het perceel aan de weg betekent dat de overheid 300 m² van het perceel “afstaat”.
Het resulterende perceel zou dan 9.700 m² zijn. Dat is minder dan de 10.000 m² die nodig is voor bouwrechten, waardoor de bouw van een huis erop onmogelijk is.
Conclusie:
Stel je het risico en de economische schade voor die ontstaat als de koper niet op de hoogte wordt gebracht van dit essentiële aspect.
Wat zijn “stedenbouwkundige beperkingen”? : Dit zijn de voorwaarden die de overheid oplegt en die van invloed zijn op de bouwcapaciteit of het gebruik van onroerend goed in Spanje.
Zo zien we percelen of eigendommen die worden beïnvloed door kustlijnen, ravijnen, groene zones, openbare ruimtes, enz. In andere gevallen worden deze percelen of villa’s beïnvloed door diverse stedenbouwkundige aspecten, zoals droge rivierbeddingen, rivierkanalen, enz. En vele andere factoren, die vooral veel voorkomen in landelijke gebieden, zoals:
In deze gevallen, net als in het vorige, betekenen deze invloeden beperkingen bij het bouwen, die de oppervlakte van het perceel aanzienlijk kunnen beïnvloeden, waardoor bebouwing onmogelijk wordt, of, zonder de oppervlakte te beïnvloeden, beperkingen met zich meebrengen bij het bepalen van de exacte locatie van de bouw, waardoor bebouwing onmogelijk wordt of het potentieel ervan wordt verminderd.
Erfgrensbeperkingen en weggrenzen, en ook met andere buren. In andere gevallen constateren we dat bestaande of geplande bouwwerken niet voldoen aan de wettelijk vereiste minimumafstanden, zowel ten opzichte van buren en de openbare weg.
Hierdoor treffen we gebouwen aan die zonder respect voor deze afstanden zijn gebouwd, waardoor ze illegaal zijn.
We kunnen ook te maken krijgen met overtredingen van de stedenbouwkundige voorschriften begaan door de huidige of vorige eigenaren. Deze overtredingen omvatten gebouwen die zonder vergunning zijn gebouwd, wat kan leiden tot administratieve sancties en zelfs sloopbevelen van de autoriteiten.
Het kan ook voorkomen dat de eigenaren renovatiewerkzaamheden hebben uitgevoerd aan niet-bewoonbare ruimtes zoals kelders, terrassen en gemeenschappelijke ruimtes die niet aan de regelgeving voldoen, en dat dit voor de koper verborgen blijft.
Bestaande gebouwen kunnen structurele problemen vertonen die, indien niet opgemerkt door de koper, tot ernstige risico’s kunnen leiden.
Bovendien worden in landelijke gebieden vaak aansluitingen gemaakt op gebrekkige water-, elektriciteits-, waterzuiverings-, riolerings-, enz. installaties. Dit kan betekenen dat de aangesloten installaties in veel gevallen niet voldoen aan de regelgeving, waardoor de koper in de toekomst problemen kan ondervinden met de elektriciteits- of drinkwatervoorziening, of verplicht kan worden tot het uitvoeren van grootschalige sanitaire installaties of infrastructuur, het minimaliseren van de milieubelasting, brandbeveiliging, enz., met kosten of economische gevolgen voor de koper.
Het is belangrijk om te weten dat in Spanje slechts ÉÉN EENGEZINSWONING per bouwgrond is toegestaan.
Onder een eengezinswoning wordt verstaan een woning waarin een gezin woont. Dat wil zeggen dat deze voldoende voorzieningen en infrastructuur heeft voor één gezin.
Dit houdt in dat er theoretisch slechts één woning per perceel of bouwgrond mag staan.
In werkelijkheid komen we echter situaties tegen waarin:
Daarom vinden we vaak:
En erger nog, we kunnen onbewoonbare delen van het huis of aanbouwen aantreffen die worden gebruikt als zelfstandige wooneenheden of als gastenverblijven, zoals:
Dit is volledig verboden door de regelgeving, waardoor het onwenselijk is voor verkopers om routinematig te beweren dat dit soort constructies zijn voltooid, terwijl het in werkelijkheid een duidelijke verhulling is van de huidige bouw- en regelgevingsnormen.
IN SPANJE MAG JE GEEN GASTENHUIS HEBBEN!
Je mag over het algemeen geen gastenverblijf op je vrijstaande woning hebben, omdat de gemeentelijke bestemmingsplannen het perceel beperken tot één hoofdverblijf.
Het ombouwen van een bijgebouw tot een aparte woning wordt als illegaal beschouwd als het in strijd is met de bestemmingsplannen, de gebruiksvergunning of de activiteitenvoorschriften, en kan leiden tot boetes.
Lokale gemeenten reguleren het grondgebruik en bepalen dat elk perceel voor eengezinswoningen slechts één hoofdverblijf mag hebben. Het toevoegen van een complete keuken en badkamer aan een bijgebouw om het zelfstandig te maken, is in strijd met de bestemmingsplannen.
De gevolgen van dit soort voorzieningen zijn, naast boetes of sancties van de overheid, de VEILIGHEID VAN DE BEWONERS.
Omdat deze kamers niet door de overheid zijn goedgekeurd voor bewoning, beschikken ze niet over voldoende veiligheidsgaranties in geval van:
Het is niet alleen een kwestie van stedenbouw; Het is een cruciaal veiligheidsprobleem
Vooral in landelijke gebieden, waar de controle op milieumaatregelen minder streng is dan in stedelijke gebieden, komen we vaak gebieden tegen met een hoog risico op overstromingen, of gebieden die worden getroffen door andere risico’s zoals:
Identificatie van de verschillende professionals die betrokken zijn bij het aankoopproces.
Speciale aandacht voor de noodzakelijke due diligence, expertise en verantwoordelijkheid in elke stap van het proces.
De makelaar is verantwoordelijk voor de commerciële kant van de transactie.
Hun rol omvat doorgaans:
Het in de markt zetten van de woning
Het faciliteren van de communicatie tussen koper en verkoper
Het coördineren van bezichtigingen en reserveringsdocumentatie
Het doel van de makelaar is om de partijen tot overeenstemming te brengen. Zij voeren geen onafhankelijke juridische risicoanalyse uit.
De notaris is een openbaar ambtenaar wiens rol het is om de formele rechtsgeldigheid op het moment van ondertekening te waarborgen.
De notaris:
Verifieert de identiteit en rechtsbekwaamheid van de partijen.
Bevestigt de formele geldigheid van de notariële akte.
Zorgt ervoor dat de vereiste documentatie aanwezig is
Formaliseert de eigendomsoverdracht
De notaris voert geen gedetailleerde risicobeoordeling voorafgaand aan het contract uit, noch vertegenwoordigt hij/zij een van beide partijen afzonderlijk.
Hun functie is formeel, neutraal en beperkt tot het moment van ondertekening.
Een gestor (administratief adviseur) richt zich op procedurele taken.
Dit kan onder meer inhouden:
De rol van de gestor is operationeel en administratief, niet strategisch of adviserend.
Een algemeen jurist kan documentatie beoordelen en helpen bij de afhandeling ervan.
De omvang van de beoordeling hangt echter vaak af van:
In de meeste gevallen zal de betrokkenheid zich richten op de beoordeling van het contract in plaats van op een gestructureerde analyse van de wettelijke risico’s.
Bij TLA hanteren we een andere aanpak.
Onze interventie begint voordat de financiële verplichting onomkeerbaar wordt.
We richten ons op:
Precontractuele beoordeling voorafgaand aan de contractondertekening
Conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften en de blootstelling aan regelgeving
Bouwgeschiedenis en naleving
Evaluatie van de haalbaarheid van toekomstige renovatie of uitbreiding
Identificatie van risico’s die van invloed kunnen zijn op het gebruik of de wederverkoop op lange termijn
Het doel is niet alleen om de transactie af te ronden.
Het doel is om te bepalen of de transactie onder de huidige juridische en planningsomstandigheden moet doorgaan.
Juridische duidelijkheid vóór de verbintenis is aanzienlijk waardevoller dan correctie na de verbintenis.
Each professional plays a distinct and complementary role.
However, not all roles involve structured legal risk analysis before financial exposure arises.
Beoordelingsgebied |
Agent |
Notaris |
Gestor |
AlgemeenAdvocaat |
TLA Strategische Juridische Beoordeling |
Commerciële onderhandeling |
✓ |
– |
– |
– |
– |
Notariële akte opstellen |
– |
✓ |
– |
✓ |
✓ |
Administratieve aangiften (belastingen en registratie) |
– |
– |
✓ |
✓ |
✓ |
Risicobeoordeling voorafgaand aan het contract |
– |
– |
– |
Beperkt |
✓ |
Planning & regelgevingsanalyse |
– |
– |
– |
Variabele |
✓ |
Evaluatie van het economische risico vóór de uiteindelijke beslissing. |
– |
– |
– |
Variabele |
✓ |
Strategische positionering van de overname |
– |
– |
– |
Zeldzaam |
✓ |
In Spanje vindt de belangrijkste financiële verplichting doorgaans plaats in de arras-fase, waar 10% van de koopprijs contractueel bindend kan worden.
Het verschil tussen coördinatie en gestructureerde juridische beoordeling wordt op dit moment bijzonder relevant.
Inzicht in wie wat doet, stelt kopers in staat weloverwogen beslissingen te nemen voordat ze risico’s nemen.
Bij TLA wordt de analyse van onroerend goed niet uitgevoerd door middel van losse controles, maar via een gestructureerd beoordelingskader dat is onderverdeeld in vier kernrisicocategorieën.
In deze categorie wordt onderzocht of het pand voldoet aan de geldende stedenbouwkundige voorschriften en bestemmingsplannen.
Het omvat:
Planologische onregelmatigheden blijven vaak onopgemerkt tot de verkoop of financieringsfase.
Deze categorie richt zich op de fysieke en documentaire consistentie van het object.
Het omvat:
Bouwgeschiedenis en aanpassingen
Structurele garanties (indien van toepassing)
Technische overeenstemming tussen goedgekeurde plannen en uitgevoerde werkzaamheden
Afwijkingen op dit gebied kunnen gevolgen hebben voor toekomstige verzekeringen, wederverkoop of rechtszekerheid.
Deze categorie evalueert de juridische implicaties van reserverings- en arras-overeenkomsten.
Het omvat:
Voorwaarden voor terugvordering van de borg
Boetebepalingen
Herroepingsrecht
Tijdschema’s voor voltooiing
In Spanje consolideert de financiële blootstelling zich doorgaans in de arras-fase, waar ongeveer 10%-20% van de aankoopprijs contractueel bindend kan worden.
Deze categorie beoordeelt de positionering van het pand vanuit een perspectief op middellange en lange termijn.
Er wordt rekening gehouden met:
Haalbaarheid van toekomstig gebruik
Potentieel voor renovatie
Blootstelling aan gemeenschapsbestuur
Contextuele factoren die van invloed zijn op wederverkoop of genot
Het doel is niet alleen om de huidige legaliteit te controleren, maar ook om de stabiliteit van de investering op lange termijn te evalueren.
Bij TLA hanteren we een andere aanpak.
Onze interventie begint voordat de financiële verplichting onomkeerbaar wordt.
We richten ons op:
Precontractuele beoordeling voorafgaand aan de contractondertekening
Conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften en de blootstelling aan regelgeving
Bouwgeschiedenis en naleving
Evaluatie van de haalbaarheid van toekomstige renovatie of uitbreiding
Identificatie van risico’s die van invloed kunnen zijn op het gebruik of de wederverkoop op lange termijn
Het doel is niet alleen om de transactie af te ronden.
Het doel is om te bepalen of de transactie onder de huidige juridische en planningsomstandigheden moet doorgaan.
Juridische duidelijkheid vóór de verbintenis is aanzienlijk waardevoller dan correctie na de verbintenis.
De kantoren van TLA zijn
