Nous sommes ravis de vous accueillir sur notre plateforme, dédiée à vous fournir des conseils et des ressources approfondis pour vous guider dans les méandres du processus d’achat immobilier en Espagne.
Nous condensons ici le fruit de plus de 20 ans d’expérience dans les transactions immobilières, en récapitulant et en identifiant les risques inhérents au marché immobilier espagnol.
Grâce à nos ressources expertes, vous pouvez gérer votre acquisition immobilière en toute confiance, en prenant en compte tous les aspects de la vérification préalable (due diligence) afin de protéger vos intérêts et votre investissement.
Nous sommes là pour simplifier le processus et vous aider à prendre des décisions éclairées à chaque étape.
Documentation juridique et technique expliquant comment identifier les points essentiels lors de l’achat d’un bien immobilier dans un programme immobilier neuf ou un lotissement en Espagne.
Plus de 20 ans d’expérience condensés dans cette section.
Ventes sans permis de construire définitif.
Il est fréquent que certains constructeurs ou promoteurs proposent des appartements à la vente sans avoir obtenu le permis de construire nécessaire. Cette pratique comporte le risque que le projet soumis à la mairie ne soit pas approuvé ou qu’il fasse l’objet de modifications. Dans ce cas, le bien proposé à la vente pourrait subir des changements imprévus et différer de celui initialement prévu.
Durant la construction, et une fois le permis obtenu, des modifications peuvent être apportées à la qualité et aux finitions des matériaux.
Il est fréquent que les contrats de construction signés avec le promoteur ne précisent pas les finitions ni la qualité des matériaux et de la construction inclus dans le prix. Parfois, ces contrats contiennent des listes de qualités très générales et superflues, manquant de précision. Cela confère au constructeur une grande latitude dans le choix des matériaux et des qualités, choix qui ne tient pas toujours compte des intérêts de l’acheteur, et qui peut ainsi privilégier ses propres intérêts et sa propre rentabilité.
Il est fréquent que les contrats de construction établis par les entreprises du bâtiment confèrent au constructeur de larges pouvoirs pour modifier la conception, la superficie du bien ou l’agencement des pièces. Ces modifications, si elles avaient été connues de l’acheteur, auraient influencé sa décision d’achat. La connaissance préalable de ces changements aurait pu l’amener à choisir d’autres conditions ou tout simplement à renoncer à l’achat.
De même, il est très fréquent de trouver des contrats de construction qui donnent à l’entreprise de construction la latitude de modifier les prix dans certaines conditions (telles que la force majeure, les scénarios de guerre, etc.) qui sont très générales et manquent de détails, et qui laissent pratiquement au promoteur/constructeur le soin de décider quand et comment modifier les prix à sa guise.
Les contrats proposés par les promoteurs immobiliers incluent généralement des clauses strictes visant à les protéger contre d’éventuels manquements de l’acheteur.
Cependant, dans de nombreux cas, ces contrats ne comportent pas de clauses de protection de l’acheteur prévoyant une pénalité proportionnelle en cas de manquement du constructeur.
Il est fréquent de trouver des contrats contraignant les acheteurs à poursuivre l’acquisition du bien, même en cas de difficultés financières les empêchant de continuer, sous peine de perdre la totalité ou la majeure partie des sommes versées à titre de pénalité.
Ainsi, le constructeur s’assure que l’acheteur mènera à bien l’achat jusqu’à la fin du projet.
Cependant, cette garantie ne s’applique généralement pas au constructeur/promoteur.
Les contrats offrant à l’acheteur des moyens de contraindre le constructeur à respecter ses engagements sont rares.
On trouve parfois, toutefois, des contrats obligeant le constructeur à rembourser les sommes versées par les acheteurs, majorées des intérêts, s’il est dans l’incapacité de poursuivre le projet.
Cependant, ce type de clauses ne protège pas suffisamment l’acheteur. La raison en est que cela permet au constructeur de se rétracter du contrat signé avec l’acheteur à tout moment.
Par exemple, en cas de hausse des prix de l’immobilier dans le secteur.
Ainsi, face à une augmentation des prix du logement sur le marché, le constructeur est en droit de faire pression sur les acheteurs pour qu’ils augmentent le prix du bien s’ils souhaitent poursuivre la vente, ou de résilier le contrat, les forçant ainsi à y mettre fin. Le constructeur peut alors revendre le bien à des tiers à un prix plus avantageux.
Dans ce genre de situation, les acheteurs qui ont fait confiance au constructeur, même dès les premières étapes du projet de construction, se retrouvent totalement démunis et injustement exclus du projet.
Il est fréquent que les promoteurs immobiliers ne proposent ni garantie bancaire ni assurance de cautionnement à l’acheteur pour sécuriser les acomptes versés.
La garantie bancaire est une obligation légale en Espagne depuis une réglementation datant d’environ 1960 et est devenue une condition essentielle à partir de 2011, date à laquelle la possibilité de proposer une assurance de cautionnement comme alternative à la garantie bancaire a été introduite.
Par conséquent, sur le marché espagnol, les promoteurs immobiliers sont tenus de proposer aux acheteurs une garantie bancaire ou une assurance de cautionnement auprès d’un établissement financier espagnol.
L’exigence d’une garantie bancaire vise à garantir que les sommes versées par l’acheteur ne soient pas directement perçues par le promoteur, et qu’elles ne soient pas utilisées pour financer et réaliser le projet de construction. En effet, si le projet venait à être abandonné, il serait difficile de restituer les fonds.
En d’autres termes, le système espagnol exige que les promoteurs financent leurs projets soit sur leurs fonds propres, soit par des financements externes (généralement bancaires), mais sans utiliser les fonds reçus des acheteurs. Ces derniers doivent avoir la garantie d’être remboursés en cas d’événement imprévu entraînant l’arrêt ou l’abandon du projet par le promoteur.
Ainsi, si le constructeur est dans l’incapacité de mener à bien les travaux, pour des raisons financières ou économiques, l’acheteur peut s’adresser directement à la banque et obtenir le remboursement des sommes versées. Il protège ainsi son investissement et le dissocie des risques liés à l’exécution du projet, risques que le constructeur doit logiquement et exclusivement assumer.
En Espagne, l’obtention d’une garantie bancaire pour les promoteurs implique généralement des vérifications financières et de solvabilité rigoureuses de la part de la banque. Concrètement, la banque espagnole réalise une analyse économique, juridique et financière du promoteur avant d’émettre la garantie.
Par conséquent, la banque espagnole n’accorde pas cette garantie aux promoteurs ou entreprises de construction qui ne démontrent pas suffisamment leur capacité financière et de crédit, ainsi que leur solvabilité et leur responsabilité.
Ces situations sont généralement fréquentes lorsque :
Par conséquent, selon la loi espagnole, une société de promotion immobilière ne peut entreprendre un projet de construction sans avoir présenté en temps voulu des garanties bancaires à l’acquéreur.
Cependant, il arrive que des projets immobiliers soient proposés aux acquéreurs sans garanties bancaires.
Lorsque nous avons demandé aux promoteurs pourquoi ils ne respectaient pas la loi et ne fournissaient pas les garanties requises, nous avons reçu des réponses telles que :
Aucune de ces réponses n’est juridiquement acceptable.
Pas même le dépôt de ces sommes sur le compte d’un tiers, même s’il s’agit d’un notaire.
Si l’acheteur accepte ce type de proposition, il doit savoir :
Il est fréquent que le promoteur/constructeur propose de considérer comme habitables des espaces qui ne le sont pas.
On rencontre souvent des contrats incluant des plans représentant des espaces faisant partie de la maison, mais qui ne sont en réalité pas habitables, tels que les combles, les espaces sous les escaliers, les sous-sols, les vides sanitaires, etc.
Il est fréquent que les promoteurs et les entreprises de construction présentent les surfaces bâties comme faisant partie intégrante du bien, alors qu’en réalité, il s’agit de surfaces appartenant à la copropriété.
L’acquéreur n’en aura que l’usage, et non la propriété.
Par exemple, les constructions sur les terrasses, les jardins ou les vérandas qui semblent être érigées sur une propriété privée sont en fait des espaces communs appartenant aux copropriétaires. Ce qui est vendu, ce n’est pas la propriété de ces éléments ou espaces, mais leur usage.
Autrement dit, puisque ces espaces sont situés dans des parties communes, les propriétaires des immeubles auxquels ils appartiennent n’en possèdent pas la propriété, mais seulement le droit de les utiliser, la propriété réelle appartenant au syndicat de copropriétaires ou à l’association des résidents. Cela implique des limitations potentielles quant à l’utilisation et la jouissance, par les acquéreurs, d’espaces aussi importants que les balcons, les terrasses, les jardins, les vérandas, les piscines, etc.
Il est également fréquent de trouver des annonces pour des biens immobiliers relevant de différentes structures de propriété. Par exemple, on peut trouver des annonces pour des propriétés détenues par le biais de coopératives ou de conventions de copropriété.
Parfois, les biens proposés ne sont pas des « logements », mais des « maisons de tourisme » ou des « appartements de tourisme » destinés à un usage non temporaire et non habitables, ou encore des appartements en temps partagé. Ces types de biens ne correspondent pas aux formes généralement acceptées sur le marché et impliquent une série de conséquences juridiques et fiscales qui ne sont pas toujours correctement expliquées aux acheteurs lors des premières étapes de la transaction. Ces conséquences affectent considérablement l’investissement, ainsi que son utilisation et sa jouissance légales.
Il est très fréquent, notamment dans les zones d’urbanisation récente, que les travaux d’aménagement urbansitique ne soient pas terminés ou que leurs coûts n’aient pas été pris en charge par le promoteur.
Il s’agit des routes, chaussées, zones piétonnes, réseaux de gaz, d’eau et d’électricité, et surtout des systèmes d’assainissement.
Dans ces conditions, les acquéreurs de biens immobiliers courent un risque, car ils se retrouvent à la merci des promoteurs quant au paiement des coûts des travaux d’aménagement.
Les biens acquis par les propriétaires seraient donc soumis au paiement de ces frais d’aménagement.
L’arrêt des travaux d’aménagement entraînerait des problèmes d’approvisionnement en services essentiels tels que l’eau, l’électricité, internet, etc.
Une réalisation incomplète des travaux d’aménagement. Cela pourrait entraîner des coûts de rectification pour ces défauts, ce qui pourrait affecter les propriétaires immobiliers de la région, et des problèmes ou un manque de services urbains essentiels tels que l’eau, l’électricité, Internet, les égouts, etc.
En Espagne, toute construction doit, une fois achevée, faire l’objet d’une autorisation d’occupation ou d’un certificat de conformité.
Il s’agit d’une exigence essentielle, applicable sur l’ensemble du territoire espagnol.
L’autorisation d’occupation, ou le certificat de conformité, est délivré par l’administration locale une fois les travaux terminés et après que le promoteur a prouvé que :
La procédure d’obtention de l’autorisation d’occupation se termine par une inspection menée par les autorités locales, une fois les travaux terminés, afin de vérifier que la construction est conforme au projet de construction déposé lors de l’obtention de l’autorisation initiale.
En d’autres termes, la construction est conforme aux éléments suivants :
Une fois ces éléments vérifiés, la mairie délivre le permis d’occupation ou le certificat d’habitabilité, ce qui entraîne les conséquences suivantes :
L’obtention du permis d’occupation ou du certificat d’habitabilité signifie que les travaux de construction sont terminés. Par conséquent, dès que l’architecte responsable du projet confirme sa bonne exécution, la procédure d’obtention du permis d’occupation/certificat d’habitabilité auprès de la mairie est engagée.
Conformément à la réglementation espagnole, applicable à l’ensemble du territoire, le promoteur ne peut contraindre l’acquéreur à signer l’acte notarié de vente du bien, et donc à verser le prix final, sans lui avoir fourni le permis d’occupation ou le certificat de conformité requis.
Cependant, il est fréquent de trouver des contrats de promotion immobilière qui permettent au promoteur d’obliger les acquéreurs à payer l’intégralité du prix et à signer l’acte notarié, sans leur avoir fourni le permis d’occupation ou le certificat de conformité exigé par la réglementation.
Les arguments généralement avancés par les promoteurs sont les suivants :
Cela contraint les acheteurs à effectuer le paiement final et à finaliser l’achat sans avoir obtenu les garanties nécessaires pour l’obtention de ces documents, qui, comme nous l’avons indiqué, sont essentiels pour confirmer l’accord de l’administration espagnole concernant les travaux. Plus grave encore : les acheteurs ne peuvent légalement se raccorder aux réseaux d’eau, d’électricité, etc. sans obtenir ce document.
La loi exige que les compagnies espagnoles des eaux et d’électricité présentent une attestation d’occupation ou un certificat d’habitabilité pour souscrire des contrats de services au nom du propriétaire. Sans ce document, les fournisseurs peuvent refuser la fourniture ou l’entretien du bien.
De plus, l’acquisition d’un bien immobilier sans permis d’occupation ni certificat de conformité transfère à l’acheteur les risques liés à la non-conformité du bâtiment aux normes. Autrement dit, comme indiqué précédemment, il incombe aux autorités de vérifier la conformité de la construction aux normes et, à cette fin, elles doivent inspecter le bien dans le cadre de la délivrance du permis d’occupation.
Supposons que l’acheteur ait déjà payé l’intégralité du prix au constructeur et soit désormais propriétaire, alors même que les autorités compétentes n’ont pas encore effectué l’inspection requise. Dans ce cas, l’acheteur, devenu propriétaire, est totalement vulnérable face à la possibilité que les autorités constatent des défauts importants de conformité, pouvant entraîner des sanctions, l’obligation de démolir ou de modifier la structure existante, voire un ordre de démolition.
Les entreprises de construction créent souvent des sociétés écrains dédiées à un projet, principalement pour limiter la responsabilité financière et juridique de la société mère en cas de défaillance, de faillite ou de litige lié au projet. Cela leur permet d’isoler les risques, de gérer le financement de manière indépendante et, dans certains cas, d’éviter d’utiliser les fonds propres de la société mère pour couvrir les dettes en cas d’échec du projet.
En résumé, il s’agit d’une stratégie visant à gérer les risques élevés d’instabilité et d’insolvabilité inhérents au secteur, parfois en abusant de ce chiffre pour éviter d’assumer des responsabilités économiques directes.
Construction projects where it is involved the acquisition of a plot with building rights, with special attention to limitations and affections which implies reduction or losses of contraction rights, construction contracts, and fault of essential legal requirements and documents.
In addition of the points to check as per general buildings and apartments, pay attention to the following ones:
Les droits de construire sur ce terrain sont réduits ou annulés.
Par conséquent, outre les coûts économiques liés aux coûts de développement non engagés pour ce terrain, cela représente une limitation importante et un risque très élevé pour les droits de construire et les conditions disponibles pour ce terrain. En effet, ces droits de construire sont généralement conditionnés par une certaine superficie, selon la formule suivante :Superficie du terrain réduite
=
(Droits de construire réduits) ou (Perte des droits de construire)
Conclusion :
Imaginez les risques et les dommages économiques liés au fait de ne pas être informé de cet aspect essentiel pour l’acheteur.
Respect des distances minimales de recul et des limites de voirie avec les propriétés voisines.
Il arrive également que des constructions existantes ou projetées ne respectent pas les distances minimales réglementaires, tant en termes de distance de recul par rapport aux propriétés voisines que de distance par rapport à la voie publique.
Par conséquent, certains bâtiments sont construits sans respecter ces distances et sont donc illégaux.
Il est très fréquent de constater que le constructeur ne propose pas de garantie bancaire ni d’assurance de cautionnement à l’acheteur pour sécuriser les acomptes versés.
La garantie bancaire est une obligation légale en Espagne depuis une réglementation datant d’environ 1960 et est devenue une condition essentielle à partir de 2011, date à laquelle la possibilité de proposer une assurance de cautionnement comme alternative à la garantie bancaire a été introduite.
Par conséquent, sur le marché espagnol, les constructeurs/promoteurs ont l’obligation impérieuse de proposer aux acheteurs une garantie bancaire ou une assurance de cautionnement auprès d’un établissement financier espagnol.
L’exigence d’une garantie bancaire de la part du constructeur vise à garantir que les sommes versées par l’acheteur ne soient pas directement perçues par le constructeur, et qu’il ne les utilise pas pour financer et réaliser le projet de construction. En effet, dans le cas contraire, il serait difficile de restituer les fonds si le projet n’aboutit pas.
Autrement dit, le système espagnol impose aux promoteurs de financer leurs projets soit avec leurs fonds propres, soit avec des fonds externes (généralement bancaires), mais sans utiliser les fonds reçus des acheteurs. Ces derniers doivent avoir l’assurance d’être remboursés en cas d’événement imprévu entraînant l’arrêt ou l’abandon du projet par le promoteur.
Par conséquent, si l’entrepreneur est dans l’incapacité d’achever les travaux, que ce soit pour des raisons financières ou économiques, l’acheteur peut s’adresser directement à la banque et recouvrer les sommes versées, protégeant ainsi son investissement et le dissociant des risques liés à l’exécution du projet, risques que l’entrepreneur doit logiquement et exclusivement assumer.
En Espagne, l’obtention d’une garantie bancaire pour les promoteurs immobiliers implique généralement des vérifications financières et de solvabilité rigoureuses de la part de la banque. Concrètement, la banque espagnole réalise une analyse économique, juridique et financière du promoteur avant d’émettre la garantie.
C’est pourquoi la banque espagnole n’accorde pas cette garantie aux promoteurs ou entreprises de construction qui ne démontrent pas suffisamment leur capacité financière et de crédit, ainsi que leur solvabilité et leur responsabilité.
Ces cas sont généralement fréquents lorsque :
Par conséquent, selon la loi espagnole, une société de promotion immobilière ne peut entreprendre un projet de construction sans avoir présenté en temps voulu des garanties bancaires à l’acquéreur.
Cependant, il arrive que des projets immobiliers soient proposés aux acheteurs sans garanties bancaires.
Lorsque nous avons demandé aux promoteurs pourquoi ils ne respectaient pas la loi et ne fournissaient pas les garanties requises, nous avons reçu des réponses telles que :
Aucune de ces réponses n’est juridiquement acceptable.
Il est même déconseillé de déposer de telles sommes sur le compte d’un tiers, même s’il s’agit d’un notaire.
Si l’acheteur accepte ce type de proposition, il doit savoir :
Il est également très fréquent de proposer aux acheteurs l’inclusion de surfaces construites qui ne sont en réalité pas habitables au regard de la réglementation.
Il s’agit d’espaces présentés comme habitables alors qu’ils sont en fait considérés comme « non habitables » par la réglementation, tels que les sous-sols, les terrasses, les espaces barbecue, les vérandas, etc.
Ce type de construction et de modification peut engendrer des problèmes ultérieurs pour le propriétaire, tels que :
EN ESPAGNE, VOUS NE POUVEZ PAS AVOIR DE MAISON D’HÔTES !
Il ne s’agit pas seulement d’un problème d’urbanisme ; C’est un problème de sécurité vital.
En Espagne, toute construction doit, une fois achevée, faire l’objet d’une autorisation d’occupation ou d’un certificat de conformité.
Il s’agit d’une exigence essentielle, applicable sur l’ensemble du territoire espagnol.
L’autorisation d’occupation, ou le certificat de conformité, est délivré par l’administration locale une fois les travaux terminés et après que le promoteur a prouvé que :
La procédure d’obtention de l’autorisation d’occupation se termine par une inspection menée par les autorités locales, une fois les travaux terminés, afin de vérifier que la construction est conforme au projet de construction déposé lors de l’obtention de l’autorisation initiale.
En d’autres termes, la construction est conforme aux éléments suivants :
Une fois ces éléments vérifiés, la mairie délivre le permis d’occupation ou le certificat d’habitabilité, ce qui entraîne les conséquences suivantes :
L’obtention du permis d’occupation ou du certificat d’habitabilité signifie que les travaux de construction sont terminés. Par conséquent, dès que l’architecte responsable du projet confirme sa bonne exécution, la procédure d’obtention du permis d’occupation/certificat d’habitabilité auprès de la mairie est engagée.
Conformément à la réglementation espagnole, applicable à l’ensemble du territoire, le promoteur ne peut contraindre l’acquéreur à signer l’acte notarié de vente du bien, et donc à verser le prix final, sans lui avoir fourni le permis d’occupation ou le certificat de conformité requis.
Cependant, il est fréquent de trouver des contrats de promotion immobilière qui permettent au promoteur d’obliger les acquéreurs à payer l’intégralité du prix et à signer l’acte notarié, sans leur avoir fourni le permis d’occupation ou le certificat de conformité exigé par la réglementation.
Les arguments généralement avancés par les promoteurs sont les suivants :
Cela contraint les acheteurs à effectuer le paiement final et à finaliser l’achat sans avoir obtenu les garanties nécessaires pour l’obtention de ces documents, qui, comme nous l’avons indiqué, sont essentiels pour confirmer l’accord de l’administration espagnole concernant les travaux.
Plus grave encore : les acheteurs ne peuvent légalement se raccorder aux réseaux d’eau, d’électricité, etc. sans obtenir ce document.
La loi exige que les compagnies espagnoles des eaux et d’électricité présentent une attestation d’occupation ou un certificat d’habitabilité pour souscrire des contrats de services au nom du propriétaire. Sans ce document, les fournisseurs peuvent refuser la fourniture ou l’entretien du bien.
De plus, l’acquisition d’un bien immobilier sans permis d’occupation ni certificat de conformité transfère à l’acheteur les risques liés à la non-conformité du bâtiment aux normes.
Autrement dit, comme indiqué précédemment, il incombe aux autorités de vérifier la conformité de la construction aux normes et, à cette fin, elles doivent inspecter le bien dans le cadre de la délivrance du permis d’occupation.
Supposons que l’acheteur ait déjà payé l’intégralité du prix au constructeur et soit désormais propriétaire, alors même que les autorités compétentes n’ont pas encore effectué l’inspection requise. Dans ce cas, l’acheteur, devenu propriétaire, est totalement vulnérable face à la possibilité que les autorités constatent des défauts importants de conformité, pouvant entraîner des sanctions, l’obligation de démolir ou de modifier la structure existante, voire un ordre de démolition.
Il est également très fréquent, notamment dans le cadre de la construction de villas sur des parcelles individuelles, que le constructeur oblige l’acheteur à adopter une forme juridique autre que celle d’un simple acquéreur, comme celle d’« auto-promoteur », ou encore celle de « déposer les sommes versées » en l’absence de garantie bancaire, sur différents comptes, tels que ceux d’un notaire, etc.
Parlons de l’« AUTO-PROMOTION DANS LES PROJETS DE CONSTRUCTION INDIVIDUELS ».
En endossant le rôle d’auto-promoteur, l’acheteur devient le promoteur des travaux, avec toutes les responsabilités que cela implique, notamment en matière de sécurité sur le chantier, d’accidents du travail, de non-respect des réglementations et de sanctions administratives, qui, en réalité, devraient incomber au constructeur.
Il arrive que ces types de solutions de construction ne soient pas correctement expliqués à l’acheteur. Qui est invité à signer des contrats sans les conseils juridiques et d’urbanisme nécessaires, sans vraiment saisir l’importance et la gravité qu’implique le rôle de promoteur ?
Par conséquent, adopter le modèle d’autopromotion dans la construction immobilière est extrêmement risqué car cela implique d’assumer directement des responsabilités techniques, juridiques et financières, au même titre qu’un constructeur/promoteur, sans être un professionnel dédié à cette activité, et sans posséder les connaissances juridiques et fiscales requises.
Pire encore, cela signifie également ne pas avoir les moyens financiers d’assumer l’important fardeau de la responsabilité.
Le modèle d’autopromotion engendre un stress important, une gestion complexe des permis, des risques structurels, des accidents du travail possibles, voire une responsabilité pénale en cas d’incident grave sur le chantier, ou des dépassements de coûts et des retards importants, dus au manque d’expérience et de garanties de la part d’une entreprise de construction spécialisée.
Les principaux risques sont détaillés ici :
Exemple : Si le promoteur :
Et que cela crée un risque grave et concret, il peut engager sa responsabilité pénale.
Il est très fréquent de trouver des parcelles ou des terrains à bâtir présentant des écarts importants entre la superficie réelle du terrain et la superficie enregistrée au cadastre.
Parfois, même si le désaccord est mineur, il peut avoir des conséquences importantes d’un point de vue constructif, car :
Revente d’appartements dans des immeubles situés en zones urbaines.
Attention particulière aux rénovations structurelles, aux inspections, au règlement de copropriété, aux problèmes rencontrés et au manque d’informations essentielles pour l’acheteur.
En particulier dans les bâtiments existants qui ne sont pas de construction récente, où différentes réformes ou modifications des mêmes permis ont pu être effectuées, il peut exister des infractions au plan d’urbanisme en suspens dans les municipalités, pouvant entraîner des sanctions ou, dans le pire des cas, des ordres de démolition de ce qui a été construit illégalement.
Un bâtiment devient non conforme à la réglementation lorsque :
Il est essentiel de comprendre que « hors réglementation » ne signifie pas nécessairement une illégalité actuelle, mais plutôt une incompatibilité survenue avec la réglementation en vigueur.
Scénario typique : modification du plan d’urbanisme
Imaginons le scénario suivant :
Ce bâtiment devient automatiquement non conforme, car :
Le conseil municipal ne peut pas ordonner sa démolition du seul fait de cette modification réglementaire, car la construction était légale au moment de sa réalisation.
Toutefois, son régime juridique change considérablement.
Conséquences juridiques du non-respect de la réglementation:
Le cadre juridique applicable à ces bâtiments est généralement régi par la législation régionale en matière d’urbanisme, mais selon des principes communs à toute l’Espagne.
Les conséquences les plus importantes sont les suivantes :
a) L’existence du bâtiment est tolérée. L’administration :
b) Limitation des travaux autorisés. Voici le point essentiel.
Dans les bâtiments non conformes, les travaux suivants sont généralement autorisés :
Les travaux suivants sont interdits :
Problème critique : réformes structurelles
L’un des principaux conflits survient lorsque le bâtiment :
Dans ces cas, le conseil municipal peut :
Si la réglementation en vigueur n’autorise que 3 étages et que le bâtiment en compte 7, il peut se produire ce qui suit :
En cas de ruine totale ou de démolition volontaire, la reconstruction doit être conforme à la réglementation d’urbanisme en vigueur. C’est-à-dire, seulement 3 étages.
Cela a un impact considérable sur le patrimoine.
Différence entre ruine et réhabilitation.
Il est très important de faire la distinction suivante :
Dans de nombreuses communes, si le bâtiment est déclaré en ruine :
Dans l’exemple d’un immeuble de 7 étages, s’il est démoli, seuls 3 étages peuvent être construits.
Les propriétaires perdent 4 étages de surface constructible.
Conséquences économiques et juridiques
Un bâtiment non conforme peut entraîner :
Au sein d’une association de propriétaires (communauté de propriétaires), des conflits peuvent survenir si :
Un scénario courant dans tous les types de villes
Dans les zones construites il y a plusieurs décennies, il est fréquent de trouver :
Le plan d’urbanisme actuel n’a pas d’effet rétroactif et n’impose pas la démolition des constructions déjà réalisées légalement, mais il conditionne l’avenir du bien.
Par conséquent, un bâtiment considéré comme NON CONFORME :
Ainsi, du point de vue de l’urbanisme et du patrimoine, il s’agit d’une situation cruciale qui doit toujours être analysée avant tout achat, rénovation ou investissement.
Il arrive souvent que la véritable raison de la vente d’un bien immobilier soit liée à de graves difficultés financières au sein du syndicat de copropriétaires.
Le non-paiement des charges entrave le bon fonctionnement des parties communes et des équipements de l’immeuble, tels que les ascenseurs, etc. Les immeubles deviennent alors inhabitables ou leur habitabilité est fortement compromise, car l’entretien de ces éléments n’est possible que si d’autres résidents sont dans l’incapacité de payer.
Certains bâtiments ont été construits à l’époque dans des zones à haut risque d’inondation.
Mais d’autres zones, autrefois à faible risque d’inondation, sont aujourd’hui devenues extrêmement dangereuses en raison du changement climatique.
Malheureusement, ce phénomène ne se limite pas aux zones rurales, mais peut également toucher des villes et des agglomérations dotées d’infrastructures consolidées urbanistiquement.
Revente de maisons individuelles et d’appartements dans les lotissements/urbanisations et les zones résidentielles.
Attention particulière aux travaux de rénovation, aux inspections, au règlement de copropriété, aux problèmes rencontrés et au manque d’informations essentielles pour l’acheteur.
Il est fréquent que les promoteurs et les entreprises de construction, dans les lotissements privés, présentent les surfaces bâties comme faisant partie intégrante de la propriété, alors qu’en réalité, ces surfaces appartiennent à la copropriété. L’acquéreur n’en aura que l’usage, et non la propriété.
Par exemple, les structures sur les terrasses, les jardins ou les porches qui semblent construits sur une propriété privée sont en fait des espaces communs appartenant à la copropriété. Ce qui est vendu, ce n’est pas la propriété de ces éléments ou espaces, mais leur usage.
Autrement dit, puisque ces espaces sont situés dans des parties communes, les propriétaires des biens auxquels ils appartiennent n’en possèdent pas la propriété, mais seulement le droit de les utiliser, la propriété réelle appartenant à la copropriété. Cela implique des limitations potentielles quant à l’utilisation et à la jouissance, par les acquéreurs, d’espaces importants tels que balcons, terrasses, jardins, vérandas, piscines, etc.
Par conséquent, nous pouvons rencontrer des cas où :
De plus, il est très important de noter que, dans les ensembles résidentiels privés, tout type de construction ou de rénovation structurelle entraînant une augmentation de volume peut nécessiter l’autorisation expresse de la copropriété, notamment :
Il arrive souvent que la véritable raison de la vente d’un bien immobilier soit liée à de graves difficultés financières au sein du syndicat de copropriétaires.
Le non-paiement des charges entrave le bon fonctionnement des parties communes et des équipements de l’immeuble, tels que les ascenseurs, la piscine, Gym, parkings, etc. Les immeubles deviennent alors inhabitables ou leur habitabilité est fortement compromise, car l’entretien de ces éléments n’est possible que si d’autres résidents sont dans l’incapacité de payer.
Il est très courant en Espagne que les autorités procèdent à des inspections des bâtiments âgés de 40 à 60 ans, selon la région.
Autrement dit, les bâtiments anciens doivent souvent faire l’objet d’une inspection par des techniciens de l’administration afin de vérifier leur bon état.
À la suite de cette inspection, des problèmes de conservation ou des défauts de construction peuvent être constatés, ce qui peut entraîner des demandes de correction ou de rénovation de la part de l’administration. Ces travaux et réparations engagent alors la responsabilité des propriétaires et des voisins, qui devront en assumer les coûts et les travaux.
En réalité, il arrive que ce soit la véritable raison de la vente. Si l’acheteur n’est pas correctement informé, il se retrouvera, en tant que futur propriétaire, responsable du paiement de ces travaux et devra les supporter pendant toute leur durée.
Certains urbanisations ont été construits à l’époque dans des zones à haut risque d’inondation.
Mais d’autres zones, autrefois à faible risque d’inondation, sont aujourd’hui devenues extrêmement dangereuses en raison du changement climatique.
Malheureusement, ce phénomène ne se limite pas aux zones rurales, mais peut également toucher des villes et des agglomérations dotées d’infrastructures consolidées
Revente de villas et chalets sur parcelles individuelles.
Attention particulière aux rénovations structurelles, aux inspections, aux affections privées et publiques, aux constructions irrégulières et à l’identification des droits de construction.
Il est très fréquent, notamment dans les immeubles des grandes villes où un permis d’occupation est requis, que cet immeuble n’en possède pas.
Il convient de préciser qu’en Espagne, bien que toutes les communautés autonomes et les régions exigent généralement la fourniture du permis d’occupation ou du certificat d’habitabilité comme condition essentielle à la vente de logements neufs, cette exigence ne s’applique pas aux reventes.
Ainsi, dans des régions comme Madrid, l’Andalousie, le Pays basque, etc., un permis d’occupation ou un certificat d’habitabilité n’est pas requis pour la vente d’un bien immobilier d’occasion/revente.
En revanche, dans d’autres régions comme la Catalogne, les îles Baléares, les îles Canaries, la Communauté valencienne et Murcie, l’obtention d’un permis d’occupation ou d’un certificat d’habitabilité est une condition essentielle à la vente d’un bien immobilier.
Cela dit, dans les régions où la vente d’un bien immobilier exige un permis d’occupation ou un certificat d’habitabilité valide, il est très fréquent que le vendeur ne le possède pas ou refuse de le fournir.
Dans de nombreux cas, les vendeurs hésitent à demander le renouvellement pour plusieurs raisons :
Ou pire encore :
Le fait que le propriétaire fournisse le permis d’occupation ou le certificat d’habitabilité renouvelé et valide implique :
Par conséquent, si le nouveau propriétaire ne possède pas de permis d’occupation, cela signifie que :
Il est très fréquent, notamment dans les anciens lotissements, développés selon des principes d’urbanisme déficients ou construits conformément à des réglementations désormais obsolètes, de trouver des parcelles ou des villas pour lesquelles, afin d’obtenir un permis de construire, il est nécessaire d’entreprendre des travaux d’urbanisme qui ne sont pas terminés.
Autrement dit, il s’agit de réaliser des travaux d’urbanisme extérieurs inachevés ou mal exécutés. Ainsi, il est courant de rencontrer des cas où il est nécessaire de construire des voies d’accès, des allées piétonnes, de se raccorder au réseau d’assainissement public et de raccorder ou d’améliorer les infrastructures existantes (eau, électricité, etc.).
Dans ce type de situation, les municipalités ou les organismes compétents exigent généralement des propriétaires qui souhaitent construire, agrandir ou rénover un bien immobilier qu’ils s’acquittent des frais d’urbanisme non payés par le constructeur lors de l’obtention du permis.
Les coûts d’urbanisation représentent généralement la part la plus onéreuse d’un processus de construction et peuvent entraîner de graves problèmes économiques pour le propriétaire ou l’acheteur qui a acquis un terrain sans en être informé, ou qui a acheté une villa dans le but de la rénover.
Il est très fréquent, surtout dans les urbanisations anciennes, de trouver des parcelles ou des terrains en attente de transfert à l’administration de parties adjacentes qui, de par la loi, sont tenues d’élargir les voies d’accès ou de créer d’autres types de servitudes publiques.
Ces situations sont complexes car la parcelle est impactée par l’élargissement des voies d’accès, le respect des distances avec un espace public (lits de rivière, lits de rivière asséchés, littoral) ou même la propriété voisine. Outre le fait d’obliger le propriétaire à supporter les coûts d’urbanisation liés à l’élargissement de ces voies, cela entraîne une réduction de la superficie de la parcelle.
Que se passe-t-il lorsque la superficie d’une parcelle est réduite ? :
Les droits de construire sur ce terrain sont réduits ou annulés.
Par conséquent, outre les coûts économiques liés aux coûts de développement non engagés pour ce terrain, cela représente une limitation importante et un risque très élevé pour les droits de construire et les conditions disponibles pour ce terrain. En effet, ces droits de construire sont généralement conditionnés par une certaine superficie, selon la formule suivante :
Superficie du terrain réduite
=
(Droits de construire réduits) ou (Perte des droits de construire)
Par exemple.
Imaginons maintenant que, conformément à la réglementation locale, ce terrain doive céder une certaine surface pour la construction ou l’élargissement d’une route.
Cette cession implique que l’administration publique perçoive 300 m² du terrain.
La superficie restante serait donc de 1 700 m². Or, elle est inférieure aux 2 000 m² requis pour la construction, rendant ainsi la construction d’une maison impossible.
Conclusion :
Imaginez les risques et les dommages économiques liés au fait de ne pas être informé de cet aspect essentiel pour l’acheteur.
Que sont les « restrictions d’urbanisme » ? : Il s’agit des conditions définies par l’administration qui affectent la capacité de construction ou l’usage des biens immobiliers en Espagne.
Ainsi, on trouve des terrains ou des propriétés affectés par le littoral, des ravins, des espaces verts, des espaces publics, etc.
Dans d’autres cas, ces terrains ou villas sont affectés par divers aspects de l’urbanisme, tels que des lits de rivière asséchés, des chenaux fluviaux, etc.
Dans ces cas, comme précédemment, ces impacts entraînent des limitations à la construction, qui peuvent réduire considérablement la surface du terrain, voire rendre le projet impraticable, ou, sans incidence sur la surface, imposer des contraintes quant à l’emplacement précis de la construction, la rendant également impraticable ou en réduisant le potentiel.
Respect des distances minimales de recul et des limites de voirie avec les propriétés voisines.
Il arrive également que des constructions existantes ou projetées ne respectent pas les distances minimales réglementaires, tant en termes de distance de recul par rapport aux propriétés voisines que de distance par rapport à la voie publique.
Par conséquent, certains bâtiments sont construits sans respecter ces distances et sont donc illégaux.
Nous pouvons également constater des infractions au plan d’urbanisme commises par les propriétaires actuels ou précédents. Ces infractions comprennent les constructions réalisées sans permis, qui peuvent faire l’objet de sanctions administratives, voire d’ordres de démolition de la part des autorités compétentes.
Nous pouvons également constater que les propriétaires ont effectué des travaux de réhabilitation dans des zones non habitables telles que les sous-sols, les terrasses et les parties communes qui ne sont pas conformes à la réglementation, et que cela reste caché à l’acheteur.
Les bâtiments existants peuvent présenter des problèmes structurels qui, s’ils ne sont pas détectés par l’acheteur, peuvent engendrer des risques importants.
EN ESPAGNE, VOUS NE POUVEZ PAS AVOIR DE MAISON D’HÔTES !
Il ne s’agit pas seulement d’un problème d’urbanisme ; C’est un problème de sécurité vital.
Certains batîments ont été construits à l’époque dans des zones à haut risque d’inondation.
Mais d’autres zones, autrefois à faible risque d’inondation, sont aujourd’hui devenues extrêmement dangereuses en raison du changement climatique.
Malheureusement, ce phénomène ne se limite pas aux zones rurales, mais peut également toucher des villes et des agglomérations dotées d’infrastructures consolidées
Revente et construction de villas et chalets en zones rurales.
Attention particulière aux rénovations structurelles, aux inspections, aux affections privées et publiques, aux constructions irrégulières et à l’identification des droits de construction.
Comme pour les bâtiments, dans les régions où un permis d’occupation est requis, le vendeur doit fournir le certificat d’habitabilité.
À défaut, des biens immobiliers non conformes peuvent être dissimulés, ayant pu être construits ou agrandis sans permis de construire ou en violation de la réglementation en vigueur.
Cela peut également engendrer d’autres problèmes, comme des constructions dans des lotissements inachevés, où les travaux d’urbanisme et d’aménagement nécessaires sont encore en attente.
De plus, l’absence de permis d’occupation ou de certificat d’habitabilité peut aussi laisser supposer la dissimulation de travaux inachevés, ce qui entraînerait un contrôle des autorités – une situation que les propriétaires jugeraient indésirable. Par conséquent, l’absence de permis d’occupation constitue un risque important lors de l’achat d’un bien immobilier.
Si cette exigence est primordiale pour les biens situés en zone urbaine, elle l’est d’autant plus pour les acquisitions en zone rurale, où la réglementation en matière de construction est beaucoup plus stricte et restreint davantage les droits de bâtir.
Il est très fréquent, surtout, de trouver des terrains ou des villas où, pour réaliser ou obtenir un permis de construire, il est nécessaire d’entreprendre les travaux d’urbanisme qui concernent ledit terrain, même en zone rurale.
En d’autres termes, il s’agit de prendre en charge les coûts d’urbanisation des abords du terrain qui n’ont pas été réalisés ou qui, s’ils ont été réalisés, l’ont été de manière insuffisante. On trouve ainsi des cas où :
Dans ces cas, les mairies et les collectivités locales exigent généralement des propriétaires qui souhaitent obtenir un permis de construire dans ces zones qu’ils prennent en charge les coûts d’urbanisation desdits terrains afin d’autoriser la construction d’une maison, ou, s’il existe déjà une maison, qu’ils obtiennent un permis de travaux importants, par exemple un permis de rénovation.
Les coûts d’urbanisation représentent généralement la part la plus onéreuse d’un processus de construction et peuvent entraîner de graves problèmes économiques pour le propriétaire ou l’acheteur qui a acquis un terrain sans en être informé, ou qui a acheté une villa dans le but de la rénover.
Que se passe-t-il lorsque la superficie d’une parcelle est réduite ?
:Les droits de construire sur ce terrain sont réduits ou annulés.
Par conséquent, outre les coûts économiques liés aux coûts de développement potentiellement non engagés pour ce terrain, cela représente une limitation importante et un risque très élevé pour les droits de construire et les conditions disponibles. En effet, ces droits de construire sont généralement conditionnés par une certaine superficie, selon la formule suivante :Superficie du terrain réduite
=
(Droits de construire réduits) ou (Perte des droits de construire)
Conclusion :
Imaginez les risques et les pertes économiques liés au fait de ne pas être informé de cet aspect essentiel pour l’acheteur.
Que sont les « restrictions d’urbanisme » ? Ce sont les conditions que l’administration détermine et qui affectent la capacité de construction ou l’usage des biens immobiliers en Espagne.
Ainsi, on trouve des parcelles ou des propriétés affectées par le littoral, les ravins, les espaces verts, les espaces publics, etc. Dans d’autres cas, ces parcelles ou villas sont affectées par divers aspects de l’urbanisme, tels que les lits de rivières asséchés, les chenaux fluviaux, etc. Et bien d’autres, particulièrement fréquentes en zones rurales, comme :
Dans ces cas, comme dans le cas précédent, ces impacts entraînent des limitations à la construction, qui peuvent réduire considérablement la surface de la parcelle, la rendant impraticable, ou, sans incidence sur la surface, imposer des contraintes quant à l’emplacement précis de la construction, la rendant impraticable ou en réduisant le potentiel.
Les marges de recul et les limites de voirie, ainsi qu’avec les autres voisins, sont des points à prendre en compte. Il arrive également que des constructions existantes ou projetées ne respectent pas les distances minimales réglementaires, tant en termes de séparation avec les propriétés voisines qu’avec la voie publique.
Par conséquent, nous constatons que des bâtiments sont construits sans respecter ces distances, ce qui les rend illégaux.
Nous pouvons également constater des infractions aux règles d’urbanisme commises par les propriétaires actuels ou précédents. Ces infractions comprennent les constructions réalisées sans permis, qui peuvent faire l’objet de sanctions administratives, voire d’ordres de démolition, de la part des autorités compétentes.
Nous pouvons également constater que les propriétaires ont effectué des travaux de réhabilitation dans des zones non habitables telles que les sous-sols, les terrasses et les parties communes qui ne sont pas conformes à la réglementation, et que cela reste caché à l’acheteur.
Les bâtiments existants peuvent présenter des problèmes structurels qui, s’ils ne sont pas détectés par l’acquéreur, peuvent engendrer des risques importants.
De plus, dans les constructions rurales, les raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, de traitement des eaux, d’assainissement, etc., sont souvent insuffisants. Il se peut donc que les installations raccordées ne soient pas conformes à la réglementation, ce qui pourrait entraîner ultérieurement des problèmes d’approvisionnement en électricité et en eau potable pour l’acquéreur.
Ce dernier pourrait également être contraint de réaliser des travaux importants d’assainissement, de mise en place d’infrastructures, de protection incendie, etc., afin de minimiser l’impact environnemental, ce qui engendrerait des coûts supplémentaires.
Il convient de noter qu’en Espagne, une seule maison individuelle est autorisée par parcelle constructible.
Une maison individuelle est entendue comme une habitation où vit une famille. Autrement dit, elle dispose des éléments et infrastructures nécessaires à une seule famille.
Cela implique qu’en théorie, il ne peut y avoir qu’une seule habitation par parcelle ou terrain constructible.
En réalité, on rencontre cependant des situations où :
Il est donc fréquent de trouver :
Pire encore, on peut trouver des parties inhabitables de la maison ou des annexes utilisées comme logements indépendants ou comme chambres d’hôtes, telles que :
Ceci est totalement interdit par la réglementation, ce qui rend peu judicieux pour les vendeurs d’affirmer systématiquement que ce type de construction est achevé, alors qu’il s’agit en réalité d’une dissimulation flagrante des normes de construction et réglementaires en vigueur.
EN ESPAGNE, VOUS NE POUVEZ PAS AVOIR DE MAISON D’HÔTES !
En général, vous ne pouvez pas avoir de maison d’hôtes sur votre terrain individuel car les règlements d’urbanisme municipaux limitent la parcelle à une seule résidence principale.
Transformer une annexe en logement indépendant est considéré comme illégal si cela contrevient aux règlements de zonage, au permis d’occupation ou aux règlements d’activité, et peut entraîner des sanctions.
Les conseils municipaux réglementent l’utilisation des sols et stipulent que chaque parcelle unifamiliale ne doit comporter qu’une seule habitation principale. Ajouter une cuisine et une salle de bains complètes dans une annexe pour la rendre indépendante constitue une infraction à la classification du terrain.
Les conséquences de ce type de conditionnement sont, outre les amendes ou sanctions administratives, la sécurité des occupants.
Ces pièces n’étant pas autorisées à l’usage du logement par l’administration, elles ne bénéficient pas de garanties de sécurité suffisantes en cas de :
Il ne s’agit pas seulement d’un problème d’urbanisme ; C’est un problème de sécurité vital.
En particulier dans les zones rurales où le contrôle des actions environnementales est moins strict qu’en milieu urbain, on trouve souvent des zones à risque élevé d’inondations, ou affectées par d’autres risques tels que :
Identification des différents professionnels intervenant dans le processus d’achat.
Attention particulière portée à la diligence raisonnable, aux compétences et à la responsabilité nécessaires à chaque étape du processus.
L’agent immobilier est responsable de l’aspect commercial de la transaction.
Son rôle comprend généralement :
La commercialisation du bien
Faciliter la communication entre l’acheteur et le vendeur
Aide à la négociation du prix
Coordination des visites et des documents de réservation
L’objectif de l’agent est de faciliter la conclusion d’un accord entre les parties. Il n’effectue pas d’analyse indépendante des risques juridiques.
Le notaire est un officier public dont le rôle est de garantir la légalité formelle au moment de la signature.
Le notaire :
Vérifie l’identité et la capacité juridique des parties.
Confirme la validité formelle de l’acte authentique.
S’assure que les documents requis sont présents
Formalise le transfert de propriété
Le notaire ne réalise pas d’évaluation détaillée des risques avant la signature du contrat et ne représente aucune des parties individuellement.
Son rôle est formel, neutre et se limite à la signature de l’acte.
Un gestionnaire (responsable administratif) se concentre sur les tâches procédurales.
Cela peut inclure :
Déclarer les impôts
Enregistrer l’acte de propriété
Coordonner les tâches administratives documentation
Gestion des documents administratifs après la réalisation
Le rôle du gestionnaire est opérationnel et administratif, et non stratégique ou consultatif.
Un avocat généraliste peut examiner la documentation et aider à sa finalisation.
Toutefois, l’étendue de cet examen dépend souvent de :
Leur domaine de pratique
Le temps consacré à la transaction
Si le L’examen a lieu avant ou après la signature du contrat.
Dans la plupart des cas, l’intervention portera sur l’examen du contrat plutôt que sur une analyse structurée de l’exposition réglementaire.
Chez TLA, notre approche est structurée différemment.
Notre intervention commence avant que l’engagement financier ne devienne irréversible.
Nous nous concentrons sur :
L’objectif n’est pas simplement de conclure la transaction.
déterminer si la transaction doit être menée à bien compte tenu du contexte juridique et urbanistique actuel.
Une clarification juridique avant l’engagement est nettement plus précieuse qu’une correction après l’engagement.
Chaque professionnel joue un rôle distinct et complémentaire.
Cependant, tous les rôles n’impliquent pas une analyse structurée des risques juridiques avant l’apparition d’un risque financier.
| Fonction / Étape | Agent | Notaire | Gestor | Avocat Généraliste | TLA Revu Juridique Stratégique |
|---|---|---|---|---|---|
| Négociation commerciale | ✓ | – | – | – | – |
| Exécution formelle de l’acte notariel (achèvement) | – | ✓ | – | ✓ | ✓ |
| Déclarations administratives (impôts et régistre) | – | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| Évaluation des risques avant arrhes | – | – | – | Limité / Variable | ✓ |
| Analyse de la planification et de la réglementation | – | – | – | Variable | ✓ |
| Évaluation de l’exposition avant l’engagement | – | – | – | Variable | ✓ |
| Positionnement stratégique de l’acquisition | – | – | – | Rare | ✓ |
En Espagne, l’engagement financier le plus important intervient généralement pas à la signature de l’acte notariel, sinon à la signature du contrat d’arrhes avec le paiement du 10-20 % du prix d’achat.
La différence entre la simple « coordination »et « l’analyse juridiquestructurée » prend alors tout son sens.
Comprendre le rôle de chacun permet aux acheteurs de prendre des décisions éclairées avant de s’engager.
Chez TLA, l’analyse des biens immobiliers n’est pas réalisée par des contrôles isolés, mais par un cadre d’examen structuré divisé en quatre catégories de risques principales.
Cette catégorie examine si le bien est conforme aux règlements d’urbanisme et aux règles de classification des sols applicables.
Elle comprend :
Conformité légale de la construction
Validité du permis
Charges urbaines affectant le terrain
Restrictions impactant la rénovation ou l’agrandissement
Les irrégularités d’urbanisme passent souvent inaperçues jusqu’aux étapes de revente ou de financement.
Cette catégorie porte sur la cohérence physique et documentaire de l’actif.
Elle comprend :
Historique de la construction et modifications
Garanties structurelles (le cas échéant)
Des divergences dans ce domaine peuvent avoir des conséquences sur l’assurance, la revente ou la sécurité juridique.
Cette catégorie évalue les implications juridiques des contrats de réservation et d’arrhes.
Elle comprend :
Conditions de remboursement de l’acompte
Clauses pénales
Retrait droits
Échéanciers d’achèvement
En Espagne, l’engagement financier se consolide généralement au stade des arras, où environ 10 % du prix d’achat peuvent devenir contractuellement contraignants.
Cette catégorie évalue le positionnement du bien à moyen et long terme.
Elle prend en compte :
Faisabilité d’utilisation future
Potentiel de rénovation
L’objectif n’est pas seulement de vérifier la légalité actuelle, mais aussi d’évaluer la stabilité à long terme de l’investissement.
Chez TLA, notre approche est structurée différemment.
Notre intervention commence avant que l’engagement financier ne devienne irréversible.
Nous nous concentrons sur :
Évaluation de la faisabilité d’une rénovation ou d’un agrandissement futur
Identification des risques pouvant affecter l’utilisation à long terme ou la revente
L’objectif n’est pas simplementde conclure la transaction, sinon : Déterminer si la transaction doit être menée à bien compte tenu du contexte juridique et urbanistique actuel.
Une clarification juridique avant l’engagement est nettement plus précieuse qu’une correction après l’engagement.
Les bureaux de TLA sont
Notre équipe est prête à vous offrir une assistance de qualité dans un large éventail de domaines liés à l’immobilier.