Wichtige Aspekte der Zehnjahresversicherung – Seguro Decenal

 

  1. Obligatorischer Versicherungsschutz:
    • Für Neubauten: Der Seguro Decenal ist für alle Neubauten, die in Spanien zu Wohnzwecken genutzt werden sollen, gesetzlich vorgeschrieben. Er muss vor dem Verkauf der Immobilie abgeschlossen sein. Die Police wird vom Bauträger oder Bauunternehmer abgeschlossen und bei Verkauf auf den neuen Eigentümer übertragen.
  2. Dauer:
    • Zehn Jahre: Wie der Name schon sagt, beträgt die Deckungsdauer zehn Jahre ab dem Datum, an dem das Gebäude fertiggestellt ist und die Nutzungsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación) erhält.
  3. Was ist versichert?
    • Bauschäden: Die Versicherung deckt in erster Linie Schäden ab, die die strukturelle Integrität des Gebäudes gefährden könnten, wie z. B. Senkungen, Risse oder Einstürze von tragenden Elementen.
    • Schwerwiegende Baumängel: Sie kann auch schwerwiegende Mängel abdecken, die die Bewohnbarkeit des Gebäudes erheblich beeinträchtigen, wobei kleinere Probleme oder Mängel, die die Ästhetik oder nichttragende Elemente betreffen, in der Regel ausgeschlossen sind.
  4. Gesetzliche Anforderungen:
    • Gesetz 38/1999 vom 5. November über die Bauordnung (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE): Dieses Gesetz schreibt eine zehnjährige Versicherung für alle neuen Wohngebäude vor. Es legt die Verantwortlichkeiten von Bauunternehmern, Bauträgern und Architekten fest, um sicherzustellen, dass Gebäude so gebaut werden, dass sie den Sicherheitsstandards entsprechen.
    • Versicherungsbescheinigung: Vor dem Verkauf einer neu gebauten Immobilie muss der Bauträger eine Bescheinigung vorlegen, aus der hervorgeht, dass der Seguro Decenal abgeschlossen wurde. Notare und Grundbuchämter verlangen in der Regel diese Bescheinigung, um den Verkauf abzuschließen und die Immobilie einzutragen.
  5. Begünstigte:
    • Immobilienkäufer: Die Hauptbegünstigten des Seguro Decenal sind die Immobilienkäufer, die vor der finanziellen Belastung durch die Behebung größerer baulicher Mängel, die nach dem Kauf auftreten, geschützt sind. Das bedeutet, dass die neuen Eigentümer auch dann geschützt sind, wenn die Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Bau verkauft wird.
  6. Ausnahmen:
    • Selbstgebaute Häuser: Wenn eine Privatperson ihr eigenes Haus baut (Selbstbau) und nicht beabsichtigt, es zu verkaufen, ist der Seguro Decenal möglicherweise nicht obligatorisch. Wenn sie jedoch innerhalb der ersten zehn Jahre beschließen, die Immobilie zu verkaufen, müssen sie diese Versicherung abschließen, bevor der Verkauf stattfinden kann.

 

Bedeutung der Zehnjahresversicherung

  • Käuferschutz: Die Seguro Decenal ist eine wichtige Absicherung für Immobilienkäufer, da sie sicherstellt, dass ihnen keine finanziellen Belastungen für die Behebung größerer baulicher Mängel entstehen, die aufgrund von Baumängeln auftreten können.
  • Qualitätssicherung: Die Verpflichtung zum Abschluss dieser Versicherung fördert auch höhere Standards in der Bauqualität, da Bauträger und Bauunternehmer einen Anreiz haben, Mängel zu vermeiden, die zu kostspieligen Versicherungsansprüchen führen könnten.
  • Marktvertrauen: Der Abschluss dieser Versicherung stärkt das Vertrauen in den Immobilienmarkt, da Käufer die Gewissheit haben, dass ihre Investition gegen größere bauliche Risiken abgesichert ist.

 

Fazit

Wenn Sie eine Immobilie vom Bauunternehmer oder Bauträger kaufen oder selbst eine neue Immobilie bauen, muss Ihnen der Bauunternehmer oder Bauträger zusammen mit dem Architekten gemäß spanischem Recht garantieren, dass die wesentlichen und wichtigsten Teile des Bauwerks mindestens zehn Jahre lang sicher sind.

Um diese Verantwortung zu bestätigen, verpflichtet die spanische Gesetzgebung die Bauträger von Neubauten, die wichtigsten Teile des Bauwerks, wie Fundamente, innere Struktur, Leitungen usw., zu versichern. Andere Mängel, die die Bewohnbarkeit der Immobilie beeinträchtigen, sind für 3 Jahre abgedeckt. Andere kleinere Mängel sind für ein Jahr abgedeckt. In den beiden letztgenannten Fällen ist eine Versicherungsdeckung nicht erforderlich, aber wenn ein Bauunternehmer dies als zusätzliche Garantie anbieten kann, ist dies natürlich besser.

Dies ist auch eine zusätzliche Garantie für die Bauausführung, da die gleiche Versicherungsgesellschaft den Bauunternehmer zu bestimmten Qualitätskontrollen verpflichtet, um die Qualität der Materialien und der auf dem Grundstück ausgeführten Arbeiten zu überprüfen, bevor sie die Police ausstellt. Die Zehnjahresversicherung (oder „Seguro Decenal”) ist obligatorisch, wenn der Bauträger ein Unternehmen ist, dessen Tätigkeit im Bau von Häusern zum Verkauf besteht.

Sie ist jedoch freiwillig, wenn der Bauträger eine Privatperson ist (der Eigentümer des Grundstücks). Dies wird in Spanien als „Autopromotor” bezeichnet, was mit „Selbstbauer” oder „Selbstentwickler” übersetzt werden kann. Dies ist der Fall, wenn eine Privatperson in Spanien ein Grundstück mit der Absicht kauft, ein Haus als Haupt- oder Zweitwohnsitz zu bauen, aber nicht die Absicht hat, dieses zu verkaufen. In diesen Fällen räumt das spanische Recht diesen Privatpersonen die Möglichkeit ein, diese Versicherung nicht abzuschließen, da die spanische Regierung davon ausgeht, dass eine Privatperson, die etwas zum Wohnen baut, die notwendigen Vorkehrungen trifft, um sicher und unter sicheren Bedingungen zu bauen.

Die Privatperson kann also wählen, ob sie Kosten sparen möchte, indem sie diese Versicherung nicht abschließt, oder ob sie diese Versicherung abschließen möchte, um sich besser gegen große Bauprobleme und Mängel abzusichern.

Wenn Sie sich jedoch als Selbstbauer gegen den Abschluss dieser Versicherung entscheiden, sind Sie nach spanischem Recht verpflichtet, beim Verkauf des Hauses an andere Käufer darauf hinzuweisen, dass das Gebäude nicht durch diese Garantie abgedeckt ist und dass sie diese Bedingung des Verkaufs akzeptieren müssen.

Aus Sicht eines potenziellen Käufers ist es immer besser, eine Immobilie mit dieser Versicherung zu kaufen. Sie müssen also ordnungsgemäß informiert werden und bestätigen, dass die Immobilie nicht über eine solche Versicherung verfügt.

 

TLACORP SLP